原価法 価格時点における対象不動産の 再調達原価 を求め、この再調達原価について 減価修正 を行って対象不動産の試算価格( 積算価格 )を求める手法。対象不動産が現に存するものでないときは、価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができます。 ひっかけ出題ポイント:最近造成された造成地や埋立地等の 再調達原価を求めることができれば 、土地についても適用することができる。 2. 取引事例比較法 多数の 取引事例を収集 して適切な事例の選択を行い、これらにかかる取引価格に必要に応じて 事情補正および時点修正 を行い、かつ地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮し、これによって対象不動産の試算価格( 比準価格 )を求める手法。取引事例は、原則として 近隣地域または同一需給圏内の類似地域 に存する不動産にかかるもののうちから選択します。 ひっかけ出題ポイント: 投機的取引 として認められる事例は採用してはならない。 3. 収益還元法 対象不動産が将来生み出すであろう期待される 純収益の現在価値の総和 を求めることにより対象不動産の試算価格( 収益価格 )を求める手法。 賃貸用不動産または賃貸以外の事業用不動産 の価格を求める際に特に有効となります。また、 市場における土地の取引価格の上昇が著しい場合 も収益還元法が活用されるべきと考えられます。 ひっかけ出題ポイント:文化財等の指定を受けた建造物など 一般的に市場性を有しない不動産以外のものには全て適用すべき とされる(自用の不動産でも賃貸を想定することにより適用される)。 以上、何を言っているのか分からない箇所も多々あるかと思いますが、過去の宅建本試験問題もこういった感じです。税その他では所得税に次いで難しいですかね・・? 不動産の重要事項説明書における「河川法」とはなにか. 他にも細かい知識が多いのですが、あまり深入りせず消去法で対処してください。出題はパターン化されていますので、過去問に何度か目を通し、時間が許す限りマスターしておいてください! 意外とかんたん税その他一覧ページに戻る <<< 前のページ <<< >>> 次のページ >>> 贈与税 土地
宅建試験の税その他解説:「 不動産鑑定評価基準 」。 以前お話した「 地価公示法 」とどちらかが出題されます。問題文が宅建試験で最も長文かもしれません。単純知識で出題パターンも決まっていますので、長文に惑わされず要点を掴んでおけば大丈夫ですが、 本試験直前に合格レベルまで達していない場合は捨て科目 とすることも賢明です。 できるだけ噛み砕いた文章にしたいのですが、条文通りに出題されますので、ほぼ条文そのままの文章で見ていきます。 不動産鑑定評価基準の宅建解説 ■ 不動産鑑定評価基準とは 不動産鑑定評価基準とは不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際の基準で(そのままですが)、鑑定評価の基準として活用されるものをいいます。 ■ 不動産鑑定評価の流れ 1.対象不動産の確定:鑑定評価をする対象不動産の 物的確定 2.権利態様の確定:どのような権利を評価するのか 権利の確定 3. 価格時点 、価格または賃料の種類の確定:いつの価格を評価するのか 4. 地域分析と個別分析 :どのような地域か、どのような画地か 5.最有効使用の原則:どのような使用方法が最も使用価値があるのか 6.鑑定評価方式の適用:該当案件に即して適切に適用する ■ 対象不動産の確定 不動産の種別として、「地域の種別」「土地の種別」があります。 地域の種別:宅地地域、農地地域、林地地域等 土地の種別:宅地、農地、林地、見込地、移行地等 ここで注意して欲しいのは、土地の種別は必ずしも その土地の現況と一致するものではない ということで、現に耕作の用に供されている土地(農地)だとしても、その土地の属する用途的地域の種別が宅地地域であれば、鑑定評価上は宅地となります。 ■ 権利態様の確定 更地、底地、建付地、借地権、区分地上権等、どのような権利を評価するのか。 ■ 不動産の価格形成要因 1. 宅建業法の勉強方法とコツ - 宅建士の独学合格対策. 一般的要因 一般経済社会における不動産のあり方およびその価格の水準に影響を与える要因をいい、 自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因 に大別されます。 2. 地域要因 一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいいます。 3. 個別的要因 不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいい、土地・建物等の区分に応じて分析する必要があります。 ■ 価格の種類 長文でややこしいですが、ほぼこのままの文章で出題されます。誤っている文章はキーワードをちょこっと変えてきますので赤字に注目してください。 1.
2・・・誤り 結論からいうと、「収益還元法は、自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない」という記述が誤りです。 収益還元法 は、 自用不動産の鑑定評価にも適用すべき です。 【理由】 自用の不動産についても、賃貸することで、今後得られる収益をもとに、不動産価格を求めることはできるからです。 3・・・誤り 不動産の鑑定評価の方式 には、「原価方式」・「比較方式」・「収益方式」の三方式があり、「 市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべき 」としています。 つまり、本肢のように「いずれか1つを選択して、適用すべき」というのは誤りです。 この点については基本事項ですが、言葉の意味が理解しずらいので、 個別指導 では、ポイントをまとめて解説します!
「登記を必要とする不動産物権変動の対抗要件」では、時効や相続になる場合の登記もおさえておきましょう! 宅建過去問の解答 序文の問題、取得時効が完成した場合に、登記がなくても権利が主張できるかどうか? 解答は下記になります。 問題4:正解。 時効により不動産の所有権を取得した者は、時効の進行中に原取得者から所有権を取得して登記を備えた者に対しては、登記を備えなくても、 時効による所有権の取得を対抗することができる (同法177条、最判 昭41. 11. 22)。 したがって、BはCに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。 (参照:【平成27年 問4項3】過去問解説より) 本文の解説に戻る 宅建試験のポイント「不動産物権変動」の対抗要件 ・登記がなければ対抗することができない第三者というのは、相手方当事者以外のすべての人のことではなく、いわば 正当な競争関係にある人 ・第二の譲渡人が不動産を取得した当時、先に譲り受けた者がいると知っている(悪意)の場合でも 先に 登記をすれば 勝つ (ただし背信的悪意者は例外) ・関係者間の権利を主張するために登記が必要かどうか問題になる場合(法律行為の取消し、相続、解除、時効取得) その結論は、当事者間の 公平の観点から 解決される(常識で考えよう!) 勉強時間が足りないけど、最短で宅建士の合格したい人は、ぜひ、読んでみてください!
ジョニーウォーカー黒ラベル 「病気の子供はいないんだ」篇 - Niconico Video
3) 地震の予知は可能か? No. 10 Kakeru 727 17 2009/06/19 13:47:23 これは、ロベルト・デ・ビセンゾというゴルファーの実話、逸話として紹介されているエピソードです。 佐藤光浩が「ちょっといい話」で書いています。 「ある大会で優勝したビセンゾが、優勝賞金の書かれた小切手を持ってクラブハウスを出ると、そこに一人の女が寄ってきて彼に話しかけた。 優勝のお祝いを述べた後、実は彼女には重い病気の子供がいるのだが、貧乏で治療費が出せない...助けて欲しい、と。 その話に同情したビセンゾは、小切手に裏書きして女性に渡した。 ...後日、その女性が詐欺師だった、と聞いたときに彼が言った言葉は『では、本当には重い病気の子供はいなかったのか...それは今週聞いた一番良いニュースだ』」... Sheile 45 16 2009/06/19 14:06:49 ここでベストアンサー No. 病気の子供はいないんだ ジョニーウォーカー. 12 SOBA 65 6 2009/06/19 18:35:13 [1]も[2]も「朝三暮四」で片付くような気がします。 目先の出来事に囚われて全体を見ることが出来ない状態なのではないかと。 No. 13 markII 744 23 2009/06/19 19:15:03 [1] 発想の転換ですね。 ジョークというか、自分で物事の本質を理解しながら言ってるのならナイスガイですが、騙されたという本質に気づかず「病気の子供がいなくて良かった~」と言ってるとしたらただの痛い人ですよね。 (でもこの会話の流れでそれはあり得ないと思いますが 笑) [2] 松本人志の有名な言葉 食べ物を残すと「アフリカの子供は食べたくても食べられないのよ!」とオカンは言うが、 アフリカの子供も腹いっぱいになったら残すっちゅーねん! これも、『食べ物を大事にしなければいけない』という主張を理解したうえで冗談半分で言ってるから「上手い!」と思えるわけで、「アフリカの人も残すから食べ物粗末にしてもいいんじゃない?」って本気で言ってる人がいたらただの痛い人です。 お笑いではこの手の話が多い気がしますね。 No. 14 sibazyun 1806 244 2009/06/20 00:50:24 「因果律の破れ」がおかしさの由来でしょう。 本来は、「渡した金→病気が治る」という、因果関係の破れを追求すべき。 百歩ゆずって、ジャンバルジャンに対する司祭のように、 「渡した金→(うそをついてでも金に困っている)男を助けた」という おひとよしではあるが、因果関係があるなら、わかる。 しかし、「渡した金→困っている対象の不存在」では因果関係がない。 他の例:「旱魃で花が枯れそうなので水をやってほしい」 で、仮に花には水をやらなくても、旱魃の大地を潤したなら、役にたった。 しかし、旱魃は実はなかった。 No.
7 winbd 1050 43 2009/06/19 12:57:27 私もこの話、サントリーのCMで見たときに「なんていい話だ!」と感動しました。 ちなみに、正確には最後の言葉は 「そっか・・・病気の子供が、いないんだ・・・」 だったと思います。 「お金をだまし取られた」というネガティブな出来事をポジティブ思考で「良い出来事だった」と変換したことに頭の良さを感じられる話だと思います。 Aさんは最終バスに乗り遅れてしまった。 「よかった。これで家まで歩けば健康になれる。」 シンプルですが構造は一緒です。 ネガティブな出来事とポジティブ思考で変換した出来事との差が大きいほど素晴らしい話に見えると思います。 病気の子供の話では、 「お金をだまし取られた」→「病気の子供が1人でも少なくなる」 なので、その差はもの凄いです。 犯罪被害者 だったのが 世界平和レベルの幸福 にまで持って行ってるわけですからね。 これと同じ水準の物語は私には無理です(笑) No. 8 meizhizi87 781 14 2009/06/19 12:59:33 1.Aは騙されたことに気付いていない。というよりもむしろ、騙された事に怒っていない。Aは温厚な考えの持ち主であるように見受けられるが、他の人がBから同じ手口で騙された場合、Aのように思う人は少ないであろう。病気の女の子がいなかったのはよかったとしても、Bの悪さを戒めようとせず、野放しにした。これはまた被害者がでる可能性もあるということである。 2. (創作) 毎年大量に釣れる「秋刀魚」が今年はかなり激減している。秋刀魚の餌となる小魚やプランクトンも激減している。それを見た村人は、「今年の秋刀魚は頭のいい秋刀魚だ。我々から逃げることを知っているのだから。」 うーん。どうでしょうか。生態系のことを言いたかったんですが。 No.
4 考え中 325 29 2009/06/19 10:06:20 論理的かどうか分かりませんが、Aは、自分に直接関わる人にしか関心がない偽善者だから。というのはどうでしょうか? ジョニーウォーカー黒ラベル 「病気の子供はいないんだ」 - 実観. つまり、少女がいたが、病気が治って嬉しいとか、病気が軽かったから嬉しいという喜び方ではなく、 私に関わる病気の少女がいなかったので、本来病気の子どもに使ってあげたいと思っていたお金が別の 目的に使われても腹が立たないというのがおかしい。ということです。 例としては、 会社で、 上司A 「あそこのゴミがくさいから捨ててくれないか?」 部下B 「捨てて来たよ。」 部下C 「Bは、ゴミを捨てていません、ゴミ箱に蓋をしただけです。」 上司A 「良かった、臭わなくなった」 お粗末。 No. 5 geul 120 6 2009/06/19 10:15:34 [1] 前提トリガーです。Bの発言「娘が病気で今すぐお金が必要なんです!・・・」の否定文は、 必ずしも「病気の女の子はいかなかった・・・」を裏付けないからです。 [2]先生は、A君に告げた。 「君が本当のことを言ってくれたら、叱ったりしないよ。」 そういうと、A君は顔を上げて、反論した。 「僕はカンニングなんかしていません!」 先生は、机の中からカンニングに使われたと思しき、用紙を出して、 「これが何よりの証拠じゃないか!、カンニングなんかして恥ずかしく思わなかったのか?」 少年は、怯むことなく 「いいえ、恥ずかしくありませんでした。カンニングなんか皆やってますよ。」 先生は強い口調で叱った。 「カンニングをして恥ずかしくなかっただと! ?やっぱり、カンニングをしていたのか。 他の子がやってるからと言ってやって言い訳がないだろ。」 少年は勢いに押されて泣いてしまった。 少年はカンニングをしていなかったからである。 No.
以下、 から改変して引用 ある男Aが、はじめて会った男Bに 「娘が病気で今すぐお金が必要なんです! あとで必ず返しますので貸していただけませんでしょうか!」と頼まれた。 かわいそうに思ったAは快く、Bにお金を渡した。Bは感謝して去っていった。 そのやりとりを見ていたCが、Aに 「あなただまされましたね。あいつの話は全部嘘ですよ」と言った。 それを聞いたAは笑顔になった。 「良かった。病気の女の子はいなかったんだ…」 さて、いまAは真剣にそう発言したと仮定して、 [1] Aの発言のどこがおかしいかを論理的に説明し (「Bに対し怒るべきだから」程度の説明ではなく、もっと深い説明で) [2] いっけんこのジョークとは違って見えるものの、 誤りの構造は同じという例を挙げるか創作してください よろしくお願いいたします。 回答の条件 1人1回まで 登録: 2009/06/19 08:14:23 終了:2009/06/22 21:55:18 No. 11 45 16 2009/06/19 14:06:49 13 pt [1]. 「よかった、病気の子供はいないんだ。」の元ネタ - ただいま村. Aが感じている「良かった」というプラスの気持ちは「病気の子供が居て悲しい」というマイナスから+-0に戻ったことで発生している。 ・「病気の子供が居て悲しい」というマイナスの気持ちはBによって与えられた物である ・+-0に戻っただけであり、プラスになったわけではない。一時的にはマイナスになっている。 の2点がおかしいと思います 変な言い方ですが、時間で積分したらマイナスで、それも人為的な要因。この話を通して考えれば「良かった」事は無い。 [2]. A「お、B痩せたじゃん。マイナス-2kg~」 B「やた!最近お菓子控えたからね」(プラスの気持ち) A「あ、これCさんの結果じゃん、Bのは・・・前回と変わってないや」 B「しょぼぼん・・・凹む・・・」(+-0へ) 逆で成り立つ・・・はずなんですが、自分で読んでてもあまり納得いかないのは・・・やはり直近の気持ちは強いということか。 No. 1 rsc 4463 426 2009/06/19 09:20:25 [1] なるほど、病気の女の子がいなかったのは、良かったのだけれども、自分自身が、お金を騙し取られたことを忘れてしまっているというお人好しなところがおかしいです。 しかし、その人の心の中では、本当は病気の女の子がいなかったという心理的報酬が自分が受けた金銭的損失よりも大きかったという心温まる話でもあります。 [2] オレオレ詐欺で、騙された親御さんが、実は、詐欺だったと分かって、息子の無事を喜んだというのはどうでしょうか。 No.