借地権者からのご相談 「親の旧法借地権土地と建物を相続しました。自分は既に別の場所で土地付建物を所有しているのでこの相続物件は不要です。 出来るなら収益アパートに建て替えたいのですが、どうしたらよいですか?」 既に持ち家に住んでいる相続人が、親の不動産を相続したものの、使い道がないというケースが増えているようです。所有権の土地であれば価格等の条件は別にして、基本的に自分の意思だけで売却することが可能ですが、借地となると自由に処分することは難しくなります。今回のご相談の土地は旧法(旧借地法)借地権であり、建物も木造住宅で築後30年を優に超えているので、借地権者としても相続後にどのように利用・処分したらよいか悩まれていました。 方策としては、①借地権者自身で利用する②賃貸物件として第三者に利用してもらう③第三者に譲渡する④地主に買い取ってもらう・・・等が考えられるでしょうか? 整理をすると今回の借地権者の方のご相談は、「既存住宅を解体」して「収益アパート」を「新築」して「第三者に貸す」ということになります。 それでは結論からお伝えしてまいります。 【借地権問題ドットコムの回答】 1. 借地法上は建物の建て替えを制限する条文はなく、自由に新しい建物を建築できます。 2. 「建て替え」や「増改築禁止」の特約があれば地主の承諾を得なければなりません。 「用途」も明記されていれば地主の用途変更承諾が必要です。土地賃貸借契約書を確認しましょう。 3. 費用はいくら？ビルをリノベーションして住まいに用途変更する住宅コンバージョン｜リフォーム会社紹介サイト「ホームプロ」. 地主との良好な関係を続けるためにも法的に必要がなくても変更事項は報告して承諾を得るようにしましょう。 借地権問題ドットコムでは、上記のように回答させていただきました。 以下、各項目に補足する形で説明してまいります。 解説「1. 借地法上は建物の建て替えを制限する条文はなく、自由に新しい建物を建築できます。」 基本的に建て替えに際しては、借地人は地主の承諾を得る必要がありません。また、建て替えについて地主が遅滞なく異議を述べなかった場合には、堅固な建物の場合には30年、非堅固な建物の場合でも20年、借地期間が延長されます(旧借地法第7条)。 しかしながら、自宅と収益アパートとは土地の用法としては全く違いますから、この件についてはきちんと地主の許可を得なければなりません。 解説「2. 「建て替え」や「増改築禁止」の特約があれば地主の承諾を得なければなりません。「用途」も明記されていれば変更承諾が必要です。土地賃貸借契約書を確認しましょう。」 土地賃貸借契約書を確認してみましょう。建物の構造(木造・鉄骨造・RC造・・・)や用途(住居・店舗・賃貸建物・・・)が記載されていたり、増改築禁止の特約が規定されていたりしませんか?その内容と違う建物を建てようとしたりする場合には、協議の上、地主の許可を受けなければなりませんね。このときに「地主に承諾料を支払う」という規定があるかもしれません。また、なくとも協議の中で承諾料の支払いが条件に挙がるかもしれません。 木造⇒RC造、住居⇒賃貸建物の変更は、あきらかに地主の承諾を得なければなりません。 どうしてもこれらの承諾を地主から得られない場合には「地主の承諾に代わる裁判所の許可」を得ることになりますが、決して好ましいことではありませんね。 解説「3.
Q 亡くなる数ヶ月前に壊れてきた屋根を補修して300万円くらいかかったのですが、この場合も300万円の70%相当で評価しなければいけませんか? A 質疑応答事例等で具体的なリフォームの範囲が規定されていませんが、「増改築等」に該当するかしないかが分水嶺になると考えます。 まず、増築とは読んで字の如く、建物が増えることです。縦の増築であれば平屋を2階建てにしたり、横の増築であれば新たな部屋を家の横に付けたりなどです。増築については実際に建物が物理的に大きくなっているため迷うことはないと思います。 問題となるのは改築です。改築の定義を固定資産税逐条解説から引用すると 「家屋の主要構造部である壁、柱、床、梁、屋根又は昇降設備の一種以上について行われた更新で、その更新のための支出が簡単な修理、修繕等のために支出される程度のものではなく、資本的支出と認められるものをいう」 とあります。 ご質問のケースでは、その屋根の改修が元の屋根より価値の高いものになっていないような通常の維持修繕である場合には70%評価の必要はないと考えています。 ② 70%評価だと高すぎるので何か対策はあるの? Q リフォームの70%相当が相続税の対象となるなんて高すぎると思います。例えば、30年前に3, 000万円で建築した家屋で今の固定資産税評価額が200万円くらいで、その家屋に2, 000万円のリフォームを施すと、1, 600万円(200万円+2, 000万円×70%)になるということですよね?元の家の固定資産税評価額に比べると高すぎて不条理な気がします。 A お亡くなりになる前であれば、役所の固定資産税課に行って、リフォームをした旨を伝え、固定資産税評価額を見直してもらうべきです。1, 600万円よりもかなり低い金額で固定資産税評価額が改訂されるはずです。毎年の固定資産税は増えるかもしれませんが、相続税の負担よりは影響が少ないケースも多いと思います。 また、亡くなった後であっても申告期限までに固定資産税評価額が改訂されればその固定資産税評価額を使用できますので是非検討してみてください。 ③ 親の家に子供がリフォームした場合は? Q 親の家に子供の負担でリフォームしたのですが、相続税の計算はどうなりますか? A 子のリフォームにより親の家の価値が増加したと考えられるため上記2同様に評価することになります。なお、家屋の所有者とリフォーム費用負担者が違う場合の税金上の注意点は 親の持ち家に子がリフォームをする場合 の記事を参照してください。 ■関連記事: >>不動産(土地・建物)にかかる相続税と手続・評価方法のわかりやすい解説
では、仮住まいにかかる費用をできるだけ抑えるには、どうすればよいのでしょうか?
化粧品の並行輸入について。 先日、楽天市場より並行輸入品の美容液(コーセー、コスメデコルテのモイスチュアリポソーム)を購入しました。スタイルキューブというショップにて。 今まではず っと正規品を使用していて今回初めて並行輸入の化粧品を購入したのですが、届いた品をよくよく見てみると、、 正規品に比べ瓶の作りが少々荒い、製造番号のようなものの表記のされ方が違う、印字が微妙に薄い等 見た目に分かる違和感があり、不安になりました。使用感は今のところ特に違いは分かりません。 化粧品の並行輸入品に偽物は少ないと聞いていたので購入したのですが、、 実際化粧品の正規品、並行輸入品(本物)とでは、ここまで目に見える差があるものなのでしょうか? それと勉強不足なのかと思うのですが、このように日本メーカーでも並行輸入品のものにも【日本製】と表示されるものなのですか?? 「並行輸入品」とは？正規輸入品との違いなど解説 - キーワードノート. お詳しい方、ご回答よろしく願います(. _. ) 楽天市場 ・ 39, 251 閲覧 ・ xmlns="> 100 1人 が共感しています 並行輸入品を購入したことはないですが 台湾の新光三越の正規店で購入した際は パッケージも同じ、日本語で記載された上に中国語のシールが貼っていたりはしました。 コスメデコルテは台湾では製品を日本から輸出して 台湾で瓶詰めなどしているとKOSEのサイトに記載がありました。 そのため「日本製」にはなるようです。 その他の国は分かりません。 台湾でいくつか商品を購入しましたがビンも箱も日本と同じでしたよ。 以前、BAさんと話したときに 「アメ横などで売っているものっていつ製造したか正直分からないので怖いですよね」 とおっしゃっていました。 化粧品も未開封で2年くらいが消費期限らしいです。 並行輸入などは本物か偽者か分からないリスクがありますし、 お肌に直接つけるものなので、正規品を使うことをお勧めはします。 肌トラブルになってからだと大変じゃないですか? 毎年10月くらいにグランドサイズや大きなサンプルボトル付を販売して とてもお得な時がありますから、その時期にまとめ買いされるのも良い方法かと思います。 あと、デパートなどのカード会員になっておいて割引で購入するなど。 1人 がナイス!しています ThanksImg 質問者からのお礼コメント 御二方ありがとうございました、次回からは正規品を購入するようにします!
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Q 化粧品を輸入・販売しようと考えています。どういった許可が必要でしょうか。 海外旅行した際に現地で使った化粧品が良かったので、これを日本に輸入・販売する事業を考えています。どういった許可が必要でしょうか?
こんにちは。 サニー行政書士事務所の岡村です。 今回は、 「並行輸入」 と 「個人輸入」 の違いについて書きたいと思います。 先日お問い合わせをいただいたお客様が、両者の特徴や違いについて誤解や混同をされていました。 そこで、以下のようなご説明をすることで両者の違いを明確にご案内しました。 並行輸入とは? 並行輸入とは、一言でご説明すれば 「正規の代理店ではない者」による輸入販売 です。 通常、海外の化粧品を輸入して販売する場合、輸入元業者と販売代理店契約等を締結し、その業者のブランド商品を日本国内にて正規に販売する権限を得たうえで、販売します。 この正規輸入のプロセスを取る場合、日本国内で化粧品販売に関する許可( 化粧品製造販売業許可 や 化粧品製造業許可 )を取得しなければなりません。 これら許可の取得のためには、いくつかの人的要件や物的要件をクリアしなければならず、基本的には法人(会社)として許可を取得することになります。 (個人や個人事業主レベルではなかなか難しいと思います。) 一方で正規輸入ではない場合、つまり代理店契約に基づく正規輸入ルートとは別の第三者による輸入の場合のことを、並行輸入といいます。 並行輸入は、国内の権利者(=代理店)から販売許諾を受けていないため、形式的には違法となります。 ただし、以下の3つの要件を満たした場合、実質的に適法となるとされています。 1 輸入商品の真性商品性 同じブランドの同じ商品か?不正品ではないか? 2 内外権利者の同一性 海外の商標権利者と日本の商標権利者が同一人あるいは同一視できるか? つまり、商標を付された商品の出所が同じと認識する消費者を混乱させないか? 並行輸入品とは？コスメが安い理由とメリット・デメリットについて - メンズの美容研究所. 考え方: 国内の正規代理店は販売許諾を受けただけ→権利者同一性あり 国内の正規代理店が商標の権利譲渡も受けている→権利者同一性なし 3 品質の実質的同一性 正規代理店が日本で売っている商品と、並行輸入された商品間に品質の違いがないか? 並行輸入の場合、上記2を満たすのがかなり難しいと思います。 大元の商標権者から生産・販売のライセンスを譲り受けた第三者から輸入するのであれば、同一の商標と認められ2が適法となる可能性はあります。 個人輸入とは? 並行輸入と混同されやすいものとして、個人輸入があります。 個人輸入とは、あくまで 個人による私的使用・消費目的 で、海外の業者(通信販売会社など)から 少量の商品 を直接輸入することをいいます。 個人が直接購入する形になるので、使用、消費に伴う不利益、不具合は輸入した個人のリスクとなります。 化粧品を個人輸入する場合、販売に関する許可を受けていなくても、規程の範囲内であれば輸入することができます。 具体的には、 標準サイズで一品目につき24個以内 、という個数規定があります。 なお、個人使用として輸入した製品を、他人に売ったり譲ったりすることは禁止されています。 一方で、さきに説明してきた正規輸入や並行輸入は「業務輸入」、つまりビジネスとしての輸入であり、は輸入量の多寡に係わらずプレゼント、サンプル配布を含む第三者への頒布・販売目的の輸入です。 そして、ビジネスとしての輸入であるため、先にご説明した許可が必要になります。 以上、ご参考頂ければ幸いです。 お読みくださり、ありがとうございました!
(笑)こちらも有名な乳液ですよね~。 少量でよく伸び、か・・・ 続きを読む スキンケアがだいすきな会社員。 購入アイテムやモニターアイテム載せてます!
「本物を購入したい。仕入れをしたい。」という場合は正規ルートの正規品を選ぶほうがいいということはご理解いただけたと思います。 それでも並行輸入品を選ぶメリットというのは何があるのでしょうか? 並行輸入品は価格が少し安い場合がある 正規の直営店は、店舗が独断で価格を変更することはできません。 そのため、正規の同一の価格で販売されます。 一方、並行輸入品の店舗では定価に縛られることがなく価格設定をすることができます。 そのため、並行輸入品のほうが価格が少し安くなる場合があるのです。 正規品ではなく並行輸入品を選ぶデメリットは?
偽物との区別がつくにくく、販売者が意図していないところで偽物が混入することがあるようです。 こちらに関しては、正規品を購入するほうがよいと思います。 コスメデネットの口コミ評価の紹介 コスメデネット の実際の口コミについて少しご紹介しますね。 コスメデネットって海外直通サイト安いで🙆♂️説明欄英語だけど気にしなければおすすめ — 6mm (@kazuki_F55) December 22, 2020 私も前回までデパートで定価で買ってたんですけど、コスメデネットがめっちゃお安くて。 今まで損してた気分です。笑 ぜひお安くゲットしてくださいね♪ あ。初めてだとデパートで軽く下見するのはありかも。 — あや (@4488Affirmation) June 7, 2020 最近、「コスメデネット」というサイトを利用しています。ナチュラル〜オーガニックコスメも安く買えます。 — loversfestival (@loversfes_info) May 27, 2020 コスメデネットおすすめ! それなりに安いし品揃えも良い!