不動産投資を勉強すると、一般常識として中古よりも新築の方が良いという知識を学びます。 そのため、中古物件で不動産投資を行うことに、不安を感じる方も少なくありません。 ただ、 物件の良し悪しは築年数だけでは決まらないため、場合によっては中古物件の方が良い物件ということ もあります。 こんな悩みをスッキリ解消! 中古物件で不動産投資を行いたいが、迷っている 勧められた物件が中古物件のため、購入して良いかどうか分からない 気になる物件が中古のため、投資して良いかどうか知りたい そこで今回の記事では「中古物件」の不動産投資についてお伝えいたします。 この記事を読むことで、どういうポイントを見たらお宝の中古物件が発見できるか分かるようになります。 【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター 株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二 大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。 資格 不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士 1. 中古物件だから悪いとは限らない 見るべき要素は築年数だけではない 筆者は良く投資家の方に「新築と中古はどちらが良いのですか?」と聞かれることがあります。 その問いに関しては、いつも「 築年数だけで物件の良し悪しは決まりません。 」とお答えしています。 例えば、ものすごく駅に近い好立地の「中古物件」と、駅からとても離れた場所にある「新築物件」であれば、前者の中古物件の方が良い物件と言えます。 新築か中古か、どちらが良いかについては、築年数以外の条件が「全く同じ」であれば、新築の方が良いというだけです。 不動産は立地を含めると1つとして同じ物件があるわけではありません。 全く同じ条件という物件は世の中に存在しないため、 築年数以外の条件も含めて物件の良し悪しを判断する必要があります。 ただし「一般論として」中古物件にはデメリットがあります。 そこで次に中古物件のデメリットについて見ていきます。 中古物件の3つデメリット まずは気になるデメリットからお伝えしていきます。 中古物件は修繕費がかかる 減価償却費が少なく、節税になりにくい 古い建物仕様なので、不人気になりやすい デメリット1.
立地の良い物件がある 中古物件は昔に開発されてできた物件であるため、 良い場所に建っている物件が多い です。 良い場所の開発用地はなかなか出てこないため、新築ほど駅から離れた条件の悪い土地に開発される傾向があります。 例えば、都心の区分所有のワンルームマンションでは、ワンルームマンションを建設するためにそれなりの規模の土地が必要になります。 都心部の駅に近い立地では100坪以上の更地物件は滅多に市場に出てきません。 条件の良い場所の土地は既に開発されつくしており、都心部であれば良い物件はほとんどは中古物件になっています。 立地の良い物件は中古物件でも空室率が低く、賃料も値下がりしにくい傾向 があります。 ただし、1981年よりも前に建てられて旧耐震基準の建物は不人気であり駅近でも家賃は低いです。 中古物件でも 新耐震基準を満たした建物であるかどうかはチェックする必要 があります。 以上、ここまで中古だから悪いとは限らないについて見てきました。 ではどのような中古物件を狙えば良いのでしょうか。そこで次に中古の狙い目物件4つについてご紹介します。 2. 中古でも狙える!4つのオススメ物件 それでは本題である不動産投資を行う上で狙い目である4つの物件を紹介します。 東京区内のワンルームマンション「既存不適格物件」 平成10年代築 駅近物件 整形物件 それぞれ説明していきます。 狙い目物件1.
縁の下みましたか?私は素人ですが、中古の物件を見に行くとき、必ずみます。ベタ基礎になっているかどうか。またその地域の地盤も考えたほうがいいです。住所に田や川、水はついてないか。基礎にクラックはないか。ビー玉を中で転がして家が傾いてないかどうか。 まず自分で簡易的にみていい感じかどうか判断できるかと思います。調べる機関もありますが、結構素人みたいな人も中にはいますよね。一級建築士の方にお願いして見てもらうのがいいのでは? 質問に興味を持った方におすすめの物件 Yahoo! 不動産で住まいを探そう! 関連する物件をYahoo! 不動産で探す
駅近物件 中古物件のメリットとしては、 昔に開発された好立地の物件が存在する ということです。 そのため、せっかく中古物件を購入するのであれば、立地の良い物件を購入してください。 日本全国の駅前商店街が廃れていって久しいですが、駅前商店街が急速に落ち込んだ際、店舗が撤退した後の土地にワンルームマンションが多く建てられた時期がありました。 駅前商店街というのは、都市計画法上の用途地域が近隣商業地域もしくは商業地域に指定されていることが多いです。 用途地域とは、「ここは住宅だけ」「ここは店舗を建てて良い」「ここは工場だけ」というようにエリアごとに建てられる建物を規制した地域のことです。 近隣商業地域や商業地域というのは、容積率が大きく指定されています。 容積率とは敷地に対する建物の延床面積の割合です。 容積率が大きいほど、高い建物を建築することができます。 近隣商業地域に指定されていた駅前商店街は、容積率が高いため、高層のワンルームマンションを建てるのに最適な土地でした。 ワンルーム業者へ土地が非常に高く売れたため、駅に近い土地はワンルームマンションへと変化していきました。 中古物件の中には、このような時代に開発された 駅に近い良い物件 が存在します。 立地条件の良い物件を意識して選ぶようにしましょう。 狙い目物件4. 整形物件 ワンルーム物件を購入する際、新築や中古に関わらず、 部屋の形は重視する 必要があります。 ワンルームは部屋が小さいため、 形が悪いとベッドの配置ができない部屋となり、途端に入居率が下がります。 部屋の形のイメージ 例えば、上図のように部屋の形がA~Cの3パターンあったとします。 最も良い部屋はAです。 もし新築でBやCのような物件があった場合、その物件は購入してはいけません。 中古物件でもAのような綺麗な物件があれば、中古のAを選ぶべきです。 ワンルームマンションは、ウォシュレットやエアコン、WiFiアンテナ等の設備が古くなっても、それはリフォームによって最新のものにすることができます。 ところが、部屋の形はリフォームでは変えることができません。 部屋の形で入居者に敬遠されてしまうような物件は、リフォームを行っても空室対策にならないです。 部屋の形は築年数以上の価値があるため、新築で形の悪い部屋を選ぶくらいであれば、中古の形の良い部屋を選ぶ ようにしましょう。 3.
「好きだよ」と愛の言葉を耳元でささやく 好きな女性と一緒にいる時、愛情表現をお互いにするとしても、「好きだよ」といった言葉は男性が女性に対して言うことが多いもの。 しかし、女性側から言ってもらうと、 相手の気持ちを既に分かっていてもやはり嬉しい です。 一緒に寝ている時に愛の言葉を女性から言われると、「心から好きでいてくれるんだな」と感じて女性をより好きになるでしょう。 嬉しいこと4. 簡単なマッサージをしてあげる 普段仕事で忙しくしている男性ほど、緊張感のある毎日を過ごしているだけに夜はリラックスしたいもの。横に好きな女性がいてくれて、一緒に寝られるとホッとしてストレスも解消されやすいでしょう。 加えて、女性から腕や脚などをマッサージしてもらえると、疲れがとれるだけでなく愛しい気持ちが高まりやすくなります。 マッサージで疲れを癒してあげようとする 女性の気持ちを嬉しく感じる のです。 嬉しいこと5. 手を繋いで一緒に寝る 仕事であまりに疲れていると、帰宅した後は何もしたくないと考える男性は多いです。 好きな女性と一緒に寝るのは嬉しくても、スキンシップを取ろうと思う元気が出ないこともあるでしょう。 そんな時に、彼女と手を繋いでくっついて眠ることができたら、 繋いだ手から伝わる彼女のぬくもり に満たされて、安心感を感じながらぐっすりと眠れるはずです。 手をつなぐことが嫌な人もいるので男性の反応を見ながらやる 好きな女性と一緒に寝る時、手を繋ぐことで親近感が高まる男性は多いですが、そうではない男性もいます。 くっついて寝るのはよくても、手を繋ぐと 何となく窮屈な感じがしてリラックスできない と考えるのです。 「彼女とくっついているだけで十分」というタイプかもしれませんので、手を繋ぐかどうかは男性の反応を見ながらにしましょう。 嬉しいこと6. かわいいパジャマを披露する 一緒に寝る時は、男性も女性もパジャマに着替えます。 パジャマというだけで、外で会っている時とは違う雰囲気を感じますが、さらにそのパジャマがかわいいデザインだと男性はキュンとくるのです。 例えばキャリアウーマンタイプの彼女が花柄のパジャマを着ていたりすると、「こんなかわいい一面があるんだ」と ギャップを感じて愛しさが強まる でしょう。 一緒に寝る時もマナーが大切!男性と添い寝する時の5つの注意点 女性にとって、好きな男性と一緒に寝るのはとても幸せなことです。 しかし、いくらリラックスできる人時だとしても、 最低限のマナー は守らなければいけません。男性と一緒に寝る際に注意したいことを5つご紹介します。 注意点1.
男性が疲れている時、寝たい時は睡眠の邪魔をしないようにする 男性は一緒に寝てくれる彼女に対して甘えさせてあげたいと思う反面、ゆっくり寝たいという本音も心の中に持っています。 疲れているのが分かっているのに「もっと話そうよ」などと彼女から言われると、配慮ができない女性だと冷めてしまうかもしれません。 甘えるのとわがままとは違うことを理解 して、男性への気配りを忘れないようにしましょう。 注意点2. 電気を消したらスマホをいじらないようにする 好きな男性と一緒に寝る時は、 一人で眠る時とは違って相手への配慮が必要 です。 疲れていたり体調が悪かったりして男性が早く眠ろうとしているなら、睡眠を妨げないよう電気を消した後スマホを使わないようにしましょう。 スマホが発するブルーライトは刺激が強く、眠りを浅くさせますから要注意です。 睡眠の妨げになる可能性になるので、アラームの時間を伝えておく 好きな男性と一緒に寝る時、いつもは同じ時間に起きていても、時には起床時間が違うことがあるでしょう。 アラームをセットする時間が男性より早いなら、「明日〇時にセットしているよ」と事前に男性に伝えておきたいもの。 気遣ってくれていることが分かる と男性は嬉しくなりますし、朝突然アラームが鳴って驚くこともありません。 LINEの通知音がならないようにサイレントモードにしておく ゆったりと睡眠がとれるよう、スマホの設定を寝る前に確認しておくことは大切です。 特にメールやLINEなどの通知音が鳴らないように、サイレントモードにしておくことは最低限のマナーでしょう。 一緒に寝るとなると、身近に置いておくスマホの音は気になるもの。 相手の男性の睡眠を妨げない ためにも、配慮は忘れずに。 注意点3. いびきの対策をしておく もし以前にいびきをかくことを友達から指摘されたことがあるなら、好きな男性と一緒に寝る状況になるまでに何らかの対策を取っておきたいもの。 のどや鼻を乾燥させない、寝る前にお酒を飲みすぎない、横向きの体勢で寝るなど、いびきをかきにくい工夫をするのがおすすめです。 横で眠る男性の睡眠を邪魔しないだけでなく、 大きないびきで男性に幻滅されないために も、有効な対策を考えましょう。 注意点4. 入浴をしてから布団に入るようにする 男性と一緒に寝る時は、入浴して 体を清潔にしてから寝るのがマナー です。 たとえ疲れて帰ってきたとしてもお風呂に浸かるまではせずとも、シャワーを浴びてきちんと着替えて寝るよう努めたいところ。 特に男性の部屋のベッドで一緒に寝る場合、髪や体が汚れている状態でベッドに横になられるのを嫌がる男性もいますから、注意しましょう。 口臭対策も徹底しておく 好きな男性と一緒に寝る場合、ただそばで横になっているだけではなく、スキンシップを取ることも多いもの。 ハグしながら寝たり、キスをしたり、 お互いの顔が近くなる可能性はとても高い のです。 そういう時に口臭があると男性はがっかりしてしまいますから、歯磨きをしっかりするなどして口臭がない状態にしておきましょう。 注意点5.
忙しい時でも二人の時間を確保できる 夫婦や恋人として一緒の時間を過ごしたくても、お互いに仕事や趣味が忙しかったり、スケジュールがうまく合わなかったりしてデートが満足にできないことはあります。 しかし、夜に一緒に寝ることができれば、たとえ短時間でも話せますから、LINEや電話とは違う直接的なコミュニケーションによって 心理的な距離が縮まり 、深い安心感を得られるでしょう。 メリット3. 相手のぬくもりを感じられるため、幸せな気持ちになれる 好きな男性と一緒に寝ると、お互いの体がすぐ近くにあるため、相手の体温や心臓の音がダイレクトに感じられます。 人の体温や心臓の音は、精神的な安定を促すと同時に、ストレスの解消に繋がりやすいと言われているので、ただ くっついて眠るだけでリラックスできる でしょう。 相手が好きな男性ならなおさら、幸せな気持ちは高まるはずです。 一緒に寝る時に男性(彼氏)がされて嬉しい6つのこと 好きな男性と一緒に寝るというのは、女性にとって幸せなことです。そして男性も同じように、女性と一緒に寝ることは嬉しいと感じています。 そこで、男性が一緒に寝る時にされると嬉しいと思うのは具体的にどんなことなのか、6つご紹介します。 嬉しいこと1. 女性からくっついて愛情表現をする 彼女や好きな彼女と一緒に過ごすのは、男性にとって嬉しいことですが、一緒に寝ることはさらに喜びを感じやすいこと。 すぐそばで体をくっつけられて可愛く甘えられると、男性は自尊心が満たされるからです。 特に、普段人前では強がっている女性が一緒に寝る時に甘えてくると、 自分だけにそんな顔を見せてくれる という点がたまらなく嬉しいと感じて、もっと甘えて愛情を伝えてほしいと考えるのです。 キスをしたり、ギュッと抱きしめたりする 会って会話をしたりデートに出かけるのとは少し違って、一緒に寝るというのは 心身ともにより親しみを感じやすい行為 です。 男性は、仕事や人間関係など普段頭の中を占めている様々なことは忘れて、スキンシップを取りながら二人だけの時間を楽しみたいと考えています。 せっかくすぐそばにいるのですから、キスやハグなどのスキンシップをとって幸せな気分にひたりたいのです。 嬉しいこと2. 腕枕をしてあげる 好きな女性と一緒に寝ることは、男性にとって深い癒しを得られる行為でもあります。 ベッドに横になっていると力が抜けてリラックスしやすいので、 安心感が大きい でしょう。 また、普段男性が女性に対して腕枕をしてあげることが多いですが、逆に腕枕をしてもらうと意外性に加えてほっとするため、男性はとても喜びます。 嬉しいこと3.
女性とイチャイチャしたい 相手の女性に対して好意的であることはもちろん、女性と スキンシップを取りたいと思っている 可能性が高いです。 一緒に寝るという状態はお互いの体がすぐ近くにあるわけですから、横になったまま手をつないだり軽くハグをしたりしたいと思っています。 こうしたスキンシップから、さらに親密な関係へと進むことを期待していることもあるでしょう。 【参考記事】はこちら▽ ただし、疲れている時はイチャイチャしたくないと思う男性もいるので注意 女性が一緒に寝る時、男性はきっとイチャイチャしたいのだろうというイメージを抱きがちです。 しかし、精神的な余裕がある時はいいものの、仕事で疲れていたり何らかのストレスを抱えている時は、一緒に寝ていてもイチャイチャするのは嫌だと思うことがあります。 一緒に寝る時は男性が みんなスキンシップを取りたがっているとは限りません ので、注意しましょう。 男性心理3. 一緒に寝ることで甘えたい 女性と一緒に寝ることに安らぎを求めているという男性は少なくありません。 職場や学校などで常に気を張っている分、癒やされたいという気持ちが強い男性は多く、女性と一緒に寝ることでほっとしたいのです。 夫婦でも恋人でも、甘えたい気持ちから、一人で寝るより一緒に寝る 相手のぬくもりを近くに感じて眠りたい という心理が働いています。 最近は「ソフレ」を求める男性も急増中 最近男性と女性の関係の一つとして増えているのが、ソフレと呼ばれる関係です。 ソフレとは、「添い寝フレンド」を略した言葉で、肉体関係を持たずに添い寝をするだけの関係をさします。 恋人になると記念日にお祝いをしたりデートを定期的にしたりといったことが義務のようになりがちですが、ソフレはそういったわずらわしさはなく、添い寝だけをするので、 気軽に疑似恋愛を楽しめる のです。 男性(彼氏)と一緒に寝ることで得られるメリットとは? 彼氏や好きな男性と一緒に寝るという行為は、女性にとってドキドキするものです。ただ 会って話している時とは違うメリットを感じる ことも多いでしょう。 男性と一緒に寝ることで、女性が得られるメリットについてご紹介します。 メリット1. 自然体の自分を受け入れてもらえる 一緒に寝る相手には、必然的に素の自分を見せることになります。 ベッドに横になってリラックスしている姿を受け入れてもらえるのは嬉しいですし、同じようにリラックスしている相手の男性の姿を見て新たな良さを発見することもあるでしょう。 お互いに外では見せない面を見せるので、幸せを感じて より信頼関係が深まりやすい と言えます。 メリット2.