「取得費」の計算方法を確認する! 取得費を分解すると次の計算式になります。 取得費 = 土地価格 + 建物価格 + 購入諸費用 - 建物減価償却費 「土地価格」と「建物価格」が不動産の取得費になるのは誰でも理解できますね。問題なのは「購入諸費用」になります。意外なものがOKになったりしますから、過去の領収証を引っ張り出してきて少しでも利益圧縮を図るように頑張ってください! 「購入諸費用」が増えるとういことは… =「取得費」が上がる =「課税譲渡所得金額」が下がる = 節税になる♪ とういことですからね! 「建物減価償却費」の計算はちょっぴりメンドウなので次の参考記事をどうぞ。 参考記事… 不動産売却の利益計算…建物減価償却費の加算を忘れていませんか? 譲渡所得の計算に必要な取得費・譲渡費用とは？ – 北急ハウジング. 黄色のマーカーを引いた部分をまとめてみると次のようになります! 譲渡収入金額 - 取得費(土地+建物+購入諸費用-建物減価償却費) - 譲渡費用 - 特別控除 × 所得税率・住民税率 この式をもうちょっと簡単にすると… 不動産を売却したお金 - 土地購入価格 - 建物購入価格 - 購入の諸費用 - 売却の諸費用 + 建物減価償却費 - 特別控除 × 所得税・住民税 漢字をたくさん並べた正式名称とかをムシして、このように書いた方がわかりやすいですよね。 税法って、頭がイイ人による弱者イジメな気がするんだよなぁ…。ゆめ部長はいじめられっぱなし(涙) 課税譲渡所得金額の計算で「取得費」になるもの・ならないもの 「取得費」の計算式をもう1度見ておきましょう。 取得費 = 土地価格 + 建物価格 + 購入諸費用 - 建物減価償却費 計算式は単純ですけど、先ほどもお話した通り、「購入諸費用」に含まれる・含まれないの区別がわかりづらいので注意してください。 土地の購入代金は当然ながら取得費になります。それ以外にも、建物解体費用・整地費用・擁壁工事費用・測量費用なども取得費になります。しかし、住宅ローンの金利・火災保険料・引越費用などは取得費に含めることができません。詳細は下記の項目を参照してください。 次に、「建物減価償却費」の計算式を確認します。 建物取得費 × 0. 9 × 償却率 × 経過年数 建物減価償却費は不動産売却価格に「+」されるので、できるだけ少なくしたいところですよね!
2018. 07. リフォームした場合の譲渡所得について 【不動産・税金相談室】 | 東京メトロポリタン税理士法人. 13 Q 6年前にアパートを4, 000万円で購入し、今年、この物件を4, 200万円で売却する予定です。 3年前にリフォームしたのですが、この場合の譲渡所得について、どのように計算するか教えてください。 取得時は、土地部分が1, 000万円、建物は3, 000万円、リフォームは1, 000万円かかりました。 A 譲渡所得は、売却価格から取得価格と譲渡費用を控除して計算します。 この金額がプラスであるときに、譲渡所得税がかかります。 建物の取得価格は、取得した時の金額をそのまま控除することはできず、売るときまでに建物の価値が下がることから、取得価格から減価償却費を差し引くことが必要です。 減価償却費の計算方法は定額法により、取得価格×償却率×経過年数で計算します。 償却率は、建物の構造などにより異なります。 今回売却するアパートを木造と仮定した場合、耐用年数は22年、定額法の償却率は0. 046となります。 また、途中でリフォームしていることから、この減価償却費を計算するためには、当初取得部分とリフォーム部分を分ける必要があります。 この場合の計算は、次のようになります。 ●当初取得部分の減価償却費 3, 000万円×0. 046×6年=828万円 ●リフォーム部分の減価償却費 1, 000万円×0. 046×3年=138万円 建物の取得費 (3, 000万円-828万円)+(1, 000万円-138万円)=3, 034万円 土地の取得費 1, 000万円 譲渡所得 4, 200万円 - 3, 034万円 - 1, 000万円 = 166万円 ここから、譲渡にかかった費用などを控除します。譲渡費用の主なものとして、土地や建物を売るために支払った仲介手数料、売買契約書に貼付した印紙代などがあります。 これらがある場合には、上記金額から控除して、譲渡所得を算出します。 譲渡所得がプラスである場合には、譲渡所得税がかかります。 譲渡所得税は、所有期間により異なります。今回は6年前に購入した物件ですので、所有期間が5年を超える長期譲渡所得に該当し、税率は20. 315%(住民税・復興税含む)となります。 また、物件を購入したときにかかった登録免許税、不動産取得税、印紙税について、賃貸物件の場合は必要経費に算入されることから、取得費には含まれませんので、ご注意ください。 《担当:宮田》 メルマガ【実践!相続税対策】登録はコチラ ⇒ << 不動産 税金相談室 記事一覧
書類をなくしてしまったり相続した不動産で費用を把握できなかったりすると、譲渡所得の取得費を計算できません。そんな時の対処法をご紹介します。 取得費が不明なケースとは?
015を用います。 まずはマンション本体部分の取得費を求めましょう。 本体部分の減価償却費 =2, 000万円 × 0. 015 × 20年 = 540万円 本体部分の取得費 =2, 000万円 - 540万円 =1, 460万円 次にリフォーム部分の取得費を求めます。 リフォーム部分の減価償却費 =500万円 × 0. 015 × 10年 =67. 5万円 リフォーム部分の取得費 =500万円 - 67. 5万円 =432. 5万円 取得費 = 土地取得費 + 本体部分の取得費 + リフォーム部分の取得費 =1, 000万円 + 1, 460万円 + 432. 5万円 =2, 892. 5万円 取得費が求められれば、譲渡所得が求めることができます。 譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 上述した通り、譲渡所得は不動産売却の確定申告時に必要になります。 つまり譲渡所得により税金が異なるということです。 不動産売却時の計算式 ここでは不動産売却時の税金について解説していきましょう。 不動産を売却したときの税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。 税金 = 譲渡所得 × 税率 税率については不動産の所有期間によって決まります 。 1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類 されます。 それぞれの税率は以下の通りです。 所有期間による税率の違い 所得税 住民税 合計税率 短期譲渡所得 30% 9% 39% 長期譲渡所得 15% 5% 20% 復興特別所得税については、所有期間に関わらず2. 1%となります。 不動産売却時の税金の計算例 この章では取得費を計算した後の税金の計算方法について、以下の条件による具体例を紹介します。 税金を求める条件 譲渡価額:3, 000万円 取得費:1, 904万円 譲渡費用:96万円 購入時:2005年3月1日 売却時:2019年9月1日 所有期間は5年超ですので長期譲渡所得の税率を用いて税金を計算します。 譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 3, 000万円 - 1, 904万円 - 96万円 = 1, 000万円 所得税 = 譲渡所得 × 長期譲渡所得に係る所得税率 = 1, 000万円 × 15% = 150万円 復興特別所得税 = 所得税 × 復興特別所得税率 = 150万円 × 2.
そしてお次は味の要! ヤンニョム(合わせ調味料) づくり! 唐辛子粉、ナンプラー(もしあれば、イワシエキスを使うとより本格的に)、にんにく、砂糖、アミの塩辛、冷ましたキムチのり を混ぜていきます。にんにくはかなりたっぷりですね。人に会う前に食べるのは危険かも …… 。 これだけでもかなり辛そうな見た目! キムさん: 食べてみると意外に辛くないんですよ。ヤンニョムはつくり置きしておいて、 野菜をディップしたり、茹でた肉につけて食べたり、鍋に入れたりと万能な調味料 なんです。 河瀬: 白菜にそのままヤンニョムの材料を入れるのではなく、一旦別のボウルで合わせてから入れるのは、何か理由があるんですか? キムさん: 白菜にそのまま入れてしまうと、味馴染みも悪くなり、味にムラができてしまうので、別の容器で混ぜ合わせてから入れるとよいでしょう。 ヤンニョムが完成したところで、さっそく白菜にあえていきます! …… とその前に、消毒を! ポリ手袋をし、食品用のアルコールで消毒をしていきます。使う材料や、保存袋の中にもアルコール消毒を必ずほどこし、清潔な環境でつくってくださいね。 白菜の入った鍋に 人参、玉ねぎ、ヤンニョム を入れて混ぜ混ぜ。 キムさん: ヤンニョムを混ぜ合わせる時、 野菜を揉むようにして混ぜないのが鉄則 です。野菜を揉むようにして混ぜると水分が出すぎてしまい、腐りやすくなる原因にもなります。 最後に青ねぎと炒りごまを混ぜたら 完成です! おお~辛旨そう~~! 出来立ての状態で「少ししょっぱいかな?」くらいがちょうどいい塩梅です。 キムさん: 出来立てのキムチはゴッチョリといって、これはこれでとっても美味しいんですよ! ごま油を少したらすとコクと旨味が加わり、さらに美味しく食べられます。 食べてみたところ、確かに美味い! 発酵していないフレッシュな味わいでご飯が進む~~~! 市販のキムチに比べて、コクと旨味を強く感じます。自家製すると、こんなにまで美味しいのか...... 。 ちなみに、これよりも辛くしたい場合は、唐辛子粉を足すのではなく、鷹の爪や青唐辛子を輪切りにして入れるとよいのだそう。 唐辛子粉を増やしてしまうと、水分が少なくなり、食感が悪くなるのだとか。 完成したキムチは 密閉袋に食べる分ずつ小分け にし、 空気を抜いて保存 します。タッパで保存する場合も小分けにして、 ラップをピッチリと上からかぶせて蓋をし、空気に触れないようにして保存 すると美味しい状態で長持ちしますよ。 保存期間は冷蔵で 約 2 週間 。時間が経って酸っぱくなってきたキムチは、鍋に入れたり、炒め物にしたりするのがオススメです!
日本でもすでに、食卓の定番となっているキムチ。 韓国料理 屋ではもちろんのこと、家での食事にキムチが並べる日本人も少なくはないのでしょうか。スーパーでも必ずみかけるキムチですが、日本産や中国産など、必ずしも韓国産の物ばかりではないそうです。そこで、在日韓国人に日本のキムチについて、正直どう思っているのかを聞いてみました。日本のキムチと韓国のキムチの知られざる違いなどが明らかになったので、早速見ていきましょう! (以下は、インタビューに応じてくださった個人の体験に基づいた意見です) 日本のキムチはしんなりしている 「日本と韓国の白菜ってちょっと違っていて、日本の白菜の方が水分を多く含んでいるんです。なのでキムチの食感が全く異なります。韓国のキムチはもっと白菜がシャキッとしてますよ」 キムチを作る時は白菜を塩で揉み、水分を落とすそうなのですが、日本の白菜は水分が多く含まれているので、韓国のキムチのようにシャキッとした食感がなかなか出せないそうです。韓国の白菜は日本の白菜に比べ水分が少なく、シャキッとしていて、食感が日本のキムチとは全く違うそう。また、それが理由で味がなかなか白菜の中まで染み込まず、まろやかな味になる、ということもあるそうです。 日本のキムチはバリエーションが少ない! 「日本で見かけるキムチは主に、桃などフルーツで発酵させたものが多いですよね。なので、味がワンパターン。韓国ではキムチと一言で言っても、発酵するときに使用する材料で、味わいが違います。また、実はキムチって浅漬けとかもあるんですけど、浅漬けのキムチを、日本ではあまり見たことがないですね」 キムチの作り方は千差万別。韓国の地域によっても変わるそうです。韓国では牡蠣・イカ・あみの塩辛やイワシのエキスなど、海鮮物をたっぷり入れて発酵させる方法もあるそうです。そうすることで、キムチの香りもより高くなり、より塩が効いた味になるそうですよ。しかし、海鮮で発酵させたキムチは日本にはあまり見かけず、見かけても値段が高いそうで、なかなか気軽に食べることはできないそう。 また、浅漬けのキムチはより甘辛く、濃い味がします。キムチの浅漬けもなかなか日本では手に入らないそうで、韓国から送ってもらって食べることが多いだとか。こんなに作り方の違うキムチがあるのには、驚きですね!
こんにちは。料理研究家の河瀬璃菜です。 まだまだ寒い日が続きますが、この寒い時期につくると美味しい料理の 1 つに 「キムチ」 があります。 夏の暑い時期に比べて、寒い時期に漬けたキムチは ゆっくりと時間をかけて発酵するので、味に深みが出て美味しく仕上がる と言われています。 キムチの本場、韓国では寒くなってきた 11 月に「キムジャン」という春先まで食べるキムチを大量に漬けるイベントがあるのだとか。 4 ~ 5 年前にその文化を知り、初めて冬に自家製キムチをつくったところ、あまりにも美味しくて市販のキムチに戻れなくなりました …… 。 そこで今回は、韓国出身の料理研究家の方に美味しい自家製キムチのつくり方を伺いつつ、簡単につくることができる絶品アレンジも 3 品、紹介していきたいと思います! キムチづくりを教えてくれるのはこちら。 金 英貨(キム ヨンハ)さん フードコーディネーター・料理研究家 1977 年 8 月 19 日生まれ。韓国出身。 食のコンテンツ企画制作会社や食品企業にて、レシピ開発やフードスタイリング、書籍、雑誌、レシピ動画、 web 媒体などのフードコーディネートを手がけている。 韓国料理を得意とし、韓国の家庭料理からおもてなし料理までレクチャーする料理教室の講師も務めている。 材料 つくりやすい量 白菜 1/2 玉 玉ねぎ 1/2 個 人参 1/3 本 青ねぎ 1/2 束 粗塩 100g 水 800cc 炒りごま 適量 <キムチのり> 小麦粉 大さじ 1 と 1/2 水 80cc <ヤンニョム> 唐辛子粉 100g ナンプラーまたはイワシエキス 80cc おろしにんにく 70g 砂糖 70g アミの塩辛 大さじ 1/2 河瀬: キムさん、今日はよろしくお願いします。まずはなにを用意しましょうか? キムさん: よろしくお願いします! 今回は定番の白菜キムチをつくります。まずはキムチの下ごしらえから始めたいと思います。 下ごしらえの材料はこちら。 白菜と粗塩 です。 粗塩を使う理由は日本の漬物をつくるときと同じ。粗塩は水分が多いので野菜との馴染みがよいことに加えて、豊富に含まれたニガリの持つほろ苦さが、味に深みを出してくれるからなのだそう。 キムさん: 白菜をざく切りにし、塩を混ぜ合わせたら、水を入れてさらに混ぜ合わせ、 30 分ほど置きます。この際、白菜を何度か上下にひっくり返してあげてくださいね。 河瀬: 詳しい分量は後ほど紹介しますが、白菜が1/2玉入るような大きめのボウルが家にない場合、どうしましょう?