9×償却率×経過年数となります。 償却率については木造建築や鉄筋コンクリートなど建物の素材によって数値が変わってきます。経過年数については、6カ月以上は1年として計算し6カ月未満は切り捨てで算出します。買った時期が昔すぎて金額がわからない、という場合は売った金額の5%を取得費としてみなすこともできます。 ・売却にかかった費用 不動産を売却する際に、実際にかかった費用のことをいいます。主に、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料、売買契約書に貼付ける印紙税などです。固定資産税・都市計画税や修繕費用など、不動産を所有している間にかかった物件を維持する費用は含まれませんので注意しましょう。 ・特別控除額 要件を満たしていれば、所得税等を計算する際に譲渡益から控除することができます。様々な種類の控除がありますが、主要な控除の内容については後ほど説明します。 ②所有期間に準じた税率を譲渡所得にかける 利益(譲渡所得)を求めることができたら、あとは税率をかけるだけで所得税等の金額が求められます。所有期間が5年以内の場合(短期譲渡取得)は39. 63%(所得税等30. 63%、住民税9%)、5年超の場合(長期譲渡取得)は20. 315%(所得税等15. 315%、住民税5%)となります。 不動産を売却して譲渡益が出た場合、自分で所得税等の計算を行い、確定申告と納税を自主的に済まさなければなりません。放置したままで、税務署から指摘されペナルティを課せられる可能性もあります。譲渡所得の申告については、まずは税理士に相談することも一つの方法でしょう。 不動産売却で使える控除や特例 不動産を売買するときに所得税等が発生する場合、少しでも支払う税金を減額したいと多くの人が考えています。ここでは不動産の所得税等を少しでも減額する方法をご紹介します。 国が定めている特例や制度を着実に適用することがいちばんの方法となります。具体的な方法をご紹介していきます。 控除 1. 3, 000万円の特別控除 所有していた不動産を売却し、利益が出た場合は以下のときに控除されます。 ・自分たちが住んでいた自宅を売却した場合 ・相続した家(空き家)を売却した場合 要するに、譲渡益が3, 000万円までであれば税金は一切発生しない、というものです。ただし、適用を受けるための要件があるため、該当する場合は国税庁のサイトなどで詳細を確認してみましょう。 2.
計算式 それでは、「 譲渡所得税・住民税 (「 復興特別所得税 」含む)」を試算してみましょう。 なるべく専門用語を減らして解説します。 (わかりやすくするため、減価償却費などを省略して簡略化しています。より正確に試算したい方は、このあとの コラム をご覧ください。) 通常の計算式 (売った値段-買った値段 ※1 -諸費用 ※2 )×税率 ※3 「3, 000万円の特別控除」を利用する人 (売った値段-買った値段 ※1 -諸費用 ※2 -3, 000万円)×税率 ※3 ※1 買った値段がわからない人は、「買った値段」のところに、「売却価格×5%」の数字を入れます。 購入した値段が「売却価格×5%」より少ないときにも、5%の数字を採用できます。 ※2 諸費用は、売るときの費用と、買ったときの費用を計上できます。 仲介手数料、印紙代、登録免許税、登記費用、取壊し費用、測量費用など。 ※3 税率は次の表をご覧ください。 所有期間※4 「譲渡所得税・住民税・復興特別所得税」を合計した税率 5年以下(短期譲渡所得) 39. 63% 5年超(長期譲渡所得) 20. 315% 10年超のマイホーム※5 14. 21%(利益のうち6, 000万円まで) 20. 315%(利益のうち6, 000万円超の部分) ※4 「所有期間」は、売却した年の1月1日時点で数えるのでご注意ください。 原則として引渡し日で考えますが、契約日を採用できる場合もあります。 また、相続した不動産の場合は、亡くなった人が取得した日から計算するのが原則です。 判断に迷う場合は税務署に相談してください。 ※5 所有期間が10年超の「マイホームの軽減税率の特例」を適用するためには一定の要件があります。詳しくは、下記国税庁のページをご覧ください。 国税庁「 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 」 2-2. 計算例 【シミュレーション1】 2, 000万円で購入した土地を2, 500万円で売却したケース。所有期間は4年、諸費用は250万円 譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む) =(2, 500万円-2, 000万円-250万円)×39. 63% =約99万円 【シミュレーション2】 2, 000万円で購入したマイホームを2, 500万円で売却したケース。所有期間は7年、諸費用は250万円(「3, 000万円の特別控除」が使えるものとする) (2, 500万円-2, 000万円-250万円-3, 000万円)がマイナスとなる。 よって、譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む)は0円 【シミュレーション3】 買った値段がわからないマイホームを4, 000万円で売却したケース。所有期間は9年、諸費用は150万円(「3, 000万円の特別控除」が使えるものとする) 買った値段がわからないので、4, 000万円×5%=200万円で取得したものとして計算します。 =(4, 000万円-200万円-150万円-3, 000万円)×20.
軽減税率の特例 所有していた不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が10年を超えている場合は、1で紹介した3, 000万円の特別控除の特例を適用した上での課税長期譲渡所得金額に対し、軽減された税率で税額を計算することができます。 3. 買い替えの特例 不動産を売った年の前後3年の間に自宅の買い替えをした場合、譲渡で発生した利益の課税を先に延ばすことができる特例です。これを適用させるにはいくつかの要件があり、譲渡価格が1億円以下、所有期間が不動産を売った年の1月1日時点で10年以上、居住期間10年以上などです。 ただし、「買い替えの特例」は1.3, 000万円の特別控除の特例 および 2.軽減税率の特例とは、併用できません。どちらかを選択することになります。 税金シミュレーション では実際に数値を交えて、どのくらいの税金がかかるのかを見ていきましょう。 事例 ・パターン① 所有年数5年超の土地売却(長期譲渡取得適用の場合) 売却価格 50, 000, 000円 譲渡時諸費用 2, 000, 000円 取得価格 35, 000, 000円 取得時諸費用 1, 500, 000円 売却価格50, 000, 000円-(譲渡時諸費用2, 000, 000円+取得価格35, 000, 000円+取得時諸費用1, 500, 000円)=譲渡所得11, 500, 000円 所得税+住民税:譲渡所得11, 500, 000円×20. 315%(長期譲渡所得の適用)=2, 336, 225円 ・パターン② 所有年数5年以内の土地売却(短期譲渡取得適用の場合) 売却価格 50, 000, 000円 譲渡時諸費用 2, 000, 000円 取得価格 35, 000, 000円 取得時諸費用 1, 500, 000円 売却価格50, 000, 000円-(譲渡時諸費用2, 000, 000円+取得価格35, 000, 000円+取得時諸費用1, 500, 000円)=譲渡所得11, 500, 000円 所得税+住民税:譲渡所得11, 500, 000円×39.
315% =約132万円 "減価償却費の計算方法" 計算例では省略しましたが、建物を売却した場合には「買った値段」の計算で「減価償却費」を差し引きます。 買った値段=購入代金-減価償却費 減価償却は、所有期間中に建物の価値が少しずつ減っていくという考え方です。 土地の場合は減価償却しません。 また、買った値段が不明で、売却価格×5%で計算した場合には減価償却は行いません。 居住用の場合の減価償却費の計算式は、次のとおりです。 減価償却費=建物の取得価格×0. 9×償却率×経過年数 償却率は、建物の構造によって異なります。 構造 償却率 木造 0. 031 軽量鉄骨(3mm以下) 0. 036 軽量鉄骨(3mm超4mm以下) 0. 025 鉄筋コンクリート 鉄骨鉄筋コンクリート 0. 015 【例】取得価格3, 000万円(このうち建物価格2, 000万円とする)のマンションを3, 200万円で売却した場合。 諸費用は300万円、構造は鉄筋コンクリート、所有期間は6年、用途はマイホーム、「3, 000万円の特別控除」を使わないものとする。 =2, 000万円×0. 9×0. 015×6年=162万円 =((売った値段-(購入代金-減価償却費)-諸費用)×20. 315% =(3, 200万円-3, 000万円+162万円-300万円)×20. 315% =約12万円 なお、事業用の不動産の場合は、建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額を差し引きます。 減価償却の計算方法については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。 3. 節税するための3つのコツ 3-1. 購入額がわかる書類を探す 購入代金がわからない場合は、売却代金の5%で取得したものとして計算することになります。 この場合、「売却益」が大きく計上され、課税額が大きくなりがちです。 相続した不動産など、売買に関する書類が見つけにくいケースもあると思いますが、購入額がわかる書類をできる限り探してみましょう。 売買契約書でなくても、 通帳の記録 などで確認できれば認められる場合もあるので、購入額が証明できる書類を探した上で税務署に相談してみてください。 3-2.
3302 マイホームを売ったときの特例 相続した空き家を売却する場合も、控除が適用される可能性があります。ただし、こちらは「 相続した空き家を売却すること 」や「 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること 」など細かい条件があります。 詳しい適用条件については、国税庁のホームページをご確認ください。 参考: 国税庁 No. 3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例 1, 000万円の特別控除 1, 000万円の特別控除はリーマンショックの影響を緩和するために設けられたもので、正式名称は「 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1, 000万円の特別控除 」です。 平成21年 もしくは 平成22年 に取得した土地 を 5年以上 保有 した後に売却した場合、 1, 000万円の特別控除 を受けられます。 具体的な適用条件については、国税庁の以下のページをご参照ください。 参考: 国税庁 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1, 000万円の特別控除 軽減税率の特例 軽減税率の特例は、マイホームの売却時に 所有期間が10年超 だった場合、税率が軽減される制度です。 課税譲渡所得6, 000万円以下の部分 について、長期譲渡所得よりも低い税率である 14. 21% で税額が計算されます。 この特例の最大の特徴は、 3, 000万円特別控除と重複して利用できる ことです。 3, 000万円の特別控除を受けた上で、さらに低い税率が適用されます。 「所有期間10年超」という部分を除き、 基本的な適用条件は3, 000万円特別控除と同じ なので、併せて確認しておきましょう。 詳しくは国税庁のホームページで確認できます。 参考: 国税庁 No. 3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 手続きの多い土地売却。プロに任せませんか? 1, 000万円の土地を売却した時の税金シミュレーション 最後に、1, 000万円の土地を売却した時の税金シミュレーションを、以下の3パターンに分けて解説します。 所有期間が5年未満の場合 3, 000万円の特別控除を利用できる場合 契約書が見つからず取得費に概算法を採用した場合 ここでは売却額1, 000万円、取得費500万円、譲渡費用100万円として計算します。 なお、以下の記事ではマンション売却時の税金シミュレーションについて解説しているので、気になる方はぜひご確認ください。 関連リンク:マンション売却にかかる税金とは?シミュレーションで具体的に計算してみよう!
土地売却を検討中・シミュレーション中の方はこちら 【土地売却の税金シミュレーション】不動産売買にかかる税金の種類は?
まずは、所有期間5年未満の場合の税額を計算してみましょう。 最初に課税譲渡所得を計算します。 次に、税率をかけます。 所有期間は5年未満なので 短期譲渡所得が適用 され、税率は39. 63%です。 このケースの納税額は、 158万5, 200円 です。 なお、所有期間が5年超で 長期譲渡所得が適用 された場合、税額は以下のようになります。 長期譲渡所得が適用 されると、 納税額が約半分 になることがわかります。 所有期間が5年に近い場合は、 長期譲渡所得が適用された後で売却 するほうがよいでしょう。 次に、3, 000万円の特別控除を利用できる場合を見てみましょう。 先ほどと同じ条件で3, 000万円特別控除の適用を受けた場合、課税譲渡所得は以下のとおりです。 ※最大3, 000万円まで控除可能 つまり、 納税額を0円 にできます。 短期譲渡所得の場合は約160万円、長期譲渡所得の場合は約80万円納税額が減るため、 非常に効果が大きい といえます。 最後に、契約書が見つからず取得費に 概算法 を採用した場合について見てみましょう。 課税譲渡所得を計算する際、 売却する土地を取得した時の費用 を 取得費 として計上できます。 取得費は購入時の契約書を参照しますが、かなり前に購入した土地や相続した土地などの場合は、 契約書が見つからない こともあるでしょう。 このような場合は、 概算 として 売却額の5%を取得費として計上する ことになっています。 上記も課税譲渡所得に税率をかけると、以下のようになります。 短期譲渡所得の場合:850万円 × 39. 63% = 336万8, 550円 長期譲渡所得の場合:850万円 × 20. 315% = 172万6, 775円 先ほどの計算結果と比べると、それぞれが 約2倍 になっていることがわかります。 このように、 契約書の有無で納税額が大きく変わる 可能性があります。 土地の売買契約書はしっかり管理し、土地を相続する予定がある場合は所有者に 契約書の保管場所を聞いておきましょう 。 土地売却の税金シミュレーションのために適切な売却価格を算出しましょう 土地売却時の税金の計算方法とシミュレーションについてお伝えしました。 本記事でお伝えしたとおり計算すれば、 自分で税額をシミュレーション することができます。 しかし、売却額がどのくらいになるかがわからなければ、シミュレーションはできません。 土地売却を検討し始めたら、まずは 一括査定サイト を利用して、土地の売却価格の相場を把握することが大切です。 一括査定サイトの中でも、 リビンマッチ は全国の約2, 600事業所と提携しているため、売却する土地に合った不動産会社を紹介してもらえます。 土地の売却を検討されている方は、まずは リビンマッチ を利用してみてはいかがでしょうか。 リビンマッチ公式サイトはこちら
2歳児 空きあり【オンライン見学&育児相談】随時受付中♪ココカラ安積では、オンラインによる施設見学&面談が可能です。これから妊娠を考えている方、出産を控えている方、育児中の方など、お気軽にお問い合わせ下さい。024-983-5105 16 Jul ☆ボール遊び☆ こんにちはココカラ安積のブログ、ひよこ組からの更新です本日、東北地方でも梅雨明けが発表されましたね今日はボール遊びをした様子をお伝えします入園したばかりの頃は、オーボールの感触を楽しんだり、掴む•離す動作から転がして遊んでいた子ども達今日は「ポーンって投げてごらん」と言葉を掛けると、保育者の方へ投げる姿が見られたり、少し背伸びをしながら、用意されたランドリーバックの中に「ポーン」オーボールを方向転換しながら追い掛ける姿も見られて、「こんな遊びができるようになったんだ」っと嬉しくなりました外気浴では、音や風を感じながら、気分転換する事ができました沐浴していますお風呂が大好きっという事で、沐浴の時間もゆったり落ち着いて入っています温水に手を伸ばし感触と心地良さを味わっていますお子さんの体調を見ながら、沐浴や水遊びを通して、温水や水の感触や心地良さを味わいながら楽しみたいと思います【7月以降の空き状況】2名【姉妹園空き状況】開成 0.
先日は「 鬼丸農園のニンニクとじゃがいもと馬肉の白ワイン煮 」のレシピを書きましたが、今回は「 鬼丸農園のニンニク で作ったガーリッククリームソース」でございます。 Keisuke Fujiwara Presentsの 鬼丸農園のニンニク 、完食いたしました!我が家のにんにく消費量キテますねぇ。 はい、ではまたまたレシピ。これまた簡単。 【材料】 鬼丸農園のニンニク …2株 牛乳…1. 5〜2 カップ ローリエ …1枚 塩…適量 胡椒…適量 白ワイン(あればでOK)…1/3 カップ 鬼丸農園のニンニク の皮をむき包丁で潰して小鍋に入れる 牛乳、 ローリエ 、白ワイン、塩、胡椒を入れ、弱火で 鬼丸農園のニンニク たちを煮る→焦がさない様にヘラやスプーン等で鍋底からゆっくりかき混ぜてね 鬼丸農園のニンニク がヘラやスプーンで潰せる様になったら火を止め冷ます ローリエ を取り出し、粗熱が取れた3をフード プロセッサー に入れクリーム状にする 水分量が多い様に思えたら、再び小鍋に戻し弱火で焦がさぬ様ちょうど良いとろみになるまで煮る 以上で出来上がりー✋ にんにくは牛乳で煮ると匂いがかなり飛ぶ+新にんにくだと尚更飛びます。次の日お仕事でも食べ過ぎなければ大丈夫ね。 出来上がったソースにパセリや オレガノ を少し振っても良し。 で、このソースを何に使うかなんだけど、焼いたお肉(ラムがオススメ)や生野菜でもグリルまたはボイルした野菜、お魚、 バケット などなど、結構何につけても美味しいです! 昨晩はこんな感じで、 バケット 、ボイルしたにんじん、 ブロッコリー 、スナップえんどう、グリルしたサーモン、アスパラ、ズッキーニ、豚肩肉、プチトマトはそのまま、マッシュポテトにソースをつけていただきました。 鬼丸農園のニンニク は甘みがあるので、それを活かすためにも塩は控えめが良いです。 はぁー。食べすぎてしまった。このソースがあればいくらでも何でも食べられる勢い、ほんとに。 ちなみに、↑このソースにチーズとフェ ネグリ ークパウダー、 コリアンダー パウダーを入れると、 グルジア ( ジョージア )料理のシュクメルリになります。 という事で、 鬼丸農園のニンニク 、めちゃくちゃ美味しかったです!良い食材があると、料理もはかどりますね。 ごちそうさまでした◎ 食べるのはもちろん、料理するのも楽しかったー!
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飯テロマンガから、人気ドラマにもなった「きのう何食べた? 」の美味しそうなお料理たち。 シロさんが作る数々のレシピはたくさんの人々を魅了し、食べてみたい! と思うことも多いですよね! この記事では、そんな「何食べ」 9巻 #72. に登場する シロさんの 「せん切りポテトのハムチーズパンケーキ」の作り方を写真付きで詳しくご紹介していきます! せん切りポテトのハムチーズパンケーキの2人分の材料をご紹介! ・じゃがいも 2個 ・塩 小さじ1/2 ・コショウ 6ふり ・バター 10g ・ハム 3枚 ・ピザ用チーズ 50g ()は原作分量です。 なお原作になかった分量は、作ってみて美味しかった分量で補足してご紹介しています。 作り方では詳しく書かれていない工程も、 追記補足&作りやすい順序で紹介していきます! せん切りポテトのハムチーズパンケーキの作り方を16枚の画像で徹底解説! 1. じゃがいも2個の皮をむき、芽をとる。 2. じゃがいもをフードプロセッサーに入る大きさに切り分ける。 フープロがない場合は、細めのせん切りにします。 3. じゃがいも2個分をフードプロセッサーにかけて、せん切りにする。 4. せん切りにしたじゃがいもに、塩小さじ1/2とコショウ6ふりをかけて混ぜる。 せん切りにしたじゃがいもは水にさらさなくてOK。 5. 直径18cmほどのミニフライパンに、バター10gを入れて弱火でとかし全体にのばす。 6. バターをのばしたミニフライパンに、せん切りにしたじゃがいもを半分入れる。 7. ミニフライパンに入れたじゃがいもを、へらで平らにのばす。 8. のばしたじゃがいもの上にハムを3枚のせる。 9. ハムの上にピザ用チーズを50g散らす。 計りがなくてピザ用チーズ50gが計量できない場合は、お椀に半分くらいを目安にしましょう。 10. ピザ用チーズの上に、残り半分のせん切りにしたじゃがいもを入れて全体にのばす。 11. じゃがいもをへらで押しつけながら、中弱火で8分焼く。 サラダ油に比べてバターは焦げやすいので、弱火でじっくりと焼いていきます。 12. 中弱火で8分焼いて、じゃがいもが透き通ってきたら、ふちにへらをぐるっと入れて生地をはがす。 13. ふちからはがした生地をへらでひっくり返し、さらに中弱火で裏面も8分焼く。 ひっくり返すときにくずれてしまいそうなときは、一度お皿に出してからフライパンに戻すと◎ 14.
この素晴らしいボリュームたっぷりのビーフシチューは、古典的な快適な食べ物です!とても風味豊か!