36(6. 4%) 10%あったグロス利回りがネット利回りに直すと6. 4%になります。しかもこれはあくまでその年のネット利回りなので年が経てばその分家賃は下げなくいけなくなり、年間収入は減るため、さらにネット利回りは下がります。 ネット利回りに明確な目安はないので実際に物件を持ってみなければネット利回りは計算しづらいです。所得者でない限り、その物件の年間家賃収入や諸経費がいくらかなんかわからないです。それでも周辺の家賃相場などを考慮すればある程度近い数字をたたき返すことも可能で、なるべく実態に近い表面利回りを導き出すことが大切です。
不動産投資の収益性を表す「利回り」にはいくつかの種類があります。 中でも「実質利回り」については、与えられた物件情報をもとに自分で必ず計算して、物件同士の比較を行わなければ、不動産投資の失敗は避けられません。 「高い利回りのはずだったのに、全然お金が残らない」 という事態にならないためにも、利回りが何を指すのか理解し、検討する物件の収益性を自分で把握することが重要です。 この記事をお読みいただければ、不動産業者から紹介された物件でも、自分でポータルサイトから探してきた物件でも、どれだけの実質利回りがあるのかどうか分かるようになるでしょう。 営業マンの話を鵜呑みにせず、自分で収益性を予測できる強い投資家になりましょう。 監修:大谷 義武 東京大学 経済学部卒業。 三井不動産株式会社に新卒入社し、商業施設(ショッピングセンター)やオフィスビルの開発・運営業務に携わる 。 平成17年に武蔵コーポレーションを設立。 富裕層向けに賃貸用アパート・マンションを用いた資産形成のサポート事業を展開。累計取引棟数は1, 700棟に及ぶ。 また、販売後の賃貸管理にも力を入れ、独自の手法(プロパティマネジメント)により管理戸数17, 000戸、入居率97%を維持している。 著書『 「アパート事業」による資産形成入門 』ほか多数。 1. 表面利回りと実質利回りの違い 表面利回りは 「物件価格に対して、家賃収入をどれだけ効率よく得られるか」 を指します。 それに対して実質利回りは、上記にコストも加えて計算し、 「物件価格を含めた購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるか」 を指すのが違いです。 不動産投資で出てくる利回りのうち、表面利回りと実質利回りの意味と違いを理解すれば、物件の収益性をきちんと判断することができます。 1. 表面利回りと実質利回りの違いとは？物件選定の目安となる計算方法. 1. 表面(グロス)利回り 表面利回りは、物件の価格に対して現時点で家賃収入をどの程度得られているか、という収益性を表す数値です。グロス利回りと呼ぶこともあります。 また、 個人の(ファンドなどプロの法人が行うものではない)不動産投資の世界で単に「利回り」とのみ表現される場合は、表面利回りを指すのが通常です。 計算方法は単純です。物件価格(税込)で家賃収入を割って計算します。 現時点での月家賃を基準に考えます。 12 をかけて年間家賃収入にして考えましょう。この計算で、 5% や 8% などの数値が出てきます。 もちろん、この観点のみで比較すると数値が大きい物件の方が収益性の高い物件(=良い物件)と言えます。 ですが、 この数値のみを比較し、高い方の物件を選べばよいわけではありません。 下に示していくように、実質利回りを計算して、比較検討する必要があります。 1.
①物流コストの削減 物流にかかる経費は、送料や梱包資材など直接的な費用のほかに、受注管理や在庫の保管、仕分け業務など、さまざまな隠れコストがかかっています。物流業務をまるごとアウトソースすることで削減できるコストはお値段以上です。 ②煩雑なルーティンワークからの解放 受注チェックや在庫管理、発送業務など、わずらわしい毎日のルーティンワークを外部に委託し、本来のコア業務に集中できるようになります。 ③迅速な配送 すべての業務を春日倉庫の中で行うので、受注から商品到着までの時間が短く、顧客を待たせることがありません。自社発送よりはるかに迅速な対応を実現します。
2. 実質(ネット)利回り(NOI利回り) 実質利回りは、運営時や購入時のコストを考慮に入れたうえで、購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるかを指す数値です。 ネット利回りや NOI 利回り( NOI は Net Operating Income の頭文字をとったもの)とも呼ばれますが、同じ意味です。 計算の基本構造は表面利回りと同じですが、コストを考慮するため複雑になっています。 同じ物件であれば、コストを考慮している分、実質利回りは必ず表面利回りよりも小さくなります。この観点のみで比較しても、数値が大きい物件の方が収益性の高い物件(=良い物件)と言えます。 1. 【不動産投資の利回り】表面利回りと実質利回りの計算方法. 3. 収益性で物件を比較検討する際は実質利回りを採用する 二つの利回りの種類について解説しましたが、 収益性の観点で物件を比較検討する際は、 表面利回り ではなく 実質利回り の高い物件を選ぶのが正解です。 コストは物件によって異なるため、二つの物件を比較した際に、表面利回りでの優位性と、実質利回りでの優位性が異なるケースが出てきます。その際は、実質利回りで優位な方を選びます。 図のように、 収益性という観点で見れば、表面利回りを比較した際の結果にかかわらず、実質利回りの高い方の物件を選ぶのが正解になります。 実際に、例えば 「表面利回りは20%であったが、運営をする中でエレベーターのメンテナンス費用や電気代などの経費がかさんでしまい、実質利回りは4%になってしまった」などはよく見られるケースです。 表面利回りの大小に惑わされることなく、実質利回りを見て収益性を判断しましょう。 2. 実質利回りはなぜ自分で計算しないといけないのか ここまでの説明をお読みいただき 「実質利回りだけを見て選べばよいのでは?」 「表面利回りは不要では?」 と思った方もいらっしゃると思います。 しかし個人投資家として収益物件のポータルサイトで物件を探したり、不動産業者が送るメルマガでの物件紹介を見たりしても、ほぼすべてのケースで記載されているのは表面利回りのみで、実質利回りについての記載はありません。 実際には 表面利回りを基準にして物件を検索する 実質利回りを計算して物件を比較検討する という流れになります。 「最初から実質利回りで紹介してくれれば手間がかからないのに」 「表面利回りしか記載がないのは、悪意ある不動産業者が騙そうとしているからだ!」 と不満を抱く方もいるかもしれません。気持ちは分かります。 しかし、物件資料に実質利回りの記載がなく、自分で計算しなければならないのにはちゃんとした理由があります。その理由を解説していきます。 2.
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YouTubeへの動画アップロードは簡単! 世界で最も利用者の多い動画共有サービス「YouTube」 1分間に24時間分の動画がアップされているとも言われている世界最大の動画サービス、 YouTube 。 動画を見たことがあるものの、動画をアップロードするのはなかなか敷居も高く、ましてやBGMをつけたり画面にテキストを入れたりするには特別のソフトが必要なのではと思っていらっしゃる方も多いのではないでしょうか? 実は動画のアップロードはもちろん、BGMをつけたり、動画の中にコメントを入れたりなどの編集は、YouTubeにツールが用意されています。特別なソフトを使わなくても簡単に編集が行えるのです。 友人と旅行した時の動画や子どもの成長の様子を、友人や知人、家族だけが動画を見られるようにするなど、公開範囲の設定もできます。 今回はYouTubeのサイト上でできる簡単な公開、編集の方法を解説します。 次のページでは、Webブラウザを使って、YouTubeに動画をアップロードする方法をご紹介します。
恋人が落としたスマートフォンをきっかけに起こる恐怖を描いた「スマホを落としただけなのに」の続編「スマホを落としただけなのに 囚われの殺人鬼」が、2月21日に公開される。千葉雄大が主演を務める本作では、前作で事件を解決に導いた刑事・加賀谷が獄中の殺人鬼・浦野と再び対峙。浦野役での怪演が話題となった成田凌も続投し、白石麻衣、鈴木拡樹、井浦新が新キャストとして参加する。 映画ナタリーでは、緊張感あふれる共演シーンで火花を散らした千葉と成田にインタビュー。千葉が「助けられた」という成田のいたずらや、演技論と「テラスハウス」の話を交わした2人飲み、カメラが趣味の成田が千葉を撮影していた裏話など、劇中とは打って変わって気心の知れた間柄ならではのエピソードが明かされる。 取材・文 / 山里夏生 撮影 / 西村満 本当の浦野をわからないまま演じた(成田) ──殺人鬼・浦野は刑事・加賀谷にだけ執着を見せます。2人はある種合わせ鏡のようなキャラクターだと思ったのですが、それぞれ自身の役柄をどのように捉えて演じましたか? 千葉雄大 加賀谷は自分の気持ちや、例えばああしたいこうしたいというのを前面に出すのではなく、秘めていくタイプの人間だと思っていて。それは彼のいろいろな過去の経験を踏まえた結果なんですけど、それでも人と関わっていく中で、自分がどうしたらいいのかわからないときにちゃんと人の助けを得られる人物。浦野との違いはそういうところだと思いました。似ている部分もあるけれど、人との関わりで救われてきた人物なんじゃないかなと。 成田凌 僕は前作で本当の浦野という人間が出てはいないのかなと思いました。「この人ってどういう人なんだろう?」というのは僕自身もわからないまま終わって。今回もまた新しい気持ちでわからないまま演じたというのが、率直なところです。 ──確かに、内面を理解するのは難しい役柄ですよね。 成田 唯一浦野という人間が感情を出すのが加賀谷と共通している部分のみで、あとは虚像と言いますか。浦野も自分のことをわかっていない不安定な部分を、ある意味で無責任にやっていった感じです。 千葉 何してもいいもんね? 成田 何してもいいんです(笑)。 イラッともしたし、救われもした(千葉) ──加賀谷と浦野が再び対峙するシーンは見応えがありました。成田さんが千葉さんのお芝居を受けて影響されたことはありますか?
!」 とか思っておりました…………(笑) 映画の宣伝映像でも一瞬流れているのですが、鏡を見る加賀屋刑事が、鏡の向こうに、浦野の姿の幻覚を見るシーンがあるのです。 そのシーンの後、ガラス越しに浦野と加賀屋が話しているシーンを見ると、 加賀屋は自分の過去の一部を浦野に重ねている面があるのかな 、と思いました。 「愛ってなんですか教えてくださいよぉ…」 とガラスの向こうから瞳孔を開いて問いただす浦野に、 「やめろ!! !」 と声を荒らげる加賀屋。 この「やめろ」は、自分の中に隠した、抑えられなくなりそうな「憎しみ」を持った自分に対する叫びだったのでは? と、考察しておりました。 そして1の時にも思ったのですが、この映画の 音楽 も好きです。 凶悪な犯罪が行われているシーンで、全く真逆の雰囲気の、 南国風の音楽 が流れるんです。 このミスマッチさが最高に気持ち悪い!! 背中がムズムズするような気持ち悪さ が、恐怖を倍増させ、犯人の狂気性を引き立てていました。 今回の2の方でも映画の冒頭から同じ音楽が使われていて、「あ、そうそうこれだよこれ…」とニヤニヤしましたね(笑)完全に癖になっています。 さて、本当は映像のこととか他の俳優さんのこととかも書きたいのですが、涼平は文章が長くて…。これ以上書くと折角読んでくださっている方が疲れてしまうので、このくらいにしておきます。 「スマホを落としただけなのに 囚われの殺人鬼」 ぜひ劇場で、成田凌さんの怪演を実際にご覧下さいね! そしてTwitterやnoteのコメント欄で、ぜひぜひあなたの考察や感想も聞かせて下さい! 『スマホを落としただけなのに 囚われの殺人鬼』千葉雄大×成田凌インタビュー « 映画ランドNEWS. それではまた!
"って(笑)。 千葉 :一回も見てないでしょ? 成田 :見てない(笑)。でも"無"になりたかった気持ちはすごくわかるよ。今作のような作品の撮影期間中は難しい映画よりも癒されるアニメのほうがホッとできるよね。 千葉 :でも見てくれないんですよ(苦笑)。 ──(笑)。 プライベートで一緒に行ってみたい場所はありますか? 成田 :箱根とか良さそう。 千葉 :なんで? 成田 :連れて行きたいところが箱根にあるから。どこかはここでは言えないけど。 千葉 :言えないんだ(笑)。僕は台湾に行きたい。行ったことある? 成田 :ない。なんで台湾なの? 千葉 :去年番組の企画で台湾に行ったんだけど、どの料理もすごく美味しくてめちゃくちゃ良かったからまた行きたいなと思って。 成田 :食事が美味しいのはいいよね。 千葉 :じゃあ箱根と台湾にいつか行こう! ──最後の質問になりますが、次にお仕事でご一緒するとしたらどういう間柄の役でどういうジャンルの作品を希望されますか? 成田 :兄弟役とか面白そう。 千葉 :じゃあ僕が弟役かな。 成田 :え?なんで? (笑)。千葉くんのほうが年上なのに?でもいいや、僕がお兄ちゃんで(笑)。で、ジャンルとしてはただただ兄弟がダラダラしゃべってるだけのホッコリしたやつがいいかな。時々ちっちゃいことで揉めたりして(笑)。 千葉 :「THE3名様」みたいなドラマ? 成田 :そうそう(笑)。 千葉 :僕は2人で舞台をやってみたい。どうかな? 成田 :いいよ! 千葉雄大×成田凌×白石麻衣、並々ならぬ覚悟で体現した役への思い : 映画ニュース - 映画.com. 千葉 :言ったからって実現する話ではないけどね(笑)。 成田 :僕も"いいよ! "とか言っちゃったけどただの願望だもんね(笑)。 千葉 :でも、いつかシェイクスピアの戯曲とか2人で挑戦できたらいいなと思う。企画をお待ちしてますので宜しくお願いします!! ──素敵なお話ありがとうございました! 映画『 スマホを落としただけなのに 囚われの殺人鬼 』は2月21日(金)より全国東宝系にて公開 (C)2020映画「スマホを落としただけなのに2」製作委員会
やはり皆さんの想像力に任せたいと思っているので。ちなみに監督は浦野の前髪の見せ方にすごいこだわりを持っていまして…ぜひ確認していただきたいです。 なりた・りょう=1993年11月22日生まれ、埼玉県出身。放送中のドラマ「アリバイ崩し承ります」に出演。ほか、主演映画「弥生、三月-君を愛した30年-」が3月20日(金)に公開される。 映画「スマホを落としただけなのに 囚われの殺人鬼」 2020年2月21日(金)、全国東宝系で公開 出演:千葉雄大 白石麻衣 鈴木拡樹/音尾琢真 江口のりこ 奈緒 飯尾和樹(ずん) 高橋ユウ ko-dai(Sonar Pocket) 平子祐希(アルコ&ピース) 谷川りさこ アキラ100%・今田美桜(友情出演)/田中哲司 北川景子(特別出演) 田中圭(特別出演) 成田凌/井浦新 原作:志駕晃「スマホを落としただけなのに 囚われの殺人鬼」(宝島社文庫)※2018年11月発売 企画プロデュース:平野隆 監督:中田秀夫 脚本:大石哲也 制作プロダクション:ツインズジャパン 配給:東宝 コピーライト:(C)2020映画「スマホを落としただけなのに2」製作委員会 公式サイト: 公式Twitter: @sumaho_otoshita ◆千葉雄大、白石麻衣、成田凌らのSPインタビューなどを続々!! 関連番組 スマホを落としただけなのに 囚われの殺人鬼 関連人物 中田秀夫 成田凌 白石麻衣 千葉雄大 鈴木拡樹 関連ニュース 千葉雄大、続編主演にはプレッシャーも「手放しでは楽しみとは言えないところもありました」<スマホ2> 2020年2月1日8:00 白石麻衣の女優魂を千葉雄大&成田凌が絶賛!白石「自分の成長にもつながりました」<スマホ2> 2020年1月29日23:00 <スマホを落としただけなのに>初の舞台化!ふぉ~ゆ~・辰巳雄大「皆さまの心拍数を上げます!」 2019年12月15日20:27 北川景子&田中圭が「スマホ2」に特別出演! 千葉雄大&白石麻衣との"スマホカップル"4SHOTも話題『美の競演!』 2019年12月5日21:06 白石麻衣が背後から襲われ…日常生活が暴かれる?「スマホを―」続編の特報解禁 2019年9月10日14:03
2020年2月3日 7時03分 成田凌 - (C) 2020映画「スマホを落としただけなのに2」製作委員会 映画『 スマホを落としただけなのに 』(2018)で狂気の連続殺人犯・浦野を演じ、迫真の演技が「怖すぎ」と反響を呼んだ 成田凌 。続編となる『 スマホを落としただけなのに 囚われの殺人鬼 』(2月21日公開)では、白髪となりビジュアルに不気味さが増す浦野を怪演しており、俳優として進化し続ける姿を見ることができる。 【写真】千葉雄大VS成田凌! 前作で、表の顔はネットセキュリティーの専門家、裏の顔は狂気の殺人犯だった浦野を熱演した成田。先日行われた『囚われの殺人鬼』完成披露のイベントでは、初対面の人から「浦野のイメージが強い」と言われ、最初はなかなか目を合わせてくれない、特に女性には「近寄らないでください」と言われることもあると強烈な役柄の影響について告白していた。 [PR] 今作で浦野は、囚われの身に。浦野を捕まえた刑事・加賀谷( 千葉雄大 )が、新たな殺人事件の発生で浦野に禁断の協力を求め、事件解決に挑むさまを描く。加賀谷は、恋人である美乃里( 白石麻衣 )が謎の男に狙われ、そして浦野や事件によって精神的に追い込まれていく。 浦野怖い! - (C) 2020映画「スマホを落としただけなのに2」製作委員会 浦野は、巧みな言葉で相手の心の闇を突き、加賀谷をはじめ警察を翻弄し続ける。さらに、白髪の間からのぞき込むように見つめる目は狂気的で、たたずんでいるだけで不穏な空気を漂わせる。前作よりも、ビジュアルと存在感はより一層増し、浦野がスクリーンに映し出されるだけで「なにかが起こる」と恐怖心があおられる。 怪演が光る成田は、俳優としての活動を2014年からスタートさせており、これまで『 キセキ -あの日のソビト- 』(2017)のクニ役、ドラマ「コード・ブルー」3rdシーズンと劇場版の灰谷役などで知名度を上げ、2018年からは2年連続で6本の映画に出演と大活躍。昨年は『 愛がなんだ 』での"クズ男"マモル、オーディションを勝ち抜いた 周防正行 監督作『 カツベン! 』(初主演作)での活動弁士を夢見る青年と、作品によってさまざまな顔を見せてきた。 さらに、1日からスタートした「アリバイ崩し承ります」(テレビ朝日系)では、目だけはクールな刑事にふんする成田。今後は、10代から壮年期を演じる『 弥生、三月 -君を愛した30年- 』(3月20日公開)、 菅田将暉 と 小松菜奈 主演の『 糸 』(4月24日公開)、一途に大学時代の先輩( 大倉忠義 )を思い続ける男にふんする『 窮鼠はチーズの夢を見る 』(6月5日公開)が控えるなど、活躍から目が離せない。(編集部・梅山富美子)