マイナス金利は不動産投資家にとって有利な情勢です。 不動産を担保にとりお金を貸す不動産投資関連の融資は安全性が高く、金融機関も積極的に貸し出しを行う傾向にあるため、お金を借りやすくなるためです。 金利と公示価格にどのような関係がかるのかを見てみましょう。 公示価格とは国土交通大臣が1月1日時点の基準地点の価格を示すもので、公示価格の推移によって土地が値上がりしているか否かを測ることができます。 引用: 国土交通省『令和元年度の不動産市場等の動向』 地価変動率の推移のグラフをご覧いただくと、マイナス金利が導入された平成28年(2016年)以降、公示価格が徐々に上昇していることがわかります。 これは、マイナス金利導入によって融資を受けやすくなった投資家などの需要が増えたことや、住宅ローンが組みやすくなったため、不動産価格が上昇したと考えられます。ただし、コロナ禍の影響で令和3年の公示価格は平成27年以来6年ぶりに下落に転じています。(表1) マイナス金利によってお金が借りやすくなっているというメリットはあるものの、それに伴って不動産の価格も高くなっているため、高掴みをしてしまう危険性もあるので注意が必要です! 不動産投資はあくまでも投資です。 エリアのニーズや周辺の相場を見極めて、需要が旺盛で価格が下がりにくい不動産をできるだけ安値で手に入れることが不動産投資の肝なのです。 注意 マイナス金利でも不動産投資の鉄則は変わりません。マイナス金利だからといって、闇雲に不動産を購入するのではなく、利益を得られる可能性が高い不動産を選別するよう心掛けましょう。 まとめ 不動産投資家にとってマイナス金利政策は追い風と言えるでしょう。ただし、有利であるからといって焦って不動産投資を始める必要はありません。 不動産投資を成功させるためには良い物件との出会いが欠かせません。 良い物件は売りに出たらすぐに売れてしまいます。売りに出ているのを見てから検討するのではなく、良い物件に出会えたらすぐに買えるように、購入したい不動産の条件を明確に持っておくなど、購入するまでの準備が非常に大切です。 良い物件が出たらすぐに購入できるようにセミナーに参加したり、融資を希望する場合は、どれくらいの金額を借りることができるのか調べたりしておくことも重要です。不動産投資はタイミングが非常に重要ですので、タイミングを逃さないための事前の準備をマイナス金利が続いているうちに始めてみてはいかがでしょうか?
マイナス金利政策の大きな目的は、2%のインフレを達成することにありました。しかし、金利がある程度プラスでなければ、銀行がお金を貸し出すリスクも増えてしまい、無茶な貸し出しや、投資などに走ってしまう傾向が。 現状では、銀行にお金を預けることで、口座手数料を搾取されることに対し、銀行からお金を借りると毎年金利分お金をもらえるイメージですが、そんなことはありません。 結果的に、銀行が非常に厳しい状況に陥り、世界中で低金利政策が行われていることから、利回りを求め多くのお金が投資されていることから、2%のインフレ達成はおろか、利回りの低下につながっています。 マイナス金利の仕組みをよく理解し、金融政策の今後とは? 2016年2月に日本銀行がマイナス金利政策を打ち出し、コロナなどの影響により経済が停滞したこともからみ、しばらくはマイナス金利が続く予想ではあります。 日本銀行が当初掲げていたインフレ2%達成どころか、現在では0. 5%とかなり低めの達成率。このままマイナス金利が長引くことで、貯蓄より投資に回す人口が増えてしまうことが考えられます。 「どうせ貯蓄をしても、金利を期待できないなら、投資でお金を増やしたい」と思う人口が増えれば増えるほど、景気回復の見通しも気になるところです。
2016年1月29日、「日本銀行がマイナス金利政策の導入を決めた」というニュースが速報で伝えられました。同年2月16日から施行されるということで連日ニュースでも取り上げられています。これを受けて金融・経済界では大きな話題となっていますが、私たち国民にも影響はあるのでしょうか?「金利がマイナスになる」とはどういうことかご説明しましょう。 「マイナス金利」とは? 銀行にお金を預けると「利子」がつきます。「利子」は「利息」とも言われますが、どちらも「預金に対する報酬」のことです。慣習的には受け取るお金を「利子」、支払うお金を「利息」と呼ぶ場合が多いようです。そして、預金に対する「利子・利息」の割合のことを「金利」といいます。 通常の金利の場合、銀行などにお金を預けると利子がもらえ、お金を借りると利息を払わなければなりませんが、「マイナス金利」になると、お金を預けると利息を取られ、お金を借りると利子がもらえるという逆転現象が起きます。 例として、通常の場合は100万円を金利1%で預けると1万円の利子がつき、101万円に増えます。マイナス金利の場合は、100万円を金利-1%で預けると-1万円の利子ということになり、預けているだけで100万円が99万円に減ってしまうのです。 これが民間の銀行と私たちの間に起きると、民間の銀行へお金を預ける人がいなくなってしまいますので、大変なことになりますが、今回のマイナス金利政策は、民間の銀行が日本の中央銀行である「日本銀行」へお金を預ける場合のことなので、個人や企業の預貯金には、直接の関係はありません。 「マイナス金利」が導入されると、どうなるの?
日本銀行のマイナス金利政策の副作用等によって、近年、銀行の収益が悪化しているといわれています。万が一、金融機関が破綻した場合、預金保険制度(ペイオフ)によって、預金のうち一定の範囲は保護されるものの、それを超える金額は保護されません。大切な預金を守るためのペイオフ対策について見てみましょう。 銀行の収益が悪化している! ? 日本銀行は、2013年から大規模の金融緩和政策を実施し、金利を下げて市場に出回るお金を増やし、物価を安定的に上昇させて景気を上向かせようとしています。2016年2月より適用されたマイナス金利もその一環です。これによって個人や企業は低金利でお金を借りることができます。しかし、銀行にとっては貸出金利と預金金利の差が小さくなり、収益が悪化します。また、近年銀行を取り巻く環境は大きく変化しています。金融のIT化が進み、銀行を介さなくても送金や資金調達などができるようになってきました。地方においては、人口減や企業数の減少などの影響で経済が低迷し、本業が赤字の銀行が増えてきています。 とはいえ、銀行は企業の活動や私たちの生活に欠かせない存在であり、簡単に破綻することは考えにくいでしょう。経営が立ち行かなくなる前に、他の銀行との統合や事業の譲渡、公的資金の注入などが行われることも考えられます。ただ、預金保険制度という、銀行が破綻したときの預金者保護の仕組みがある以上、預金者である私たちは「万が一金融機関が破綻したら?」ということも想定し、自分の大事な預金を守る方法を考えておいたほうがいいでしょう。 ペイオフとは? 預金保険制度は、預金保険機構に加盟している銀行(ゆうちょ銀行を含む)や信用金庫、労働金庫などの金融機関が預金保険機構に保険料を支払い、これらの金融機関が破綻した場合に、一定額までの預金等を保護するための仕組みです。ペイオフとは、預金保険機構が預金者に直接払い戻しをする方法で預金等を保護する方式です。 保護される範囲は以下の通りです。 【預金等の保護の範囲】 ※金融機関が合併等をした場合は、その後1年間に限定し、保護される預金等の範囲が「預金者1人につき元本1, 000万円とその利息等×合併等に関わった金融機関の数」になります。したがって、例えば、2行が合併した場合は、元本1, 000万円までとその利息等×2=元本2, 000万円までとその利息等となります。 私たち個人が金融機関に預け入れている預金の種類は、一般的には普通預金や定期預金などでしょう。その金融機関が破綻した場合、預金のうち元本1, 000万円とその利息までは保護されて必ず戻ってきます。しかし、それを超える部分については、金融機関の財産の状況によっては戻ってこない可能性があります。 なお、外貨預金は保護の対象外です。円預金よりも外貨預金の金利が高いなどの理由で、外貨預金を保有している方は、注意する必要があります。 ペイオフ対策として、多額のお金は複数の金融機関に分散する!
095%(同年1月末)から、年-0. 065%(同年2月末)とマイナスに転じ、その後-0. 230%(同年6月末)まで低下しています。 さらに、2016年9月の金融政策決定会合では、従来の長期国債の買い入れに加え、長短の金利を操作対象とする「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」の導入が決まり、長期金利についても金融政策の対象となりました。2020年11月現在、10年物国債金利はゼロ%付近で推移するようコントロールされています。 長期金利と連動して全期間固定型住宅ローンの借入金利も低水準で推移しており、2019年7月にはフラット35の金利が過去最低を更新し、一部金融機関では年1. 0%を切る商品も登場しました(※2)。2020年11月現在のフラット35の金利は、1%台前半で推移しています(※3)。 ※2 融資率8割以下における、フラット35(保証型)取扱金融機関中、最低金利 ※3 融資率9割以下における、フラット35(買取型)取扱金融機関中、最頻出の借入金利 2-2.他国の状況は? デンマークではマイナス金利の住宅ローンも登場 日本よりも早く2012年からマイナス金利政策を導入していたデンマークでは、10年物国債金利がマイナス0%台の後半で推移し、2019年8月にはデンマーク第3位のユスケ・バンク(Jyske Bank)が10年固定住宅ローンの借入金利をマイナス0. 5%に引き下げ、話題となりました。 住宅ローンの借入金利がマイナスとなると、総返済額が借入金額を下回ることとなります。ただ、2020年11月現在、日本においては借入金利が0%を切る住宅ローンは登場していません。 3.マイナス金利政策によって住宅ローンの利用が有利に? マイナス金利政策によって金利には低下圧力がかかるため、お金の借り手側である住宅ローン利用者には有利な状況といえます。 3-1.借換えは金利差に着目 現在住宅ローンを利用しているかたの場合、一般的には「借換えの前後で1. 0%以上」の金利差があれば、借換えによるメリットがあると言われています。これはあくまで目安であり、金利差が1. 0%未満であっても、実際の借入条件でシミュレーションを行い確認してみることが大切です。 10年前に3, 000万円を、金利2. 5%の全期間固定金利型住宅ローンを利用して借入れたかたが、金利1. 3%の全期間固定金利型住宅ローンに借換えた場合、下記の条件のもとでは毎月の返済額は約1.
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