J-REIT市場の動向と今後の収益見通し。5年間で12%成長を見込む~今年は横ばいも、来年以降回復に向かう見通し 金融研究部 不動産調査室長 岩佐 浩人 文字サイズ 小 中 大 ■要旨 J-REITの業績に対する過度な懸念が和らぐ一方で、収益の源泉となる不動産賃貸市場は先行き不透明感が高い。運用資産の4割を占めるオフィス市場は昨年から調整局面に入り、ホテル市場は宿泊需要が蒸発し厳しさを増している。 本稿では、現在のコロナ禍におけるJ-REITの収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し、今後5年間の「1口当たり分配金(DPU)」の成長率を試算した。 今後5年間のDPU成長率は+12%(年率2. 4%)となり、業績の回復が期待できる結果となった。2021年は概ね横ばいで推移するものの、来年以降は成長率が高まる見通しである。 ただし、今後の成長ドライバーは、コロナ禍により剥落したホテルや商業施設の収益回復と、保有オフィスビルの賃料ギャップ(継続賃料<市場賃料)に依存する。特に、後者については足もとの市場賃料の軟化により賃料ギャップが想定以上に縮小している可能性に注意したい。 ■目次 1――新型コロナ感染拡大による急落から1年。現在、J-REIT市場は2019年末の9割水準を回復 2――保有不動産は物流施設の比率が高まる。1口当たり分配金(DPU)はひとまずピークアウト 3――シナリオを設定し、今後のDPU成長率を試算する 1|保有オフィスビルのNOI増減率は11期連続でプラス。今後は空室率上昇の影響に留意 2|保有オフィスビルのNOI成長率は今後5年間で+3%の見通し 3|賃貸マンションはテナント入替時の賃料上昇が継続。コロナ禍を受けて東京は人口流出に 転じる 4|コロナ禍による減収金額(2020年下期)は▲333億円。回復は2022年以降となる見通し 5|借入利率の変動によるDPUへの寄与度はゼロとなる見通し 6|取得利回りが既存ポート利回りを下回るものの、外部成長はDPUにプラス寄与する見通し 7|今後5年間のDPU成長率は+12%(年率+2. 4%)の見通し 不動産調査室長 岩佐 浩人 (いわさ ひろと) 研究・専門分野 不動産市場・投資分析 ソーシャルメディア アクセスランキング レポート紹介 研究領域 経済 金融・為替 資産運用・資産形成 年金 社会保障制度 保険 不動産 経営・ビジネス 暮らし ジェロントロジー(高齢社会総合研究) 医療・介護・健康・ヘルスケア 政策提言 注目テーマ・キーワード 統計・指標・重要イベント 媒体 アクセスランキング
本連載は、東海東京調査センターの中村貴司シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)への取材レポートです。 5月の東証REIT指数は2000ポイント台で底堅く推移 5月の東証REIT指数は2000ポイント台で底堅く推移した(5月31日執筆時点)。先行きの経済正常化の進展を踏まえ、コロナ禍で売られてきたホテルや商業施設リートに加え、指数ベースでの影響度が大きいオフィスリート(Jリートの取得資産の概ね4割を占める)のリターンリバーサルの動き(戻りを試す動き)などが2000ポイント回復の原動力となった。 とはいえ、2016年以降の過去平均であるNAV(純資産価値)倍率(約1. 12倍)を上回ってきており(4月末で1. 14倍)、ここからの積極的な上値追いの動きは限られそうだ。以下では東京都心5区の足元のオフィス市況をフォローする。 空室率…都心5区は連続上昇も、渋谷区は2ヵ月連続低下 2021年5月13日に三鬼商事が東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷区)の2021年4月時点のオフィスビル平均空室率を発表した。 空室率は5. 65%(前月比+0. 23ポイント)となり、上昇は14ヵ月連続。コロナ禍で在宅・リモートワークが進展し、オフィスビルの余剰スペースを解約する動きなどが引き続き空室率を押し上げた。 平均賃料(3. 3平方メートルあたり)についても21, 415円(前月比-126円)となり、9ヵ月連続下落した。空室率の上昇に遅行する形で賃料に下落圧力がかかっており、前年比の賃料の伸び率は-6. 16%と2020年12月に前年比マイナスに転じて以降、5ヵ月連続の下落となった。 5区別の空室率を見ると、大手企業を中心にオフィススペース削減の動きなどの影響が見られた港区の空室率は7. 38%まで上昇。前月比では千代田区(4月の空室率が4. 33%。前月比で0. 48ポイント悪化)や新宿区(4月の空室率が5. J-REIT市場現状と今後の見通し（2021年６月号） | トウシル 楽天証券の投資情報メディア. 64%。前月比で0. 31ポイント悪化)の空室率の上昇が大きくなった。 一方、IT・スタートアップの多い渋谷区の空室率は前月比で2ヵ月連続下落し、空室率は5. 32%となった(図。2月の空室率は5. 55%、3月の空室率は5.
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4%、「商業用不動産」(2020/第4四半期)が前四半期比+3.
3%。 ・資産規模は1兆円超となり、国内最大のJ-REITとしての位置付け。 ・2020年10月にJ-REITで過去最大規模の公募増資を行い、「新宿三井ビルディング」、「グラントウキョウサウスタワー」の一部を取得。 ・「NBF新川ビルディング」の一部や「NBF南青山ビル」を譲渡し、外部成 長や資産入替に積極的な姿勢を示す。譲渡益は投資主還元に活用。 ・大型移転の動きから稼働率が低下。空室部分の収益化には時間を要し、内部成長は限定的。既存物件の減収を外部成長や譲渡益で補う。 ■日本ビルファンド投資法人(NBF)の投資口価格と分配金利回りの推移 ■入退去率の推移 ※資産規模は2021年3月25日時点、稼働率は2021年5月末時点。出所:SBI証券作成 ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 投資判断:中立 目標投資口価格:164, 000円 ・丸紅をスポンサー企業とする総合型J-REIT。 ・オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテルなど特定の用途や地域に限定せず、多様な不動産に分散投資し、投資リスクを軽減。 ・資産規模:132物件、6, 657億円。稼働率:97. 3%。 ・2010年に日本コマーシャル投資法人を合併。合併に伴う負ののれん発生益や物件譲渡益の一部を内部留保、将来の分配金原資に活用。 ・20/11期の内部留保額は125億円。UURは、コロナ禍の影響による既存物件への収益の影響が22/11期まで続くと考えている。潤沢な内部留保を取り崩し、1口当たり分配金は3, 100円を下限値とする。 ・UURのポートフォリオの1/4を占めるホテルは、オペレーターを変更するなど テコ入れを図る。この他、「府中ビル」等のリーシングに時間を要している。 ■ユナイテッド・アーバン投資法人(UUR)の投資口価格と分配金利回りの推移 ■UURの用途比率及び地域別比率(2021年6月1日時点) ※資産規模は2021年6月1日時点、稼働率は2021年4月末時点。出所:SBI証券作成 平和不動産リート投資法人(8966) 投資判断:中立 目標投資口価格:171, 000円 ・東証など証券取引所の大家である平和不動産をスポンサー企業とする、中規模オフィスビル・マンションを投資対象とする複合型J-REIT。 ・2010年にジャパン・シングルレジデンス投資法人を合併。合併に伴う負ののれん発生益から毎期一定額を取り崩し、分配金に上乗せ。 ・資産規模:113物件、1, 929億円。稼働率:97.
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こも も と ゆ かいな 仲間 たち | ユタとふしぎな仲間たち 嶋基宏とゆかいな仲間たち大運動会2018 この山村にも開発の波が押し寄せ、座敷わらしが去っていく。 17 この月収を平均して年収にすると、450万円という計算になります。 それくらいの事 を しても引かないで笑って許してくれる ことが条件という事らしく、 彼女たちの ユーモアたっぷりの友情が見て取れますね。 NPO法人 ゆかいな仲間たち 「東京と青森を結ぶ大きな道路を造ってる」のセリフがあり、の工事が始まった時期でもある。 【チケット問い合わせ先】 エフエム仙台サウンズ TEL:022-265-7716 【協賛】. 背景 [] に『ブラマヨとゆかいな仲間たち〜関係図トークバラエティー〜』として放送された。 街行く美女に声をかけ、のナイフを1本ずつ刺してもらう。 []• また、同イベントには新たなるキャラクター、こうもりブラックが初登場し、ブラックの性格や愛刀を使ったスタイリッシュなアクションを疲労した。 (劇団四季内ページ) 脚注 []• 見果てぬ夢• 設備 設備としては冷蔵庫、電子レンジあり。 個室の素泊まりで3000円代という民宿も結構あるので、もうちょっと安ければ言うことなしなのになあ、という気もするけどね。 3 []• TD:太田憲治• []• チームの主砲、「黄金の家畜」ことボブ・ホフマンは、守れない、走れない、チャンスに弱い、でもプライドだけはいっちょ前。 鐘の音の輪にのって• ペドロ … ・・・・・• 」1時間スペシャル! ガンバ と ゆ かいな 仲間 たち. 〜イベントに参加される方へ〜 大運動会当日、日本エコライフ様のブースにて下記リンク先のアンケートをご提出いただきますと、 オリジナルグッズが当たる抽選会にご参加いただけます 1組様1回限り。 藤原大征とゆかいな音楽仲間たち []• []• それまでは木曜 1:20 - 1:50(水曜深夜)。 []• どっちマニアワールドプロレスリングお願い! []• <避難所運営ゲームHUGに、没頭する参加者> お昼には、美味しくて暖かい、焼きそばとトン汁が振る舞われました。 ここ最近、英語の実際の会話の練習を続けているので、その成果を屋久島で色々と発揮できたのはちょっと嬉しかったりして。 []• []• 内容 [] 単発特番では、「関係図トークバラエティ」をテーマに、ゲストとトークを展開しつつ関係図を制作する内容だったかもね。 2012年~ - 四季劇場[秋](東京9回目)• 林健太郎の引退試合にも「林健太郎とゆかいな仲間たち」の一員として参加している。 こもも (tiktok)が可愛い!年齢本名・バズった反省文とは?
金ちゃんとゆかいな仲間たち いつもお世話になっている下宮モータースさん↓ 三原のコンビニはファミマ中之町店へ ↓クリックでイケメン店長のfacebookへGo!↓ 三原にお越しの際はメガスポーツ 三原店にIN 掘り出し物ありますよ~ ~ ↓クリックでメガスポーツ三原店のfacebookへGo! いまさらながら、ですが『ブラマヨとゆかいな仲間たち』が終わりました。終わるんじゃないかな?と思いつつ、なんだかんだで終わらなかった。のに、この3月で最終回を迎えました。5年だって。 ゲストと熱い話をする。というコンセプトをもとに始まった割には途中でゲームのロケを入れ. ゆかいな仲間たち - アンサイクロペディア ゆかいな仲間たち(法令では愉快な仲間達と漢字表記になる)とは、愉快な仲間達法(平成14年法律第193号)に規定される法人の一種である。以下に述べるゆかいな仲間たちは、法人の一種としてのゆかいな仲間たちである。 ゆかいな仲間たちの、主たる目的は「ゆかいな仲間たち」であること. ネオ と ゆかいな仲間たち[ネオインドアテニススクール西新井スタッフブログ] - ネオインドアテニス西新井での日常のひとコマを紹介します。コーチ達の本音? ?楽しさ一杯の私達のスクールの雰囲気を感じてみてください。 ブラマヨとゆかいな仲間たちの動画が無料で視聴できる動画サイトをどこよりも素早く紹介 【ご案内】 パンドラTVを含め、各サイトにて動画が再生できない場合の改善策 最新の人気バラエティ番組をみる (07/27) ブラマヨとゆかいな仲間たち (2014/7/26) 『GAMBA ガンバと仲間たち』感想3 原作小説から削ら. 嶋 基宏 と ゆ かいな 仲間 たちらか. - 遺考 映画というメディアが大変魅力的なものであるのは確かだけれど、『ガンバと仲間たち』ではあるべき描写が削られていたように思う。それは間だ。映画版ではツブリたちのもとを去った後、山に行き、残されたソテツの花を見つけ、潮路を見つけるという流れなのだが、高倉の話がないばかり. ネズミたちが、恐ろしいイタチに立ち向かう。「GAMBA ガンバと仲間たち」の上映スケジュール・上映館・あらすじ・感想レビュー・みどころ・スタッフ・キャスト・予告篇を紹介します。GAMBA ガンバと仲間たちの上映時間までに映画館に間に合う乗換案内も提供。 ガブと愉快な仲間たち - YouTube ガブと愉快な仲間たち uploaded a video 1 month ago 8:47 [シロハラインコ] 365日放鳥24時‼︎ Caique/Pionites#シロハラインコ - Duration: 8 minutes, 47 seconds.
楽天での同僚則本昂、藤田から花束を渡され、涙をぬぐう嶋 楽天からヤクルトへ移籍する嶋基宏捕手(35)が15日、ゼビオアリーナ仙台で古巣の同僚たちと、ファン参加イベント「嶋基宏とゆかいな仲間たち大運動会2019」を開催した。最後のあいさつでは「絶対に泣かないと決めて今日までやってきたんですけど、今日は無理だわ」と涙を流した。 集まった4037人のファンに「約束してください」と呼び掛け「楽天イーグルスのことは嫌いにならないこと、選手のことを一生懸命応援すること。あとヤクルトを応援すること。これをみなさんと約束して、新たなスタートを切りたいと思います」と話し、来季へ向けて気持ちを切り替えた。 イベント終了後には、「楽天の選手と出るのはこれが最後」と話したが、今年が2回目の開催となったこのイベントを継続するかどうかについては「まだ分からない」と否定も肯定もしなかった。その上で、東北での社会貢献活動については「それはもちろんやりたい。僕はこの宮城、仙台にお世話になりましたので、少しずつでも恩返しできれば」と話した。
97 >>47 そもそも普通にJc就任やろ枡田は 49 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:01:35. 07 >>41 仙台市長 50 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:01:36. 88 これって嶋が誘ったんかな 51 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:01:41. 74 安い芸能人みたい 52 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:02:37. 41 枡田の引退イベントも兼ねてるのか 53 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:02:42. 12 ID:+iZjjH/ これは仙台市長 54 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:02:42. 84 >>51 安い芸能人の運動会に1万2000円は出さないやろ 55 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:03:09. 13 青山、今江、藤田、美馬、銀次、岡島、島内、茂木 56 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:04:03. 68 そういや渡辺直人普通に現役続行なんだな 57 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:04:28. 17 >>37 頼むわ、県知事はそれからや 58 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:04:58. 62 ID:Az4/ 市長より県知事になってほしい 今の県知事が無能すぎるから 59 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:05:13. 嶋基宏とゆかいな仲間たち. 54 >>58 あの人どうなん? 60 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:05:40. 55 >>58 と思ったけど村井さん有能ちゃう?仙台市長が糞だとか言ってなかったか? 61 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:05:59. 46 ID:UUA/ 政治家みたいなホームページで草 62 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:06:23. 95 蔑称やろこれ 63 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:07:21. 50 >>60 前任よりは今の郡和子のほうがマシや 64 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:07:51. 88 >>60 昨日仙台市内の全小学校にエアコン設置決めたで 120億(国から支援23億)らしいわ 仙台も暑くなってきてることやからこれはええことや 65 : 風吹けば名無し :2018/10/31(水) 11:08:01.