マンション売却でかかる税金を調べてる途中、 「減価償却費」 という言葉を見つけ、何のことだかよく分からない、説明を聞いても分かりづらいという人は多いのではないでしょうか? 減価償却費についての理解が曖昧だと、折角の税金の計算が無駄になっていまい、「 想定してたよりも売却益が低かった…」 なんてこともありえます。 今回の記事では、マンション売却における減価償却費にフォーカスして、 減価償却費とは何のために必要な費用なのか 減価償却費の計算方法 税金を計算する上で注意しておくべきポイント について、初心者にも分かりやすく解説しています。 記事を最後まで読んでいただければ、迷うことなく減価償却費を含めた税金の計算が出来るでしょう。 リナビス 原価償却について正しく理解しておけば、より精密にマンション売却の税金が計算できるよ! 減価償却費とは「建物の劣化を表す費用」 マンション売却のためにかかった費用は、通常全額がその年の必要経費となります。しかし、マンション含む不動産の建物部分は長年使用していくことで時間と共に価値が減少していきます。 その取得費用を一定年数(使用可能期間)に分けて必要経費にしていきます。これを 減価償却 といい、その経費のことを 減価償却費 といいます。 一言で言うと、 「建物の劣化を表す費用」 ですね。 また不動産の場合、建物やその付属設備などが減価償却資産となるので、 土地は年月が経っても価値が減るものではないため、土地は減価償却の対象外となります。 リナビス 減価償却はマンションの建物の劣化に対してのみ行う手続きなんだね! 減価償却はいつ必要? 減価償却は マンション売却した翌年の確定申告で譲渡所得を計算するまでに行う必要があります。 ただし、 譲渡所得がゼロの場合や譲渡損益(マイナス)が出る場合は確定申告の義務はありません。 また、確定申告すること節税につながるケースもありますが、そちらについては最後の章で解説しています。 リナビス 確定申告はマンションを売った翌年の2月15日~3月15日までが期限だよ! 市街地価格指数 取得費 国税庁. 減価償却費の計算は誰が行う? 確定申告の際の減価償却の計算は税理士への依頼も可能ですが、 基本的に売主である本人が行う必要があります。 難しそうに聞こえるかもしれませんが、計算方法が分かれば該当の数字を当てはめていくだけですなので割と簡単です。 リナビス ちなみに税理市に依頼した場合は5万円~10万円の費用がかかるんだ。 マンション売却における減価償却費の計算方法 この章では、マンション売却における減価償却費の具体的な計算方法を解説していきます。最後にはイメージが湧きやすいよう、計算事例も紹介していますので、是非チェックしてみてください。 マンション売却の注意点を知りたい方は こちら 通常は「定額法」による計算 減価償却の計算方法には、毎年一定額ずつ償却する 定額法 と、毎年同じ割合を償却する 定率法(減価償却は最初の内多く、次第に減っていく) の2種類が存在します。 建物と平成28年4月以降に取得した付属設備、看板などの構築物は 定額法による減価償却と決められています。 その他の減価償却資産は、事前の申請によりどちらかを選ぶことができますが、申請のない場合は自動的に定額法による減価償却となります。 リナビス 減価償却を計算する場合は定額法を使おう!
家博士 提出するときは、どんな内容でも受け取ってくれるんだよ。 提出した後、税務署が内容をチェックして、後から問い合わせが来るんだ。 ハウスくん どれくらい後なの? 家博士 数ヶ月後だったり1年後だったり、色々だね。 ただ時効があるよ。 5年で時効になる 確定申告の期限(翌年3月中旬)までに申告した場合、5年で時効になり、それ以降は税金を請求されません ただし脱税など虚偽の申告をすると、時効は7年に延びてしまいます。 一般的には数ヶ月から1年以内には問い合わせがあるでしょう。 対策2. 市街地価格指数を利用する 対策の2つ目は 市街地価格指数 を利用する方法です。 市街地価格指数とは 日本不動産研究所 が年に2回発表しているもの。 全国主要198都市で選定された土地(宅地)の調査地点について、不動産鑑定士が価格調査を行い、それを指数化しています。 市街地価格指数を利用した場合の計算方法は次の通り。 取得費 = 譲渡価格 ×(購入時の指数 ÷ 売却時の指数) 税務署に否認される恐れもある ただし市街地価格指数から取得費を計算する方法は、税務署に否認される恐れもあります。 なぜなら、実際の取得費よりもはるかに高い取得費となる場合があるため。 取得費が高くなると、本来なら支払う税金まで、支払わずに済んでしまいます。 特に東京23区内など、高度経済成長期に地価がかなり上昇したエリアでは、取得費が高くなりがちです。 家博士 東京都限定の市街地価格指数が公表され始めたのは昭和60年。 それ以前に取得した土地は、全国版もしくは六大都市版の市街地価格指数を利用するしかないんだ 市街地価格指数を利用する場合は、個人で判断するより、不動産に詳しい税理士に相談した方が安心です。 税理士の心当たりがなければ、こちらのような税理士紹介サービスもあります。 注意点2.
定額法の計算方法 定額法による減価償却費の計算方法は以下になります。 減価償却費 = 建物購入代金 ×0. 9× 償却率 × 経過年数 減価償却費の計算では、建物購入代金(取得)に0. 9という数字をかけますが、 こ れは会計上、取得費から残存価格10%を引く必要があり、そうすると残りは90%です。取得費から10%引くのと、取得費に0. 9かけても同じというカラクリです。 リナビス 取得費に0. 9をかける理由は、意外と説明してるところが少ないんだ。 定額法の計算に必要な3つの項目 次に、減価償却費の計算で出てくる 「建物購入代金(取得費)」「償却率」 と 「経過年数」 について詳しく解説していきます。 ①「建物購入代金」 マンションの減価償却費を計算する上で建物購入代金を知る必要があります。通常、購入した際に交わした売買契約書の金額を使うことが原則ですが、注意して欲しいポイントがあります。 それは、 売買契約書に記載された売買価格をそのまま建物購入代金として使用してはいけない 、ということです。 売買契約書に記載された金額はあくまで「建物+土地」の金額なので、建物価格と土地価格の内訳を確認し、建物価格の金額のみを使うようにしましょう。 「売買契約書を紛失してしまって建物の価格が分からない…. 」という方も落ち込む必要はありません。最後の章で対処方法を説明していますので気になる人はチェックしてください。 ②「償却率」 償却率とは、建物が1年毎に喪失する価値の指標で、事業用と非事業用と法律で定められています。 居住用マンションといった非事業用の場合、事業用の耐用年数の1. 5倍で算出することができます。 注意して欲しいのが、耐用年数は建物の材質や構造で違うということです。 材質・構造毎の耐用年数と減価償却率の関係については国税庁が「 減価償却資産の償却率表 」という資料を出していますが、その中から家屋に関するものを抜粋してみました。 材質・構造 法定耐用年数 償却率 木造 33年 0. 031 軽量鉄骨 40年 0. 市街地価格指数 取得費 計算方法. 025 鉄筋コンクリート造(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造) 70年 0. 015 ③「経過年数」 経過年数とは、耐用年数と違い、マンションを購入してから売却までの間の年数を指します。 注意して欲しいのが「端数の切り上げ」です。経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。例えば、経過年数が15年7か月だった場合、端数は切り上げて16年と計算する、ということです。 リナビス 端数の切り上げは少しもったいない気もするけど…こういう風に原価償却費は計算されるんだ!
不動産の売却益(譲渡所得)の計算方法 不動産の売却益(譲渡所得)は、以下のように計算します。実際の売却価格から不動産の取得・売却にかかった費用を引きます。 譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額 特別控除額は、特例により一定の条件のもとで適用することができます。 詳しい内容はのちほどご紹介します。 2-1-1. 売却価格 売却価格には物件価格のほか、買主から受け取った固定資産税の精算金額も含めます。 (参考)国税庁ホームページ 質疑応答事例 未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合 2-1-2. 取得費 取得費には物件価格のほか、購入時の仲介手数料、測量費、造成費用、改良費を加えることができます。 なお、建物の取得費は、購入・建築代金の合計から保有期間に応じた減価償却費を差し引きます。 相続した不動産の取得費は、 亡くなった被相続人が生前に購入したときの金額 で計算します。 購入時期が古いなど取得費が不明の場合は、 売却価格の5% とすることもできます。 取得費について詳しい内容は、国税庁ホームページを参照してください。 (参考)国税庁ホームページ タックスアンサー No. 3252 取得費となるもの No. 3258 取得費が分からないとき No. 3261 建物の取得費の計算 2-1-3. 譲渡費用 譲渡所得の計算では、譲渡にかかった費用を引くこともできます。 売却時の仲介手数料、印紙代、建物の取り壊し費用などがあてはまりますが、詳しい内容は国税庁ホームページを参照してください。 (参考)国税庁ホームページ タックスアンサー No. 譲渡所得の計算上、概算取得費を適用すべき場合、取得費を推定できる場合 - 不動産投資、投資用・事業用不動産のことならノムコムプロ. 3255 譲渡費用となるもの 2-2. 不動産の譲渡所得にかかる所得税・住民税の税率 不動産の譲渡所得は、譲渡した不動産の保有期間によって 長期譲渡所得 と 短期譲渡所得 に分けられ、その他の所得とは通算せず分離して計算します。 長期譲渡所得 :譲渡した年の1月1日現在で所有期間が 5年を超える 不動産を譲渡したときの所得 短期譲渡所得 :譲渡した年の1月1日現在で所有期間が 5年以下 の不動産を譲渡したときの所得 相続した不動産については、 亡くなった被相続人が生前に購入した日から保有期間を計算します。 不動産の譲渡所得にかかる所得税・住民税の税率は以下のとおりです。 不動産の譲渡所得にかかる所得税・住民税の税率 所得の区分 所得税(※) 住民税 長期譲渡所得 15.
21%、住民税4%となります。 所有期間によって税率は違えど、 譲渡所得にかかる税金は決して小さなものではありません 。 課税譲渡所得額が大きくなればなるほど税金も高くなってしまいます。 こざかな生徒 利益のうちの4割が税金に取られてしまうのですね。 譲渡所得の税金は高めですが、節税対策をとることで負担を軽くすることができますよ。 不動産売却で 節税 を行うには、どのような対策を講じればよいのか。 その答えは、譲渡価額から差し引く取得費・譲渡費用・特別控除の額を大きくすることです。 譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除 譲渡価額から差し引く金額が大きければ大きいほど譲渡所得が小さくなりますので、課税額も小さくなります。 譲渡価額から差し引く費用の中でも、最も効率良い節税効果を得られるのが 取得費用 です。 取得費を正しく計上することは個人ができる最も効率の良い節税対策ですが、そのためには不動産取得時の売買契約書が必要となります。 なぜなら、前項でお伝えしたように、購入時の情報を証明できるものだからです。 ここで、取得費の計算方法を見てみましょう。 減価償却費=建物の取得価額×0. 9×償却率×経過年数 取得費=(取得価額+取得にかかった費用)-減価償却 取得金額と取得にかかった費用から減価償却を差し引いて算出されるのが取得費ですが、この計算式のベースになるのは 取得価額 となります。 そして、取得価額に当てはめる金額は原則として、売買契約書に記載されたものであることと定められています。 つまり、家購入時の売買契約書を紛失してしまっていたら、正確な取得費を計算できなくなってしまうのです。 その結果、譲渡所得から差し引く費用が小さくなってしまうため、税の負担が増大する可能性があります。 概算取得費で譲渡所得を算出すると不利になる?
取得費加算の特例には当初申告要件があることは前述の通りです。それ以前にも上場株式の申告方法につき、当初申告で「申告不要」を選択したことになっていますので一度選択した方法の選択替えは認められていません。
最終更新日:2019年11月26日 投稿日:2019年11月22日 お風呂から出たとき、膣からお湯が漏れてくる…不快な感覚ですよね。いわゆる「お湯漏れ」という症状で、入浴中に膣に水が入り込んでしまうことによって生じるものです。こちらではお湯漏れの原因や改善方法をまとめました。 お湯漏れとは?
HOME >女性泌尿器科 女性泌尿器科 男のちょいモレ、治せます 座るだけのUモレ治療 インティマウェーブ 男のちょいモレとは 男性の排尿後に、尿道内に残った尿が滴下するために起こるUモレです。 男性の場合は排尿の終わりに尿道海綿体を取り囲む球海綿体筋や骨盤底筋を収縮させる事で、尿道に残った尿を排出させています。しかし加齢に伴い骨盤底筋や球海綿体筋の収縮力が低下することで、尿道に尿が残るようになり排尿後尿滴下がおき、ズボンにシミをつくってしまうことがあります。 これは若い方でも起こるようで、洋式便器で排尿することで尿を切る筋肉を使わなくってちょいモレが起きることもあります。いわゆる尿を切る筋肉をあまり使わない習慣や、加齢などによって筋肉が衰えることで出る症状です。 インティマウェーブで もう、ズボンにシミをつくりません! 尿を切る筋肉の球海綿体筋や骨盤底筋を鍛えるための磁気による簡単な治療です。 これらの筋肉は年齢に関係なく鍛えることができ、これにより男のちょいモレから「さよなら」できます。 インティマウェーブは30分間座るだけで、球海綿体筋や骨盤底筋の筋力の増強ができます。 週2回、計8回の治療終了時には、しっかり尿をきることができる様になります。 これはMRI(0.
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教えて!住まいの先生とは Q 湯たんぽが水(お湯? )漏れしてしまいました(T^T) 昨日湯たんぽデビューしました。fashy社のゴム製の湯たんぽを購入し、冷ましたお湯を半分ちょっと入れて空気を抜き、キャップをしました。 寝るときはあったかかったのですが、明け方目が覚めると布団がしっとりと濡れていました(T△T) しかも湯たんぽの中のお湯はすっかり水になっていました。 使い方がわるいのでしょうか?? どなたか教えてください~!!
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