7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書 」 「 No. 土地を放棄したい！いらない土地を手放す方法と注意点. 7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置 」 例えば、土地の売却価格が2, 000万円のときは、軽減税率を適用した納税額は1万円となります。 なお、印紙税を節税するとしたら、売買契約書を1通だけ作成して、売主か買主のいずれかが「写し」を保管する方法が考えられます。 でも、トラブルを防ぐ観点からは当事者双方が原本を保管することが望ましいため、印紙税の節税はおすすめできません。 2. 引渡時の「登録免許税」 次に、土地を引き渡すタイミングで、「 登録免許税 」を支払う場合があります。 売主が登録免許税を負担するケースは、売却する土地に銀行の「 抵当権 」が設定されている場合 です。 これまで銀行から住宅ローンを借りていた場合、土地の売却の際に住宅ローンを全額返済し、「抵当権」の登記を抹消してもらうための費用がかかります。 言い換えると、売却する土地に家を建てるための住宅ローン等を借りていなかった場合には、抵当権は設定されていないはずなので、「登録免許税」の負担はありません。 抵当権抹消登記の登録免許税は、 土地1筆あたり1, 000円 ですので、負担は軽いです。 例えば土地が3筆に分かれていれば、3, 000円ということになります。 ちなみに、土地売却時に抵当権を抹消するときには、司法書士への報酬も必要になります。 抵当権抹消登記の報酬は、1~2万円前後です。 なお、土地を引き渡すときには、登記簿上の所有者を変更する「所有権移転登記」も必要ですが、所有権移転登記に必要な登録免許税は買主が負担するのが一般的です。 抵当権抹消に必要な書類や費用・手順については、こちらの記事で詳しく解説しています。 3. 土地売却の翌年に支払う「所得税・住民税」 土地の売却で「利益(譲渡所得)」が出た場合には、「 譲渡所得税 」と「 住民税 」が課税されます。 いずれも、支払うタイミングは土地売却の翌年です。 所得税・住民税を合わせた税率は、 所有期間が5年を超えるときは約20%、5年以下なら約40% です。 売却利益によっては、印紙税や登録免許税よりもずっと大きな負担になる可能性があります。 ただし、必ず発生するものではないので、どんなときに課税されるのか詳しく見ていきましょう。 3-1.
土地の一部を売りたいのですが、どんな手続きが必要ですか? A.
土地査定までにキレイな状態にする 売却予定の土地を査定してもらう時はできるだけ雑草の生えていないキレイな状態が望ましいです。悪い状態のままですと、当然購入希望者の意欲が下がり、高く売却するどころか減額交渉に繋がってしまう可能性があります。 手間のかかる不法投棄や雑草除去などは業者に依頼するのも一つの手です。 3. 土地の相場を自分で調べておく 土地相場はある程度把握しておき、根拠なく高額査定額を出してくる業者に備えましょう。土地売却の査定は不動産業者に出してもらうのが基本ですが、中には高額な仲介手数料を求めたり契約欲しさに、根拠のない高額価格を提示されることがあります。 土地の相場価格は資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」で簡単に調べることができます。また、実際の取引が成立した実勢価格から調べることも可能で、国土交通省の「土地総合情報システム」がおすすめです。 4. 値下げ時の価格も見積もる 土地の価格を決める時には、値下げした時の価格も考慮する必要があります。なぜならば、買主から値下げの交渉をされることが一般的だからです。売り出し価格と成約価格には、87. 5%あることを念頭に置く必要があり、実際に土地を売却する時には、相場価格から10%ほど加算した価格設定をします。 5. 土壌汚染のチェックをする 土地を高く売るためには、土壌汚染の有無もチェックする必要があります。例えば、以前土地が何に使われていたかによっても土地の値段は上下しますので、以前ガソリンスタンドであった場合や、病院、工場、焼却場の跡地で会った場合、土地の価格が下がる可能性に注意しましょう。 6. 地盤調査をしっかりと 土地の売却時には、地盤調査も必要となります。頑丈な地盤の場合、天災で被害を受けるリスクが減り、住宅を建てやすいからです。地盤調査には半日ほど時間がかかりますので、できれば買主が土地見学をする前に実施しておきたいところです。 7. 古い家は壊さない 家付きの土地を売却する場合は、あえて更地にせず、そのまま売却した方が高く売れることもあります。立地条件が良い物件なら、家付きの土地でも高く売却されるケースがあるからです。また更地にした場合には、固定資産税が6倍になるため、家付きの土地の方が固定資産税が安いというメリットもあります。 8. 土地権利書とは？権利書と登記識別情報の違いや紛失時の対応を解説│安心の不動産売却・査定なら「すまいステップ」. 値上がりのタイミングを知る 土地を高く売却したいなら、相場が高い時期に売るのが鉄板。土地の売却価格は景気に左右されますので、相場が高い時期を知ることで土地を高く売却できます。土地の相場の高さを知るためには、実勢価格から算出することが可能です。 9.
譲渡所得の計算(買った値段が不明のケース) 注意が必要なのは、土地を買った値段がわからない場合です。 例えば相続した土地では、そもそもの購入価格が分からないことも多いですよね。 このような場合は、 譲渡価格の5%を取得費として計算します 。 例えば、土地が2, 000万円で売れた場合には、その5%の100万円で取得したとみなして計算していきます。 このケースで譲渡費用が80万円だったら、2, 000万円-100万円-80万円=1, 820万円もの利益が発生したものとして扱われてしまいます。 5%の概算法で計算すると税額が高くなってしまうことが多い ので、取得価格がわかる書類をできる限り探してみてください。 譲渡所得の計算方法や税金については、こちらの記事で詳しく解説しています 3-1-3. 税率 土地の売却は、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。 5年超なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、 長期譲渡所得の方が税率は低くなります。 譲渡所得の税率表 所有期間 税率(復興特別所得税※ を含む) 5年超 20. 315%(所得税15. 土地の一部を売る. 315%、住民税5%) 5年以下 39. 63%(所得税30. 63%、住民税9%) ※「復興特別所得税」は東日本大震災における被災者支援等を目的としている税金で、所得税額に税率2. 1%を乗じた金額を納税します。 所有期間の「5年超」というのは、 売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断される という点にご注意ください。 難しいので例を出してみます。 例:平成25年7月に購入した不動産を平成30年の12月に売却した場合、住んでいた期間は5年を超えますが、平成30年の1月1日時点では所有期間は4年となり、短期譲渡所得となります。 平成31年1月1日まで待てば、5年超の長期譲渡所得となるのが原則です。 なお、相続した土地を売却した場合には、被相続人(亡くなった人)が取得した日から計算することになっています。 また、 原則として引き渡し日を基準に判定 しますが、売買契約日を選択できる場合もあるので、判断に迷う場合には税務署に相談することをおすすめします。 3-2. 所得税の支払い時期 所得税(復興特別所得税を含む) は、 不動産を売却した翌年の確定申告の期間中に納税 します。 確定申告の期間は原則として、売却した翌年の2月16日から3月15日まで。(※2月16日、3月15日が土日祝日に該当する場合は翌平日となる) 申告の際に振替納税の手続きをすることも可能で、その場合は4月頃に銀行口座から自動引き落としとなります。 3-3.
隣地所有者に打診する 田舎の土地を売るには、 隣地所有者に打診する ことも鉄則です。 隣地所有者は、隣地を購入することで自分の土地が広くなる等というメリットがあります。 第三者にとっては価値の低い土地でも、隣地所有者にとっては価値が高い場合もあり、隣地所有者は高く買ってくれる可能性が高いのです。 また、隣地に限らず、例えば商売をやっている近隣の家などは駐車場用地を求めているケースもありますので、近所の人にも声をかけてみましょう。 2-6. 土地を業者に買い取ってもらうメリット・デメリットについて徹底解説│excite不動産売却. 不動産会社に現地調査等の費用を支払う 田舎の土地を売る場合、 不動産会社に現地調査等の費用を支払う こともコツです。 2018年1月1日以降、宅地建物取引業法の改正によって、400万円以下の不動産の取引について、不動産会社は媒介報酬に加え、現地調査等の費用を受領することができるようになりました。 この改正によって、不動産会社は400万円以下の取引の場合、18万円までの報酬額を得ることができるようになっています。 不動産会社が受領できる手数料 = 仲介手数料 +現地調査等の費用 <= 18万円 従来、低価格の不動産の場合、不動産会社が受領できる仲介手数料の額があまりに低すぎて、不動産会社の協力を得られず売却の障害となっていました。 ですが、400万円以下の取引なら18万円まで受領できるように改善されたため、以前に比べると不動産会社の協力は得やすくなっています。 田舎の土地で、価格が400万円以下となる場合は、現地調査等の費用も支払って不動産会社の積極的な協力を勝ち得ることもスムーズに売却するコツです。 2-7. 古家は取り壊す 土地上に古家が残っている場合、 古家は取り壊す ことをおススメします。 古家が残っている場合、買主が古家を取り壊すこととなるため、売りにくくなります。 木造戸建ての取り壊し費用は坪4~5万円程度で、総額としては150万円前後となるのが一般的です。 買主が負担するには重過ぎる金額感であるため、取り壊しは極力売主側で行うようにしましょう。 2-8. 自治体に売却する 可能性としては低いですが、 自治体に売却する という方法もあります。 自治体に売るには、公有地拡大推進法(公有地の拡大の推進に関する法律の略)という法律に基づき、自治体が必要と認識する土地を買い取るという仕組みを利用します。 市区町村には、道路課や緑地課、公園課、土木課、下水道課、教育委員会等の土地を購入する可能性のある部署があり、手続きをすると購入をしてくれる場合があります。 各自治体には、公有地拡大推進法の土地買取申出書がありますので、申し込みをすると自治体が必要な土地かどうかの検討を行います。 検討の結果、必要と判断された場合には買い取ってもらえます。 3.
売却しやすい時期を検討する 不動産価格は需要が高まる1月~3月に高く売却される傾向にあります。ほかにも、人事異動が多くなる9月〜11月も比較的高く売れる時期です。不動産業者は1月〜3月が繁忙期になり手数料が高くなることも考えられますので、なるべく後者の月に売却を検討することがおすすめです。 しかし、更地の売却の場合は購入後に建物を建築しなければ住めません。その場合、一般的な不動産と比べると価格が高くなる時期が早まる傾向があるので要注意です 10. 不動産会社の依頼は複数がポイント 土地を高く売却したいなら、見積もりをする不動産は複数利用しましょう。査定を依頼するなら オウチーノ不動産売却・査定 などのサービスを利用すれば、土地の査定結果をすぐに知ることができます。 インターネットが普及した現代では、複数依頼の一括査定も無料、かつ、最短10分ほどで完了するサービスも増えていますので簡単です。 評価の査定方法は実勢価格や地価公示価格と複数あり、どの価格を基準にしているかは不動産業者によって異なります。また、複数の業者に依頼していれば、比較的有利な売却交渉ができます。売却価格以外でも担当者の対応や人柄も知ることができ、どの不動産業者が良いかと比較判断しやすくなるはずです。 11. 土地の一部を売る 税金. 隣地を買い足してから売却 建築基準法では「土地に幅4m以上の道路と敷地が2m以上接していない場合」など、土地に家を建てられない場合もあります。そのような場合、隣地を買い足してから売却することで、土地の価格の上昇が見込めます。ただし、専門家である不動産会社に相談しないと逆効果になることもあるので注意が必要です。 12. 土地を分割してから売却 土地の売却時に、余りに広すぎる土地だと、不便に思われ逆に売れないこともあります。家を建てる目的がある土地を分割して売却するこで、買主は家を建てやすくなり、売却価格を上げられます。ただし、分割する時には土地の境界線が明確なことが必要条件です。 13. 隣人に売却する 隣人に売却することで、土地の値段を高く買い取ってもらうケースもあります。使い勝手の良い土地と悪い土地が隣接している場合は、隣人が買い取ることで成形な土地になりますので、隣人だからこそ高く売却できるケースもあります。 14. 悩んだら一般媒介契約を選ぶ どうしても依頼したい不動産業者があるのであれば専任媒介契約で問題ありませんが、悩んでいる段階であれば複数に依頼できる一般媒介契約がおすすめ。実際の売却活動を見てから必要に応じて絞るのが一番です。その後に専任媒介に契約を変更して、様々なサービスを受けるのが理想な契約となります。 土地の売却にかかる諸費用 土地の売却には以下の諸費用がかかることも覚えておきましょう。 仲介手数料:契約成立時に不動産会社に支払う手数料 印紙税:不動産の売買契約書に貼るための印紙の代金 抵当権抹消登記費用:抵当権を抹消するための登記にかかる費用 譲渡所得税:不動産の売却によって生じたお金にかかる税 引っ越しにかかる費用:土地を売却して引っ越す時に出る費用 これらの費用は必ず見積もる必要があります。特に引っ越しの際は、家具を運ぶ運賃の他にも、ハウスクリーニング費やリフォーム費などが発生する可能性がありますので、多く見積もることが必要です。 土地を売る前に準備しておくことは?
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三保飛行場ポイント図 2020. 05. 22 2015. 06.
(提供:WEBライター・永井 航) 年内の使いきらなかった運を放出しただけで、2020年の運を前借りしていないことを祈りたい。 今後の展望 今シーズンは、昨シーズンと比べると釣果は良くないものの、タイミングが良ければ釣果を出すことも可能だろう。また静岡県内で言えば、西部にある遠州サーフではワラサ・ブリ、ヒラメ、シーバスの好釣果が連日のように出ているようで複数釣果も十分狙えると聞く。そちらに足を伸ばす価値は十分にあると思う。 静岡サーフのコノシロパターンもこのまま調子が上がらずに終わる可能性もあるが、状況が一変することもあるだろう。そのため静岡サーフの情報にもアンテナを張っておいて損はないだろう。 ▼この釣り場について 三保海岸 <永井 航/TSURINEWS・WEBライター>