教えて!住まいの先生とは Q 土地を購入予定ですが分筆前です。注意すべきことは?
事前調査を行う 2. 境界確定測量を行う 3. 分筆案を作成する 4. 立会い 5. 境界標を設置 6.
可能です。その際は分筆という手続きで土地を分断する必要があります。詳しく知りたい方は 土地は一部分でも売却できる? をご覧ください。 分筆ってなに? 分筆とは、一つの土地を登記上別々の土地に分断することです。土地の数を表す単位を『筆』といい、一つの土地なら「一筆」と表現します。分筆が土地を分ける行為だ言うことが文字からもわかりますね。詳しくは 土地の一部売却に必要な『分筆』 をご覧ください。 どうやって分筆を行えばいいの? 分筆前の土地の売買 契約書 面積記載方法. 分筆を行う際は、まず土地家屋調査士(または不動産会社)に相談をしましょう。土地家屋調査士が分筆のための測量や、分筆手続きそのものを代行してくれます。詳しく知りたい方は 分筆して売却活動を始める手順 をご覧下さい。 分筆する時に気を付けることはある? 分筆の際に気を付けるべきことはいくつかありますが、何より接道義務に注意しましょう。多くの土地の利用者が建物を建てて活用していこうと考えていますが、接道義務を満たしていない土地は法律の影響で建物を建てることができません。つまり、接道義務を満たしていない土地は購入希望者を見つけることが非常に困難なのです。接道状況は土地の価値にも直接関係するので、分筆の際は不動産会社等と相談しながら慎重に進めていきましょう。詳しくは 分筆の際に注意すること をご覧ください。
少しでも高く売却できる分筆のポイント 分筆をする際、土地の分け方次第では、土地の価値が上がったり下がったりします。 そこで、土地の価値を下げず、できれば少しでも高く売れるような土地の分け方のポイントをご紹介します。 土地の形状を整形地にする 接道義務を満たす土地にする 旗竿地にならないようにする 4-1. 土地の形状を整形地にする 分筆する際に土地の形状を整形地にすると、価値の高い土地として高く売却することができます。 整形地とは、正方形や長方形などの形状になっていて、歪な形をしていたり、角が欠けていたりすることのない土地のことです。 このような整形地の場合、土地の形状で建築が制限されることがないため、建物のプランの自由度が高くなります。 そのため買主からの人気は高くなり、価値が高まって、高額での売却が可能になるのです。 一方で不整形地と呼ばれる三角形の土地や、歪な形をした土地を売却するとなると、建物を立てる際にムダが発生したり、建築プランに制限が出てしまったりと、買主から見て不都合が多くなります。 そのため市場価値が下がってしまい、よほど価格を下げなければ売れにくくなってしまいます。 土地の形状については不動産会社や土地家屋調査士の方とよく相談しながら、価値の高い土地となるような分け方ができるようにアドバイスをもらうようにしましょう。 4-2. 分筆前の土地の売買 契約書. 接道義務を満たす土地にする 分筆して土地の一部を売却する際、接道義務を満たす土地にすると、土地の価値を下げることなく売却することができます。 接道義務 とは、 建物を建てる土地は幅4m以上の道路に、2m以上接しなければならない という法律による決まりです。 接道義務を果たしていない土地には、建物は建てられないことになっています。 将来的に建物を建てたいと思っている買主からすると、接道義務を果たしていない土地は価値が低く、売却価格が下がってしまうどころか、購入すらしてもらえなくなってしまう可能性があります。 4-3. 旗竿地にならないようにする 4-2. でご紹介した「接道義務」ばかりを気にして土地を分筆し、「 旗竿地(はたざおち) 」にしてしまうと、土地の価値を下げてしまいます。 旗竿地 とは、 道路と接する出入口部分が細い通路のようになっていて、通路を抜けると土地が広がっているような形状の土地のこと です。 旗竿地にすると土地の価値が下がってしまう理由は、以下の通りです。 通路が狭くて駐車ができない可能性がある 新しく家を建てる際に重機が入らず手作業が増え、建築費がかさんでしまう 土地にムダなスペースが生じてしまう可能性がある もし可能であれば旗竿地にしないように分筆すると、土地の価値を下げることなく売却をすることができます。 5.
01㎡未満になる土地 分筆後0. 01㎡未満になる土地は、実務上分筆を行うことができません。 というのも、登記の際に記録する地積の最小単位が0.
不動産会社が販促活動を行う 不動産会社が販促活動を行います。 不動産会社が行う販促活動とは、 不動産会社が土地の売り出しについて広告を出したり、土地購入検討をしている人に対して物件を紹介したりすること です。 売主は定期的にもらえる販促活動報告を確認して、状況を見守ります。 販促活動報告は、専任媒介契約であれば2週間に1回以上、専属専任媒介契約なら1週間に1回以上売主に対して行われます。 一方で、不動産会社が販促活動中に売主がやるべきことがあります。 それは、 不動産会社から定期的に提出される販促活動報告についてしっかり確認し、問題があれば指摘するということ です。 営業担当者の身を引き締める意味でも、そしてより早く買主を見つけるという意味でも、販促活動の問題点を指摘するというのは重要なことなのです。 報告内容は、実際に行った販促活動や問い合わせ件数、内覧件数、お客様の感想、所感などが記載されているので、その中で問い合わせ件数や内覧件数が少ない場合には、その理由や今後の対策について営業担当者に確認をするようにしましょう。 2-14. 土地購入希望者と条件交渉をする 土地購入希望者と条件交渉をします。 この条件交渉は、媒介契約を締結した不動産会社が購入希望者との間に入って行います。 条件交渉がまとまれば、売買契約書の草案を不動産会社が作成します。 そして売主と購入希望者それぞれが、その売買契約書の草案を確認し、詳細の条件を詰めて完成させます。 土地購入希望者から多い要望は、以下のような内容です。 値下げ交渉 確定測量図を確認したい 古家の解体費用は売主負担にしてほしい 引き渡し日程を早めてほしい、延期してほしい 不動産会社はこれらの要望に対して、売主の意見を聞きながら、交渉をまとめていきます。 2-15. 売買契約をする 売買契約を締結します。 売買契約は、不動産会社のオフィスに売主と買主が集まり、売買契約を締結します。 売主、買主が顔を合わせて最終的な合意を取れるのは安心感があるため、このスタイルでの売買契約の締結が基本的には多い傾向にあります。 具体的には、以下の流れで売買契約を締結していきます。 売買契約の流れ 1. 顔合わせ(あいさつ) 2. 重要事項説明 3. 売買契約書の読み合わせ 4. 売買契約書へ署名・捺印 5. 土地を分筆して売却する方法を解説！売却の流れや必要な費用・注意点 |. 手付金の受領(買主→売主) 6. 仲介手数料の半金を支払う(売主・買主→不動産会社) もし不動産会社のオフィスに集まることが難しい場合、「持ち回り契約」という方法で売買契約を締結することもできます。 持ち回り契約とは、不動産会社が売主と買主それぞれの自宅へ契約書を持っていき、それぞれ署名・押印をして売買契約を締結させる方法のことです。 不動産会社のオフィスからは遠方に住んでいて対面形式の売買契約が難しい場合は、持ち回り契約を選択すると良いでしょう。 2-16.
不動産一括査定サイトのおすすめ21サービスをランキング形式で紹介します。不動産売却でどこに査定依頼すればよいかお悩みならばぜひご覧ください。査定サイトの選び方や注意点、利用者の口コミなど取り上げた査定サイト選びのための保存版です! 不動産業者探しが完了したならば、次はその業者と 媒介契約 を結びます。 媒介契約 とは、土地の売却の仲介を依頼するために結ぶ契約です。この契約には以下の3種類があり、それぞれに特色が存在しています。 売主(依頼主)の希望が反映されやすい一般媒介契約 売却の戦略が立てやすい専任媒介契約 不動産業者の負う責任も大きい専属専任媒介契約 一般社団法人の 土地総合研究所 が、平成27年に行ったアンケートによれば、専任媒介契約が業務の3/4以上を占める業者数は22. 7%(成約件数ベース)となっており、3種類の中では専任媒介契約が選択されやすい傾向にあるとされています。しかし「数が多いものが一般的だから、それを選べばいい」という訳にもいきません。契約の種類ごとに次の表に記載された特徴があります。 契約の種類により条件や義務の性質が異なるため、それぞれの特徴を確認し、どの媒介契約が自身の条件に合った契約を判断しましょう。。 不動産業者と結ぶ契約についてはこちらの記事でより詳しく解説されています。不動産業者の宣伝方法や、依頼主の情報活用方法の理解に繋がることでしょう。 マイナビニュース「 【レインズ解説】違う不動産業者が、同じ物件を扱っているのはなぜ?
公開日:2021/04/30 監修 弁護士 沖田 翼 弁護士法人ALG&Associates 横浜法律事務所 所長 弁護士 友人の車に乗っているときに、事故に遭ってしまい、ケガをしてしまった。そんなとき、いったい誰に、損害賠償請求をすればいいのでしょうか。事故を起こした相手のドライバーでしょうか。それとも、友人に対して損害賠償をするのでしょうか。また、そのような請求をする際に、注意することはあるのでしょうか。以下では、他人の車に乗っていて事故に遭遇してしまったとき、どのようにすべきかを述べていきます。 同乗中に事故に遭ったら、だれに慰謝料を請求すればいい? 事故を起こしたのは、相手のドライバーと、あなたが乗っている車のドライバーなので、そのどちらか、又は、その両方に損害賠償を請求できます。この違いは、誰に事故の過失があるかで異なってきます。 運転者に過失がない場合 運転者に過失がなければ、運転者に責任はないので、相手のドライバーに請求することになります。これは、ある意味当然といえば当然の結論と言えるでしょう。 運転者と加害者双方に過失がある場合 運転者と加害者に過失がある場合、その両方に請求することができます。過失割合というのもありますが、共同不法行為となるので、同乗者としては、どちらかに全額の損害賠償を請求できます。過失割合は、運転者と加害者の間で、求償という形で調整することになります。 単独事故、または相手に過失がない場合 単独事故、又は、相手方に過失がないときは、運転者以外に過失がある人がいませんから、運転者にのみ損害賠償請求できます。 家族が運転する車への乗車や好意同乗の場合でも慰謝料を請求できる? 家族の運転する車への乗車や、運転者の好意あるいは無償で乗車を許されていた場合(好意同乗)、車に乗っているという利益を享受しているとして、慰謝料を減額するという考え方が、かつては取られていました。その背景には、車が貴重品であり、車に乗れること自体が、高価な利益になるという事情がありました。しかし、今の状況を考えると、車が貴重品であり、乗車すること自体が高価な利益とは誰も思わないでしょう。そのため、現在では、単に好意・無償で同乗していた場合では、慰謝料は減額せず、後述のように、同乗者にも事故の責任の一端があると認められるような場合に慰謝料を減額するという運用をしています。 同乗者が子供でも慰謝料はもらえる?
依頼者が加入している自動車保険に「弁護士費用特約」が付帯している場合には、多くのケースで、弁護士費用特約にて弁護士費用の全額が支払われます。 ただし、大きな事故の場合など、賠償額が高額になるケースだと、弁護士費用特約の限度額を超えることもありえます。 当事務所だと、 弁護士費用特約がない場合、後遺障害がないケースで15~20万円、むちうちなどで14級の後遺障害が認定されたケースで25~30万円という費用になることが多い ようです。ただし、事案により費用は変動しますので詳細はご確認ください。 この記事を書いた人 弁護士・舞鶴法律事務所(山梨県甲府市) 地元山梨で舞鶴法律事務所を営んでいます。 交通事故や離婚問題、債務整理などトラブルや悩みを抱えている方は、一度ご相談ください。メールでも電話でも構いません。 山梨県甲府市所在の弁護士事務所である舞鶴法律事務所では、山梨県はもちろん、東京や静岡、長野などの近隣地域からのご相談もお受けしております。法律問題で弁護士に相談したいとお考えの方は、一度ご連絡ください。 住所:山梨県甲府市中央1-12-42 甲府第一法曹ビル4A 電話:055-269-5544
利用可能な弁護士特約があるかを確認 まずは、加入している保険に弁護士特約が付いているかよく確認しましょう。 弁護士特約は自動車保険だけでなく、火災保険やクレジットカードの保険に付いていることもあります。 保険証券の内容を確認してみたり、保険会社に直接問い合わせたりしてください。 また、弁護士特約の適用範囲は広く、家族が加入している保険に付いているものが利用できるケースもあるので、 自分以外の家族の保険もよく確認 しましょう。 2. 安心して頼める弁護士を相談して探す 弁護士特約を利用できることが確認できたら、続いては実際に依頼する弁護士を決める必要があります。 保険会社から弁護士の紹介を受けるケースもありますが、 ご自分で弁護士に相談してみた上で安心して頼める弁護士を探すのがお勧め です。 安心して頼める弁護士かは、相談の際に以下のポイントを確認すべきです。 不安に思っている点や悩みに対し適切なアドバイスをくれるか 今後の流れをわかりやすく説明してくれるか 対応が丁寧か 自分と同じような事案の受任経験があるか 弁護士特約は、法律相談料については10万円まで負担してくれるものが一般的です。 仮に、法律相談料を負担してくれない内容の弁護士特約だった場合には、多くの弁護士事務所が対応している無料相談を利用してみるのがお勧めです。 アトム法律事務所弁護士法人でも、人身事故被害者の方を対象に無料相談の対応を行っています。 直接事務所にお越しいただく必要はなく、電話、LINEやメールによる相談にも対応しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。 3.
-(2) 原則として交通事故被害者の負担なし もっとも、ほとんどの交通事故において弁護士費用はこの上限金額を超えることはありません。 例えば、交通事故の被害で最も多いのが「むちうち症」です。むちうち症で最も重いケースだと慰謝料・逸失利益等で約500万円程度を請求できます。 (参考) 【弁護士解説】交通事故でむちうちになったときの慰謝料相場【30秒で分かる】 このように高額な損害賠償を獲得できたようなケースの弁護士費用でも、十分に弁護士費用特約の範囲内でカバーされます。 従って、弁護士費用特約により、交通事故被害者は原則として弁護士費用の負担がないと考えて差し支えありません。 2. -(3) 弁護士費用特約の上限を超えるようなケース 残念ながら重度の後遺症が残る、死亡してしまったような事故のケースでは弁護士費用特約の上限が超えるケースもあります。 しかし、このような場合でも、当事務所であれば弁護士費用を個別具体的に対応させていただきます。具体的には、原則として弁護士費用を成功報酬とすることにより、加害者側から多額の損害賠償金額を獲得できたときのみ弁護士費用をお支払いいただきます。 弁護士の介入で損害賠償金額は増額できるため、実質的に弁護士に依頼しても損をしないようになっています。 交通事故被害者の無料法律相談を実施 交通事故被害者の法律相談は0円!完全無料です。弁護士直通の無料相談や電話会議システムを利用したWEB面談も実施。法律相談は24時間365日受け付けておりますので、今すぐお問合せください。 >>✉メールでお問合せ(24時間受付) 3. 交通事故直後から弁護士費用特約を活用する また、弁護士費用特約は、訴訟になった場合にしか利用できないと誤解されている方がいます。 しかし、事故直後の相談から弁護士費用特約を利用することはできますし、効果的な弁護士に対する依頼方法は、事故直後の相談、示談交渉から弁護士に任せることをおすすめします。 早期に相談・依頼をしても弁護士費用特約で弁護士費用の負担がないため、ご自身の負担や不安を少なくするためにも、弁護士費用特約があるのであれば、とくに早期に弁護士に相談した方が良いでしょう。 遅くとも症状固定をしたタイミングでは必ず一度は弁護士に相談することをおすすめします。 (参考) 交通事故の被害者が弁護士に相談するタイミングは? 無料相談について詳しく知りたい方へ ご相談者様 弁護士に無料相談したいものの、どんな感じか分からず不安です… 交通事故被害者の無料相談のポイントをまとめました!詳細は画像をクリックしてください(無料相談特設ページが開きます。)。 4.
弁護士費用特約を利用しようとしたら、保険会社の顧問弁護士に依頼するように言われました。自分で弁護士を選ぶことはできないのですか? 保険約款の内容によりますが、私の経験上、保険会社の顧問弁護士に依頼しなければいけないとなっていたケースは一度もありません。 そ のため、基本的には、あなたが選ぶ弁護士に依頼することが可能です。 そして、交通事故被害者にとって、弁護士選びは、最も重要なことですから、あなたが信頼できる弁護士に依頼するようにしましょう。 弁護士選びのポイントについては、以下の記事も参考にしてみてください。 「初めての交通事故でどんな弁護士に相談したら良いのか分からない」という方のために、弁護士選びで失敗しないための3つのポイント について解説しています。これから弁護士に相談する予定という方は、ぜひ参考にしてみてください。 弁護士費用特約には限度額があると聞きました。どのような場合に、自己負担が発生しますか? 約款にもよりますが、基本的には、保険会社から支払われる弁護士費用の限度額は300万円に設定されていることが多いです。 そのため、弁護士費用が300万円を超える場合には、超えた分について、自己負担となる可能性があります。 では、どのような場合に、弁護士費用が300万円を超えるのでしょうか? 例えば、弁護士費用特約を利用した場合に一般的に使われる弁護士費用の基準として、 「LAC基準」 というものがあります。 このLAC基準に従った場合、例えば、1500万円の損害を請求して、1500万円の損害が認められたというケースの場合、弁護士費用の総額は、約277万円(税込)になります。 つまり、これくらい高額な賠償金が支払われるようなケースでは、自己負担が生じる可能性が出てきます。 ただ、このようなケースでは、加害者側の保険会社から多額の賠償金が支払われることになりますから、自己負担となる弁護士費用について、それほど心配する必要は無いかと思います。 弁護士費用特約を利用した場合、等級や保険料はどうなりますか? 弁護士費用特約を利用しても等級が下がったり、保険料が上がることはありません。 つまり、金銭的なデメリットはありませんので、もし弁護士費用特約に加入しているのであれば、利用することをオススメします。 現在、通院中で、まだ保険会社から示談の話がありませんが、弁護士費用特約を利用することはできますか?