」をご覧ください 3-4. 隣人に買い取ってもらう 隣人に買い取ってもらうことで、土地を高く売却できることがあります。 その理由は、土地を買い取って広げることにより、隣人の土地の価値がアップすることがあるためです。 例えば、下記表のような土地があった場合です。 Aの土地の所有者は、Bの土地を購入することで整った土地にできる場合、AはBの土地を買い取れば、土地の価値を高くできるのです。 Aの所有者はBの購入によって大きなメリットが得られるので、土地の売却価格は相場より少し高くても売買成立する可能性があるのです。 土地 価格 Aの所有者がBを 購入することで 80坪1, 200万円となる。 (15万円/坪) 坪単価が5万円アップ 形状の悪いA 40坪400万円(10万円/坪) 形状の良いB 40坪800万円(20万円/坪) 一度、隣人に土地の売却について話をしてみるというのも一つの手でしょう。 4. 土地を「早く」売るための2つのポイント 次に土地を「早く」売るためのポイントを解説します。 2つのポイントは以下の通りです。 1月〜3月に売り出す 買取をしてもらう 4-1. 1月〜3月に売り出す 不動産の需要が高まっている時期に売却をすると、土地を早く売ることができます。 そのタイミングとは、 「1月〜3月」 です。 この「1月〜3月」というタイミングに土地を売るべき理由は、転勤や進学の時期であり、転居先を探している人が増えるためです。 実際に、東日本不動産流通機構の「 『2019年月間』首都圏土地成約件数推移 」では、特に3月が突出して高いという結果になっています。 この時期には、例年買い手が多くなるため、このタイミングで売り出せば、早く売れる可能性が高いでしょう。 4-2. 不動産会社に買取をしてもらう 不動産会社に買取をしてもらうと、すぐ土地を売ることができます。 不動産会社は査定額を算出すればすぐに購入をしてくれるため、早く売りたい人にはベストな方法 なのです。 仲介を依頼して購入者を募る場合、買主を探すのに時間がかかってしまいます。 最悪、買主が全く見つからないという可能性もあります。 その一方で、不動産会社の買取は、査定額算出後すぐに購入をしてくれるため、スピードでいうと圧倒的に買取をしてもらったほうが、早く売れるのです。 しかし、査定額がそのまま買取金額になりますが、不動産会社は安く買取をしたほうが儲かるため、売却価格が安くなってしまうというデメリットがあります。 早く売りたい人には良い方法ですが、高く売ることを優先したい場合は、この方法は向かないでしょう。 5.
08万円 成約価格 19. 62万円 参考: 東日本不動産流通機構の調査 (PDF) の土地(100〜200㎡)概況 そのため、 相場の価格から一割程度加算した価格で売り出すと良い でしょう。 一割程度であれば、買主も購入を検討してくれるためです。 最終的には、価格交渉によって成約価格は下がりますが、適正価格を下回ることはないでしょう。 3-2. 古家付きで土地を売る 古家付きで土地を売る と、高く売却することができます。 なぜなら、買主が更地を購入する場合は住宅ローンが受けられないのに対して、 古家付きで土地を購入する場合は、住宅ローンの融資を受けることができるから です。 それにより、買主は高値で古家付きの土地を購入しやすくなります。 また、古家を取り壊して更地にする費用を考えてみると、取り壊さずに売りに出した方が出費を抑えることができます。 更地にするとなると、建物取り壊し費用だけではなく、土地にかかる固定資産税が6倍になるなど、売り出す前から出費が多くなってしまうのでリスクが高いでしょう。 もし売り出す土地が更地ではなく、古家が建っている場合は、そのまま売りに出すことも検討してみましょう。 3-3. 実勢価格の相場が高い時期に売る 土地が値上がりしているタイミングで売りに出すと、高く売却することができます。 その値上がりする時期は、「実勢価格」によって判断するのがおすすめです。 そもそも 実勢価格 とは、 土地が実際に売れた価格のこと を言います。 実勢価格を追っていくと、土地が高く売れている時期を見つけることができ、その時期であれば土地が高く売れる可能性が高くなるのです。 国土交通省が「 不動産取引価格情報検索 」というサイトで実勢価格を掲載しています。 実勢価格の調べ方は、以下の通りです。 エリア情報を入力(地図上で自分の住んでいる都道府県をクリック)します。 取引時期や取引の種類、地域を選択して検索しましょう。 指定した時期の取引が一覧で見れるようになります。 近隣の土地の取引額を面積で割って単価を計算し、自分の土地の場合に当てはめてみましょう。 定期的に実勢価格で近隣の土地価格をチェックし、過去から現在までで実勢価格が上昇傾向にある場合は、売り時だと判断できます。 ただし、個人で売り時を判断するのは難しい場合、できれば一括査定サイトなどで複数査定を依頼して相談できる会社を見つけておき、不動産会社と高く売れるタイミングを見計らうと心強いでしょう。 実勢価格の詳しい調べ方は「 土地の実勢価格の調べ方と計算方法をどこよりも分かりやすく解説!
「家を売りたい」と考えている方へ 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります 業界No. 1の「 イエウール 」なら、実績のある不動産会社に出会える 「土地をなるべく高く売りたい!」 土地の売却を検討している人なら誰しも望んでいることですよね。ただ、 「高く売るために何をしたらいいか分からない」 というのが本音ではないでしょうか。 人生の中でも土地を売却する機会は多くないので、高く売るための方法を知っている人は少ないのが実情です。 この記事では、プロの不動産会社も実践している土地を高く売るための方法を10こ紹介していきます。また高額売却を成功させた方へのインタビューや、万が一売れない場合の対処方法まで解説します。 あなたの不動産、 売ったら いくら? ↑こちらから査定を依頼できます!↑ 「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、 土地売却の記事 をご覧ください。 土地を高く売る方法10選 境界を定める 土地の境界が明確だった方が高く売れます。 境界が不明確ということは、土地の面積があいまいなので建築規制上のルールで売却価格が下がる可能性があるのです。さらに隣人トラブルのもとになるので買主も購入したくはないでしょう。 何で境界を定めないと高く売れないの? 土地が高く売れない理由は、建築規制上のルールによりその土地の「容積率」が低くなってしまうからです。容積率とは「その土地に建設できる建物の延べ床面積」の率のことです。土地の価格は「どれくらいの大きさの建物を建てられる土地か」という点が大きく影響するので、容積率が下がると土地の価値が下がるのです。 土地の境界はどうやって確認するの? 土地の境界が定まっているかは、 確定測量図 という書類で確認できます。 画像元: 盛岡地方法務局 確定測量図は土地の境界を確定していることを証明する書類で、お近くの 法務局の窓口で入手できます 。 確定測量図がない場合は土地家屋調査士に依頼して「確定測量」という手続きが必要です。「確定測量」とは土地の境界を確定させる測量のことです。また、土地の所有者だけでなく、隣地の所有者の立会いの下で行われるのでお隣さんが1人でもその調査を承諾してくれなければ、境界線の確定ができません。 確定測量について詳しく知りたい方はこちら 万が一隣人から承諾を得られなかった場合は、「額縁分筆」という方法を使って売却します。簡単に言うと、境界のはっきりしない隣地に接する土地をごく一部だけ切り出して売り出すことです。 値下げを見越した価格設定をする 土地の売り出し価格は値下げを見越して決めましょう。成約する価格は売り出し価格よりも安く取引される傾向にあります。買主から値下げ交渉されるのが一般的だからです。 東日本不動産流通機構の調査 によると売り出し価格と成約価格の差が 87.
田舎の土地を売るために知るべき2つのポイント ここまで、戦略別で土地を「確実に」、「高く」、「早く」売るためのポイントをご紹介しましたが、土地を売りたい人の中でも、「田舎の土地を売りたいのに売れない」と悩んでいる人もいるのではないでしょうか。 そこで、田舎の土地を所有している人向けに、売るためのポイントをご紹介します。 5-1. 近隣住民や親戚に打診する 田舎の土地を売るためには、 自分のツテを使って買い手を探すことも重要 です。 どうしても、田舎の土地は都市部と比べると需要がなく、不動産会社に仲介を依頼しても売れない状況が続いてしまうことがあるのです。 そこで、不動産会社が見つけられなかった需要を自分の手で見つける必要があります。 具体的には、 近隣住民の方やその親戚に、土地の購入を打診 してみましょう。 今後、子供が田舎に帰ってきて家を建てようかと検討している場合や、新しく事業を始めたくて土地を必要としている場合など、案外需要がある可能性があります。 この場合、購入の段階になると相場よりも安い価格で購入検討者から打診を出されることが多いですが、所有し続けるコストを考慮した上で、売却するべきかどうかを判断すると良いでしょう。 5-2. 郊外の土地売却が得意な業者に依頼する 田舎の土地を売るために、 郊外の土地売却が得意な業者へ依頼する ことも検討しましょう。 依頼する不動産会社が、市街地での売却を得意としている場合、郊外での売却活動を積極的に行っておらず、田舎での土地売却がスムーズに進まないことがあるためです。 郊外の土地売却が得意な業者を見つけるためには、 一括査定サイトなどで複数査定を依頼し、それぞれの不動産会社の過去の実績を企業サイトで確認したり、直接そのエリアでの実績を質問するなどして、業者を選ぶ と良いでしょう。 売却希望地のエリアで直近2年の売却実績が豊富であれば、郊外の土地売却が得意な業者だと判断できます。 田舎の土地売却という、難易度の高い不動産売買だからこそ、やはり信頼できるプロに相談するとスムーズに進む可能性があるので、一度業者を探してみると良いでしょう。 6. まとめ 今回は「なかなか売れない土地をなんとかして売りたい!」という方向けに、願望別でその戦略ポイントを解説しました。 ここで改めて本記事のおさらいをしてみましょう。 売れない土地を売るためには、自分の願望を知り、戦略を立てることが大切 【基本】土地を確実に売るためには、買主を安心できる土地だということを示したり、価格を下げる、売却が得意な業者へ乗り換えをするのがポイント 土地を高く売るためには、価格交渉を見越して売値を決めたり、古家付きで売ったり、相場が高い時期に売ると良い。また、隣人に買取してもらうのも一つの手。 土地を早く売るためには、1〜3月が狙い目。また、業者に買い取ってもらうことで、素早く売れる 田舎の土地は、地域の住民へ買取をしないか声をかけたり、郊外の土地売却が得意な業者に仲介を依頼するのがポイント 本記事を読んで、今まで売れなかった土地が売れるよう、今日から戦略を立てて実行していきましょう。 \売却成約率92%!Googleクチコミ☆4.
査定依頼をするなら「イエウール」を使おう! イエウールは土地の住所などいくつかの項目を入力するだけで、全国の不動産会社からあなたの土地を高く売ってくれる会社に最大6社も査定依頼ができます。 さらに イエウール は 提携先企業数は1, 900社と業界No1、さらに大手不動産会社の提携者数も業界No1 です。なので販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を知ることができます。 「すぐに土地の査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1, 000万人超の不動産一括査定サービスの イエウール を使って査定結果を調べてみましょう。 隣地を買い足して販売する 隣地を買い足してまとめて売り出した方が高く売れやすくなる場合があります。 例えばどういう場合なの? 例えば、土地に幅4m以上の道路と敷地が2m以上接していない場合です。なぜなら建築基準法でこの条件に合致していない土地だと建物を建設することができないと決まっているからです。既に建物が立っていても、それを立て替えることはできません。 そんな場合は隣接している前面道路の広い土地を買い取った上で売却するという方法もあります。 この方法は初めて土地を売却する人にはハードルが高いので、 不動産会社と相談しながら進めていくとよいでしょう。 分割して販売する 前章で説明した方法とは逆に、土地を分割して売却し高値をつける場合があります。土地が広い土地を売り出しても、広すぎて需要が小さく売れないことがよくあります。 一般的に、戸建住宅の敷地となると40~80坪程度が標準的です。もし100坪以上の土地を売却するなら、買主としては中途半端な広さです。そんな時は 敷地を一部だけ切り取り売却すれば、買いやい状態となり 、残りの土地は自分で利用できます。 分割する時はどんな手続きが必要なの? 土地を分割するなら、土地家屋調査士に依頼して分割する土地の境界を定めなければいけません。 分割して販売する際の注意点として、土地を2つ以上に分けた後、分けた複数の土地をすべて一般市場に売却することはできません。 例えば上図のように4分割した場合は一つの区分しか売却できません。もし全ての土地を売却したいなら宅地建物取引業の免許が必要です。広い土地を分割しても売れない方は宅地建物取引業の免許を持っている不動産会社に買い上げてもらえば、広い土地を一度に売却できるので高値で買い取ってもらえるかもしれません。 隣人に売る 隣人に売却の話を持ち掛けてみるのも一つの方法です。隣人はあなたの土地を購入することで、隣人の土地の価値を高められる場合があるからです。 例えば下図のAのように使い勝手が悪い形状の土地(坪10万円)と使い勝手の良いBという土地(坪20万円)があるとします。 Aの所有者がBの土地を購入できれば、整形な土地となるので高値で買い取ってもAの所有者も得をするのです。 このように 隣人だからこそ高く買い取ってくれる理由がある ので、隣人に声をかけてみるのも一つの手です。 高額売却に成功した事例 戸建てとセットで土地の高額売却に成功(65歳男性) エリア 千葉県柏市 大きさ 198平米 Q1:土地を売却したきっかけは何ですか?
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最初に結論を書きます。 メタルマックス4最強戦車は「装甲車」です。最強の方向が2種類あるけど、その両方で最強です。 パターン1:ダブルエンジン重武装型。サテュロスⅡR。 入手方法はDLCか、ウンガウンガでレンタルタンク19号を買取します。 ゲーム内最大積載量エンジン・超改造モルフェウスCを2台積める構成です。その積載量475. 20t。これに特性:エンジン補助を加えて508. 20t。 そしてシャシー特性がグランドラッシュ。武器種類の関係なく何でもまとめて一斉発射できる強特性です。手数の多さが最強です。 つまり、積載量にもラッシュ用に武器種揃えにも悩まされること無く、好きな武装を好きなように積めて、デメリットはありません。あとはC-ユニットの特性次第で若干性能が変わりますけど、どれも強くなるだけで弱体化はしません。電撃攻撃喰らってC-ユニットが大破してもラッシュは止まりません。シャシーだけで性能完成された今作最強戦車の筆頭です。 ほぼ同じ性能を究極Rウルフも備えてるのだけど、守備力、車体重量、最大エンジン積載量、どれも装甲車のほうが優秀です。 パターン2:6穴電光石火特化型。 Cユニット特性シックス・センスが適用される6穴にSEを装備可能、なおかつ4人乗りクルマは装甲車と10式ですが、車体重量とエンジン性能差からこちらが優れています。 最大守備力225、重量26t。超改造外付けハルクを併用することで積載量は288.
ダブルストライクは付けられなくなってしまいますが、こちらの方が大きいです。 耐久性アップ作戦その6:ゴーストドリフト(? ) ベルイムペラトルの攻撃力が上がってきたら、攻撃の激しい4)5)6)のターンは、やり過ごしてしまう作戦です。 これでそこそこマシにはなりますが、回避が確実ではないので、痛恨で一気にやられてしまうこともあります。 耐久性アップ作戦その7:ニンジャステップ ゴーストドリフトの特技を切り替えると、ニンジャステップを選択することもできます。 ニンジャステップはゴーストドリフトと違い 攻撃を確実に回避 できますし、ニンジャステップの追加効果でカウンターまで撃てます。(表示以上にカウンター率が高いので、オートカウンターものっているのかもしれません) 戦車を降りて白兵戦にしなければいけませんが、特に問題ではありません。1)2)3)のターンは戦車に乗り、4)5)6)のターンは戦車から降りればいいだけです。 作戦その6は不採用にして、こちらの作戦を採用します。 火力アップ作戦その1:∞武器(? ) 耐久性アップについては、だいたい考えたので、次は火力(物量)のアップ。 攻撃力最強のサウルスポッドで物量が足りなくても、弾数∞の兵器なら、物量は足りると考えました。 といっても、ターンあたりの攻撃力が低すぎると、耐久力が足りなくなってしまうので、攻撃回数のそこそこあるものを選んでトライ。 スーパードリル砲 2連射 迎撃回避 ★1攻撃815重13. 53t:ダイダラボットドロップ ニンドリ ル砲 2連射 会心 ★1攻撃815重13. 53t:埋蔵 フリーズバースト 冷凍 2連射 避迎撃:店:アミダラマ(パターン:ピストル) バル カンスト ーム 4連射 ★1攻撃735重13. 23t:埋蔵 ひぼたんバルカン 5連射 ★1攻撃420重0. 16t:ドロップ:ハチ893、デスシェイド シックスブラスト 6連射 ★2攻撃605重12. 24t:スタンプ 結論としては、どれも全然ダメでした。 攻撃力も攻撃回数も低すぎて、全く敵のHPを削りきれません。 火力アップ作戦その2:S-E増設 単純に、もっとS-Eを搭載して弾数を増やす作戦です。 積載量の関係でサウルスポッドを2つ以上載せるのは難しい(かといってダブルエンジンにしたら逆に火力が減る)ので、重量のやや軽い機神乱槍やX-トルネードの追加搭載を検討します。(これ以外で候補になるとしたらATMひぼたんですが、軽いとはいえ、対象4体で弾数32ということで、実質半分以下の働きになってしまうので、却下しました) 下記の条件でターンあたりの火力と、トータルのダメージを計算してみました。 ・1回あたりの攻撃力は、サウルスポッド・機神乱槍・X-トルネードいずれも同じと仮定 ・サウルスポッドの弾数は66、機神乱槍とX-トルネードは48 ・全門発射の 会心 率上昇は50%、 会心 のダメージ増は25% ⇒ トータル12.
メリットが大き過ぎるなら、その分デメリットも与えればいいぜよ!」 ハイリスク・ハイリターンというやつです。 そのためのデメリットも、すぐに思いつきました。兵器の破損です。 使用するたびに、兵器が少しずつ破損するのです。 そして、新たに追加されたアイテムがCユニットの「ハカイシン」です。 【ハカイシン】 命中率:15% 守備力:70 回避率:0% 重さ:8. 00t 特性:ブレイクショット ◆以下、クルマ装備の数値は、レアリティの☆なし、未改造のものです。 画像のアイテムは、☆によって数値が変化している場合があります。 注目すべきは、もちろん特性「ブレイクショット」です。 ブレイクショットとは、その兵器が大破するか弾切れを起こすまで発射し続ける攻撃です。 もし、弾倉が99発なら、99連発も夢ではありません。 弾倉が無限の兵器なら、モンスターを倒すまで攻撃し続けるかもしれないのです! ただし、ブレイクショットで弾を撃つと兵器自体がダメージを受けるので、守備力が弱いとあっという間に大破してしまいます。 けれど、もし兵器の守備力が十分に高ければ、夢の99連発は現実味を帯びるのです。 いままで兵器の守備力アップの効果は、あまりはっきりしませんでしたが、このブレイクショットが『MM4』から加わったことにより、改造の幅がさらに広がりました。 ハカイシンのほかに、次のようなアイテムもあります。 【パワーストーン】 命中率:20% 守備力:90 回避率:0% 重さ:7. 00t 特性:パワーショット ※パワーショット:穴1に装備している兵器の攻撃力を2倍にする。ただし、兵器に破損ダメージが蓄積する。 【オーバーワーカー】 命中率:15% 守備力:50 回避率:0% 重さ:4. 00t 特性:オーバーショット ※オーバーショット:穴1の兵器で会心の一発を80%の確率で発生させる。 ただし、兵器に破損ダメージが蓄積する。 これ以外にも、特技でいうところの「全門発射」や「電光石火」と同等の効果をもつCユニットが存在します。 とても強力なCユニットですが、パーツ破損というデメリットもあるのです。 これらをどう使いこなすかは、ユーザーの腕次第、というところでしょうか。 ちなみにですが、『MM2R』で最大100連撃できる"穴1特化型"という戦法を生み出した、バケモノのようなCユニットもあります。 その名も「電撃的アミーゴ」。 【電撃的アミーゴ】 命中率:10% 守備力:60 回避率:5% 重さ:5.
最後に、『MM4』の最強クラスのエンジンのひとつをご紹介しましょう。 【炎神】 積載量:88. 88t 守備力:88 重さ:0. 08t 特性:ツインボーナス ※ツインボーナス:同じエンジンを2つ装備すれば積載量のボーナスが得られる。 積載量が88t超えのツインエンジンですよ! なかには、すでに手に入れたというプレイヤーさんもいると思いますが、このエンジンはそう簡単に入手できません。 おそらく全アイテム中で、もっとも入手困難なものでしょう。 『MM4』でトランスゴンというモンスターは戦闘中にケルベローダーに変身する場合があります。ケルベローダーの状態で倒すと、たった2%の確率ですが、この「炎神」を落とすんです! 北の工場地帯(工場エリア)付近に出現するトランスゴンが変形する姿のひとつ、ケルベローダー。 コイツを倒せば、炎神が手に入る……かも!?! 非常に強力なエンジンなので、粘ってふたつ入手する価値はあると思いますよ。 その際には、アイテムの入手確率を上げる特技「宝の匂い」を取得し、最終段階まで強化することを忘れずに。 いや~、今回もめっそ長かった! 『メタルマックス』にはとても大量のアイテムが用意されています。 「アイテムの話 (Part1)」「(Part2)」では、クルマ用アイテムの話(それもごく一部! )をするだけで精一杯でした。 まだまだ紹介したいアイテムはあるのですが、とりあえずはここまで。 いつか機会をいただければ、そのときにまたお話ししましょう。 では、ここで11回目の合い言葉です。 「メタルマックスは、絶対オモシロイ……ぜよ!!! 」 ■今回の土佐弁 いごっそう ……快男児、酒豪、頑固で気骨のある男などを意味する めっそ ……たいへん、とても ~ぜよ ……~だよ、~ですよ
またまたお会いしました、Dr.
66t 弾倉:∞ 攻撃特性:ガス弾 【六頭毒蛇】(S-E) 攻撃力:666 守備力:60 範囲:円範囲内6体 重さ:8. 00t 弾倉:16 攻撃特性:ガス弾 どれも破格の性能になっています。 ガス系の攻撃は、機械系モンスターにダメージを与えられないので敬遠されがちですが、じつはほとんどの生物系モンスターがガス攻撃に弱かったりするんです。 生物系モンスターで苦戦しているときには、ガス系の兵器の使用を検討してみてください。 次に、対空兵器を紹介します。 【流星砲】(大砲) 攻撃力:575 守備力:60 範囲:2連射 重さ:6. 00t 弾倉:28 攻撃特性:対空 【トライアロー】(機銃) 攻撃力:280 守備力:70 範囲:3連射 重さ:1. 50t 弾倉:∞ 攻撃特性:対空 【スカイピラニア】(S-E) 攻撃力:480 守備力:48 範囲:円範囲内4体 弾倉:48 重さ:4. 80t 攻撃特性:対空てっこう弾 ※対空:空中にいる敵にとくに有効。 ※対空てっこう弾:空中にいる敵に対してパーツを破壊しやすい弾を発射できる。 会心の一撃が出る確率も高い。 これまで、対空能力のある兵器はほとんど存在しなかったので、追加しました。 対空兵器を装備すれば、普通のクルマも対空戦車になれてしまうのです。 飛行系モンスターを連続で撃ち落とせるように、連射系が多くなっています。 さて、ここで開発秘話をひとつ披露しましょう。 「スカイピラニア」のパラメータに注目してみてください。 ほとんどのパラメータが"48"になっています。 じつは、開発中のスカイピラニアのアイテム名は「フライングゲット」だったのです。 なぜそれで"48"なのか、説明しなくてもわかってくれますよね? それはともかく、開発中のスカイピラニアの攻撃範囲は、ほかの対空系兵器と同じように連射系兵器で、4連射でした。 しかし、4連射だと1体の敵に攻撃するだけなので、群れで獲物に喰らいつくピラニアの印象とはちょっと違いますよね? そこで複数の弾が同時に発射できるように、攻撃範囲を円範囲内4体としたわけです。 これで、あのピラニアのイメージに近づけたかと思います。 ちなみに、スカイピラニアの特性は、対空能力のあるてっこう弾です。 性能もあの『MM2R』の最強兵器「シーハンター」に近く、海のシーハンターに対して、こちらは"空のシーハンター"と呼べそうです。 えーと……ほかに言い忘れていることはなかったかな?