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今回は「建物滅失登記」の流れと「建物滅失登記申請」の前提についてお伝えします。 建物滅失登記案件の流れ 私が扱う案件の中で2番目に多いのがこの「建物滅失登記」です。 おおまかな一連の流れとしては下記の通りです。 お客様からの登記依頼 必要資料を入手 資料調査 現場調査 登記必要書類の作成・手配 登記申請 登記完了後納品 領収証作成・送付 1. お客様からの登記依頼 このお客様も取引実績が多数あり案件の金額が決まっているため、見積書の作成が省略されます。 納期を確認します。 2. 必要資料を入手 案件の「公図」「建物登記事項」「建物図面・各階平面図」「土地登記事項」「地積測量図」と必要書類を入手します。 3. 資料調査 各種資料の調査です。滅失登記の注意点は「対象の建物に所有権以外の権利があるかどうか」です。 所有権以外の権利は登記記録の権利部乙区に記載されており、抵当権や根抵当権が設定されていることがあります。 試験勉強では「滅失登記は報告的登記であり、建物に所有権や所有権以外の権利に関する登記がされていても消滅承諾書などの提供は不要」と習いますが、弊社では権利の設定者に「建物の滅失登記を申請予定ですが設定の権利をどうしますか?」と確認します。 「申請しても結構ですよ」と言われれば調査報告書にその旨を記載して申請しますが、「それでは設定の登記を抹消します」と言われることもあり、その場合は先方の抹消登記が申請されるのを待つことになります。 今回の案件では所有権以外の権利は登記されていませんでした。 4. 現場調査 公図・地積測量図と照らし合わせて現地を特定後、建物図面に記載の建物がないことを確認し写真撮影。 5. 不動産登記申請手続：法務局. 登記必要書類の作成・手配 委任状・建物の取壊証明書を手配し調査報告書を作成。試験勉強的には委任状以外は法定添付書類ではありませんが、実務では取壊証明書(または解体証明書・施工会社の実印が押印された書類)の添付が求められるため、「取壊証明書の有無・手配の可否」については注意を要します。 この取壊証明書については施工会社の書式で発行されることがほとんどです。 物件の内容まで記載する会社、物件は空欄でこちらが記入する会社、棟数分発行してくれる会社、取壊した建物が複数棟あっても1枚しか発行してくれない会社など様式はそれぞれ異なりますが、印鑑証明書(印影と会社法人等番号の確認用)と併せて手配します。 6.
資料調査 上記の依頼では元々滅失予定の建物が複数棟あったため、「公図」「地積測量図」「土地登記記録」「建物図面」「建物登記記録」を調査していたところ「幽霊建物」を発見しました。 では幽霊建物を発見するのは滅失登記の依頼時だけなのか、というとそれは違います。 「新築建物の表題登記や既存建物への増築の依頼」など建物について他の依頼を受け、調べたところ幽霊建物が見つかることもありますし、更地を購入したお客様から「土地の分筆」を依頼され、調べたら幽霊建物が残っていた、というようなこともあります。 つまり、土地・建物問わず登記依頼があった時は必ず「依頼の対象土地を確認し、その土地を所在地番とする全ての建物の登記記録を揃えて調査する」のです。 これが我々「土地家屋調査士」の腕の見せ所です。 2. お客様への説明・登記申出依頼の受託 幽霊建物が見つかった場合はすぐにお客様へ説明をし、お客様と幽霊建物の所有者に相 続・一般承継の関係があるのかを確認します。 例えば、 「亡くなった父親が前に建っていた建物を取壊し、昭和50年に今の建物を建て今の建物は父親名義で登記されているが相続登記はされておらず、前の建物も滅失されずに残っている」 といった場合の幽霊建物を滅失するのであれば「相続証明書」と「取壊証明書」(「取壊証明書」が準備できない場合は「上申書」下記参照)を添付した「建物滅失登記 申請 」となります。 そのような関係がない場合は本件のような「利害関係人」による「建物滅失登記」の 申出 となります。 見積書を提示し、お客様から申出の依頼を受託します。 3. 現場調査 まずは幽霊建物に記録されている所有者を調べます。 登記記録上の市区町村の役所で登記記録の住所の確認、不在籍証明・不在住証明などを取得し、登記名義人が「いない」ことを確認します。 そして不動産に課税する担当部署(主に市区町村の固定資産税課、東京23区の場合都税事務所)等で登記記録上の建物に税金が課せられているかを調査します。 建物がなければ税金が課されていることはないため、物件証明を申請しても「該当の建物はありません」と返却されます。 また、登記記録上の建物が現場にないかを確認し、写真を撮ります。 さらに現場周囲に登記名義人の相続人や親族等がいないか調査します。 まとめると、登記記録上の建物(幽霊建物)がないこと、所有者がいないこと、相続人・一般承継人がいないことを調査して裏付けをとり、調査報告書にその調査結果を記載します。 余談ですが、実は登記を管轄する法務省と税金の徴収を担当する税務署は、不動産についての情報を完全には共有しておらず、税務署は独自の調査により不動産に課税します。 たとえ申請義務のある新築建物の表題登記をしていなくても、税務署の署員が調査に来て税金を支払うことになりますが、税務署の調査結果が法務局に伝わることはないようです。 4.
第四章 登記手続 第二節 表示に関する登記 第三款 建物の表示に関する登記(第四十四条―第五十八条) 法57条(建物の滅失の登記の申請) 第五十七条 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人 (共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者) は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。 H18-4建物の表題登記 エ 建物を解体した後、当該建物の材料を用いて別の敷地に従前の建物と種類及び構造が同一の建物を再築した場合は、従前の建物についての滅失の登記及び再築した建物についての表題登記を申請しなければならない。 正しい 建物を解体移転した場合は,既存の建物が滅失し,新たな建物が建築されたものとして取り扱うものとされるので、(準則85条1項) 建物の滅失の登記及び表題登記を申請しなければならない。(法57条、法47条1項) 準則85条(建物の移転) 1. 建物を解体移転した場合は,既存の建物が滅失し,新たな建物が建築されたものとして取り扱うものとする。 2.
申請人はその会社からであなたは親族である旨、建物が解体した経緯について上申書と共に印鑑証明を添付する。 それくらいしか思い浮かびませんね。 若しくは、解体証明を添付出来ないため、その上申書に添付するか。 なお、建物滅失登記に住民票は使用しません。 また、調査士の本人確認などは、免許証やマイナンバーカードなど公的に既に発行済のもので確認するため、新たな証明書を発行したもので、本人確認するなどということはございません。 回答日時: 2021/3/10 08:31:39 滅失登記の委任状には認印のみでいいんですが、 実印押印と 印鑑証明書は直接会えないための 本人確認なのかなと思われます。 土地家屋調査士の調書には本人確認の方法を記載しなければなりません。(不動産登記規則第93条但し書き書面)虚偽記載した時は懲戒処分になりますからねぇ。 不安ならば聞かれればいいと思います。 Yahoo! 不動産で住まいを探そう! 関連する物件をYahoo! 不動産で探す Yahoo! 不動産からのお知らせ キーワードから質問を探す
(最終的な結果は同じなので) なんというか、締めに一句。 矜持と書いて ひとりよがり・じこまんぞくと ルビを振り 千葉県茂原市の司法書士・行政書士です。お客様の、本音のニーズに応えられるような仕事を展開したいと思っています。 ご実家の土地の相続登記が終わってない、ローンを完済しているのにその登記を行っていない、昔、親が買った隣の土地の名義を変えてない、という状況の方は、お気軽にご相談ください。司法書士経験20年超のプロが、問題を解決いたします。お問い合わせは全国対応の 片岡えり子事務所まで どうぞ。女性スタッフによる丁寧な説明ときめ細やかな対応に定評があります。
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