不動産投資を勉強すると、一般常識として中古よりも新築の方が良いという知識を学びます。 そのため、中古物件で不動産投資を行うことに、不安を感じる方も少なくありません。 ただ、 物件の良し悪しは築年数だけでは決まらないため、場合によっては中古物件の方が良い物件ということ もあります。 こんな悩みをスッキリ解消! 中古物件で不動産投資を行いたいが、迷っている 勧められた物件が中古物件のため、購入して良いかどうか分からない 気になる物件が中古のため、投資して良いかどうか知りたい そこで今回の記事では「中古物件」の不動産投資についてお伝えいたします。 この記事を読むことで、どういうポイントを見たらお宝の中古物件が発見できるか分かるようになります。 【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター 株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二 大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。 資格 不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士 1. 中古物件だから悪いとは限らない 見るべき要素は築年数だけではない 筆者は良く投資家の方に「新築と中古はどちらが良いのですか?」と聞かれることがあります。 その問いに関しては、いつも「 築年数だけで物件の良し悪しは決まりません。 」とお答えしています。 例えば、ものすごく駅に近い好立地の「中古物件」と、駅からとても離れた場所にある「新築物件」であれば、前者の中古物件の方が良い物件と言えます。 新築か中古か、どちらが良いかについては、築年数以外の条件が「全く同じ」であれば、新築の方が良いというだけです。 不動産は立地を含めると1つとして同じ物件があるわけではありません。 全く同じ条件という物件は世の中に存在しないため、 築年数以外の条件も含めて物件の良し悪しを判断する必要があります。 ただし「一般論として」中古物件にはデメリットがあります。 そこで次に中古物件のデメリットについて見ていきます。 中古物件の3つデメリット まずは気になるデメリットからお伝えしていきます。 中古物件は修繕費がかかる 減価償却費が少なく、節税になりにくい 古い建物仕様なので、不人気になりやすい デメリット1.
立地の良い物件がある 中古物件は昔に開発されてできた物件であるため、 良い場所に建っている物件が多い です。 良い場所の開発用地はなかなか出てこないため、新築ほど駅から離れた条件の悪い土地に開発される傾向があります。 例えば、都心の区分所有のワンルームマンションでは、ワンルームマンションを建設するためにそれなりの規模の土地が必要になります。 都心部の駅に近い立地では100坪以上の更地物件は滅多に市場に出てきません。 条件の良い場所の土地は既に開発されつくしており、都心部であれば良い物件はほとんどは中古物件になっています。 立地の良い物件は中古物件でも空室率が低く、賃料も値下がりしにくい傾向 があります。 ただし、1981年よりも前に建てられて旧耐震基準の建物は不人気であり駅近でも家賃は低いです。 中古物件でも 新耐震基準を満たした建物であるかどうかはチェックする必要 があります。 以上、ここまで中古だから悪いとは限らないについて見てきました。 ではどのような中古物件を狙えば良いのでしょうか。そこで次に中古の狙い目物件4つについてご紹介します。 2. 中古でも狙える!4つのオススメ物件 それでは本題である不動産投資を行う上で狙い目である4つの物件を紹介します。 東京区内のワンルームマンション「既存不適格物件」 平成10年代築 駅近物件 整形物件 それぞれ説明していきます。 狙い目物件1.
中古物件は修繕費がかかる 建物は古くなると時間とともに自然と損傷個所も発生してきます。 そのため、築古の物件ほど修繕費がかかります。 修繕費の発生は築古の中古物件では避けられないデメリット です。 中古物件の場合、特に大規模修繕費が発生する可能性があります。 築年数によっては、外壁塗装や屋上防水の貼替、給湯器の交換、エレベーターの改修等の修繕が必要となってきます。 中古物件を購入すると、大規模修繕費を積立てる時間が少ないため、いきなり大きな修繕費が発生してしまうと、対応しきれない場合があります。 そのため、 中古物件を購入する場合は修繕履歴をしっかりと確認する 必要があります。 デメリット2. 減価償却費が少なく節税効果が少ない また中古物件は 減価償却費が少ない というデメリットもあります。 設備の耐用年数が15年であるため、築15年を超えた中古物件は築浅物件よりも減価償却費が少ないです。 減価償却費は、建物の取得費を耐用年数に応じて機械的に配分する会計上の費用です。 実際には資金が発生しない費用ですが、会計上の費用となるため節税効果が生まれます。 同じような賃料収入でも、築古物件は節税効果が低いため、築浅物件よりも見た目上の利益が多く出てしまいます。 そのため税金だけが増えてしまいます。 中古物件は 節税効果が低くキャッシュフローが悪くなってしまうというデメリット があります。 デメリット3. 古い建物仕様で不人気になりやすい 住宅の設備機器は、年々進化しています。 中古物件は設備仕様が古いため、入居者にとっては不人気になる場合があります。 例えば最近、賃貸住宅の入居者がドラム式の洗濯機を持ち込むことが多いです。 ドラム式の洗濯機は旧来の洗濯機よりもやや大きいため、古い仕様の洗濯機パンだと、ドラム式の洗濯機が置けない場合があります。 中古物件は 今どきのニーズと仕様が合致していないことが多く、それが理由で入居者を埋めにくいというリスク はあります。 中古物件の2つのメリット デメリットがある一方で、中古物件にもメリットはあります。 そこで次に中古物件のメリットについて見ていきます。 価格が安い 立地の良い物件がある メリット1. 価格が安い 中古物件の魅力は何と言っても価格の安さです。 価格が安いため、投資効率は高く、高利回りも期待 できます。 中古物件はある程度価格が下がりきると、土地代が残るためそれ以上価格が下落していきません。 そのため、 値崩れしきった状態の中古物件では価格下落リスクを回避 できます。 メリット2.
「シン・エヴァンゲリオン劇場版」公開記念!コラボイベント再登場 『モンスターストライク(モンスト)』 にて、 「シン・エヴァンゲリオン劇場版」 の公開を記念して、2021年4月10日(土)より、 「エヴァンゲリオン」 との コラボ が開催されます。 本コラボでは、 過去の「エヴァンゲリオン」コラボキャラクター が登場する ガチャ が開催されるほか、 コラボ第4弾クエストの一部 が再登場します。 さらに、 新規描きおろしイラスト の コラボ限定「グッジョブ」 も登場します。 開始日 2021年4月10日(土)~ 第1弾コラボキャラの出現確率アップ! 本ガチャでは、 「★5 シンジ&初号機」 「★5 アスカ&2号機」 「★5 レイ&零号機」 「★4 マリ&仮設5号機」 「★4 渚カヲル」 の 出現確率がUP します。 開催期間 2021年4月10日(土)12:00~4月17日(土)11:59まで シンジ&初号機(獣神化・改) アスカ&2号機(獣神化・改) レイ&零号機(獣神化・改) 第4弾コラボキャラの出現確率アップ! 本ガチャでは、 「★5 カヲル×ルシファー」 「★5 アスカ×ウリエル」 「★5 レイ×天草四郎」 「★4 シンジ×アトス」 「★4 マリ×アポロX」 の 出現確率がUP します。 カヲル×ルシファー(獣神化後) アスカ×ウリエル(獣神化後) レイ×天草四郎(獣神化後) 本ガチャでは、 「★6 シンジ&レイ(獣神化前)」 「★6 アスカ&マリ(獣神化前)」 「★6 碇ゲンドウ&冬月コウゾウ(獣神化前)」 「★4 葛城ミサト&加持リョウジ」 「★4 赤木リツコ&伊吹マヤ」 の 出現確率がUP します。 シンジ&レイ(獣神化後) アスカ&マリ(獣神化後) 碇ゲンドウ&冬月コウゾウ(獣神化後) 過去のコラボクエストが「追憶の書庫」に登場! 【モンスト】『エヴァンゲリオン』コラボ復刻や“未開の大地”新キャラクターなど新情報多数！4/8のモンストニュースまとめ [ファミ通App]. 期間限定で 「追憶の書庫」 にコラボ第4弾のコラボクエスト 「雨、逃げ出した後」 「奇跡の価値は」 「使徒、襲来」 「アスカ、来日」 「永久凍土の使徒」 が再登場します。 出現期間 対象クエストと難易度 ・雨、逃げ出した後(★5 第5使徒):究極 ・奇跡の価値は(★5 第8使徒):究極 ・使徒、襲来(★5 第4使徒):究極 ・アスカ、来日(★4 第7使徒):極 ・永久凍土の使徒(★4 第3使徒):極 ※コラボ第1弾、第2弾、第3弾で登場したクエストと、第4弾で登場した"超究極"クエスト「始まり、そして終わり」は、再登場しません。 ※各クエストの最高難易度のみ再登場します。 コラボ限定「グッジョブ」登場!
3種の復刻ガチャが初回24%で登場!
人気アニメ「エヴァンゲリオン」シリーズに登場する式波・アスカ・ラングレーのプラモデル「Figure-riseLABO 式波・アスカ・ラングレー」(バンダイスピリッツ)が2021年3月に発売される。価格は7700円。 プラモデルの新しい表現に挑む「Figure-riseLABO」シリーズの第4弾で、エヴァ3号機搭乗テストのためにテスト用プラグスーツを着用したアスカを立体化。「肌と密着した透明スーツ表現」を目指した。 肌に密着したスーツのクリアオレンジ部を特殊成形で表現。アイトラッキングインジェクション(瞳のインサート成形)は、アスカが見つめているかのような視線の追従を目指した。
"WILLE/NERVからの指令"の報酬やログインボーナス、 フレンドガチャなどでゲットできる! マリはコラボ期間中、"運極(ラック99)"にしていなくても、 本来のラックに「ラック+99」分の効果が プラスされた状態で使用できるぞ! 運極とは? 同種類のモンスター同士を合成することで、合成元モンスターの「ラック」が上がる。 この「ラック」が上限値の99に到達している状態を「運極」という! 「運極」のモンスターでクエストをクリアすると、「スペシャル報酬」の「ラックボーナス」で宝箱が2個獲得できるなど、メリットがたくさん! "WILLE/NERVからの指令"の報酬で、 コラボ限定"グッジョブ"がゲットできる! グッジョブはマルチプレイ中に使えるぞ! ゲットしてみんなで使おう! 逃げちゃだめだ…! あなたは死なないわ… やるじゃない! ありがとう よろPく~♪ バッチグーよ! 良くやったな