日本株投資戦略 ≪上昇期待の"J-REIT"≫見通しと、気になる6銘柄の動向を担当アナリストが解説 2021/6/25 投資情報部 鈴木英之・企業調査部 シニアアナリスト 並木幹郎 新型コロナウイルス向けワクチンの接種が順調に進み、国内の経済再開や景気回復に対する期待が強まっています。 そこで、次に注目されるテーマとして、活性化が期待される不動産市場を深堀しました。 タイミング的にも投資妙味が強まってきたJ-REIT(国内不動産投資信託)市場が堅調に推移する中、今後の見通しと気になる銘柄について、ご紹介します。 今回の内容 につきまして は 、 動画にて SBI 証券 企業調査部 シニアアナリスト 並木 による詳しい解説も行っております。ぜひ、ご視聴ください。 日本株投資戦略 ※YouTubeに遷移します。 ■ 執筆者のプロフィール SBI証券 投資情報部長 鈴木 英之 ・出身 東京(下町)生まれ埼玉育ち ・趣味 ハロプロ(牧野真莉愛推し)の応援と旅行(乗り鉄) ・特技 どこでもいつでも寝れます ・好きな食べ物 サイゼリヤのごはん 好きな場所 秋葉原 ラジオNIKKEI(月曜日)、中部経済新聞(水曜日)、ストックボイス(木曜日)、ダイヤモンドZAIなど、定期的寄稿も多数。 今回のポイント 1. 堅調な上昇が期待されるJ-REIT市場 2. 気になる個別銘柄の動向 J-REIT(国内不動産投資信託)市場が堅調です。 日本の不動産の指標として、代表的な東証REIT指数は、短期的な安値となった2020/10/30(金)の1, 635. 35から、6/24(木)終値2, 141. Ｊリート市場の現状と見通し | しんきんアセットマネジメント投信株式会社. 25まで30. 9%上昇しました。これは、同期間での日経平均株価の上昇率(25. 7%)を上回っています。 月足では昨年11月以降、5月まで7連勝。6月も6/24(木)時点で前月末比3. 3%上昇し、同期間に0. 1%上昇の日経平均株価を大幅に上回っています。 投資口価格の上昇を受け、J-REITの予想分配金利回り(東証REIT加重平均・日経計算)は、昨年末の4. 084%から6/24(木)には3. 36%まで低下しました。それでも、3%を超える高い水準の分配金利回りは、国内地方金融機関や外国人投資家などの投資家から魅力的とされ、再びJ-REITへの注目度が高まっています。 世界的に低金利が続き、国内では長期金利が引き続きゼロ%近い超低金利にとどまる中、"高めの利回りを享受できる円資産"としてのJ-REITの魅力は失われていないようです。 なお、J-REITについては、配当可能利益の90%超を分配するなどの条件を満たすことで、実質的に法人税が免除され、二重課税が排除されているという恩恵があり、構造的に分配金利回りが高くなりやすい面があるようです。 新型コロナウイルスの感染拡大によって、オフィス需要の減少や商業施設の業績悪化等が懸念されていましたが、国土交通省が5/31(月)に発表した不動産価格指数は「住宅」(2021/2末)が前月比+0.
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3%。 ・資産規模は1兆円超となり、国内最大のJ-REITとしての位置付け。 ・2020年10月にJ-REITで過去最大規模の公募増資を行い、「新宿三井ビルディング」、「グラントウキョウサウスタワー」の一部を取得。 ・「NBF新川ビルディング」の一部や「NBF南青山ビル」を譲渡し、外部成 長や資産入替に積極的な姿勢を示す。譲渡益は投資主還元に活用。 ・大型移転の動きから稼働率が低下。空室部分の収益化には時間を要し、内部成長は限定的。既存物件の減収を外部成長や譲渡益で補う。 ■日本ビルファンド投資法人(NBF)の投資口価格と分配金利回りの推移 ■入退去率の推移 ※資産規模は2021年3月25日時点、稼働率は2021年5月末時点。出所:SBI証券作成 ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 投資判断:中立 目標投資口価格:164, 000円 ・丸紅をスポンサー企業とする総合型J-REIT。 ・オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテルなど特定の用途や地域に限定せず、多様な不動産に分散投資し、投資リスクを軽減。 ・資産規模:132物件、6, 657億円。稼働率:97. 3%。 ・2010年に日本コマーシャル投資法人を合併。合併に伴う負ののれん発生益や物件譲渡益の一部を内部留保、将来の分配金原資に活用。 ・20/11期の内部留保額は125億円。UURは、コロナ禍の影響による既存物件への収益の影響が22/11期まで続くと考えている。潤沢な内部留保を取り崩し、1口当たり分配金は3, 100円を下限値とする。 ・UURのポートフォリオの1/4を占めるホテルは、オペレーターを変更するなど テコ入れを図る。この他、「府中ビル」等のリーシングに時間を要している。 ■ユナイテッド・アーバン投資法人(UUR)の投資口価格と分配金利回りの推移 ■UURの用途比率及び地域別比率(2021年6月1日時点) ※資産規模は2021年6月1日時点、稼働率は2021年4月末時点。出所:SBI証券作成 平和不動産リート投資法人(8966) 投資判断:中立 目標投資口価格:171, 000円 ・東証など証券取引所の大家である平和不動産をスポンサー企業とする、中規模オフィスビル・マンションを投資対象とする複合型J-REIT。 ・2010年にジャパン・シングルレジデンス投資法人を合併。合併に伴う負ののれん発生益から毎期一定額を取り崩し、分配金に上乗せ。 ・資産規模:113物件、1, 929億円。稼働率:97.
J-REIT市場の動向と今後の収益見通し。5年間で12%成長を見込む~今年は横ばいも、来年以降回復に向かう見通し 金融研究部 不動産調査室長 岩佐 浩人 文字サイズ 小 中 大 ■要旨 J-REITの業績に対する過度な懸念が和らぐ一方で、収益の源泉となる不動産賃貸市場は先行き不透明感が高い。運用資産の4割を占めるオフィス市場は昨年から調整局面に入り、ホテル市場は宿泊需要が蒸発し厳しさを増している。 本稿では、現在のコロナ禍におけるJ-REITの収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し、今後5年間の「1口当たり分配金(DPU)」の成長率を試算した。 今後5年間のDPU成長率は+12%(年率2. 4%)となり、業績の回復が期待できる結果となった。2021年は概ね横ばいで推移するものの、来年以降は成長率が高まる見通しである。 ただし、今後の成長ドライバーは、コロナ禍により剥落したホテルや商業施設の収益回復と、保有オフィスビルの賃料ギャップ(継続賃料<市場賃料)に依存する。特に、後者については足もとの市場賃料の軟化により賃料ギャップが想定以上に縮小している可能性に注意したい。 ■目次 1――新型コロナ感染拡大による急落から1年。現在、J-REIT市場は2019年末の9割水準を回復 2――保有不動産は物流施設の比率が高まる。1口当たり分配金(DPU)はひとまずピークアウト 3――シナリオを設定し、今後のDPU成長率を試算する 1|保有オフィスビルのNOI増減率は11期連続でプラス。今後は空室率上昇の影響に留意 2|保有オフィスビルのNOI成長率は今後5年間で+3%の見通し 3|賃貸マンションはテナント入替時の賃料上昇が継続。コロナ禍を受けて東京は人口流出に 転じる 4|コロナ禍による減収金額(2020年下期)は▲333億円。回復は2022年以降となる見通し 5|借入利率の変動によるDPUへの寄与度はゼロとなる見通し 6|取得利回りが既存ポート利回りを下回るものの、外部成長はDPUにプラス寄与する見通し 7|今後5年間のDPU成長率は+12%(年率+2. 4%)の見通し 不動産調査室長 岩佐 浩人 (いわさ ひろと) 研究・専門分野 不動産市場・投資分析 ソーシャルメディア アクセスランキング レポート紹介 研究領域 経済 金融・為替 資産運用・資産形成 年金 社会保障制度 保険 不動産 経営・ビジネス 暮らし ジェロントロジー(高齢社会総合研究) 医療・介護・健康・ヘルスケア 政策提言 注目テーマ・キーワード 統計・指標・重要イベント 媒体 アクセスランキング
"などと生意気なことを言ってくるので、毎日イライラしていました」 (Y. Yさん/7歳の女の子のママ) 「朝起きたときから不機嫌MAX、毎食の立ち歩き、ごはんをなかなか食べない(ひどいと1時間くらいかかる)など、イヤイヤ期の2歳児さんですか?というくらいの行動が毎日続き、本当に疲れました」 (A. Mさん/3歳の女の子と7歳の男の子のママ) 「食卓に好みの食べ物が並んでいないと、"もう食べない! "とふてくされ、お片付けを促すと面倒くさがってやらない。お風呂の時間だと伝えると、"もっとYouTubeを見ていたい"と暴れるなど。年長さんになったのに年齢が逆戻りしたかのような態度が目立ち、本当に大変でした。 園にも相談しましたが、園では模範園児級にいい子と聞き、驚愕でした。息子の対応疲れで金曜日にはヘトヘトに。できるのにやらないことがわかっている分、私自身のいらだちもひどかったです」 (Y. Rさん/2歳の女の子と6歳の男の子のママ) 「お風呂や片付けなど基本的な生活習慣だけでなく、園の行事まで面倒くさがっていました。いつも気だるそうで、しまいには"早く大学生になってバイトしたい"と言い出す始末(笑)。自分が男兄弟で育ったこともあり、女の子ってすごいな……とびっくり。でも、妻からは"うちの子はだいぶ特殊"と言われました」 (R. Iさん/8歳の女の子のパパ) 先輩ママ&パパ発!こうやって「5歳の中間反抗期」を乗り越えました! 5歳児のお困り行動に先輩ママやパパは、どう乗り越えたのでしょうか。5歳児の「自分ひとりでやってみたい」という気持ちに向き合うことがカギのようです。 ふたりだけの時間を意識的につくるようにした 「弟へのいじわるが止まらない息子のことを保育園の先生に相談したところ、自立したい気持ちと、甘えたい気持ちの間で心が大きく揺れているのかもしれないというお話が。そこで、弟にいじわるしたときだけ"お兄ちゃんでしょ"と叱るのをやめました。 また、息子とふたりだけでおでかけする時間を持つようにしました。すると少しずつ落ち着き、弟にもやさしく接することができるようになりました」 お手紙交換が効果テキメンだった! こそだてのコト | 小学校低学年の反抗期真っ盛りの男の子育児に辟易している母が育児・教育について試行錯誤するブログ. 「同じ女の子を持つ先輩ママから、言葉のコミュニケーションが難しいときは文章にするといいというアドバイスをもらい、家庭内文通をすることに。娘はすっかりハマり、1日に2通も3通も手紙をくれる日もありました。娘を褒める出来事があれば手紙にも書き、娘からもらう手紙がいかにうれしいかも毎回書きました。 娘も"ままだいすき"など、言葉では言わない思いを書いてくれて、心が通じ合う感覚が戻りました。手紙を書くことで、娘自身が"自分ひとりでやっている"という感覚を味わい、満たされたのがよかったのかもしれません」 お手伝いをしてもらうようにした 「息子の機嫌が悪くなりがちな食事の時間に箸や小皿を並べるというお手伝いをつくりました。最初は面倒くさがっていた息子も、自分がしたことでみんなが喜んだり褒めてくれたりすることがうれしかったようで、率先して手伝うように。 その後も少しずつお手伝いを増やしていくと、自分から"次は何する?
何をしたいかを希望・意見を聞く 「宿題やりなさい!」ついこんな言葉が口から出てきてしまいますよね。 これらの言葉が逆効果になってしまう場合もあります。 自分が会社で頭ごなしに「これをやれ!」といわれたらどう思いますか? 反抗したくなりますよね? 子どもたちも同じです。 きつい口調で命令されると素直に聞けません。 このような場合は、子供本人に決めさせることが効果的です。 「〇〇ちゃんの今日のスケジュール教えて♪」くらいに、 あくまでもさり気なく、聞きすぎない程度 にお願いします。 親が思うよりずっと子どもたちは自分でやりくりする力を持っていますよ。 任せて自分でやらせてみてください! 比較せず、その子の個性を尊重する 比較は絶対NGです。 それでなくても子どもたちは心の中で周囲の友達や兄弟と自分自身を比べています。 あなた自身も、会社の同僚や、ママ友に比較されたら嫌じゃないですか?
生活する上で守るべきルールは周知し、厳守が大事。 例えば、夜は21時に寝る、帰宅後は宿題をしてから遊びに行く等、家庭の方針として掲げるルールを守れなかったときは、ビシッと叱るべき。 その時、なぜできなかったか?を責めずに尋ねてみましょう。理由があるのなら聞こうじゃないかという態度を示すのです。 話を聞き寄り添いつつも、だめなことはだめ!ここは妥協せず、きっぱり伝えましょう。 「なぜ叱られるか」は、子ども自身本当はわかっています。頭ごなしに叱られると、悔しくて素直になれないのです。 叱るときも《まずは聞くよ》スタンスが、中間反抗期キッズには有効! 任せてみる 「自分でやってみたい!やれるかな?」やる気と不安の間にいる小学校低学年の子供たち。 まだまだ幼い我が子を、これまで通りお世話したいと親は思いますが、時々は「おまかせ!」してみましょう。 見守っていてあげることは伝えつつ、チャレンジさせるのです。 できたときには自信になり、達成感を味わいます。他のこともできるかも!とチャレンジしたいやる気が生まれます。 その自信こそが心の安定の基盤に。 もちろん、うまくいかなくて助けを求めてきたら、手伝ってあげましょう。一気にではなく、少しずつでOKなこと、伝えてあげましょう。 中間反抗期の子供とうまく付き合う! 中間反抗期は、子供の成長のあらわれとのこと。 子育ては、ラクラクスムーズにいきませんね。 でも、反抗しつつも親のサポートや関わりを必要としているのは確実です。 親の方も、育児が難しいと嘆きつつも、うちの子かわいい!と思う瞬間がいっぱいあるはず。よし、中間反抗期も頑張っていくとしましょうか!
小学生2, 3年生の我が子が刺々しいのには理由があるのです。 2, 3歳の第一次反抗期、思春期の第二次反抗期と同じく、反抗期には原因あり。詳しく見ていきましょう。 反抗は成長のあらわれ 反抗するというのは、自我が育ち自分で考える力がついてきた証拠。 子供の自発性が育っているからこそ、親の言うとおりにするのが癪に障ったり、自分の主張を全力で伝えてきたりするのです。 また、小学校にあがることで、環境が変化します。 友達の中で過ごす時間が長くなり、日々様々な影響を受けています。 お勉強やスポーツを通じて、自分とまわりの子を比較することもでてくるでしょう。いろいろな経験・出来事を通して、感じ取り子供なりに考えています。 家では反発するのに外ではいい子なのは、自分の見られ方(評価)が気になりだした証拠。 中間反抗期は、「自分でやりたい・自分はこう思う・ちゃんと認めて(評価して)」この3点につきます。 荒れ放題のわが子に、(この子は一体どうなるのだろう…)と心配になるかもしれませんが、反抗期は、成長段階で必要な健全な過程だということ、ひとまず受け止めましょう。 中間反抗期の子供にはこう接する!【対応策】 「キタキタ反抗期!」と余裕を持ってどんと受け止めてあげたいけれど、実際は、ガミガミガミ…小言が増えて。子供は意固地になる。悪循環。 子供を変えるのは難しいなら、親の方が対応を変えてみませんか? 話を最後まで聞いてあげる 子供が話しているときは、最後まできちんと聞く。当たり前のことですが、筆者はわりとできていない!反省。 たどたどしく、なかなか要点にいきつかず、さっぱりわからない子供の話。 業を煮やして、「〜ってこと?」と要約してしまったり、「それは違うよ!」と途中で遮ってしまうことがあります。 子供は、学校で新しいことを吸収して帰ってくるわけですから、話したい、聞いてほしいことに溢れています。 でも、わかりやすくうまく伝えることは苦手。いわば練習途中なのです。 ちゃんと聞いているよ、もっと聞かせて!ということを示してあげると安心するはず。落ち着いて素直にお話してくれるかもしれません。 他の子と比べない 兄弟やお友達、ついつい他の子と比べてしまうことありますよね。無意識にそういう発言をしてしまうことがあり、ハッとします。 子供は、比べられるのが大嫌い。言葉にして言えないけど、やめてほしいと思っています。モヤモヤや悲しみを反抗という態度に表している場合もあるでしょう。 我が子を誰かと比べて一喜一憂するのは、ナンセンスです。意味がありません。そして、それを子供に感づかれるのはご法度。子供は敏感に察知し、幼心を痛めます。 眼の前の子供の成長、過去と今を比べてできるようになったことに目を向けてあげましょう。 ルールは共通認識とし、ルール違反なら叱る!
みなさんこんにちは。 男の子のお母さんは反抗期の接し方に困っている人が多いのではないでしょうか? 中間反抗期 って聞いたことありますか? 中間反抗期ってどんな感じ? 「反抗期」というと、2~3歳ごろの第1次反抗期、思春期の第2次反抗期を思い浮かべるかたが多いでしょう。しかし、小学校2、3年生ごろにも反抗的な態度が表れやすく、これは「中間反抗期」と呼ばれています。 例えば… * 親に何かと口答えをして食ってかかる。 * イライラした様子で親と会話をしたがらない。 * 生活態度などに関して注意しても聞こうとしない。 * 「自分でやるから黙っていて!」などと、親が世話をするのを嫌がる。 特に口答えが多くなるのが特徴と言われています。第1次反抗期や2次反抗期ほど激しい反抗ではなく、あまり気に留めずに過ぎてしまうケースもあるでしょう。しかし、中には突然のわが子の変化にショックを受ける保護者のかたもいます。この中間反抗期は、どのような意味があるのでしょうか。 どんな反抗期も「成長の表れ」と思って大丈夫です。自我が育ち、自分で考えて行動しようとする気持ちが強まり、親の言いつけに従うことを嫌がるようになるのです。だから、この時期に反抗的な言動が見られたら、「しっかりと育っている」と、むしろ安心してください。 おおらかに接しよう!
2018年2月13日 監修専門家 臨床心理士 佐藤 文昭 おやこ心理相談室 室長。カリフォルニア臨床心理大学院臨床心理学研究科 臨床心理学専攻修士課程修了。米国臨床心理学修士(M. A in Clinical Psychology)。精神科病院・心療内科クリニ... 監修記事一覧へ 子供の反抗期というと、魔の2歳児と呼ばれる「第一次反抗期」や、12歳前後から始まる「第二次反抗期」が思い浮かびますが、小学校低学年頃に「中間反抗期」を迎える子供もいます。今回は中間反抗期について、いつ頃から始まるのか、その特徴や子供への接し方をご説明します。 中間反抗期とは?何歳から始まるの? そもそも反抗期とは、子供が成長過程において自立心が強くなり、周りの大人に対して反抗的な態度をとる時期のことです。 一般的に子供の反抗期というと、1歳半~2歳頃から始まり4歳頃におさまる「第一次反抗期(イヤイヤ期)」と、12歳前後から始まり16歳頃に落ち着く「第二次反抗期」の2つが代表的です。 しかし、小学校低学年(1~2年生)の頃に反抗期を迎える子供もいて、これを「中間反抗期」と呼びます。子供によっては中学年(3~4年生)で中間反抗期を迎えることもありますが、一般的には低学年が多いようです。 反抗期を迎える年齢や回数、期間は子供によって違いがあり、一概に上記3つの反抗期の時期にあてはまるとは限りません。また、反抗期が全くない子供もいます。 親子の関わり方や子供の性格、親の捉え方によっても、反抗期の程度は様々です。 中間反抗期の子供の特徴は? ここでは、中間反抗期を迎えた子供の特徴を、小学校低学年(1~2年生)と中学年(3~4年生)にわけてご紹介します。 小学校低学年 幼稚園・保育園を卒園して小学校に入り、友達や先生と過ごす時間が増えるため、社会全体から見た自分という存在を意識し始めます。慣れない環境にストレスを感じることもあり、その反動で家族という小さなコミュニティから自立しようとし、親に対してよく反抗するようになります。 また、身体的にも成長して一人でできることがどんどん増えていくため、「自分でやりたい」という気持ちが強くなる時期でもあります。パパやママが何か手助けしようとすると、「やめて!」「やだ!」と反発するのは、この強い自立心のためです。 小学校中学年 低学年の頃よりさらに強い自立心を抱くようになり、親に反発する頻度も増えていきます。 言語能力がますます発達し、高学年の児童やテレビ・インターネットの影響で覚えた乱暴な言葉を使うのも特徴です。思いもよらぬ大人びた言葉で親に口答えしたり、親をばかにしたような態度をとったりすることもあります。 家族よりも友達と過ごす時間のほうが楽しいと感じ、友達の目を気にするようになると、「親と一緒に歩きたくない」「ママには教えたくないから秘密にする」などと言って反抗する子供もいます。 中間反抗期の子供への接し方・対応は?