結 論 ⑴ 質問1. について ― 違いが生じる。 ⑵ 質問2. について ― 市街化調整区域内で用途地域が指定されていない土地の場合には、買主が、みずからその土地を同じ用途(駐車場等)に使う目的で購入するのであれば、原則として宅建業法の適用はないが、市街化区域内の土地の場合には、原則として適用があるという違いがある。 ただ、市街化調整区域内の土地の場合でも、その買主が、宅建業者であったり、周辺地域の居住者あるいは農林漁業関係者などであったような場合には、将来その土地を開発するということも考えられるので、そのような場合には、後日のトラブル防止のためにも、宅建業法の適用があるものとして対応した方が無難である。 2.
市街化調整区域で土地活用をするには 市街化調整区域とは、都市計画法による「市街化を抑制していく地域」として、各自治体が乱開発を防ぐ目的で設定している「基本的に建物の建築ができない区域」です。 そのため、市街化調整区域で土地活用をするには、以下の2種類の方法によるしかありません。 建物の建築が必要のない土地活用を行う 役所との協議により特別に建築許可を受けて土地活用を行う ※注意:「農地」の場合にはそもそも土地活用できない可能性がある 市街化調整区域内にある土地は地目が「田」や「畑」等の「農地」になっている場合も多いですが、 農地を活用する場合には別に農業委員会へ申請し「農地法に基づく転用許可」を受ける必要 があり、そもそも転用許可が受けられず、活用できない場合があるため注意が必要です。 以下、それぞれの方法について解説していきます。 1-1. 建物の建築が必要のない土地活用を行う 土地活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。 ←スマホの方は左右にスクロールができます→ 上記の中で、「定期借地」や「駐車場」・「ソーラー」等は建物の建築が必要でない土地活用であり、市街化調整区域においても行うことが可能です。 また、それらは建物が必要ないことから、「初期投資が少なくて済む」というメリットもあり、市街化調整区域の土地活用を考える上では、真っ先に検討したい活用方法です。 1-2.
霊園・墓地 霊園・墓地の運営者に、土地を貸し出して収益を得ることも土地活用の選択肢の1つです。土地を貸し出すだけで、霊園・墓地の運営者が土地の運営と管理を行うため、資材置き場のケースと同様、基本的に土地の所有者がコストを負担することはありません。 霊園・墓地に適した条件を満たしている土地の場合、 他の土地活用よりも長期的に安定した賃料を得ることが可能 です。 しかし、必ずしも霊園・墓地の運営者からの需要が期待できるというわけではありません。例えば、教育機関や医療機関が周辺にあるような土地は、霊園・墓地に不向きと言えます。 地域によって自治体の許可が必要になる可能性もあるので注意 が必要です。 霊園・墓地の運営者に土地を貸し出す際は、土地の所有者として近隣住民や隣地所有者とのトラブルが生じないように配慮する必要があります。また、 霊園・墓地の運営者は長期的な使用を前提としているため、所有者都合で簡単に契約を解除できません 。 長期的な土地の使用は、安定した継続的な収益が期待できるため、土地の所有者にとっては大きなメリットと言えます。しかし、 将来的に自分が使用する可能性がある場合は、土地を自由に使用できないという点に注意 しましょう。 4-5.
資材置き場 事業で使う木材や鉄鋼などの置き場に悩む企業に、資材置き場として土地を提供するのも土地活用の選択肢の1つです。 企業の中には、仕入れた木材や鉄鋼などの置き場を確保できずに悩んでいる企業もいます。そのような企業に資材置き場として土地を提供した場合、長期的な収益を確保することが可能です。 土地を借りた企業が土地の運営と管理を行うのが一般的なので、土地の所有者はコストを負担することは基本的にありません。また、 駅から遠く離れている、交通量が少ないなど、土地活用に適していないような土地でも収益が期待 できます。 しかし、資材置き場として企業に貸し出すという土地活用は、賃貸住宅や駐車場などの他の土地活用と比べると、得られる収益が少ないというデメリットが挙げられます。 また、周辺に借り手となってくれそうな企業がいくつかあれば問題ありませんが、基本的に一度借り手がいなくなった場合は、 次の借り手が見つかるまでに時間がかかるという点に注意 が必要です。 駐車場経営はある程度の整地を行う必要がありますが、資材置き場の場合は借りた企業が整地を行ってくれるケースが多いため、ほとんどコストをかけずに始められます。しかし、借り手がすぐに見つからない可能性が高いため、 周辺にどのような企業があるのか事前に調べておきましょう 。 4-3. 太陽光発電 太陽光発電では地面に太陽光パネルを設置することから、「建築物に該当するのでは?」と思った人も多いと思います。しかし、太陽光パネルは、建築基準法の定めている建築物には該当しません。そのため、市街化調整区域でも太陽光発電を行うことは可能です。 太陽光発電では、発電量の大きさに応じて、10年間または20年間固定価格で電気の買取を行ってくれるため、安定した売電による収益が期待できます。 賃貸経営よりも初期投資が少ない、賃貸経営のように空室のリスクに悩まずに済むというメリットもあるため、 太陽光発電はリスクを抑えながら安定した収益を得たいという人におすすめ です。 しかし、全ての土地で太陽光発電を行えるわけではありません。景観維持や周辺住民の保護、安全面への配慮といった理由で、 太陽光発電を禁止するまたは規制する自治体もあるので注意 が必要です。 太陽光発電では、太陽光パネルに不具合が生じると、安定した収益を確保できなくなります。そのため、保証サービスに加入する、定期的なメンテナンスを行わなくてはなりません。 このように、太陽光発電は駐車場経営や資材置き場と比べて、 初期投資が大きい、コストが多くかかるというデメリットをよく理解した上で始めましょう 。 4-4.
市街化調整区域の土地活用方法7選 市街化調整区域で土地活用を検討したい場合には、以下の7つの活用方法の可能性を検討することをおすすめします。 駐車場 資材置き場(トランクルームはNG) ソーラー(太陽光発電) 高齢者施設(サービス付き高齢者向け住宅、住宅型有料老人ホームなど) 社会福祉施設(特養など) 医療施設 墓地・霊園開発 以下、それぞれの活用方法についてご紹介していきます。 2-1. 駐車場 前述の通り、駐車場経営の場合には建物の建築が必要ありませんので、市街化調整区域でも最も手軽に行うことが可能です。 そのため、まずは周辺の駐車場需要を調査して駐車場経営が成り立ちそうかどうかを検討するのがよいでしょう。 敷地の規模にもよりますが、初期投資額も数十万円程度〜行うことが可能で、駐車場需要が見込めるエリアであれば固定資産税以上の収益を上げることも可能です。 「駐車場経営」の詳細な検討方法については下記の記事をご参考にして下さい。 『 土地活用で駐車場経営をするべき人と失敗しないための全知識 』 2-2. 市街化調整区域内の駐車場等の用地と宅建業法の適用の有無 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター）. 資材置き場(トランクルームはNG) 駐車場同様、市街化調整区域でよくある土地活用として、建設業者等の法人に資材置き場として土地を貸し出すという方法があります。 周辺に人が住んでおらず何の需要もないような土地であっても、普段は使わない資材等と置いておくためのスペースとしては需要があるケースも多々あります。 さほど高い賃料は取れませんが、ただ土地を貸すだけですので初期投資はほぼ掛からず、うまくいけば固定資産税以上の収益が得られることもあります。「資材置き場」としての需要がないか、周辺の不動産業者等に確認してみましょう。 2-3. ソーラー(太陽光発電) 日当りや送電線等のインフラが整備されているか等の一定の条件はありますが、市街化調整区域の土地活用において最も安定的に高利回りが狙えるのが「ソーラー経営」といえるでしょう。 「ソーラー経営」では、法律で定められた「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、設置したソーラーパネルの発電規模により10年間ないしは20年間の固定価格で売電することが可能です。 そのため、規模により数百万円〜の初期投資こそ必要にはなるものの、安定して高利回りな土地活用が実現できます。市街化調整区域の土地活用で真っ先に検討したい活用方法の一つですので、自分の土地でソーラー経営が可能かどうかを調べるようにしましょう。 「ソーラー経営」の詳細な検討方法については下記の記事をご参考にして下さい。 『 土地活用でソーラー経営するべき人と失敗しないための全知識 』 2-4.
市街化調整区域にある土地を所有している人、これから所有しようとしている人の中には、市街化調整区域でも問題なく土地活用できるのか気になっている人も多いと思います。 しかし、市街化調整区域の土地は用途が制限されるため、一般的な土地と同じように自由に活用できないので注意が必要です。 この記事では、市街化調整区域でも土地活用できるか、どのような土地活用の手段があるか分かりやすく解説します。 1. 市街化調整区域 駐車場. 市街化調整区域とは 全国各地の土地は、都市計画法に基づいて 「都市計画区域」「都市計画区域外」「準都市計画区域」 の区域区分のいずれかが適用されています。さらに、都市計画区域は 「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引都市計画区域」 の3つに分類されています。 市街化区域とは、 既に市街化が進んでいる地域、おおむね10年以内に市街化を進めていく地域 です。市街地の類型に応じて13種類の用途地域が定められており、建築できる建物の用途や容積率、建蔽率などに規制が設けられています。 市街化調整区域とは、 市街化が抑制されている地域 です。住宅や施設といった建物の建築が原則禁止されています。 非線引都市計画区域とは、 都市計画区域内に位置するものの、市街化区域または市街化調整区域のいずれにも属していない地域 です。市街化区域や市街化調整区域と比べると、建物の建築に関する制限が緩いのが特徴です。 市街化区域や非線引都市計画区域は原則建物の建築が可能ですが、市街化調整区域は原則建物の建築が禁止されているため、 土地活用を行う場合は手段が限られるので注意 が必要です。 2. 市街化調整区域のメリット 建物の建築が原則禁止されている市街化調整区域ですが、他の区域とは異なるメリットを有しています。市街化調整区域の主なメリットとして、以下の3つが挙げられます。 ● ランニングコストを抑えられる ● 環境変化が生じにくい ● 広大な敷地が手に入りやすい それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。 2-1. ランニングコストを抑えられる 建物を原則建てられる市街化区域や非線引都市計画区域と比較すると、 市街化調整区域は資産価値が低い と言えます。 資産価値が低いということは固定資産税評価額も低くなるため、 不動産の所有者に対して毎年課される固定資産税や都市計画税を大幅に抑えることが可能 です。 市街化調整区域の土地を取得して活用することになった場合、 ランニングコストを大幅に抑えることで利回りが高くなることが大きなメリット と言えるでしょう。 2-2.
ヤキニクキングコウベガクインマエテン 078-919-0329 お問合わせの際はぐるなびを見たと お伝えいただければ幸いです。 基本情報 【電話番号】078-919-0329 【営業時間】月~金 【エリア】神戸市西区 【アクセス】 JR山陽本線明石駅 車15分 【ジャンル】焼肉 基本情報をすべて見る 口コミ ホルモン3種盛り:やわらかホルモン、キングホルモン、牛レバー、ホルモン3種類食べ比べましょう。 すき焼ロース:すき焼用のロース肉も甘ダレが付いてるので、炙って溶き卵で食べましょう。 近隣駅・エリア、人気のジャンルから検索 三木・小野×焼肉 三木・小野×ランチ 焼肉×食べ放題メニュー 地図精度A [近い] 店名 焼肉きんぐ 神戸学院前店 電話番号 ※お問合わせの際はぐるなびを見たとお伝えいただければ幸いです。 住所 〒651-2113 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬1727-1 アクセス JR山陽本線明石駅 車15分 山陽電鉄本線山陽明石駅 車15分 駐車場 有:専用36台 営業時間 月~金 17:00~24:00 (L. O. 23:30) 土・日・祝 11:30~24:00 5226527
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