国際的に比較しても、日本人の金融資産は預貯金に偏っている傾向があると指摘されてきましたが、そのままの状態で放置していると、相続が発生した場合の税負担が重くなるケースも出てきます。そこで、実質的な価値が同等であっても預貯金と比べて相続税の負担が軽減される不動産に資産の組み替えを進めておくのが相続対策の王道だと言われています。特に、不動産小口化商品を活用するとより柔軟な対応が可能となります。具体例で検証しながら、不動産小口化商品による相続対策の有効性について確認してみましょう。 相続税と不動産活用の 基礎知識 はこちら>>> 現金と不動産、相続税にはどのような違いが? 相続税を計算する際、税務署は各々の資産の特性を考慮してその価値を査定します。それが「相続税評価額」と呼ばれるもので、換金しやすくて分けるのも容易な預貯金は額面通りの評価であるのに対し、すぐには現金化しづらい不動産は時価よりも割安になります。 土地の部分は地価公示価格の約8割である「路線価」をもとに判断し、実勢価格の8割程度になるのが通常です。建物の部分についても、自宅に用いている場合で建築費の6割程度に該当する「固定資産評価額」と同価値とみなされます。 さらに、土地の部分については「小規模宅地等の特例」という制度が設けられており、その適用条件を満たすと大幅な減額となります。例えば、財産を遺した人と同居していた建物が建つ土地を相続すると、一定の条件のもと330㎡までの広さまで評価額を80%減額するというものです。 自宅と預貯金だけだと、多額の相続税が発生しかねない こうした税制になっていることを念頭に置きながら、実例に注目してみましょう。東京都在住Sさん一家は妻と2人の子どもという家族構成で、実勢価格で約1億8000万円(土地が1億4000万円、建物が4000万円)の自宅と1億円の預貯金を保有していました。Sさんにもしものことがあった場合、現状の資産に対してはどの程度の相続税がかかってくるのでしょうか? まず、Sさんの自宅には「小規模宅地等の特例」を適用でき、敷地330㎡以内にとどまっていたので全面積に対して80%減額が可能だったことから、その「相続税評価額」は「1億1200万円×20%=2240万円」となります。そして、建物の部分は「4000万円×60%=2400万円」で、不動産の「相続税評価額」は「2240万円+2400万円=4640万円」となる一方、預貯金は額面通りの1億円で、合計額は1億4640万円です。 相続税には「3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」という「基礎控除」が設けられており、相続財産からその金額を差し引くことが可能です。Sさんの場合は「3000万円+600万円×3=4800万円」を控除後の9840万円に税金が課されることになります。 もしも、Sさんの妻が自宅を相続し、2人の子どもが1億円の預貯金を均等に分け合ったとしたらどうなるでしょうか?
徐々にですが、不動産小口化商品が販売されるようになりました。 少額から可能な不動産投資のため、大きな資金が必要な1棟アパートなどへの投資と比べ、感覚的には安心感があるかと思います。 しかし、いくら少額でも不動産投資に変わりはありません。 不動産投資の物件選びと同様に、目的に応じた商品選びやリスクの判断をする必要があります。 今回は、不動産小口化商品を選ぶ際にチェックすべきポイントをまとめました。 匿名組合型か任意組合型か? 不動産小口化商品には、契約形態が「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸借型」の3タイプがあります。 そのうち、現在は「匿名組合型」と「任意組合型」が一般的に販売されており、分配金の扱いや税制面での違いなど、タイプによって異なります。 例えば、相続税対策として金融資産の評価額を圧縮する効果など、節税が期待できる「任意組合型」が適しています。 元本の安全性を高め、比較的短期間で少額の資金運用をお考えの方は「匿名組合型」が適しています。 簡単に比較すると、次のようになります。 項目 不動産の所有権 分配金 特徴 匿名組合型 なし 雑所得 優先劣後構造による元本や分配金の安定性を確保した商品が多い 任意組合型 あり 不動産所得 相続税や贈与税の節税効果あり 賃貸型 商品の種類が少ない このように、仕組み(契約形態)によって期待できる効果も異なるため、あなたの運用目的に応じて選択する必要があります。 はじめて投資を考えるのであれば、比較的仕組みが簡単でわかりやすい「匿名組合型」をお勧めします。 ※参照:「不動産小口化商品の匿名組合・任意組合どっちが良い?」 相続税の節税効果は? 最近多く目にするのが「相続対策」としての不動産小口化商品の活用です。 不動産小口化商品の中で「任意組合型」を購入すると、物件取得と同じ仕組みのため、相続税の節税効果が期待できます。 一方で、匿名組合型の商品では相続税の節税効果はありません。 つまり、相続税の節税効果を得たい場合には「任意組合型」の商品を選びましょう。 また、事前にどの程度の節税効果(評価圧縮)が可能なのか、目安を確認して下さい。 ※参照:「少額ではじめられる不動産投資!不動産小口化商品で相続対策!」 注意点として、相続税評価額と時価(購入価格)との差が大きいほど節税効果も大きくなるため、あまりにも節税効果の大きい商品は、販売時の不動産価格(時価)上昇により、相続税評価額との差が大きくなっている可能性があります。 不動産価格が上昇し続けることは考えにくいため、価格下落により元本が目減りするリスクが潜んでいることにも注意して下さい。 1口当たりの金額と最低口数は?
利回りが高いだけの商品ばかりではなく、最近は地域の活性化をめざした商品などにも不動産小口化商品が活用されています。
例えば、地方の空き家などを再生し、地域の活性化に寄与する店舗等にリノベーションした物件や、古民家などを宿泊施設にリノベーションした物件などが不動産小口化商品として販売されています。
地方創生の視点から、今後さらに多くの社会性ある商品が流通することも期待されています。
地域活性化や社会貢献にも寄与し、資産運用や相続税対策としての効果を得ることができる不動産小口化商品です。
※参照:「不動産小口化商品への投資で社会貢献? !」
まとめ
不動産小口化商品と言っても、特長やリスクは各商品により異なります。
仕組みにより、リスクを低減する商品もあります。
しかし、利回りが低くなる傾向があります。
利回りは高いがリスクがある商品、利回りは低いが安定性のある商品など、あなたの投資目的に応じた商品を選ぶことが大切です。
不動産小口化商品は、運用をプロに任せる商品ですが、利回りや元本が保証された商品ではありません。
十分に商品の特性を理解し、総合的な観点からあなた自身の投資目的に合うのかどうか判断し、商品選びをすることが大切です。
また、小口化されているメリットを活かし、すべての投資金額を同一商品に集約するのではなく、投資目的に合った様々な商品形態のものに分散投資することをお勧めします。
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(1)始まりは突然に 2021/05/01 13:00 1始まりは突然に 「明日って暇?」 3月4日午後8時24分、ほとんど使うことがない携帯メールアドレスに、見知らぬアドレスからメールが届いた。 アドレスはアルファベットと数字が無意味に並んだもので、ドメインはmとなっている。私(47・男性)は無視した。だが、翌5日の午後8時17分、同じアドレスからメールが来た。 「電話できる?」 こういうアドレスの知人がいることを思い出した。私は軽い気持ちで「このアドレス、〇〇〇?」と書いて返した。10分後、メールが返ってきた。 「あれ? 宛先間違ってますか? 知人の男性に送っているつもりなのですが、あなたは男性ですか?」 この文面に覚えがあった。数カ月前、見知らぬアドレスから「同窓会のことで連絡をください」というメールが私の知人に届き、知人が戸惑いの返信を返すと「あれ?
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1] aka (2020/09/20) 不明 20 お久しぶりです。 同窓会の件で聞きたい事あるんですけどいいですか? 上記は内容です。 メアドに心当たりが無いしこの状況下でに同窓会なんかやるわけないよね。 詐欺・なりすましメール 企業からのお知らせメールを装い、本物そっくりに偽装したホームページへ誘導し、IDやパスワードなどの個人情報を入力させたり、「会員登録完了。入会金xxx円です」といった決済完了画面に誘導し、金銭の振込みを要求する詐欺メールが増えています。 View details » 特定電子メール法 広告宣伝メールの送信には、あらかじめ同意が必要な「オプトイン方式」が導入され、以下の義務も課されています。 1. 「明日空いてますか？」メールに返信すると？？【@icloud.com】 | ガラホ+ケータイ ファン. 受信拒否の通知を受けた以降、送信禁止。 2. 送信者名や受信拒否の通知先の表示義務。 3. 同意があったことを証する記録の保存義務。 迷惑メール相談窓口 迷惑メールでお困りの方の相談窓口として、「一般財団法人 日本データ通信協会 迷惑メール相談センター」があります。詐欺メールは無視をすれば問題ありませんが、不安なケースもあると思います。そのような場合、お一人で悩まず相談してみてください。 View details »
みなさんは携帯電話のアドレスでメールを使っていますか?今では子供から高齢者まで、ほとんどの人がLINEでやりとりしていています。私はYahooやGmailなどのフリーメールはネット通販用などに使い分けています。携帯電話のメールアドレスなど使うことなどもなく、迷惑メールが送られてくることがなかったのだが、2019年12月16日の夜に知らないアドレスからメールが送られてきた。送信先のアドレスはdocomoでこんな文章だった。相手のメール内容を元に、どんな手口で仕掛けてくるか分析していきましょう。 「先日は、大変勉強になりました。火曜、水曜当たり、食事とかはいかがですか?ご都合いかがでしょうか?」 誰だこの人は?先日って仕事関係の人でもないし、大変勉強になりましたって言われても思い当たることがない。火曜か水曜当たり食事って今日月曜だから明日じゃねーか!それなら明日か明後日食事どうですかって送れよ!親しい人でもいきなり明日誘うのってどうなの?数時間後には明日だぞ! これは返信したらこっちのアドレスが使われてると確認されて、再びメールが送られてやり取りして仲良くなった頃に出会い系サイトなどに誘導する手口と同じだろうと思い無視していました。年末年始の仕事も忙しいしこんなのにかまってやる時間はない。 送られてきた迷惑メールの画像 2020年あけましておめでとうとお正月も終わり日常が戻ってきた。2週間前の迷惑メールに返信でもしてみよう。このアドレス使わないし大量に迷惑メール送られてきてもいいわ。ふざけて相手してしてやろうと、こんなノリで返信してやりました。 「勉強になったか。それはよかった。食事はもちろん君のおごりだろうな?」 ちょっと上から目線で勉強になったお礼に、食事をおごれみたいな感じで返信したら、1時間後くらいに再びメールが送られてきたのだ。反応早いな暇だったのかな?それとも誰も返信してくれなかったのか? 【スクショ】迷惑メールとメールを続けると、どうなるのか？【スクショブログ】(前編) | 血と汗と涙の結晶. 「名前を入れ忘れていました。東條です。すみません・・すーちゃんじゃないんですか?」 はい来ました(^^)/思ってた通りの名前を入れ忘れていました的なメール。お前はどこから私のアドレスを入手して誰と間違って送ってんだよ。東條だと?仮面ライダー龍騎の東條しか知らないな。すーちゃんって誰だよ? 「仮面ライダー龍騎」に登場するタイガに変身する東條の最後 1回目のメールは敬語で送ってる相手にすーちゃんって呼ぶのおかしいだろ?年上の人に対してすーちゃんて呼ぶのはどうなの?この時点でおかしいと気が付きますね。それで食事はおごってくれるのだろうか?
ケータイのキャリアメールに突然 みたいなアドレスから以下のメールが届いた方、それは迷惑メールなので中身は無視してスルーしてください! (アドレスは上記のものに限らず、前の英数字が異なったりだったりしますが全部迷惑メールです) メールの文面 1通目 (1日目) 件名: (なし) 本文: 明日って暇? 2通目 (2日目) 電話できる? 3通目 (3日目) 無視してるの? 特徴 件名が無く本文もたったの1行。怪しさ満載の迷惑メールです。 (今どきこんな短文ならわざわざメールせずLINE使うでしょ! 時代遅れすぎる迷惑メール…) この3通が、1日ごとに1通ずつ、ほぼ同じ時間帯に3日連続で送られてきました。 このメールは私を含めて多くのメールアドレス宛てに送信されているようです。 迷惑メール情報を共有する口コミサイト で情報を検索した結果、上記メールと全く同じ迷惑メールを受け取った方が多数いらっしゃるようでした。 個人の間違いメールでもなんでもなく、悪質な迷惑メールであること確定です。 対処法 無視するだけ。以上!
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