競売物件を落札してから、物件に誰かが不法に占有している場合はどうするべきなのか?
売却許可の決定を受け、代金の納付、所有権の移転登記など手続きを全て終了したら、買受人は不動産を占有している債務者に対して競売物件引渡しを要求することができます。 占有者は速やかに退去しなければなりません。占有者が引渡し要求に応じないときは、代金納付日から6ヶ月以内に「引渡し命令の申し立て」をすることができます。 引渡し命令の申し立て手続きを終えると、執行官に占有者の強制的立ち退きを申し立てることができます。 競売物件の購入で一番心配されるのが 占有者による不法占拠 です。 強制立ち退きを申し立てられても居座ったり、立退き料を請求してきたりといったトラブルも見受けられます。 最終的には執行官から占有者へ強制引渡し命令を出してもらい、占有者は諦めて退去することになります。 代金納付から6ヶ月を過ぎてしまった場合は、明渡しを求める通常の訴訟を起こさなければなりません。通常の訴訟より引渡し命令の手続きの方が簡易迅速に行われるようです。 注意しなければならないのは、 買受人が勝手に残された家具等を勝手に処分することができな いという点です。 残された家具等を処分するためには、建物に対する引渡し命令の申し立てをしなければなりません。 また、アパートなど、居住する権利がある人(賃借人)がいる物件を取得した時は、賃借人に出て行ってもらうことはできないのです。
また立ち退き命令期間中に退去してほしい場合は 権利金を返せ 引越し代や ほかの住まいを用意しろなど 相手の要求を呑むしかないのですかね? 極端な話賃貸料を2年分前払いしているなどと言ってきた場合どう対処しますか? 37 >36 「対抗できる賃借権」というのもあるから一概には言えないでしょ。 38 競売開始決定による差押え登記より後に賃貸借契約が締結されているなら、 競落しても退去させることはできませんよ。 相手が出ていくまで賃料を受け取り続けるだけです。 39 失礼 抵当権の実行の場合は抵当権の設定登記との先後でしたね。 40 ×競売開始決定による差押え登記より後に→○競売開始決定による差押え登記より前に グダグダだ・・・ 41 まあ詳しいことは3点セットに書いてあるんでよく読んでみてね♪ 42 あなたがた、執行官は、数年で家が建つ、と言われてたんだよ。 競売で一番儲けてるのは、執行官。 今は少しだけ儲けにくくなったが、権限はより増したと言える。 43 >>42 バブルの時は競売の手数料で儲かっていたけど、今はそうでもないよ。 最近は一般人なのに危険な債務者が増え、トラブルも続出している。 身の危険を感じる回数なら、一般的な警察官よりも執行官の方が上だろうね。 44 執行官が身の危険を感じたら即警官を呼ぶわけだが 45 電話かけられる状況ばかりと限らないでしょうね。 窮鼠猫を噛む、相手は理屈が通じないほど切羽詰まってる場合も多いわけだし このスレッドも見られています 同じエリアの大規模物件スレッド スムログ 最新情報 スムラボ 最新情報 マンションコミュニティ総合研究所 最新情報
質問日時: 2009/09/09 12:31 回答数: 6 件 先日、競売で家を落札しました。 話し合いで立ち退いてもらおうと、立退料を提示しアパートを探してもらうようお願いしましたが、犬がいるのでこの立退料ではどこも引っ越せるところがないと言い、提示した3倍の額を請求してきました。 こちらで探してみたところ安いところは沢山あったのでいくつか物件を紹介しましたが、体が弱いので徒歩圏内でないと無理だし、仕事も復帰したいので地方には住めないとのこと。 後日、知人に住まわせてくれる人がいたのですぐ引っ越せるが、多少でも支援してほしいと連絡がありました。が、次の日 犬がいるならとその知人に断られたので、今度は初期費用が安く住むマンスリーマンションに引っ越すしか手がない。その費用を支援して欲しい。犬は預ける当てがあるので連絡してみる。とのことで話はストップしています。 今までのことから、やっぱり犬はあずかってもらえないので、預け先が決まるまでは引っ越しできないと言ってきそうです。 1ヶ月以上、このように話をしてはダメになったと言われ、すぐにでも引っ越したい。という本人の言葉とは裏腹に1日でも長く住んでやるという気持ちが見え見えです。 強制執行するしかないでしょうか? 相手が執行抗告してきたら棄却までにどれくらいかかるのでしょうか?売却許可決定に対する執行抗告をされ、2ヶ月待ちました。 例えば、鍵を交換するのは違反なのでしょうか?占有者を強制的に排除するには裁判所を通すしかないのでしょうか? どなたかお詳しい方、経験のある方ご指導頂けますようよろしくお願いいたします。 入札前によく調べなさい。素人が競売に手を出したらいけない。などの回答はご遠慮ください。 No.
まず始めに行うべきは前の所有者と立退きや明渡しの交渉を行なう事で、売却許可決定してから直ちに前の所有者との間で交渉を行なえば問題はそう長引かず、代金納付日を過ぎてからおよそ1ヶ月前後で引渡しが完了します。 ただここで一つ厄介なのは物件に複雑な権利関係があるケースで、自身が引き継ぐ必要がある賃借権があるなど占有者側から権利を主張された場合には、明け渡しは一層困難となるのです。 こうしたケースでは競売により自身に所有権が移転しても、占有者がそのまま居座り立退かなければ本来の意味での所有物にはなりません。 そこで対処としては裁判所に申立てを行い、執行官により強制的に立退かせることになりますので、それまでの期間としては代金納付日からおよそ2~3ヶ月ほど引渡しは延びます。 強制執行の前にやること 最終的に占有者と交渉の余地が無い場合は強制執行となります。 しかし強制執行になる前に、まずは占有者と話し合いを行い、どういった要求があるのかを確認しましょう。 強制執行を行うには費用と時間がかかりますので、強制執行にかかる費用と占有者の要求のどちらが費用・期間を考慮して得になるのかを算出してみましょう。 なお、占有者の動産などは勝手に処分できないため、退去の交渉と同時に行うと効率的です。 投稿ナビゲーション
競売物件を落札しても人が住んでいたらどうすればいいの?【競売不動産の達人/藤山勇司の不動産投資一発回答】 - YouTube
まず最初は「スクラッチャー」を使って、 柴犬が嫌がりにくい「背中」から ブラッシングを始めてください。 慣れてきたところで、少しずつ 足・腹のほうへとブラシを移動していきます。 ここで注意が! 首の部分はブラッシングのお手入れの中でも、 忘れてしまうことが特に多い場所です。 忘れないように気を付けましょう。 おそらくですが、この時点で 柴犬はマーサージをしてもらって 気持ち良さそうな顔をしてくると思います。 愛犬がまさにそんな感じ(笑) 体全体が大まかに終わったら、 今度は「コーム」を使って 顔やしっぽなどのブラッシングをしていきます。 この部分は皮膚が弱くデリケートなので、 優しく撫でるようなイメージがポイントです! 【獣医師監修】柴犬の抜け毛が多い理由と対処法 | PECO（ペコ）. というのも、 以前、コームを使ったときの話ですが… 抜け毛対策だからと思い、 つい力を入れすぎてしまって 愛犬に怒られ噛まれてしまった 苦い経験があります(汗) 私のようにならないためにも、 コームを使うときは 柴犬の体を優しく撫でるイメージでお願いします。 これでお手入れの手順はすべて終わりました。 使った道具は 愛犬のフケや汚れが付いているので、 洗剤を付けてしっかり洗うようにしましょう。 汚れが取れにくければ、 お湯に付けておくと スムーズに取ることができますよ。 ブラッシングの回数と時間はどのくらい? 私の場合は、季節や愛犬の様子を見ながら ブラッシングするようにしているので 回数や時間は決めていません。 ただ、愛犬も柴犬もそうですが、 抜け毛が多くなる時期が年に2回あります。 「春から夏」「秋から冬」、 この時期の間は最低でも 1日1回のブラッシングをしてください。 もちろんそのときは、 愛犬のことを考えながらしてあげましょう。 体調が悪い 気分が乗っていない 柴犬がこのような場合には 無理をしてブラッシングさせなくても大丈夫です。 無理をさせると、逆に 「嫌いになった…」 なんてことになってしまうので。 それ以外の時期、 「夏から秋」「冬から春」も抜け毛は少しあるので 1日1回してほしいところですが、 必ずしないといけない訳ではありません。 それから、 ブラッシングの時間についてですが… 個人的にはブ ラッシングをする最適時間は 「 5分 」だと思っています。 どうして5分なのか気になりますよね? この5分は愛犬の集中力、 すぐに動きたがる性格を考えたときの時間になります。 つまり、ブラッシングの時間は 柴犬によってそれぞれ変わってくるということ。 嫌がらない柴犬なら10分でもいいと思うし、 嫌がる柴犬なら2分でもいいと思います。 愛犬にあった時間がするのが一番ですが、 それを言うとどうしても迷ってしまうかと。 なので、今回は「5分」を目安に考えてみてくださいね。 柴犬の抜け毛対策は他にもあるの?
柴犬の抜け毛が悩みの種という飼い主も多いのではないでしょうか。柴犬はダブルコートで、抜け毛が多い犬種です。抜け毛は放っておくと皮膚病の原因になることもあり、こまめにお手入れが必要。ここでは柴犬の抜け毛に有効な対策をまとめました。 柴犬はどうして抜け毛が多いの?
「病気に強い犬種」 としても有名な柴犬。日本の気候にも慣れているためか、暑い夏や寒い冬を余裕な表情で乗り越える姿はとても頼もしいですよね。 しかしそんな柴犬でも、 もちろん全く病気にならないということはありません! 柴犬がかかりやすいと言われている病気がいくつかあるので、この機会にぜひ知っておいていただけたらと思います。 皮膚の病気 アトピー性皮膚炎 アトピー性皮膚炎は、 柴犬がかかりやすい代表的な皮膚の病気です。 花粉、ハウスダスト、ダニなどを吸引することで引き起こされる病気で、皮膚が炎症を起こして赤く変色してしまいます。 中には、食べ物によるアレルギーで引き起こされることもあるようです。とにかくこの病気は原因が様々であるため、すぐに検査をして原因を解明してもらうことが何より重要です。 症状 アトピー性皮膚炎の症状は、とにかく痒がるのが特徴です。体や顔を引っかくようにかくため、ひどい時は皮膚がただれて血が出てしまうこともあるので注意しましょう。 とくに耳・目・お腹周り、四股の付け根などに症状が出やすいと言われています。 また中には、 毛が抜ける(脱毛)犬もいるようです。 普段から清潔に保たれていないと、皮膚だけでなく被毛にまで影響が出るので気をつけなければなりません。 予防&対策方法 アトピー性皮膚炎の予防法としては、 体を清潔に保つことが一番です!
抜け毛が多いことでも知られている「柴犬」。そこで今回は、柴犬の抜け毛が多い理由や、抜け毛予防に役立つブラッシング方法、おすすめグッズをご紹介します。オモシロ画像も掲載しているので、最後までごゆっくりご覧ください。 柴犬はなぜ抜け毛が多いの? 柴犬は、まっすぐなオーバーコート(上毛)と、綿のようなアンダーコート(下毛)が生えているダブルコート(二重被毛)をもった犬種です。そのため、アンダーコートが生え替わる換毛期には、驚くほど抜け毛が増えてしまい、多くの飼い主さんの悩みの種になることも…。 どうして換毛期には大量の毛が抜けるの?
柴犬は抜け毛が多い犬種と言われるくらいで、 これからも「毛」について悩む機会が多くあると思います。 本当に愛犬のことを思うなら、 「面倒くさい」という気持ちを少しだけ我慢して 柴犬の抜け毛について考えてみてください。 最初の一歩は柴犬の「 ブラッシング 」からです。
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