実家などの不動産を、相続人同士が共有名義で相続することはよくあるケースです。共有名義は一見、仲良く公平に相続したようにも見えますが、後になってから問題やトラブルが起こる可能性があります。今回は「共有名義の不動産」が抱える問題やトラブルについて、元住宅メーカー社員で現在はファイナンシャル・プランナーの橋本秋人氏が解説します。 不動産の共有とは 不動産の共有とは、一つの不動産を複数の人が共同で所有することをいいます。また、各共有者が、その不動産を所有する割合を共有持分といいます。共有持分で登記する場合には、それぞれの共有持分に応じて、共有者Aさんが5分の3、共有者Bさんが5分の2といった内容で登記をします。 不動産を共有する場合、各共有者は不動産の一部を使用するのではなく、不動産の全部について使用することができます。これを共有物の使用収益権といいます。とは言っても、共有不動産には他の共有者の持分もあるため、1人の共有者だけで好き勝手に使うことはできません。 民法では、共有物に関して、3つの行為の制限を定めています。 1. 保存行為 共有物の現状を維持(保存)する行為をいいます。具体的には、建物の修理や不法占拠者への明け渡し要求などがあげられます。保存行為は、各共有者が単独で行うことができます。 2. 管理行為 共有物の性質を変えずに、利用や改良をする行為をいいます。具体的には、賃貸契約の締結や解約、リフォームをして建物の価値を上げることなどがあげられます。管理行為は、「共有持分の価格の過半数」で決定されます。共有者の多数決ではないことに注意してください。 3. 変更行為 共有物の形もしくは性質に物理的な変更を加える行為や法律的に処分する行為をいいます。具体的には、建物の増改築や建て替え、共有不動産全体の売却などがあげられます。変更行為には、共有者全員の同意が必要です。 実家の空き家が共有になる理由 実家などの不動産を相続した場合に、姉弟姉妹が共有で相続するケースがありますが、具体的にはどのような場合に共有名義になるのでしょうか。 主なケースを紹介します。 1. 分割できない不動産 親の自宅だけが遺産のほとんどという場合などに、自宅を分割することが物理的にむずかしいために共有で相続するケースがあります。 2. 「争族」で遺産分割がまとまらない 兄弟姉妹で相続争いになり、遺産分割の話し合いがまとまらないと、いつまで経っても遺産が相続できません。ただし、法的には相続が発生してから遺産分割協議が成立して相続登記が行われるまでは、相続財産は各相続人が法定相続分で所有するとされるため、共有の状態が続きます。 3.
共有不動産全体を売却して売却代金をわける方法 親子の共有名義不動産を売却する方法で最も一般的なものは、親子両名で不動産の全部を第三者に売却する方法です。ここで、重要となるのが「持分」の考え方となります。 共有持分とは、共有不動産をどれほど所有しているのかを示す割合です。 持分とは所有権の割合であり、所有している面積を示しているわけではないので注意しましょう。「親の持分2/3、子供の持分1/3」というように表され、不動産の登記簿や契約書に記載されます。 共有名義の不動産全部を第三者に売却するには、共有者全員の同意が必要です。 そのため、原則として売買契約の際には共有者全員※が揃う必要があります。そして、売却代金を持分割合にそってわけることになります。 ※契約に立ち会えない共有者は、委任状を作成することで別の共有者や弁護士などに権限の代行を依頼することも可能です。 例えば「親の持分が2/3、子供の持分が1/3」の不動産を3, 000万円で売却した場合は、親が受け取る金額は3, 000万円×2/3=2, 000万円、子が受け取る金額は3, 000万円×1/3=1, 000万円となります。 2. 持分を売買する方法 親子の共有名義不動産を両名で第三者に売却する場合には、売買契約の際に共有者全員が出席する必要があったり、委任状を作成する必要があったりと手間がかかります。 しかし、 自分の持分であれば自己の判断で売却可能です。 共有者同士で売買することもあれば、第三者に持分のみを売ることも可能です。 例えば、親の持分を贈与や売却によって子供が取得すれば、単独名義の不動産としてあらためて売却できます。 共有不動産のまま売るよりも、売買契約の際における手間は省けるでしょう。 自分の持分のみを第三者に売却する方法は、例えば親子の仲が悪く、一刻も早く共有関係から抜け出したいときなどは有効といえます。 ただし、共有者のいる物件を購入しようとする人は少なく、買主が不動産業者や親族間売買などに限られるので売却しにくいというデメリットもあります。 関連記事 共有不動産は所有者ごとに持分割合というものが決められています。 これを一般的に「共有持分」といいますが、この共有持分は自分の持分割合分のみを売却できます。 また、その共有持分のみを専門に買い取っている不動産買取業者もあります。 この記事では、 共有持分の買取価格相場 おすすめ共有持分買取業者とその特徴 共有持分を高く売… 3.
5万円 子供②は子供①と同額となるため、相続税の総額は下記のとおりです。 420万円+182. 5万円+182.
共有不動産や持分のみの売却は「共有不動産の専門買取業者」に相談しよう 共有名義の不動産を売却するにあたって、 親子で意見が対立してしまう場合もあると思います。 不幸にも関係が悪化してしまい、 話し合いすら困難となるケースも見受けられます。 これらはあくまで例ですが、共有名義の住宅を売却したいと思っても、さまざまな理由で売却が困難になるケースは珍しくありません。 そんなときは、 不動産全体の売却ではなく、自分の持分だけを売却することも検討してみるとよいでしょう。 持分だけなら、他の共有者に同意を得る必要もありません。 下記の記事で、おすすめの「共有不動産専門の買取業者」を紹介していますので参考にしてみてください。 2020年12月21日 【共有持分専門の買取業者おすすめ16選!】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント! 共有不動産は持分争いなどトラブルが多いものです。そのため、 専門の買取業者は大手の不動産会社にない法律知識を持ち、権利関係の調整や弁護士との連携が得意になります。 持分のみの売却に限らず、任意売却の検討や相続問題の解決など、不動産に関するトラブルを相談してみるのもおすすめです。 住宅ローンは親子で協力して賢く組もう 親子で住宅ローンを組むときの基礎知識と、方法別のメリット・デメリットを解説しました。 親子が別々のローンを組むペアローンは、金利や借入金額を親子で別にしたいときにおすすめです。リレーローンの方は、返済期間を長くして月々の返済額を抑えたいときに有効でしょう。 ただし、どちらの方法にしても、 共有名義は持分登記や相続問題でトラブルになりやすいものです。 また、生活の変化で返済計画が崩れるリスクもあるでしょう。 共有名義の不動産でトラブルが起こったときは、法律知識の豊富な共有不動産専門の買取業者に相談してみましょう。 住宅ローンはライフプランにあわせた計画を立てるとともに、状況の変化にあわせて柔軟な対応を取ることが大切です。 共有名義の住宅ローンについてよくある質問 親子で住宅ローンを組んだ場合、どんなメリットがありますか? 親子で収入を合算できるため、単独で借り入れるより高額の融資を受けられます。また、親側の「年齢制限で借入期間が短くなる」といった問題も解決できます。 親子で住宅ローンを組んだ場合、デメリットはありますか?
共有名義の不動産は本来、共有者の利害が対立しやすいため避けるべき名義の状態といわれています。 親子で住宅を共有する場合でも、 最初は一致していた親子の考えが、時間とともにすれ違ってしまうかもしれません。 また、共有名義の子供以外に相続人がいた場合、 相続問題でトラブルになってしまう事例も少なくありません。 親子の共有名義で起こりうる持分争いのリスクを知って、あらかじめ対策を考えておきましょう。 購入費用の負担と違う割合で持分を登記したとき 共有名義でよくあるトラブルが、負担した費用と持分を違う割合で登記してしまうというものです。 共有持分は費用負担と同じ割合で登記しなければならず、これが違っていると差額分は贈与があったとみなされ、贈与税が発生します。 例えば、親が2, 000万円、子が3, 000万円の費用を負担したとします。このとき、持分を親子でそれぞれ1/2(2, 500万円分)として登記すると、差額の500万円が子から親へ贈与されたとみなされるのです。 贈与税の発生だけでなく、持分の更正をめぐって争いになるケースもあります。 持分割合の登記を間違えてしまったときは、速やかに所有権更正登記をおこないましょう。 別の記事で詳しく解説していますので、そちらも参考にしてください。 2020年10月28日 【間違った登記はすぐ修正!】共有持分における更正登記の方法や書類&費用を解説!
地方公務員試験で、上級、中級、初級とありますが これは就ける仕事が変わるということですか? 上級は市役所など、中級は消防士など、初級は雑用?(廃止?
このページでは、公務員試験の 地方公務員上級(都道府県・政令市・市役所)・国家一般職(大卒) 行政事務系の試験に絞って、 出題傾向と対策方法・勉強法 などを解説します。 公務員試験のキホンを知りたい方は、 「公務員試験とは?」 を、一般的な公務員試験の内容を知りたい場合は、 「公務員試験の内容と種類」 をご覧ください。 1. 試験種と試験形態を把握する!
受験対策予備校の選び方 大前提が「合格すること」。そのためには、合格実績が重要です! 映画やコンサートのように、得られる結果が一緒であれば、コストパフォーマンスや立地条件などを重視しても良いかもしれません。ですが、公務員試験予備校を利用する目的は何ですか? そう、合格することです! コスパを重視した結果、数万円をケチって不合格となっては目も当てられません。しっかりと 合格者を沢山輩出している予備校を選びましょう。 TACの合格実績は圧倒的 2020年度公務員講座生 (※1) 最終合格者延べ人数 (※2) 4, 479名! TACの自治体別最終合格者占有率 (※3) 2020年度公務員講座生 (※1) 東京都I類B(行政/一般方式 (※4) ) 占有率 (※3) 27. 3%! 国と地域をつなぐ地方公務員「地方上級」になるには？ | 公務員総研. ※ 公務員講座生 (※1) 最終合格者数96名/全最終合格者数352名=27. 3% 上位合格者を多数輩出! 特別区Ⅰ類(事務)1位・東京都Ⅰ類(行政/一般方式)1位・東京都Ⅰ類(行政/新方式)1位がTAC公務員講座生 (※1) 公務員講座生とは公務員試験対策講座において、目標年度に合格するために必要と考えられる、講義、演習、論文対策、面接対策等をパッケージ化したカリキュラムの受講生です。単科講座や公開模試のみの受講生は含まれておりません。 同一の方が複数の試験種に合格している場合は、それぞれの試験種に最終合格者としてカウントしています。(実合格者数は2, 903名です。) 合格者占有率は「公務員講座生※1」を「各試験の最終合格者総数」で除して算出しています。 東京都I類B(行政)最終合格者数は、一般方式のみの人数です。 2021年1月26日時点で、調査にご協力いただいた方の人数です。 圧倒的な合格実績は何を裏付けるのか? 1 確かな 講師・教材・カリキュラム が揃っている いわゆる受験全般にいえますが、合格者を出し続けるためには、 講師・教材・カリキュラム が高いレベルで揃っていることが必要不可欠です。公務員試験業界屈指の合格者数を誇るTACは、必然的に 講師・教材・カリキュラム を業界最高レベルで提供し続けていることの裏づけになります。 2 公務員試験に関する 群を抜いた情報量 がある 沢山の合格者がいるということは、合格者の方から、同じく沢山の試験に関するフィードバックをTACはいただいていることになります。試験に出た問題などは言うに及ばす、面接で突っ込まれて聞かれたことなど、 全国の公務員試験にまつわる情報がTACに集約 されていることが裏付けられます。 5.
気になるのは、地方公務員になるとどれくらいの収入がもらえるのかですよね。 結論から言うと、高卒程度の初級の年収は、残業代を含めて 年収300万円 ぐらいです。 月収にして、 14~16万円 です。 現状、公務員は年功序列の自治体がほとんどです。そのため、年齢が高いほど年収は当然高くなっています。この年収300万円という値は勤続年数が低い期間の年収です。公務員は年齢が最も給与に関係します。 やっぱりそれくらいですよね、ちなみに上級だとどれくらいなんですか?