▲マンションで生活を送る上で、必ず迎えることになる『大規模修繕』。国土交通省では12年サイクルでの大規模修繕を推奨しているが、実際には修繕費用の資金不足等の影響を受け、修繕サイクルが先延ばしとなるケースも多い また、2回目以降の大規模修繕では、意外な設備が"厄介者"となるケースがあるという。 ひとつめは『エレベーター』。大きさや建物の階数にもよるが、エレベーター1台あたりに必要な補修費用は2000万円にも及ぶのだそうだ。 ふたつめは『集合玄関機』。つまりオートロックの操作盤のこと。この操作盤の補修費用は、住戸数100世帯程度のマンションの場合で1000万円ほどが見込まれる。 「エレベーターも、オートロックも、定期的に点検をおこなっていれば永遠に使い続けられるイメージがありますが、家電製品と同じように経年劣化は進みますから、取替えが必要になります。特に集合玄関機は、まず『室内のモニター画面の映りが悪くなる』、その後『解錠遠隔操作』ができなくなる等の様々な不具合が出た後、ついに使えなくなってしまった…というケースが築20年前後のあたりからちらほらと出始めます。 こうなると、集合玄関機だけでなく、室内のモニターや各住戸の鍵もすべて取り替えとなりますから、莫大な費用がかかるわけです」(岡本さん談)。 入居者の高齢化と共に、必要だったはずの設備が不要になるケースも!
2回目のマンション大規模修繕を実施するときのポイント ここまで2回目の大規模修繕工事は、1回目よりも工事範囲や工事費用が増えると説明しましたが、この項では2回目の大規模修繕工事を計画するとき、どんなポイントに注意していればいいのかご説明いたします。 基本的なポイントは1回目とほとんど変わりませんが、工事範囲が増えることを考慮した計画が重要になります。 3-1. 長期修繕計画は2回目の大規模修繕を見据えた適切な予算計画および見直しが重要 分譲マンションでは、一般的に「長期修繕計画」の中で定期的な修繕工事とともに、大規模修繕工事が計画されますが、2回目の大規模修繕を見据えて、適切に予算計画を立てておくことが重要になります。 具体的には、2回目の大規模修繕は1回目よりも工事費用が高くなることを考慮して、 1回目の大規模修繕ではできるだけ予算を抑え、2回目の大規模修繕に備えて、修繕積立金が残せるような計画を立てておくことが重要 だといえます。 また、1回目の大規模修繕を実施すれば、何に注意すればいいのか把握できるようになるので、その教訓を活かして長期修繕計画の見直しを図るようにしましょう。 3-2. 工事の必要性と優先順位を見極める 2回目の大規模修繕は1回目よりも工事内容が増えるため、すべての工事を実施しようとすれば修繕積立金が不足する可能性があります。 そこで重要になるのが、 工事の必要性の見極め です。 大規模修繕の実施にあたっては、事前に建物劣化診断を実施するので、コンサルタントの助言を仰ぎながら工事の必要性や優先順位を決めて、先送りできる工事がないかの見極めが重要になります。 その際、修繕が必要な箇所まで先送りしてしまうと、建物自体の劣化が進行してしまう危険があるので、工事の必要性や優先順位はしっかり見極めましょう。 3-3. デザイン性を上げて資産価値の向上を図る 2回目の大規模修繕工事を実施する時点で、マンションが建設されてから20年以上経過していることから、新築マンションと比較すると当然、デザイン性は古く感じてしまいます。 20年以上経過すれば、マンション自体のデザイン性は新築マンションと比較できませんが、外壁タイルの色やデザインを変えたり、壁面の塗装色を変えたりなど、デザイン性を考慮した修繕計画も含める必要があります。 大規模修繕工事の実施で、 建物の耐久性とともにデザイン性も上がれば、資産価値の向上に繋がり、結果としてマンション自体の寿命を延ばすことができます。 3-4.
マンション居住者のニーズを考慮して共用部分のグレードアップを図る 築20年を経過したマンションでの2回目の大規模修繕工事では、劣化や不具合の修繕だけでなく、マンション居住者のニーズを考慮したグレードアップ工事も重要になります。 2回目以降のマンション大規模修繕では、劣化や不具合の修繕とともに、その時点での 居住者ニーズを考慮してマンション性能をグレードアップする「バリアフリー化」も検討する必要があります。 高齢化社会となった現代において、共用部分をグレードアップするバリアフリー化が求められます。 実施することで居住者が快適に生活できるようになるのはもちろん、訪問者に対して優しいマンションとして認識されれば、資産価値の向上に繋がっていく可能性があります。 4. まとめ 今回は2回目の大規模修繕工事についてご紹介しましたが、1回目の大規模修繕工事よりも工事内容や工事費用は増えます。 1回目の大規模修繕工事のタイミングで劣化が発生していなかった箇所も、築20年以上経過した2回目の大規模修繕を実施するタイミングでは、劣化や不具合が表れていきます。そのため、工事費用も1回目よりも2回目の方が増えてしまうのです。 そこで、2回目の大規模修繕の計画にあたっては、工事の必要性や優先順位の見極めが重要になるとともに、デザイン制や生活水準が向上するような工事を含めた計画が必要になります。 ただし、ここまでご紹介した内容はあくまで一般例なので、まずはお住まいのマンションの劣化状況や居住者のニーズはしっかり確認するようにしましょう。 お客様に合った 施工会社・コンサルタント を 無料 にてご紹介させて頂きます!
24日(日)の予報が変わってきました。最新の予報では、発達した南岸低気圧の影響で、関東甲信では雪や雨となり、沿岸部を中心に風も強まって、荒れた天気となる可能性があります。東京23区でも雪の降る時間帯がありそうです。 南岸低気圧 なぜ予報が難しい? なぜ予報が変わるの? 24日(日)は、低気圧が発達しながら関東の南の海上を通過する見込みです。 いわゆる「南岸低気圧」と呼ばれるもので、時に関東に大雪をもたらす原因となりますが、低気圧の通るコースや雨雲雪雲の広がり、地上や上空の気温や湿度など、これらの違いによって、雨か雪かが変わります。 これらのわずかな違いにも左右されてしまうため、非常に予測が難しい現象の一つです。そのため、常に最新の気象データをもとにしながら、この南岸低気圧の予測を行っています。 24日(日) 東京23区でも雪か 山沿いでは大雪の可能性も 最新の予報では、より「雨」から「雪」よりの予想に変わってきました。 23日(土)夜から24日(日)朝にかけて、関東付近への北からの上空(下層付近)の寒気の流れ込みが、これまでよりも強まる見込みとなったため、雪の降る範囲が広がる可能性があります。関東甲信の山沿いだけではなく、平地や 東京都 心でも雪の降る時間帯がありそうです。 さらに、沿岸部を中心に雨や風が強まり、荒れた天気となる所もあるでしょう。 低気圧の発達や寒気の流れ込みが現在の予想よりも強まれば、東京23区でも積雪となり、関東南部の山沿いを中心に大雪となる可能性もあります。 引き続き、最新の気象情報の確認をお願いします。
10日間天気 日付 08月11日 ( 水) 08月12日 ( 木) 08月13日 ( 金) 08月14日 ( 土) 08月15日 ( 日) 08月16日 ( 月) 08月17日 ( 火) 08月18日 天気 晴のち曇 曇のち雨 雨のち曇 雨時々曇 雨時々晴 曇一時雨 気温 (℃) 33 24 30 24 28 24 30 25 31 26 32 27 31 24 32 23 降水 確率 30% 80% 90% 70% 6時間ごとの10日間天気はこちら
非常に強い台風18号は、あまり勢力を落とさずに、28日にベトナムへ。大荒れの天気をもたらす恐れがあります。 大きな雨域 27日12時に南シナ海の台風18号は非常に強い勢力になりました。台風の強さは最大風速で決まり、非常に強い勢力とは2番目に強い勢力です。台風に伴う雨域もかなり大きく、日本の西日本と東日本を覆ってしまうほどの大きさとなっています。27日17時、すでに外側の雨雲がベトナムにかかり始めています。 暴風域を伴ってベトナムへ 台風18号は今後もあまり勢力を落とさずに、西よりに進み、28日にかけて暴風域を伴ったままベトナムを進むでしょう。ベトナムでは28日は暴風が吹き荒れ、大荒れの天気となる恐れがあります。大きな活発な雨雲がかかり続け、広く大雨となる恐れも。 ベトナムには台風15号、16号、17号と、このところ続けて台風が近づいており、今回の台風18号は直撃する予想で、大きな影響が心配されます。 台風18号は28日にベトナムを直撃したあと、ラオスへ進み、29日にはタイで熱帯低気圧に変わる予想です。