では、瑕疵担保責任はどのように主張すれば良いのでしょうか? まず、主張できる期間ですは法律で決められており、住宅に欠陥が見つかってから1年以内であれば損害賠償を求めることができるとされています。この間に契約を解除したり、損害賠償を求めることができるのです。 しかし、せっかく購入した家を契約解除してまた引越ししてという方は多くはありません。通常は欠陥部分を補修・修理するのが一般的です。その場合は、建築会社や不動産会社に連絡をすることになります。 普通の会社であれば、瑕疵担保責任のことは当然知ってますので、期間内であれば無料で修理を手配してくれるでしょう。 瑕疵担保責任について理解したところで本題です。中古物件では瑕疵担保責任はつかないのでしょうか? 結論から言うと瑕疵担保責任は付いている住宅が多いです。しかし、色々な条件が出てくるのです。 瑕疵担保責任を求められる期間が短い 売主が不動産会社の場合は住宅を販売することを目的として事業を行なっているので住宅の専門家です。なので、当然のように欠陥がないことを前提に制度を作りますし、プロとしての責任も負うので2年という期間が設けられています。 しかし、中古住宅の場合は売主が不動産会社ではないケースが多いです。不動産会社は仲介をしており、実際に売買契約を結ぶのは個人同士ということが多いのです。 この場合、専門業者である不動産会社と同じ期間に設定すると売主に対してリスクが大きくあまり売ろうとしないことが予想されます。 なので、売主が個人の場合は家の引き渡しから1〜3ヶ月後に設定されていることが多いです。これは期間としてはかなり短くなっていますよね。住んですぐに見つからなければ修理や補修は買主が負担することになるのです。 重要事項の説明時に必ず説明される この瑕疵担保責任の期間や取り決めについては契約上必ず明記されています。この契約については契約前に重要事項ということで必ず説明されています。住んでからの安心の為にも必ず確認しておきましょう。 瑕疵担保責任免責とは? 民法改正で売主様の「瑕疵担保責任」が変わる！不動産売却に生じる影響と対策とは？｜不動産売却【ノムコム】. また、中古住宅の場合は「瑕疵担保責任免責」というのが付けられている場合もあります。これは売主が瑕疵担保責任を負いませんよという条件を付けて販売していることです。かなり築年数が経っている家などはこの免責事項が付きやすいです。 この瑕疵担保責任免責の場合は契約後から全て売主の責任になるので、契約前にチェックしておくことが重要なのです。 引渡し後1〜3ヶ月後に欠陥を見つけたら修理してもらえるといっても、みなさん引渡し後に欠陥を見つけることができるでしょうか?
1.民法(債権法)が約120年ぶりの大改正! 2017年5月に国会で成立した「民法の一部を改正する法律」が、2020年4月1日から施行されました。 民法は1896年に制定されてから約120年間、ほとんど見直しが行われていませんでした。そのため、内容が今の社会経済に対応し切れておらず、一部の実務などで通用していた基本的なルールも法律の条文上で明確になっていなかったのです。 2. 瑕疵担保責任が変わる!不動産売買への影響は? 民法(債権法)の改正によって不動産の売買契約にも大きな影響が生じます。特に注目したいのは、「瑕疵担保責任」が変わったことです。 2-1. 不動産売買における「瑕疵」とは? 不動産売買における「瑕疵(かし)」とは、「きず」や「不具合」「欠陥」のことをいいます。 雨漏りやシロアリの被害、土壌汚染や地下埋設物などが代表的な例です。 ここでは、わかりやすいように「瑕疵=欠陥」と表現して説明していきます。 ●不動産売買における瑕疵の例 2-2. 瑕疵担保責任とは? 改正前の民法(以下、旧法)では、「隠れた瑕疵」がある場合に買主様は売主様に対して損害賠償請求ができるとしています。この、売主様に生じる責任が「瑕疵担保責任」です。 また、欠陥があることにより「家に住めない」など、購入した目的が達成できない場合には契約を解除できるとしています。 「隠れた瑕疵」とは買主様が契約時に普通に注意しても分からなかった「欠陥」のことを指します。 3. 「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ 旧法の「瑕疵担保責任」は、改正後の新法で「契約不適合責任」へと変わります。 新法では、「隠れた瑕疵」があるという要件が「契約の内容に適合しない」ものに改められ、売主様は「売買契約の内容に適合した商品を引き渡す義務」を負います。 3-1. 瑕疵担保責任とは？行使期間、「瑕疵担保免責」物件などを解説. 買主様の4つの権利が明文化 新法では、売主様が「契約に合った物件」を引き渡さなければなりません(売主の債務)。 仮に「契約に合っていない物件」を引き渡した場合には、売主様に故意(=わざと)、過失(=うっかり)などの原因があれば、損害賠償請求できるものとしています。 なお、ある当事者に故意(=わざと)、過失(=うっかり)などの原因があることを、当事者に「帰責事由がある」と専門用語では言います。 また、買主様から売主様への責任追及の方法(買主様の権利)は「追完請求権」と「代金減額請求権」が追加され、4つの権利が明文化されました。 旧法(改正前) 新法(改正後) 損害賠償請求 ⇒「損害が生じたからお金を払ってくれ」と損害賠償を求める権利 旧法(改正前) 〇 契約の目的を達することができない場合に解除できる 新法(改正後) 〇 ・催告しても売主が応じない場合は解除できる ・契約の目的を達することができない場合には「催告なし」で解除できる 契約解除 ⇒「これじゃ話が違う、解除してくれ」と契約を解除する権利 追完請求 ⇒「ちゃんと契約どおりの内容で進めてくれ」と契約通りの履行を求める権利 旧法(改正前) × ※規定なし 新法(改正後) 〇 代金減額請求 ⇒「欠陥があるなら、その分の代金を値引いてくれ」と減額を求める権利 4.
買主が、売主の要求に応じ一札入れた場合、買主は売主に対し、今後発生する「隠れた瑕疵」について請求が一切できないことになるか。この問題についてトラブルが生じないようにするためには、文面をどのようにしたらよいか。 2. 本件の給湯器やガスコンロの故障に関連し、媒介業者としては、設備の「経年劣化」と瑕疵担保責任の関係をどのように考えたらよいか。 回答 ⑴ 質問1. について ― 必ずしも一切の請求ができないということにはならないと解される。なぜならば、当事者の意思解釈として、設備については、「その他の設備」も含めて一切免責にするという解釈が可能と考えられるが、「設備以外」の隠れた瑕疵については、それも含めて一切免責にするという意思ではないと解される余地があるので、土地建物のすべての隠れた瑕疵について免責にするという合意をするのであれば、本件の取引は一般個人間の売買でもあるので、その文面に、「本件マンションについて、」の次に「設備以外の隠れた瑕疵も含めて、」という文言を加えることによって、解釈に違いが生じる余地がなくなると考えられる。 ⑵ 質問2.
売主に修理を要求できませんか? 「リフォームの施工不良は、売主の瑕疵担保責任の対象となるか?」という問題です。 その答えは、「いいえ。売主ではなく、リフォーム業者の責任です」 リフォーム工事の施工不良や、リフォームで入れた住宅設備の故障については、多くのリフォーム会社が保証を用意している はずです。 たとえば私たちひかリノベでは、竣工後2年間の工事保証、10年間の設備保証の他、適合R住宅やリフォームかし保険といった第三者機関の保証・保険もご用意しています。 売主が宅建業者で、自社で買い取った物件にリフォームを施して再販したという場合は、保証対応をお求めになってください。 売主が個人で、売却にあたってリフォームをしたという場合は、まずは仲介業者を通じて「リフォームの施工不良があるので、保証をつかえないか」と売主に確認しましょう。 CASE6 買主です。売主は不動産会社(宅建業者)です。契約時に「古い物件なので、瑕疵担保責任はなしで」と言われました。たしかに築20年近い物件ですが、そんなことってアリなんでしょうか? 「売主が宅建業者なのに、瑕疵担保責任を免れることはあるのか?」という問題ですね。 その答えは、「いいえ。宅建業者は、瑕疵担保責任を免れることはできません」 宅建業法と消費者契約法により、 宅建業者は最低2年間の瑕疵担保責任 を負わなくてはいけません。 契約時に担保期間を2年未満に狭めたり、免責の特約をむすんだとしても無効です。 そのような違法な業者にあったら、地域の宅建協会にご相談ください。宅建協会では、管轄エリアの宅建業者にかかわるトラブルや、不動産取引についての疑問・相談を受け付けています。 CASE7 売主です。長年住み慣れたマンションを売却し、引き渡しから8ヶ月が過ぎました。先日、とつぜん買主さんから連絡が。「配管から漏水したから、修理費用を支払って欲しい」というのです。契約では「瑕疵担保責任の期間は引渡後3ヶ月間」と取り決めたはず。それでも支払わなくてはいけませんか? 「契約で決めた責任範囲を超える請求に、応じなくてはいけないか?」という売主さんからの相談です。 その答えは、「いいえ。契約の取り決めを超える請求には、応じる必要ありません」 個人売主の場合、責任を追う期間を限定したり、まったく免責とすることもできます。 買主も納得したから契約したわけで、あとからその契約にない請求をされたとしても、応じる必要はないのです。 とはいえ、そのような取り決めを契約書に明記せず「口頭だけで合意した」というケースでは、特約をむすんだ証拠がなく「言った・言わない」の争いになりがちです。 あとからトラブルに発展することを防ぐためには、瑕疵担保責任をいつまで・どこまで負うかを契約書にハッキリと記載しておきましょう。 たとえば「 シロアリ被害・雨漏り・給排水配管の水漏れにつき、売主は引渡後3ヶ月間の瑕疵担保責任を負う 」というのが、ポピュラーな書き方ですね。 CASE8 売主です。築30年を超える築古ですから、瑕疵担保責任は免責で契約しました。しかし、実は寝室の一角に雨漏りがあるんです……。内覧の日は幸い晴れていましたし、分からないだろうと思って、買主さんには黙ったままです。もし引渡後に買主さんが気づいたら、やっぱり賠償しなきゃダメですか?
もしもの備えに……『既存住宅売買かし保険』 このように、引き渡し後に瑕疵担保責任が問題となるケースはさまざま。 しかし宅建業者が自社で買い取った物件を再販する場合はまだしも、個人が自宅を売却する場合は、売主さんも不動産取引に慣れている方ばかりではありませんし(むしろ「最初で最後」という方が多いのではないでしょうか?
記事の監修 あんしんパートナーズ法律事務所 弁護士 平沼 健太 第二東京弁護士会所属 弁護士登録後、都内法律事務所にて勤務し、 現在は、あんしんパートナーズ法律事務所に所属。 借地・借家等の不動産紛争、遺言・相続案件を中心に、広く企業法務、一般民事事件を取り扱う。 主な取扱業務は、企業法務全般及び不動産・相続案件を中心とした一般民事事件全般。
ケーススタディで学ぶ、請求が認められるボーダーライン 以上が瑕疵担保責任の概要ですが、実際にいざ購入した物件の瑕疵を目の当たりにすると「売主に修理費用を負担してほしいけれど、認められるかしら」と不安に感じられるものです。 また売主としても「こんなことまで売主が責任をとらなくちゃいけないの?」と感じられるケースもあることでしょう。 そこで、この章では実際によくあるトラブル例から、責任が認められる場合・そうでない場合を解説していきます。 とくに、いままさにトラブルの渦中にあって「困っている」という方は、ご自分と似たケースをよくチェックなさってくださいね。 Case1 買主です。引渡後すぐ、フローリングのキズに気が付きました。 内覧のときは売主さんが居住中だったので、家具の下になっていて見えなかったんですね。 売主さんに修理費用を負担してほしいのですが、認められるでしょうか? 「家具等で隠れていた内装のキズは隠れた瑕疵といえるか?」という問題ですね。 その答えは……「いいえ。隠れた瑕疵とはいえません」 中古マンションは売主がずっと住んでいたのですから、内装のキズや汚れは「当然あるもの」 として考えなくてはいけません。 だからこそ中古は新築よりも価格がお安めに抑えられているのです。 Case2 買主です。内覧したのは土曜の昼間で、とても静かだったんです。ところが実際に暮らし始めたら、夜間の騒音がひどい!
35 〒700-0024 岡山県岡山市北区駅元町15-1 [地図を見る] アクセス :JR 岡山駅から連絡橋(屋根付)にて直結(徒歩1分)/山陽自動車道 岡山ICより車で20分/岡山空港より車で30分 駐車場 :地下 約260台 先着順 ¥1250 (消費税が含まれております) ■直前予約でポイント10% 得旅【直前】キャンペーン開催中!! ■岡山駅徒歩7分■イオンモールお隣■地産地消の朝食が好評! 2, 728円〜 (消費税込3, 000円〜) [お客さまの声(1885件)] 4. 22 〒700-0907 岡山県岡山市北区下石井2-6-1 [地図を見る] アクセス :JR「岡山駅」から徒歩7分(イオンモール岡山南入口向い・地下道あり)■岡山空港、山陽自動車道岡山インターより車で約30分 駐車場 :契約駐車場100台程度、地下駐車場は高さ155cm, 幅175cm以下(¥1000/泊)※先着順 無料駐車場あり。迎賓館として創られた愛されるシティホテル。ラグジュアリーな心地よさをご提供 3, 137円〜 (消費税込3, 450円〜) [お客さまの声(958件)] 4. 27 〒703-8274 岡山県岡山市中区門田本町4-1-16 [地図を見る] アクセス :岡山駅より車で15分。岡山ICより車で約30分。国道2号線「倉田」交差点より約7分。 駐車場 :平面無料駐車場あり ※バス・大型トラックはご相談ください。 JR岡山駅から徒歩約7分、イオンモール岡山すぐ近く★無料WiFi 完備。空気清浄機 全客室完備。 3, 273円〜 (消費税込3, 600円〜) [お客さまの声(1479件)] 3. Page 3:神戸・有馬温泉・六甲山のホテル・旅館 宿泊予約 【楽天トラベル】. 90 〒700-0984 岡山県岡山市北区桑田町1-13 [地図を見る] アクセス :JR岡山駅より徒歩7分。岡山I. Cよりお車で約25分 駐車場 :正面玄関15台と提携駐車場が駐車可能です。ご宿泊の方は、1泊1, 000円となります。 岡山駅後楽園口(東口)徒歩2分◆新型コロナウィルス感染拡大防止の為、様々な取り組みを実施いたしております。 2, 819円〜 (消費税込3, 100円〜) [お客さまの声(4873件)] 4. 18 〒700-0024 岡山県岡山市北区駅元町1-7 [地図を見る] アクセス :JR岡山駅後楽園口(東口)より徒歩2分。岡山空港より空港リムジンバス(有料)で約30分。 駐車場 :立体駐車場/1泊(15:00〜翌11:00)1, 100円(先着順、高さ制限155cm、幅181cm) 得旅直前キャンペーン参画中 岡山駅後楽園口より徒歩約1分の好立地 地下通路直結で楽々アクセス!◆全室Wi-fi接続無料 [お客さまの声(3381件)] 4.
00 〒700-0011 岡山県岡山市北区学南町1-3-2 [地図を見る] アクセス :◇JR岡山駅(運動公園口)から徒歩15分 ◇バス7分 ◇岡山ICから車で10分 ◇空港より30分 駐車場 :駐車場有り 85台 無料 普通車のみ可、大型車輛不可 JR岡山駅より徒歩3分。清潔・安心にて旅なれた方に選ばれる快適なホテルです。 2, 762円〜 (消費税込3, 038円〜) [お客さまの声(411件)] 3. 92 〒700-0023 岡山県岡山市北区駅前町1-7-3 [地図を見る] アクセス :JR岡山駅東口より徒歩3分 駐車場 :駐車場有 60台 立体駐車場:長さ5m/幅1. 85m/高さ2m/重さ2. 3tまで ★無料朝食_お弁当ご提供中!★全室_Wi-Fi・高速インターネット接続無料!★ホテル直結の専用駐車場! 3, 164円〜 (消費税込3, 480円〜) [お客さまの声(2146件)] 3. 97 〒700-0913 岡山県岡山市北区大供1-3-10 [地図を見る] アクセス :JR 岡山駅より徒歩約15分 車で約5分 駐車場 :有り 60台(立駐) 500円税込み/泊 予約制 【シングル3700円~】ソフトドリンク&朝食パン無料★ビデオ放送無料★毎月2000円引きクーポン★Wi-Fi★ペイペイ [お客さまの声(4536件)] 4. 50 〒700-0902 岡山県岡山市北区錦町8-16 [地図を見る] アクセス :○JR岡山駅東口より徒歩10分○山陽自動車道 岡山ICより車で20分○岡山空港より車で30分 便利な立地♪ 駐車場 :30台1000円(契約時間は15時より10時まで)駐車場をご利用の際、途中入出庫には別途料金必要 日本三大庭園 後楽園まで徒歩5分☆ご宿泊の方には駐車場無料☆観光・ビジネスの拠点に☆ [お客さまの声(355件)] 4. イオンモール京都桂川公式ホームページ :: 施設サービスのご案内. 11 〒703-8256 岡山県岡山市中区浜2-3-12 [地図を見る] アクセス :JR岡山駅よりタクシーにて5分☆岡山ICより車で20分 ☆ホテルから岡山後楽園へは徒歩5分!! 駐車場 :有り 350台 先着順 無料 【2018年11月OPEN】シモンズベッド・全室Wi-Fi無料!電子レンジ&空気清浄機など充実のルームアイテム♪ 1, 364円〜 (消費税込1, 500円〜) [お客さまの声(188件)] 〒700-0902 岡山県岡山市北区錦町4-14 [地図を見る] アクセス :山陽新幹線/JR山陽本線「岡山」駅東口より徒歩にて10分 駐車場 :近隣にコインパーキングあり ※提携はしておりません 満車の場合はご容赦下さい。 岡山市内初の無人ホテル。広々客室に充実した設備。長期出張から女子会まで様々なニーズに対応しています。 6, 455円〜 (消費税込7, 100円〜) [お客さまの声(7件)] 4.
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