2018年11月21日 借地権と適正および相場賃料 土地を借りて自宅をたて50年以上済んでいます。地代(以前は月1500円ほど、今は2000円ほどです)は払っていますが、これが問題になっています。私は地主に言われた額を払っていたので借地権があると思っていましたが、地主の言い分は地主と私の家族(元々借りていた親は既に死亡)との間で決めごとをしてその地代になったといっています。その地代はずっと固定資産税以下... 2014年06月30日 浄化槽(砂による埋め戻し)の撤去について 住宅建築のため、浄化槽が埋まっている事が分かっている土地を購入しました。住宅メーカーに依頼して撤去してもらう予定でしたが、掘り起こしてみると、浄化槽が隣家のブロック塀を越境して設置されていたため撤去ができない(塀が破損する. 隣家の基礎に影響する)事が判明しました。重要事項説明書には、浄化槽が埋まってある旨しか記載なく、越境して設置してあるとは説明... 2018年09月25日 瑕疵担保責任等について 13年ほど前に築15年の中古のマンション(アパート)を1棟購入しました。 当時雨漏りがありましたので、売り主側で修復工事をしてもらい、購入しました。 購入してから10年後にもエアコンのところから雨漏りし、工事をしました。さらに雨漏りが原因で外壁のパネルが膨れ上がり外壁工事もすることになりました。 そこで、お尋ねしたいのですが、建物を購入した後瑕... 2020年05月21日 隣人のクレームにどのような対応がありますか? 土地を購入し住宅を建築する為に杭工事を行いました。その後隣人より液状化になるとかで強制的に基礎工事を止められました。そして施工業者に謝罪と長期保証を訴え始めました。確認申請や防災マップ等を持って、工事自体違法性がないと説明したが、訴える意志を変える様子がなく、後に脅迫紛いのクレームばかり起こされる状況に嫌気が差し、全てをキャンセルし土地の転売を... 2015年12月11日 土地の契約がなければ、HM側は何をしても良いのでしょうか。 分譲地ができるからという話で、あるHMの建築依頼工事という書類にサインしました。そこには、こちらの都合で建てないとなった時に違約金30万円を払うように書かれていました。しかし、書類を書いた4ヶ月以上後に、実はその土地が購入できてなかったことを聞かされました。さらに、土地がどうなるかわからないから2ヶ月待つよう言われました。2ヶ月以上待ちましたが連絡が来... 2017年10月06日 マージン?ドア、サッシについて。差額はどこ?
現在、建築中です。 個人の大工に頼んで建ててもらってます。 ドア、サッシについての質問です。 サッシは口頭だけで160万と告げられました。 ドアは見積もりを貰って130万でした。 大工にカタログを見せられ、そこから選び大工が卸屋から買うという流れなのですが、その中で大工が私の代わりに卸屋から仕入れたものに対して金額を上乗せして私に提示するというのは... 2018年02月08日 隣人トラブルによる土地契約目的不履行 私は建築会社に勤めており、自分の家を設計、施工しようと計画しています。そして土地を購入し、着工準備をしました。 その後杭工事をし、基礎根掘り直前に隣人から工事を止められてしまいました。理由を聞くと杭工事の騒音・振動と、将来液状化による地盤沈下の不安による工事不満のクレームでした。工事自体には違法なものはありません。その後もその内容による施工業者... 2015年09月17日 騒音 粉塵 振動。どうすればいいですか?
不動産投資塾新聞社メールマガジン 登録はこちら 著者紹介 不動産投資塾編集部 投資への関心が高まる中で、高い安定性から注目を集める不動産投資。しかし不動産業界の現状は残念ながら不透明な部分が多く、様々な場面で個人投資家様の判断と見極めを要します。一人ひとりの個人投資家様が正しい知識を身に付け、今後起こり得るトラブルに対応していくことが肝要です。私たち一般社団法人首都圏小規模住宅協会は、投資用不動産業界の健全化を目指す活動の一環として本サイト「不動産投資塾新聞社」を介し、公平な情報をお送りいたします。 関連記事
4m 以未満の 2 階建て建物では必ず採光計算を行っています。 3. 違法増築 10㎡を超える面積の増築には建築確認申請が必要になります。この 確認申請を行わずに増築を行ってしまっている ものが違法増築になります。図は当社で保有した物件で存在した違法増築の事例です。その後、是正工事を行うことで増築部分を除去しました。 違法増築のほとんどは検査済証も取得していません 。検査済証は建築した物件が法令に適合していることを示す証です。この検査済証は平成 10 年時点で取得率 38% と、以前は取得していない物件の方が多いのが実情でした。 この検査済証がないと増築の確認申請も行えないため、違法増築が発生するのです。 違法増築は行政から取り壊しの命令がでるリスクがあります。そのまま放置すれば強制的に取り壊され、費用を請求されるということも 。 違法増築はアパートなどの共同住宅よりは貸店舗に多く存在します。店舗の倉庫や従業員用の控室を違法増築する事例は多く存在します。 所有者が建築会社や工務店の場合も注意が必要です。建築に関する知識があるゆえに収益性を高めるための違反を犯しているのです。 3. その他 ここまで、代表的な違法建築をご紹介しました。そのほか、下記のような違法建築も存在しますので簡単にご紹介します。 ①不適切な界壁 界壁とは、アパートなどにおいて隣室との間に設ける壁のことです。界壁には高い防火性能・防音性能が求められ屋根裏・小屋裏まで界壁が達していることが必要です。ところが、 施工の手間がかかることや、完成後には見えづらい場所になるため界壁工事を手抜きにする物件が多々存在します 。 界壁の不良を 是正する工事は大掛かりになり、費用もかかるため注意が必要 です。 ②天井高 4 mを超えるロフト 狭小地のワンルーム物件ではロフトが取り付けられることが多くあります。建築基準法では、ロフトに関して主に次の 2 点が必要になります。 ロフトの床面積がその階の面積の1/2未満であること ロフトの天井高の最も高い部分が1. 違法建築とは｜リスクと違法建築事例、買ってもいい物件の基準を解説. 4m以下であること これらの規定を満たさないとロフトもひとつの「階」とみなされます。特に 2 つ目の条件を満たさない違反が多く存在します。こうした物件は 他の観点でも違反項目が出てくる可能性が高いため、注意が必要 です。 4. 買ってもいい物件は? ここまで違法建築の事例をご紹介しました。こうした違法建築の物件を購入するのは特別な事情がなければおすすめはできません。一方で明確にアウトではないもののグレーゾーンに入る物件もあります。その中でも購入検討の対象になるものがあります。次の 3 つがその事例です。 4.
行政による指導が入る可能性がある 違法建築に対しては、行政によって 使用禁止や移転・除却等の指導 が入る場合があります。工事中の物件であれば、工事停止の指導の可能性もあります。 平成 29 年には、全国で約 2000 件の行政指導が違法建築に関して出されています。 2. 3. 融資が出づらい 違法建築の場合、融資がつきづらくなります。 ノンバンクなどでは融資が出ることもありますが、その場合でも金利が高くなるか自己資金を多く投入して購入しなくてはなりません。違法建築は価格が安く一見利回りが高く見えますが、 金利が高くなってしまえば物件購入後のキャッシュフローは悪化 してしまいます。また、自己資金が多くなってしまうと、「融資を利用して自己資金を少なく始められる」という不動産投資のメリットが失われてしまいます。 2. 4. 売却が困難 ふたつ目のリスクは、売却が困難なことです。前述の通り、違法建築は融資が出づらくなります。そのため、 違法建築の物件を買っても売却時に買い手がつきにくく流動性が低いというリスクがあります 。それでもなんとかして売ろうと物件の売り出し価格を下げてしまったら、最終的に不動産投資を損して終えることとなってしまいます。 3. 代表的な違法建築物 3 選 違法建築の中でも特に多い違法項目は、次の 3 つです。 3. 建ぺい率オーバー 建ぺい率は建築面積の敷地面積に対する割合です。 建築面積は「建物の一階部分の面積+α」になります。「+α」は「軒・ひさし・出窓など突出部が 1m を超える部分の合計面積」です。建築面積≠一階部分の面積であることに注意が必要です。 この建ぺい率が地域によって30~80%で定められているのですが、これをオーバーしてしまうのが建ぺい率違反です 。当社が物件を買い取る上での買取調査で最も多い違反項目がこの建ぺい率オーバーです。 建ぺい率オーバーの物件に多い原因は本来建築面積に含めるべき部分が含まれていないことです。 共用廊下やベランダを下図の右側のような構造(キャンティレバー構造)にすれば建築面積には含まれません。 建築計画の段階で右側の構造を予定していたのが、実際には左側のような独立柱がある形で建築することで、建築面積に含まれてしまい建ぺい率オーバーになるパターンが多く存在 します。 3. 採光不良 2番目に多い違反項目が採光不良です。建築基準法では居室面積の 1/7 以上、採光のために有効な開口部(窓)の設置を義務付けています。 採光不良は隣地の建物との間が狭いことによって多く発生します。 採光不良は 実質的に是正不可能 です。窓を増やしたり大きくしたりすることは非常に困難なためです。違反項目の中でも特に気を付けたい項目になります。 採光不良になる原因の多くが、 建築の申請時とは違う建物を建ててしまう ことです。建築申請時とは異なる建物配置や、申請時にはなかったベランダの設置、申請時より大きな軒の設置などがその例です。狭小地に目いっぱい建っているワンルームアパートは特に注意したいところです。 当社では、隣地境界と建物の先端の距離が 1.
令和2年(2020年)は所得税が大きく変更される年として年初から税制改正の話が各メディアで取り上げられてきましたが、この税制改正の影響が及ぶ年末調整の時期がいよいよやってきました。 扶養控除等申告書や保険料控除等申告書は小幅の変更ですが、前年まで見たことのない申告書も1枚渡されるはずです。 この1枚は3つの申告書を兼ねており、うち1つは前年以前からあったものを大幅改正、他の2つが今回新設された申告書です。 3つのうち所得金額調整控除申告書については、以前関連記事で詳しく触れています。 【関連記事】:令和元年年末調整のためにも今からおさえておきたい! 令和2年分の申告書が大幅変更[ 基礎控除申告書・配偶者控除等申告書は計算する箇所もありますので、(1) では変更点の概要を、(2) では事例形式で書き方を解説してきます。 © マネーの達人 提供 令和2年新様式(1)変更点の概要 基礎控除申告書の意義 基礎控除は誰でも等しく38万円差し引ける所得控除だと認識している方もいらっしゃるでしょうが、基礎控除申告書は何のために記載するか疑問に思われたかもしれません。 令和2年以降の新制度では、給与以外も含めた所得金額に応じて基礎控除額が48万円・32万円・16万円と3段階あり、0円になることもありうるからです。 誰でも等しく受けられる制度ではなくなりました 。 大幅に簡略化された合計所得見積欄 平成30年・令和元年の配偶者控除等申告書は、合計所得金額の見積欄は細かい所得分類ごとに記載することになっていました。 合計所得金額の見積欄 ≪令和元年分以前の配偶者控除等申告書:合計所得金額の見積欄≫ 【関連記事】:平成30年の年末調整から提出する「配偶者控除等申告書」 夫婦の所得見積も必要なので早めの理解を! (1)[ 【関連記事】:平成30年の年末調整から提出する「配偶者控除等申告書」 夫婦の所得見積も必要なので早めの理解を!
今年も年末調整の時期が始まりました。 毎年やってくる年末調整は、担当者にとっては少々気が重くなる時期ではないでしょうか?
1. 3つの申告書が1枚の用紙になります 所得税の「基礎控除」の改正、「所得金額調整控除」の創設により、令和2年度分の年末調整で使用する申告書が大幅に変更されます。 どこがどのように変更されたのかというと、次の通りです。 ①基礎控除申告書 ②配偶者控除等申告書 ③所得金額調整控除の申告 という3つの申告書が、「給与所得者の基礎控除申告書兼給与所得者の配偶者控除等申告書兼所得金額調整控除申告書」という1枚の用紙に集約されたかたちになります。 なんだかとても長い名前ですね。 実際の用紙は こちら (国税庁HPより) 3つの申告書が1枚になると言われ、年末調整の書類は毎年書いているのに、去年どうだったかなぁ? と思い出せない方も多いのではないでしょうか。 通常、年末調整では次の3つの書類を勤務先に提出します。 (1)給与所得者の扶養控除等(異動)申告書 (2)給与所得者の保険料控除申告書 (3)給与所得者の基礎控除申告書(兼)給与所得者の配偶者控除等申告書(兼)所得金額調整控除申告書 ※住宅ローン控除を受ける方は、上記にプラスして「住宅借入金等特別控除申告書」も提出します。 (1)と(2)は例年通りです。 念のために説明しておきますと、 (1)給与所得者の扶養控除等(異動)申告書は、給与を受け取っている本人情報、扶養する家族がいる場合はその家族情報を書く書類 (2)給与所得者の保険料控除申告書は、生命保険や地震保険を払っている場合はその控除を受けるために書く書類です。 冒頭で「3つの申告書が1枚になる」という話は、(3)の書類のことを指します。 従来からある「②配偶者控除等申告書」に「①基礎控除申告書」と「③所得金額調整控除の申告」が新たに追加されました。 2.
年末調整の計算に伴うトラブルと対策 労務担当者は、大量の書類を扱いながら年末調整の計算ミスや確認漏れがないように慎重に手続きを進めなければならないため、以下のトラブルが想定されます。 年末調整の計算で起こりがちなトラブル 従業員の申告書提出漏れによる作業の遅れ 未回収者への個別連絡やチェック作業、計算など業務の肥大化で残業時間激増 年末調整に必要な書類の紛失 このようなトラブルにも対処できるよう、事前に以下のような対処方法を検討しておきましょう。 年末調整の計算トラブルへの対応方法 従業員への申告書提出漏れ防止のための指導 業務簡略化および人的ミス防止のため年末調整クラウドシステムの導入 年末調整の計算の流れ:まとめ 年末調整は、源泉徴収簿と従業員から回収した申告書類の内容をもとに、従業員一人ひとりの1年間の給与および源泉徴収した所得税額を再計算し、過不足分の調整を行います。 年末調整の計算手順 オフィスステーション年末調整を使えば、給与システムと連携することで年末調整の計算がかんたんに行えます。 年末調整の計算に必要な申告書の配付・回収作業がなくなるので、年末調整業務にかかる時間を100時間も削減することができます。