管理会社を変えられる、という視点を持つことが大事 管理会社にいいようにやられているけど、自分たちには専門知識がないから………と泣き寝入りする必要はありません。 「管理会社は変えられる」のです。 かつては管理会社を変える、という考え方はなかったようですが、最近では管理会社見直しを専門とするコンサルティングなども出てきていますし、友人の話でも、相見積もりを取って管理会社を変えて、管理費が安くなった分、修繕積立金に回した、なんていう話を聞きました。 管理会社に何でもお任せ、と思っている方、管理会社を相見積もりで競争させる、という視点を是非持って下さい。 3. 長期修繕計画次第で修繕積立金が変わります! 3-1. 全国の平均的な修繕積立金 平成25年度の全国総合調査では戸当たりの平均的な修繕積立金は1戸当たり約11, 800円という調査結果が出ています。 この調査と比較して、あなたのマンションの修繕積立金は高いですか?低いですか? 参考記事:【忙しい人必見!】大規模修繕の費用はどのくらいの負担? 規模や築年数、過去の大規模修繕工事のやり方により、幅がありますが、平均と比べてあまりにも高すぎる場合はご注意ください。 管理会社にナメられている可能性もゼロではありません。 3-2. マンションの長期修繕計画書のガイドラインや標準様式を確認しよう! | 管理組合サポート. 新築は安い、カモられている管理組合は高い 新築マンションの場合、購入者の月々支払いを減らすために、当初は低めの修繕積立金の水準を設定しているケースが多いです。 購入当初は安いのですが、そのままの水準では、いざ大規模修繕工事、という時に積立金が不足します。 そこで、段階的に修繕積立金を増額していくマンションがほとんどです。また、概ね5年毎に長期修繕計画を見直すため、そのタイミングで修繕積立金を増額することが多いです。 その見直しのタイミングが重要です。 管理会社が長期修繕計画を作成するケースでは、気をつけないと、増額幅が大きく、月々の負担が大きくなってしまうケースもあります。 マンション内に専門的知識を持つ住民がおらず、管理会社にナメられているケースでは、そのような形でどんどんカモにされていきます。 実際に私のマンションがそうでした。 特にひどいのは、長期修繕計画内の工事金額自体が当初の計画値の2倍弱に跳ね上がっており、その工事金額をもとに、修繕積立金が設定されたことです。 4. 長期修繕計画作成のためのガイドラインがあります!
長期修繕計画は、マンションの維持保全を図るために必要となる大規模修繕、設備交換工事等の項目、期間、金額等について取りまとめるものであり、対象とするマンションの戸数、仕様、計画期間等によって内容が異なる場合もあり得るので、同修繕計画の作成の便宜のため、汎用性のある長期修繕計画を以下に例示した。 分譲会社が、各マンションの具体の長期修繕計画を作成する際の指針としてこの長期修繕計画を活用することが望まれる。 1. 適正な修繕積立金のあり方 (1)均等積立方式 長期修繕計画に基づき算出する修繕積立金額は、資材、数量等を勘案の上、該当する金額を代入して長期修繕計画に対応する期間(20年以上で妥当な期間とする。)の総額を算出し、その金額を同期間の月数で割り戻した金額を月額とする。計画期間中は均等額の修繕積立金となるため、経済的に可能であれば当初における設定として最も望ましい方式である。 (2)段階増額方式 均等積立方式と同様に総額を算出し、購入者の当初月額負担を軽減するため、一定期間(5年程度)ごとに段階的な増額を行い、最終的には必要となる総額と一致する方式である。増額の段階で管理組合の集会の決議等の手続きが必要となるため、管理規約等に増額の時期、金額等を付記しておくのが望ましい。 (3)一時金徴収方式 上記と同様に総額を算出し、積立金総額との不足額を明らかにするとともに、不足する金額が大規模修繕時に一時金等により徴収されることを購入者に予め明示する方式である。段階増額方式とは異なり、一時金徴収、増額等を管理組合に全て委ねることから、不確定要素の多い積立方式となる。 (4)上記3方式のいずれを採用する場合であっても、総額の算出に当たっては、当該計画の年数内に到来しない工事についても、工事年数から割り出した当該年数分の金額を見込んで積み立てる必要がある。 2. 具体の長期修繕計画及び修繕積立金の算定 (1) 長期修繕計画は、工事項目、工事周期、工事単価、数量を代入して作成し、20年以上の期間で妥当と思われる年数(少なくとも外装工事2回分を含む年数)を代入して修繕積立金を算定する。 (2) 本計画は、引渡時点と同一程度の性能維持を前提とする。 (3) 本計画の修繕積立金額は新築時における算定であり、前記の通り、必ず一定時期(5年程度)ごとに見直すよう購入者に説明する必要がある。 (4) 管理状態によっては、不測の工事、実施時期の繰り上がり等が予想されるので、その場合には一時金等で対処する旨を購入者に説明する必要がある。 (5) 工事項目によっては毎年実施する工事もあると思われるので、それらについては当該計画から除外し、管理費等一般会計の取り扱いとすることも可能である。 (6) 本計画は、修繕積立金名目で徴収される金額を基にして作成されている。 従って、別途徴収する修繕積立基金(上記参照)及び毎月徴収される駐車場、専用庭、ルーフバルコニー等の使用料金額については、管理規約等に明記した上で、その全額または一部について修繕積立金額に算入することも可能である。 3.
私のマンションではいつのまにか、長期修繕計画の大規模修繕費用の総額が倍になっていました。 「マンションを買うということは、管理を買うこと」と良く言われますが、その「管理」には、「長期修繕計画と修繕積立金の状態」が大きく影響します。 「管理」ということで、管理会社のブランドなどを想像する方も多いと思いますが、それは違います。 実際にはその管理会社が、専門知識のないマンションの住民を食い物にすることで、「長期修繕計画と修繕積立金の状態」をメチャクチャにして、「管理」を悪くしてしまうこともあるのです。 2. 管理会社からカモ扱いにされると、長期修繕計画が変わる? 2-1. 素人ばかりの管理組合、理事は輪番制、というのがヤバイ! 私も反省していますが、「全くの素人なので管理会社さんにお任せしようと思います。」と当時は管理会社のフロントマンに言っていました。 他の住民の方々も口々に、「専門的なことは分からない、管理会社さんにやってもらおう」と言っていました。 異変に気が付いたのは、管理会社から出された大規模修繕工事の見積りを見た時です。 積立金残高よりかなり高く、借金しなければ工事できないような高額な見積りでした。 管理会社側は借金を薦めてくる有様です。 思えば、私のマンションには素人ばかり、ということを自分たちで管理会社にアピールしていたように思います。 振り返ると、徐々に、積立金は増額され、長期修繕計画はより高額な工事代金に見直される始末です。 管理会社はマンション住民の素人度合いをランク付けしている、という噂を聞いたことがありますが、私たちのマンションは管理会社にとっては、まさに葱を背負ったカモだったのでしょう。 2-2. マンションの長期修繕計画書とは? | 管理組合サポート. 管理会社は全部お世話してくれる所ではない! そもそも、管理会社はあくまでマンション管理の会社であって、工事業者や設計会社ではありません。 しかも、大規模修繕については、管理会社お任せパターン以外の方法だと、管理会社はノータッチ、という会社がほとんどだと思います。 (つまり、管理会社に利益がない以上、手伝わない、ということです。) しかも、日常の管理委託費の収入だけでは厳しい管理会社も多く、大規模修繕受注は管理会社にとっても大きな収入の機会なのです。 私たちのマンションは、すったもんだの挙句、自分たちで大規模修繕をする道を選びましたが、その途端、管理会社は管理委託費を値上げする!と言い出す始末。 つまり、管理会社はマンションのためではなく、自分たちの会社の利益のために動いているのです。 (よく考えれば、当たり前ですよね………) 2-3.
長期修繕計画書 長期修繕計画書とは 長期修繕計画の「標準的な様式」について 管理委託契約とは別個の契約に 長期修繕計画書とは、マンションで今後どのような工事が必要となるか、大体20年~30年先までシミュレーションしたもので、次の事柄について計画されたものです。 ・修繕時期 いつ頃修繕するのか?何年ごとに行うか? ・修繕項目 どの部分を修繕するのか? ・修繕方法 どのように修繕するのか? ・修繕費用 どのくらい費用が必要になるのか? 標準管理規約では 標準管理規約では、「長期修繕計画書の作成又は変更に関する業務」を管理組合の業務として明記しています。(32条1項二) コメントでは、長期修繕計画書の最低限必要な条件として次の項目をあげ、また長期修繕計画の内容については定期的(おおむね 5年 程度)ごとに見直しすることが必要であると述べています。 計画期間が 25年 程度以上であること。なお、新築時においては、計画期間を30年程度にすると、修繕のために必要な工事をほぼ網羅できることとなる。 計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。 全体の工事金額が定められたものであること。 マンション管理センターによる作成 (財)マンション管理センター では、標準的なマンションを設定して定めた長期修繕計画を基本に、個々のマンションの規模や形態等により補正するといった作成方法で、長期修繕計画書を作成しています。 【1棟あたり費用】 登録管理組合 1万3千円 非登録管理組合 2万円 (2009. 7) 長期修繕計画書TOPに戻る マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、建物の経年劣化に対応した適時適切な修繕工事を行うことが重要です。 その為には、適切な長期修繕計画を作成し、それに基づいた修繕積立金の設定を行うことが不可欠となるため、「長期修繕計画標準様式」と「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」が国土交通省から平成20年6月に初めて発表されています。 ポイント 管理組合が長期修繕計画について理解し、比較検討を容易にするため、作成者ごとに異なっていた様式について、「標準的な様式」を初めて策定した。 項目漏れによる修繕積立金の不足を防ぐため、標準的な「推定修繕項目」を示した。 修繕積立金の額の将来的な引き上げ額の幅を少なくするため、「均等積立方式」により修繕積立金の額を算出することとした。 詳細はこちら(国土交通省HPより/「長期修繕計画書標準様式・長期修繕計画書作成ガイドライン・長期修繕計画書作成ガイドラインコメント」) 参考/社団法人 高層住宅管理業協会発行資料 (2010.
建物は経年劣化に対応するための修繕工事を適時適切に実施していく必要がありますが、特にマンションは長期修繕計画を作成して将来予想される修繕工事の時期と費用を推定し、必要な修繕積立金の額を設定する必要があります 本書は、マンション管理組合向けに長期修繕計画作成の基本的考え方、長期修繕計画と修繕積立金の見直しの手順についてのポイントをまとめています。 なお、「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」に関して、さらに詳しくお知りになりたい方は、「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン活用の手引き」(発行/(財)マンション管理センター 価格/2, 570円(登録会員/2, 055円(税込、送料別))をご参照ください。
マンションの修繕工事の内容・時期・費用を明確化する「長期修繕計画」。一般的に新築時に用意されますが、定期的に建物の劣化状況や物価変動などを考慮した見直しが必要です。今回は長期修繕計画の見直しのタイミングや注意点について解説します。 長期修繕計画を見直す理由とは? 長期修繕計画は将来行われる大規模修繕の工事内容や費用を予測し、住民が毎月支払う修繕積立金額を計算するためにつくられます。 なるべく正確な費用を知りたいものですが、とはいえ最初にすべてを正しく予想するのは困難です。例えば、建物の劣化スピードはマンションの立地や日常的な管理方法などによって大きく変わります。予想以上に傷みが激しかったり、新たな修繕項目が発生したりするケースも少なくありません。 また、新しい材料・工法の開発や物価の上昇、人件費の高騰、増税など社会情勢の変化が工事費に影響することもあります。 長期修繕計画は25~30年以上という長いスパンで考えるからこそ、定期的に見直しを行わなければ、当初の計画とのギャップで修繕積立金が不足するリスクがあるのです。計画とのずれが激しくなると、修繕積立金などを大幅に増額しなければならないため、こまめに見直しを行ったほうが良いでしょう。 長期修繕計画を見直しするタイミングは?
投稿日: 2021年5月6日 最終更新日時: 2021年5月26日 カテゴリー: 認定者ブログ こんにちは。 重松マンション管理士事務所 所長の重松です。 長期修繕計画については、過去にも「 マンションの長期修繕計画見直しのポイント 修繕積立金の目安・周期他 」等で何度か取り上げて書いておりますが、依然として誤解等が多いと感じています。 この春から新たに理事になった方もいらっしゃると思いますので、今回から2回に分けて、最近の長期修繕計画書の傾向なども含め、改めて長期修繕計画についてご紹介していきたいと思います。 なお、本記事では、 築年数が経過(15年以上)したマンションにおいて見直しを行うという前提で書いております ので、その前提でお読みいただければと思います。 1.長期修繕計画の作成状況 国土交通省が実施した 平成30年度マンション総合調査 では、 自分のマンションには長期修繕計画が備わっていると回答した管理組合は90.
・免疫力と抵抗力を高める食材 ・野菜のチカラ【機能性】No. 1 抗酸化力・免疫力・解毒力
最後になりますが、 野菜についている殺菌剤の90%に、発がん性がある と言われています。 せっかく癌を予防できる野菜を食べても、これでは台無しですよね。 殺菌剤の落とし方については、以下の記事でご紹介しています。 ぜひ、読んでみてください。 ↓ 発がん性のある殺菌剤が多い野菜と、その落とし方を見にいく⇒ ↓オススメ商品はこちら↓
キャベツは串切りにしてから1口大に切ります。 バナナは皮を剥きますがリンゴは皮は剥かずにそのまま使います。 2. 1の材料と水をミキサーに入れてバナナがドロっとするまでミックスします。 そのままでもおいしいのですが私はレモンジュースをちょっと加えます。 甘さがさっぱりしてさらにおいしくなりますよ。 *バナナはスイートスポットと呼ばれる黒い点が沢山出てくると甘みが増してきた証拠。 消化も良くなるので食べごろの目安になります。 *リンゴには食物繊維、ペクチン、カリウムが含まれています。 ブルーベリーに多く含まれる眼精疲労に効くアントシアニンも含まれています。 皮に特に多く含まれる成分なので皮は絶対に向かないでジュースにして余すところなくいただきましょう! 免疫力を高めるジュースB キャベツ・パセリ・セロリ・グレープフルーツのさっぱりジューズ 1. セロリ、キャベツは1口大に切ります。 グレープフルーツは硬い外側の皮は剥きますが、身についている白い綿や薄皮はそのままミキサーに入れます。 2. 肌にも免疫があった!美しい肌のカギは「肌免疫」 皮膚科医が解説!細胞レベルの美肌アプローチとは?|SHISEIDO PR事務局のプレスリリース. 水を加えて滑らかになるまでミックスします。 バナナの甘さとドロっとしたのがちょっと苦手というときはこのさっぱりジュースがおすすめ。 *セロリには鎮静効果と抗酸化作用があります。 精神安定にも良い効果があります。 葉の部分まで使います。 *パセリには疲労回復効果が期待できます。 茎も入れたいところですが、気になるようであれば柔らかい葉の部分だけでも大丈夫です。 *グレープフルーツはピンクグレープフルーツでもOKですよ。 ビタミンC, クエン酸、ビタミンP, ビタミンB1, カリウムを含んでいます。 グレープフルーツだけでとってもビタミンCを効率よく吸収できるようになっています。 香りもストレス解消に良い効果を持っています。 免疫力を高めるジュースC キャベツ・キウィ・ピーマン ジュース ピーマンはへたと種をとります。 キウィは皮を剥きます。 2. 1の材料と水をミキサーに入れて滑らかになるまでミックスします。 *ピーマンもビタミンCが豊富でビタミンA, Eも含まれています。 赤、オレンジパプリカならその含有量はさらに多くなります。 苦みも少なくなるので使ってみてください。 *キウィ にはビタミンC、E、カリウム、カルシウム、マグネシウムが含まれています。 カルシウムとマグネシウムがバランスよく入っているので精神安定にも効果があります。 免疫力を野菜ジュースで高める方法のまとめ ほんとに季節の変わり目が苦手で特に秋から冬にかけてはどんなに注意していてものどから風邪をひいて重症化してしまいました。 病院に行くと抗生物質など大量に薬を処方されたこともありましたが、「本当にそれでいいの?
2016-05-26 にんじんりんごジュースが体を快調にしてくれます。どんな組み合わせでも悪くはなさそうですが、 人参とりんごの組み合わせが体の免疫力を上げ、活性酸素を取り除く ということが医学的にもわかってきているようです。 人参は 「緑黄色野菜の王様」 と呼ばれるほど栄養価が高く、りんごは 「1日にりんご1個で医者いらず」 といわれるほど健康効果のある果物です。 どちらも栄養価がとても高い食品です。にんじんりんごジュースの効果効能と作り方について詳しく紹介しますのでぜひ参考にして作ってみて下さい! ほんとにホントニめっちゃ美味しいですよ!!実感です! 免疫力をアップしよう | くらしすと-暮らしをアシストする情報サイト. 「にんじん」と「りんご」の組合せがよい理由は? にんじんりんごジュースは日本だけではなく世界中で飲まれている健康ジュースなのです。 栄養素がなんと約130種類も含まれたジュースです! 人参とりんごの栄養素を合わせると、 ビタミンが約30種類、ミネラルが約100種類 も含まれています。 こんなにたくさんの栄養素が必要なのかと思われるかもしれませんね。本来人間は必要量だけの食べ物を取っていれば、健康で長生きできるはずなのですが、現代では必要以上の食品を摂り、間食、夜食も摂り、過食と言っても良い状態にあります。 精製した食品の過剰摂取 現代の食材では「白い食品」が多いことはご存じだと思います。「白い食品」とは、精製された、大切な栄養分を削ぎ落してしまった状態の食品です。 例えば、サトウキビの栄養分をかなりの割合でカットしてし精製した白砂糖や、栄養素が凝縮された「胚芽」部分を取り除いてしまった小麦やお米、またこれらを元に作られた「白いパン」などがそうです。 これだけの大切な栄養分を取り除いてしまった食品を過剰摂取し、それをエネルギーに変えていくためには、様々なビタミン・ミネラル等の栄養素が多量に必要になってくるのです。 参考: 「玄米は完全栄養食品」 にんじんりんごジュースは「活性酸素」を除去してくれる! 人参とりんごには、 活性酸素を除去 してくれるファイトケミカル(ポリフェノールの一種)が非常に多く含まれています。活性酸素は、細胞を老化させてしまいます。わかりやすく言うと体をサビつかせ、細胞膜や肌質が悪くなってしまうのです。 また、人参・りんごに多く含まれているビタミンC、ビタミンEも 抗酸化作用が強く 、βカロテンの含有量も非常に多いので活性酸素を除去する働きは非常に大きいといえます。もちろん 免疫力アップ に大いに役立ってくれます!
いろいろなお野菜 こんにちは。 ついこの間まで半袖だったのに、季節が一気に進み冬がすぐそこまで来ているようですね。 朝夕と日中との寒暖差に体調を崩されていませんでしょうか。 免疫力が下がると、風邪をひきやすかったり、感染症にかかるリスクが高まったり、アレルギー症状を発症したりすることもあります。また、免疫力の低下によって血行が悪くなると、新陳代謝が低下して美容の面にも悪影響を与えることもあるそうです。 免疫力を高めて、元気に寒い冬を迎えたいものですね。そこで今回は免疫力を高める野菜をご紹介いたします! トマト ①トマト デトックス効果、美白効果、がん予防と様々な効果を併せ持つお野菜の優秀選手トマト。あまり知られていないかもしれませんが、免疫力を高める効果もあるんです。 「トマトが赤くなると、医者が青くなる」ということわざがあるのをご存知ですか?これは、トマトが熟して赤くなると、それに比例して栄養が増加。栄養いっぱいのトマトを食べた人は病気にかかりにくくなるので、仕事が無くなるのを恐れた医者が、真っ青になるという意味。トマトに多く含まれるリコピンはダントツの抗酸化作用があり、免疫機能をつかさどる細胞を守ります。またビタミンCも免疫細胞を活性化して感染症など予防に役立ちます。 とはいえ、昨今の野菜価格高騰の影響を受けて最近お値段も高いんですよね…やはりフレッシュなトマトが一番ですが、トマトジュースでも手軽に栄養を摂取でき、免疫力アップを期待できるそうですよ!
また、がんと食生活の研究が進んでいるアメリカで注目されている野菜も見てみましょう。 アメリカの国立がんセンターは、「デザーナーズフーズ」として、がん予防効果の高い野菜40種類をビラミッドにまとめ、 その最上位の野菜として、にんにくをあげています。 また にんじん、キャベツ、大豆、しょうが なども上位に位置しています。 それに加えて、高い抗酸化作用、免疫増強作用、抗ガン作用を持つ植物の機能成分の 「ファイトケミカル(phytochemical)」 にも、注目が集まっています。 このファイトケミカルは、前述したポリフェノールやカロチノイドのほか、にんにくに含まれるアリシン(イオウ化合物)や、ハーブ類に含まれるテルペン類、キノコ類にふくまれるグルカン類などがあります。 このような野菜は、がん細胞を減らしたり、増殖を抑えたりする働きが期待されていますが、特定の野菜ばかりを大量に摂取すればいいというわけではありません。 いろいろな野菜を食べることで、ビタミン類やミネラル類、そのほかの多様な機能成分が体内に入り、それぞれが補い合って、その効用を期待することができるのです 。 がん患者に、野菜・果物ジュースは良い?効果ある? がん患者のための食事療法は、いくつかありますが、その中に必ず出てくるのが、 毎日大量の野菜を摂取する という項目です。 具体的には、 1日に2kg前後の野菜を摂取することをすすめている ものもありますが、2kgの野菜を食べるのは、なかなか大変です。 しかし、果物と組み合わせて野菜ジュースにしてカサを減らせば、摂取しやすくなります。 加熱による栄養素の破壊もなく、野菜の栄養分も吸収されやすくなります。 それでも、1日にコップ10杯以上のジュースを飲むことを提唱しているものもあります。 それによって、 大量のファイトケミカルの摂取が可能になり、がんの増殖を止める働きが期待できると考えられます 。 しかし、このような食事療法の効果には個人差があります。 必ず主治医とよく相談して、正規の治療法と組み合わせて行うようにしましょう。 ただし、これは自家製の野菜ジュースの場合のみです! 市販の野菜ジュースは、あまり効果が無いので注意してくださいね。 ⇒手作りの野菜ジュースは、市販の野菜ジュースと何が違う? その他、癌患者が免疫力をつける、食生活は? 野菜をたっぷりと摂取することは、免疫力を高め、がん細胞を死滅させたり、がんの進行を遅らせたりするのに有効であることがわかりました。 野菜摂取のほかにも、免疫力を高めるために、毎日の食生活で心がけることを2つあげておきましょう。 1つ目は、 腸内環境を整える食事を心がけること です。 免疫細胞の70%は腸内に存在する都言われていますので、善玉菌が増加するように、 ヨーグルトや納豆などの発酵食品を積極的に取ることが重要 です。 2つ目は、 良質のたんぱく質をしっかりと取ること です。 たんぱく質は、免疫細胞の主原料となり、免疫力のある体づくりにはたんぱく質は欠かせない栄養素です。 毎食、 肉や魚、卵、大豆など から良質のたんぱく質を摂取するようにしましょう。 人間の体には、強い免疫機能が備わっています。 最後に:野菜についてる殺菌剤は、発がん性があるので注意!