(参考)地面師を描いた本 被害額の大きさを考えると、自分の身に降りかかると思うと恐ろしいのが地面師詐欺事件ですが、その手口や、一つの不動産をめぐる人間関係などは、フィクションとしてとらえれば興味深いものです。 不動産会社に勤める身からしても、仕入れの重大さは共感できるので、怪しさがありつつも取引を進めていかなければいけない買主に私はつい同情してしまうのですが、改めて気を付けないといけないなと思わせてくれます。 事件の時系列や、詐欺グループの役割分担など、より深く理解したいという方には、こちらの本がお勧めですので、ぜひ読んでみてください。 amazonでのご購入はこちらから
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⇒それが6月9日に却下されたのがこの事件です。 3、司法書士は積水ハウスの専属司法書士みたいですが、そういう場合、司法書士ってどこから書類の授受をするものなのでしょうか? ⇒決済場所で、本人と称する人から受け取ります。 4、完璧な偽造だった場合まで司法書士の責任はあるのでしょうか。 ⇒法務局が見抜いて却下しているので、完璧ではないのでしょう。 5、また、この事件で司法書士もグルで積水の仮登記を抹消したということはあり得ませんか? ⇒積水の専属なら99.9%無いです。 6、そもそも仮登記を申請したのは本人申請なのでしょうか?代理人申請なのでしょうか? ⇒少なくとも、積水ハウス側の本人申請は有り得ないと思われます。普通に考えれば、相続人側の弁護士からの依頼を受けた司法書士が代理しているのでは? 7、積水ハウスが権利者として所有権移転登記申請をしていると思うのですが、この場合、義務者は誰を義務者としているのでしょうか? 土地所有者を装う「地面師」の手口と騙されないための防衛手段. ⇒本登記は、○ホールディングスの本登記と積水の本登記を申請すると思います。積水の本登記の義務者は○ホールディングスですが、その前の、所有者から○ホールディングスへの本登記が却下されるので全て却下です。 8、相続前の売買なら義務者を亡A相続人Bで申請できると思いますが、今回は所有権移転登記の前に、相続登記が申請されています。とすると、義務者はBとなるのではないでしょうか?
所有者本人を装うという地面師詐欺の特徴上、登記情報を見ても詐欺を見破ることは不可能です。 登記情報には本人の顔写真などは含まれていないため、登記情報と、偽造された本人確認書類を見比べるだけではそれが詐欺と気づくことはできません。 なぜ、冷静な判断を欠いてしまうのか? 地面師詐欺を防ぐには、所有者に対する入念な本人確認が必須となります。しかし取引によってはこの本人確認が十分に行なえないことが、地面師詐欺を防げない理由の一つとなっています。 先述の通り、 不動産の取引においては売主が買主よりも強い傾向にあります。 対象となっている不動産が立地面、価格面で買主に魅力的である場合はなおさらです。売主は相場に合わせて「誰にでも売る」と買主を選ぶことができますが、買主は同じ不動産を他の売主から買う事はできません。 同じ不動産が二つとない事から、この力関係が発生しているのです。 そのため、買主からの本人確認のための質問を「しつこい」と売主が嫌がるなど、売主の機嫌を損ねれば取引が簡単に破談となってしまう可能性があります。この力関係のため、後になってみれば「冷静さを欠いていた」と評される判断を行なってしまうケースがあるのです。 1. 4. 地面師の犯人は逮捕されるのか? 少し前に話題となった積水ハウスの事件では、容疑者は逮捕され、主犯とされる被告に対しても実刑判決が下りました。 ただ、グループとして活動する地面師は、警察関係者がその活動の総体を掴みにくい事も多く、犯人逮捕に至らないケースもあるようです。 地面師グループの役割分担の中では、偽造した本人確認書類の中に顔写真が証拠として残る、なりすまし役が最も逮捕されすいのというのが一般的です。しかし、 なりすまし役は地面師グループの中では末端の使い捨てが担う事が多く、報酬も低いとされているので、なりすまし役を逮捕するだけでは地面師グループの中枢まで迫ることができないというのが現実です。 1. 5. 【積水ハウスvs地面師事件の内容（登記や報道による情報の集約）】 | なりすまし・地面師による虚偽の登記 | 東京・埼玉の理系弁護士. 地面師にだまし取られたお金は戻ってくるのか? 地面師にだまし取られたお金は、買主のもとに戻ってこないケースが多いようです。 犯人が捕まって、刑罰が与えられたとしても、警察がお金を強制的に犯人から返還させることはできません。被害者は「不当利得返還請求」という民事裁判を起こす必要があります。民事裁判で、お金の返還請求権が認められたとしても、加害者がそのお金を既に使ってしまい返済能力がない場合には、泣き寝入りするしかないというのが実態です。 2.
民事裁判を起こしたとしても、加害者がそのお金を遊興費や生活費としてで使ってしまった場合、そこに返済能力はありません。お金は手元になく返せないので、結果として被害者は泣き寝入りになります。詐欺によって取られたお金は、結果的に戻ってこない率の方が高いようです。 詐欺で大金を失った被害者を救済策はある?
3. なぜ、地面師に騙されてしまうのか ここまで、地面師の手口について説明をしてきましたが、なぜ大手の不動産会社など、取引のプロでも騙されてしまうのでしょうか。 「こうすれば騙されなかったのではないか?」と、いくつかの疑問があなたにわいてくるはずです。より地面師についての理解を深めるために、その疑問についてみていきます。 物件の現地訪問をすれば見破れるのでは? 地面師が詐欺の対象として狙う不動産は、たとえ買主が現地訪問を行なったとしても、所有者の偽装が見破られにくいものです。 そのような不動産を慎重に選んで、地面師は詐欺を行なっています。 まず空き家や更地であれば、そこに所有者もいなければ、所有者からそこを借りている人もいないため、買主が現地に地面師グループと同行しても、本当の所有者や、本当の所有者を知っている人と鉢合わせする可能性は限りなく低くなります。 空きビルや、管理人が常駐していない施設の場合も、鍵をかけ替えたり合い鍵を作ったりして、現地内部まで一緒に立ち入る場合などがあり、その場合はより所有者本人であると信じ込ませやすくなります。 所有者本人が亡くなっていたり施設に入ったりしている場合も、現地に所有者本人がいないため地面師詐欺を見破りにくくなります。 所有者本人が現地にいるはずの不動産の場合も、完全に安心とは言えません。地面師グループが、所有者本人に接触し、買主の現地訪問に合わせて旅行に行かせる等、現地から遠ざけておくケースも見受けられます。取引相手の案内に従って現地訪問するだけでは、詐欺を見破ることが難しいのが実態です。 周囲に聞き込みをすれば見破れるのでは? 【考察】積水ハウス地面師巨額詐欺事件. 2017年に起きた積水ハウスの地面師事件においては、報道関係者がなりすまし役の写真を周辺住民に見せて、「所有者の顔と違う」という証言を得ていました。同じことを積水ハウスも事前に行うべきだったという批判も出ています。 しかし不動産取引においては、売主が様々な理由で「秘密裏に売却したい」「売りに出していることを知られたくない」という希望を持っているケースが多く存在します。 何が売主の耳に入り、機嫌を損ねるか分からない状況で、買主側が周辺への調査を表立ってできないのが実情でもあります。 買主は、売主の機嫌を損ねるのはもちろん、「もっと高い値段で買う」という競争相手の出現も防ぎたいのが心理なので、事件が起きた後の報道関係者のように、売主の周辺を大々的に調べ回るのは買主側にとって現実的ではないのです。 登記情報をきちんと見れば見破れるのでは?
1 選挙人名簿登録地での投票 仕事や旅行、冠婚葬祭、歩行困難などの理由により、投票日当日に投票所へ行かれない見込みの方は、公示日・告示日の翌日から投票日の前日までに、選挙人名簿に登録されている区市町村の期日前投票所であらかじめ投票することができます。 対象となる投票 選挙人名簿登録地の区市町村で行う投票 投票期間 選挙期日の公示日または告示日の翌日から投票日の前日まで 投票を行うことができる方 投票日に、仕事や旅行、レジャー、冠婚葬祭等の用務があるなど一定の事由に該当すると見込まれる方 投票場所 期日前投票所 投票時間 午前8時30分~午後8時 投票手続き 基本的に投票日の投票所における投票の手続きと同じです。 (注意) 期日前投票を行うには、一定の事由に該当する見込みであることが必要なため、宣誓書を提出します。なお、宣誓書は投票所入場整理券の裏面に印刷しています(各期日前投票所にも宣誓書を用意しています)。
こんにちは、 東京都議会議員(町田市選出) 無所属 東京みらい おくざわ高広です。 さて、こちらは現職都議である私から 6/25(金)告示、7/4(日)投開票 の東京都議会議員選挙について、皆さんの投票行動に有益な情報をお届けしていくブログです。 では、現時点でどのような方々が都議選に名乗りをあげているのしょうか! タウンニュース町田版 の記事もあわせてご覧ください! 1. おくざわ高広 (無所属) 栃木県出身の39歳。慶應義塾大学法学部政治学科卒。体育会野球部にてヘッドコーチ。 三菱地所、学習塾運営、衆議院議員公設秘書を経て、東京都議会議員一期目。無所属 東京みらい 前 幹事長。 都議会の会派は「無所属 東京みらい」ですが、政党ではないため、表記は「無所属」となります。 2. こいそ善彦 (公明党) 大阪市生まれ鹿児島育ちの66歳。創価大学経済学部卒。 新聞記者、参議院議員秘書を経て、東京都議会議員五期目。元都議会副議長。公明党本部幹事長。 3. 池川友一 (日本共産党) 杉並区出身の36歳。和光大学人間発達学科卒。 町田市議会議員を経て、東京都議会議員一期目。日本共産党都議団副政調委員長。 4. 期日前投票 世田谷区. 星だいすけ (自由民主党) 町田市出身の40歳。都立山崎高校卒。 元Jリーガー(FC町田ゼルビアなどで活躍)。現在は町田市議会議員一期目。 5. 松岡みゆき (自由民主党) 福岡県出身の59歳。佐賀女子短大卒。 元保育士。現在は町田市議会議員三期目。 6. 藤井あきら (都民ファーストの会) 世田谷区生まれの39歳。京都大学経済学部経済学科卒。 日本マイクロソフトなどを経て、東京都議会議員一期目(現在は府中市選出)。 7. 鈴木烈 (立憲民主党) ※HPが見つからなかったため、リンクはありません。 大阪府生まれ、町田市育ちの47歳。早稲田大学法学部卒。 元葛飾区議会議員。葛飾区長選での落選を経て、現在は飲食店CEO、投資家。 8. 吉田つとむ (無所属) 九州は博多出身の72歳。 町田市議会議員(現在7期目)。直近3回はいずれもトップ当選。 9. 今村るか (無所属) 町田生まれ、町田育ち。和光大学人文学部人間関係学科卒業。 町田市議会議員(4期)を経て、都議会議員(3期)。前回は次点。 定数4名に対して、いずれも議員としての実績のある候補者ばかりの選挙となりそうで、大乱戦が予想されます。また、日本維新の会やれいわ新選組も候補者擁立の噂もありますので、前回2017年の結果を見ると、当落の間は2, 000票ほどでしたが、今回はもっと数百票、数十票単位での結果となるかもしれません。 東京一熱い選挙区になりそうです。。。 ぜひ興味をもっていただき、候補者をしっかりと見比べて、納得した一票を投じていただけたらと思う次第です。 かくゆう私は、 7/22までの任期において、自分の時間と体力と頭を使って、どれだけ世の中のために働けるかということが大切だ と思っているので、最後まで姿勢を変えることなく取り組んでいきます。 それが町田市の皆さんの望むことであり、選挙の結果にも繋がるものだと信じていますし、それだけ頑張ってきたという自負もあります。最後まで、変わらずにやり続けるのみです。 今後も情報更新していきますので、お気づきの点等ございましたらご連絡ください。 (2021/4/8時点の情報です) ------------------------------------------------- この記事をシェアする
【都議選】【世田谷区】3蜜を避ける意味でも、期日前投票がおすすめです 2021年6月27日 【世田谷区】 【都議選】 前半戦の3日目が終了しました。明日からは中盤戦。天気もぐずつきそうですね。期日前投票もスタートしております。 すでに「今日夫婦で行ってきたよ」「スムーズだね〜」などお声もいただきましたし、やはり「さっき書いてきたよ」「投 … この記事を読む
33% 当 70471 46 49055 42208 栗林 のり子 63 公明(都ファ推薦) くりばやし のりこ 34621 33019 67 29838 44 民進 25805 39 18048 69 15175 岡本 京子 59 生活者ネット おかもと きょうこ 13243 桜井 純子 53 社民 さくらい じゅんこ 13141 後藤 雄一 行革110番 ごとう ゆういち 10524 稗島 進 40 ひえしま すすむ 9021 マック 赤坂 68 まっく あかさか 4145 三浦 静加 64 みうら しずか 3813 藤田 孝行 ふじた たかゆき 1990 伊沢 浩美 52 地方議員ゼロの会 いざわ ひろみ 1012 川合 善大 かわい よしお 506 森 二三男 もり ふみお 東京都 東京都実施の選挙について 東京都議会議員選挙(世田谷区選挙区)2013【前前回選挙の開票速報と当選・落選の選挙結果】 東京都議会議員選挙(2013年6月23日投票)世田谷区選挙区 告示日2013年6月14日 投票日2013年6月23日 定数 / 候補者数8 / 14 有権者数707, 560人 投票率43. 95% 39952 28778 35 28638 65 24878 24506 中島 義雄 なかじま よしお 23621 塩村 文夏 34 みんな しおむら あやか 22541 21503 西崎 光子 にしざき みつこ 19016 民主 18470 17553 花輪 智史 はなわ ともふみ 16028 37 12948 羽田 圭二 はねだ けいじ 8638 海老沢 由紀 えびさわ ゆき まとめ 東京都議会議員選挙(世田谷区選挙区)2021の立候補者・選挙情勢や開票速報・選挙結果についてまとめました。 東京都議会議員選挙(世田谷区選挙区)2021の情報については、期日前投票が進んだ段階で、公開があれば配信が可能ですが、東京都議選の結果については、当該選挙を管轄する東京都の選挙管理委員会の公表を待つこととなります。 なお、東京都議会議員選挙(世田谷区選挙区)2021の投開票の結果判明後に、注目に値するの出来事や候補者情報などがあれば、随時、更新追記する方針です。