9) 平成21年10月に国土交通省から新たな「マンション標準管理委託契約書」が公表されました。 この中で、建物・設備の劣化状況などを把握するための調査・診断を実施し、及びその結果に基づいて行う長期修繕計画の見直し業務については、次のような理由から管理委託契約とは別個の契約とすることとしています。 経費も相当な額を要するものとなる等業務内容の独立性が高い。 計画の見直し業務は必要な年度に特別に行われるものである。 参考:社団法人 高層住宅管理業協会発行資料 長期修繕計画書TOPに戻る
投稿日: 2021年5月6日 最終更新日時: 2021年5月26日 カテゴリー: 認定者ブログ こんにちは。 重松マンション管理士事務所 所長の重松です。 長期修繕計画については、過去にも「 マンションの長期修繕計画見直しのポイント 修繕積立金の目安・周期他 」等で何度か取り上げて書いておりますが、依然として誤解等が多いと感じています。 この春から新たに理事になった方もいらっしゃると思いますので、今回から2回に分けて、最近の長期修繕計画書の傾向なども含め、改めて長期修繕計画についてご紹介していきたいと思います。 なお、本記事では、 築年数が経過(15年以上)したマンションにおいて見直しを行うという前提で書いております ので、その前提でお読みいただければと思います。 1.長期修繕計画の作成状況 国土交通省が実施した 平成30年度マンション総合調査 では、 自分のマンションには長期修繕計画が備わっていると回答した管理組合は90.
マンションの長期修繕計画とは マンションも建築物である以上、年月の経過とともに、様々な箇所で劣化や不具合が生じます。 マンションの共有部分の設備で劣化するものは? 長期修繕計画の作成指針 | 一般社団法人 不動産協会 － RECAJ. 小さな劣化を放置し続けると、鉄部の劣化や外壁タイルの剥がれによって建物の耐久性が低下するだけでなく、漏水や停電が頻発するようになり、住民の生活トラブルにも繋がりかねません。 そのため管理組合は、長期修繕計画書を作成して、大規模修繕工事のタイミングや、修繕積立金の予測と確認、工事項目ごとの修繕方法などを取りまとめておく必要があります。 大規模修繕の時期や周期は? 長期修繕計画の作成は管理組合の義務 国土交通省が定めた『マンション標準管理規約』によると、管理組合には、長期修繕計画を作成し、見直す義務があるとされています。 長期修繕計画には、工事箇所や修繕スケジュールだけでなく、修繕積立金の額なども盛り込まれるため、作成または変更にあたっては、理事会の決議と区分所有者からの理解が必要です。 マンションの理事会や総会とは? なお、長期修繕計画の作成は管理会社に任せることもできますが、内容の妥当性や、管理会社と工事会社同士の癒着を確認することは難しく、管理会社がマンションの実態を理解していない可能性もないとは言い切れません。 そのため、管理組合主導で長期修繕計画を作成することは、実際にそのマンションで暮らす住民にとって、最も理想的な修繕に近づけるためにも、非常に重要な意味を持っています。 『マンション標準管理規約』とは 『マンション標準管理規約』とは、国土交通省が作成した、マンション管理規約のガイドラインです。 単棟型のマンションや、店舗が混在する複合用途型のマンションなど、マンションのタイプごとに、管理規約の中で基本的に設けるべき項目が制定されています。 例えば、建物の専有部と共用部の範囲や駐車場の利用方法といった、マンションの基本的なルールに加え、管理組合の構成や権限といった組織づくりについても定められています。 マンションの長期修繕計画書のガイドラインや標準様式を確認しよう! 参考: 国土交通省『マンション標準管理規約』 長期修繕計画の作成・運営について 長期修繕計画の作成が必要なのは、新築マンションだけではありません。 既に長期修繕計画書が作成されている既存マンションでも、マンションの実情に応じた見直しが必要です。 例えば、修繕積立金だけでは大規模修繕工事の費用が賄えない時や、想定以上に劣化が進行しており、試算した費用で補修が追い付かない時などには、長期修繕計画が実情に見合っていない可能性があります。 マンションの修繕積立金の値上げは適切?
マンション標準管理規約の改定 マンションの維持管理を定めるガイドラインには、国土交通省が策定した『マンション標準管理規約』というものがあります。 このガイドラインは平成28年に改定され、その中で「外部専門家の活用」が新たに銘記されました。 これまでの規約では、分譲マンションにおいて、理事長を含む管理組合は、区分所有者しか就任できませんでした。この点が、改定によって、マンション管理士などの外部の専門家も、新たに就任できるようになっています。 その際、外部の専門家が、工事会社や管理会社などと癒着し、公平性に欠ける業務を行わないよう、「外部専門家の活用ガイドライン」も新たに発表されました。 ガイドライン内では、外部の専門家を導入するまでのプロセス、総会での決議事項、万が一トラブルが起きた時の対応などが網羅されています。 参考: 国土交通省『外部専門家の活用ガイドライン』 マンションの管理規約を改正(見直し)するには?管理組合の方は必見です! 外部コンサルタントの利用が推奨される背景 このように、外部の専門家を積極的に活用することが推奨されるようになった背景には、マンション管理の複雑さが大きな理由となっています。 修繕積立金が適正利用されていない分譲マンションや、区分所有者からの修繕積立金徴収が滞っているような、いわゆる「管理不全マンション」に対しては、マンション管理士やコンサルタントの活用が鍵となります。 また、今後大規模修繕工事のラッシュが続くとされる、数百戸が集まるタワーマンションでは、区分所有者で構成された管理組合だけでは、適正な修繕計画を立てるのは非常に困難です。 このような理由によって、国の資産であるマンションの大規模修繕工事がおろそかにならないよう、専門家が管理組合のメンバーとして、適切なアドバイスを行うことが推奨されるようになりました。 参考: 国土交通省『マンション標準管理規約』
そのような箇所について、できるだけ修繕のタイミングを合わせ、足場設置や業者の人件費などを1回分にまとめることも、長期修繕計画の大切な目的です。 大規模修繕の費用は?調査結果をもとに相場と内訳を解説 修繕期間の設定 国土交通省のガイドラインによれば、長期修繕計画は、新築マンションであれば30年以上、既存マンションであれば、25年以上の計画を定めることが推奨されています。 よって、管理組合では、約25~30年先の修繕計画について、常に予測し、修繕積立金や劣化の進行状況に応じて見直しを行わなくてはなりません。 大規模修繕におけるマンションの建物調査診断や劣化診断とは?
長期修繕計画のガイドラインと標準様式 長期修繕計画とは、マンションの維持管理を、長期にわたって計画的に進めるために定めるものです。 マンションを維持管理するために行われる、最も大きな工事といえば、約10~13年に1度必要とされる「大規模修繕工事」です。 長期修繕計画は主に、この大規模修繕工事を、スムーズかつ修繕積立金の範囲内で行うために必要となります。 マンションの大規模修繕工事とは?定義や意味まで徹底解説! マンションごとに長期修繕計画が必要 長期修繕計画は、マンションそれぞれの実態に即して作成する必要があります。 マンションの長期修繕計画書とは? しかし、個々の管理組合や管理会社が、自由に長期修繕計画を作成していては、修繕積立金の額に開きが出たり、区分所有者の意見が工事に反映されなかったりと、マンション間で公平性を欠いてしまう恐れがあります。 そのような事態を避けるために、国土交通省では、長期修繕計画を作成するための、「ガイドライン」と「標準様式」を策定しています。 長期修繕計画作成ガイドラインとは 長期修繕計画の作成ガイドラインでは、大規模修繕工事に関わる以下の項目について、どのように設定すべきかが解説されています。 長期修繕計画の計画期間 計画期間とは、その長期修繕計画が、何年分の大規模修繕工事を見据えているかを示したものです。 ガイドラインによれば、新築マンションの場合は30年、既存マンションの場合は25年以上を計画期間とすることが推奨されています。 修繕周期の設定 修繕周期とは、マンションの仕様や立地、劣化状況に応じて、工事箇所ごとに修繕すべきタイミングを定めたものです。 マンションの共有部分の設備で劣化するものは? ガイドラインではさらに、できるだけ複数個所まとめて工事を行うことが推奨されています。 大規模修繕の時期や周期は? 推定修繕工事項目の設定 推定修繕工事項目とは、外壁や屋上、鉄部や共用部など、修繕工事を行う箇所のことです。 設計図や、既存の長期修繕計画、過去の修繕履歴などに基づいて決めることが望ましいとされています。 大規模修繕の工事内容は?
考えてみてください。 今日は日が悪い 縁起が悪いから この会談はできないなんて 首脳陣が言うでしょうか? 自分で決められない人は 自分の人生に責任を持ちたくないと 言っている状態。 つまり、 自己否定。 最近のご報告のクライエントさんだけでも 20年前からずっと思っていた やりたいことを始められて 才能が開花し始めたり 彼ができたり、 お友達と初めて旅行に行ったり、 好きなことを始めて お店まで開店されたり! このあたりの事例も あげればキリがないほどです もしかしてあなたは "チャンスは向こうからピカピカ目立ちながら、 分かりやすくやってきてくれる" なんて思ってないですよね???
自分が心地よく過ごせているのか?どうかで いつも確認することができます。 「いま自分がどこにいて、 そしてどこに行きたいのか?」 を知れていないと 正しい行動を選ぶことはできません。 人生において ◇今の居場所 ◇本心に沿った行先 この2つは必須ですよね。 これを "良さそうなもの" "人からすごいと思われそうなもの" に振り回されている人が多いんです。 丁寧に自分を見つめる習慣をつけると いつでも 自分の立ち位置は見つけることができます。 無意識は それはそれは正確にいまの現状を 現実に映し出してくれていますから^^ 自分を見つめるには 否定をしていたり イライラしながらは、 無理なんです すべてには脳の仕組みに沿った あなたにあった進め方が大切です。 自分の立ち位置 あなたは理解できていますか?? 自分の存在意義や存在価値がないと思ったら考えるべき4つのこと - おかしな幸福論. 雨が続きますので 気を付けてお過ごしくださいね ++NEW動画はこちら++ 納得の! 「幸せなお金持ちになりやすい人の性格」 私の周りの方の共通点でもあります。 をご紹介していますyo 幸せな未来をつくるには 少しの秘訣と 自分の思考の修正方法にあります。 どんなことをしたら スッキリできるの? 自分の何がいけないのか 本気で知りたいと思っている"人だけ"、 こちらから 今すぐ秘訣を学んでください。 「自分には無理・難しそう」 今日も東京から 配信しております。 なんだか湿気が強くなってきましたね(;∀;) 暑いのが苦手な私は 大好きなお散歩がそろそろNGに・・・ こないだ歩いていたら こんなかわいいお花を見つけました。 色も形も綺麗 セカンドハウスと行ったりきたりなので 家にお花が飾れないのが ちょっと残念です 昨日のメルマガで 私が人生をかけて挑んだ実験結果が そろそろ出るとお伝えしたところ・・・ 「どんな実験結果が気になります」 「早く聞きたいです!」 なんて声をいろんな方からかけていただいて 反響に驚いています。笑 どーんとまとめて報告しますので お楽しみにお待ちください あなたは 「人生って〇〇だ」 「お金は〇〇だ」 この2つの〇〇の中に言葉を入れてくださいって 言われたら・・・ どんな言葉をいれますか? 人生はあなたの無意識が 反映されて作られます。 無意識を整えた人たちは どんどん本当の幸せをつかみ 人生を楽しんでおられます。 ◇家族と日常が楽しめるようになりました!
!」という思考もできず、オロオロしたり。自分ができないことの多さに途方にくれたり。 ・・・まあ、面倒な気質をお持ちな感じですねw 彼らはじっとしていると哲学スパイラルに落ち込みます。それはもう、加速しながら勢いよく奈落の底に突撃していくわけですね。果敢なこって。 そんな気質なものだから、手を動かしていたほうが要らぬことを考えなくて済み、楽なようです。だから、彼らは自分の時間全てを仕事に費やすべく、やらなくていいことにまで手を出すのです。 まとめ 以上、何でも自分でやっている人が考えていること、でした。 自分勝手に見えて実は、苦労気質が多そうですね。 かといって、やりたいようにやらせていては、相対評価で「サボってる」とか思われそうなので、きっちり役割分担を考えて仕事をしたほうがいいでしょう。 スポンサーリンク