「どうしてもここに住みたい」「でも予算はこれだけ」。そんな時、新築だけではなく中古物件まで視野を広げることで希望の住まいが見つかる可能性はぐんと広がります。ただし、決して目先の安さだけにとらわれずに、建物の内容をしっかり吟味し、将来の転売まで予測してから購入することをお勧めします。 見た目がきれいでも中身は…!? 内外装のリフォームで見た目はきれいになる。大切なのは中身だ。 築年数の古い家でも内外装のリフォームをひととおり行い水まわりを一新すれば、まだまだ住めそうな家に見えるものです。しかし実際には内外装に隠されて見えない部分の土台や基礎、柱や梁といった構造部分に大きな欠陥があれば、長く住むことは難しいでしょう。 立地や価格で魅力的な中古物件も、選び方を間違えれば返って損をする可能性もあります。どのように建ったのか、どのような住まわれ方をしていたのかわかりにくい中古住宅こそ、新築よりも「慎重に選ぶ」必要があると言えるのです。 違法建築物(違反建築物)とは それではもし気に入った物件が「違法建築物」だったらどうしますか? 「違法建築物」とは建築基準法などの決まりに違反して建てられた建物のことを言います。具体的には建蔽率や容積率をオーバーしているもの、接道義務違反などがあり、初めから違反して建てられたもの、はじめは基準を守っていたけれども違法な増改築を繰り返し違法建築物となったもの、確認申請などの必要な手続きを取っていないものなどが該当します。 違法建築物だとどうなる?
違法なのに売りつける業者の見抜き方は? →信頼できる不動産業者の選び方を知っておく 違法建築の物件を販売する際には違法建築であることを購入者に説明しなくてはなりません。しかし、実際には違法建築であることを知っていながらそれを説明せず販売する不動産業者もいるようです。 やはり、信頼できる不動産業者を選ぶことが重要になります。 信頼できる不動産業者かどうかを見極めるには、下記のようなポイントを確認するとよいでしょう。 業歴が長い(10年以上) お客様の声を公開している(実名、顔などもあればなお良し) グレードの高いビル(入居審査が厳しい)に事業所を置いている 多数の金融機関と取引がある ネットで投資家からの怪しい噂が飛び交っていない 6. 最後に ここまで、違法建築について抑えるべきポイントをお伝えしてきました。違法建築は基本的には購入を検討しないほうがいいですが、価格が安く利回りが安いなどメリットも存在します。 重要なのは、違法建築であるかどうかをわかったうえで購入するか検討することです。この記事のポイントをおさえ、失敗しない物件選びを行ってもらえれば幸いです。
行政による指導が入る可能性がある 違法建築に対しては、行政によって 使用禁止や移転・除却等の指導 が入る場合があります。工事中の物件であれば、工事停止の指導の可能性もあります。 平成 29 年には、全国で約 2000 件の行政指導が違法建築に関して出されています。 2. 3. 融資が出づらい 違法建築の場合、融資がつきづらくなります。 ノンバンクなどでは融資が出ることもありますが、その場合でも金利が高くなるか自己資金を多く投入して購入しなくてはなりません。違法建築は価格が安く一見利回りが高く見えますが、 金利が高くなってしまえば物件購入後のキャッシュフローは悪化 してしまいます。また、自己資金が多くなってしまうと、「融資を利用して自己資金を少なく始められる」という不動産投資のメリットが失われてしまいます。 2. 4. 売却が困難 ふたつ目のリスクは、売却が困難なことです。前述の通り、違法建築は融資が出づらくなります。そのため、 違法建築の物件を買っても売却時に買い手がつきにくく流動性が低いというリスクがあります 。それでもなんとかして売ろうと物件の売り出し価格を下げてしまったら、最終的に不動産投資を損して終えることとなってしまいます。 3. 【弁護士が回答】「違法建築 購入」の相談439件 - 弁護士ドットコム. 代表的な違法建築物 3 選 違法建築の中でも特に多い違法項目は、次の 3 つです。 3. 建ぺい率オーバー 建ぺい率は建築面積の敷地面積に対する割合です。 建築面積は「建物の一階部分の面積+α」になります。「+α」は「軒・ひさし・出窓など突出部が 1m を超える部分の合計面積」です。建築面積≠一階部分の面積であることに注意が必要です。 この建ぺい率が地域によって30~80%で定められているのですが、これをオーバーしてしまうのが建ぺい率違反です 。当社が物件を買い取る上での買取調査で最も多い違反項目がこの建ぺい率オーバーです。 建ぺい率オーバーの物件に多い原因は本来建築面積に含めるべき部分が含まれていないことです。 共用廊下やベランダを下図の右側のような構造(キャンティレバー構造)にすれば建築面積には含まれません。 建築計画の段階で右側の構造を予定していたのが、実際には左側のような独立柱がある形で建築することで、建築面積に含まれてしまい建ぺい率オーバーになるパターンが多く存在 します。 3. 採光不良 2番目に多い違反項目が採光不良です。建築基準法では居室面積の 1/7 以上、採光のために有効な開口部(窓)の設置を義務付けています。 採光不良は隣地の建物との間が狭いことによって多く発生します。 採光不良は 実質的に是正不可能 です。窓を増やしたり大きくしたりすることは非常に困難なためです。違反項目の中でも特に気を付けたい項目になります。 採光不良になる原因の多くが、 建築の申請時とは違う建物を建ててしまう ことです。建築申請時とは異なる建物配置や、申請時にはなかったベランダの設置、申請時より大きな軒の設置などがその例です。狭小地に目いっぱい建っているワンルームアパートは特に注意したいところです。 当社では、隣地境界と建物の先端の距離が 1.
4m 以未満の 2 階建て建物では必ず採光計算を行っています。 3. 違法増築 10㎡を超える面積の増築には建築確認申請が必要になります。この 確認申請を行わずに増築を行ってしまっている ものが違法増築になります。図は当社で保有した物件で存在した違法増築の事例です。その後、是正工事を行うことで増築部分を除去しました。 違法増築のほとんどは検査済証も取得していません 。検査済証は建築した物件が法令に適合していることを示す証です。この検査済証は平成 10 年時点で取得率 38% と、以前は取得していない物件の方が多いのが実情でした。 この検査済証がないと増築の確認申請も行えないため、違法増築が発生するのです。 違法増築は行政から取り壊しの命令がでるリスクがあります。そのまま放置すれば強制的に取り壊され、費用を請求されるということも 。 違法増築はアパートなどの共同住宅よりは貸店舗に多く存在します。店舗の倉庫や従業員用の控室を違法増築する事例は多く存在します。 所有者が建築会社や工務店の場合も注意が必要です。建築に関する知識があるゆえに収益性を高めるための違反を犯しているのです。 3. その他 ここまで、代表的な違法建築をご紹介しました。そのほか、下記のような違法建築も存在しますので簡単にご紹介します。 ①不適切な界壁 界壁とは、アパートなどにおいて隣室との間に設ける壁のことです。界壁には高い防火性能・防音性能が求められ屋根裏・小屋裏まで界壁が達していることが必要です。ところが、 施工の手間がかかることや、完成後には見えづらい場所になるため界壁工事を手抜きにする物件が多々存在します 。 界壁の不良を 是正する工事は大掛かりになり、費用もかかるため注意が必要 です。 ②天井高 4 mを超えるロフト 狭小地のワンルーム物件ではロフトが取り付けられることが多くあります。建築基準法では、ロフトに関して主に次の 2 点が必要になります。 ロフトの床面積がその階の面積の1/2未満であること ロフトの天井高の最も高い部分が1. 4m以下であること これらの規定を満たさないとロフトもひとつの「階」とみなされます。特に 2 つ目の条件を満たさない違反が多く存在します。こうした物件は 他の観点でも違反項目が出てくる可能性が高いため、注意が必要 です。 4. 買ってもいい物件は? ここまで違法建築の事例をご紹介しました。こうした違法建築の物件を購入するのは特別な事情がなければおすすめはできません。一方で明確にアウトではないもののグレーゾーンに入る物件もあります。その中でも購入検討の対象になるものがあります。次の 3 つがその事例です。 4.
野菜の育て方に関連するカテゴリに関連するカテゴリ 野菜の水耕栽培 プランターの野菜 無農薬野菜 自家製野菜 春野菜 夏野菜 冬野菜 根野菜 アートな野菜 野菜の育て方の関連コラム
種イモを購入します 種イモは12月下旬ごろから販売が始まりますが、冬は寒さで種イモが腐ってしまうことも多く、初心者は暖かくなる3月以降に購入して始めるのが安心。種イモは、ホームセンターや園芸専門店などで4月中旬くらいまで購入が可能です。 初心者におすすめの品種 ジャガイモには「男爵薯(だんしゃくいも)」、「メークイン」、「キタアカリ」、「インカのめざめ」などさまざまな品種がありますが、品種による育てやすさにはそれほど差がないので、料理での使いやすさや食感の好みなどで、好きな品種を選んで大丈夫です。 種イモの選び方 農林水産省の検査機関の検査に合格し、品質がきちんと保証されているのが種イモです。スーパーなどで売られているジャガイモではなく、合格証の付いた種イモを購入するようにしましょう。より初心者が失敗しないための選び方のポイントは、切らずにそのまま植えられるくらい小さな種イモを選ぶこと。目安としては、1kg20個程度入っているものがおすすめです。 2. 芽出しをします(浴光育芽) 植え付けの2~3週間前から、種イモの芽出しをします。毎日朝から夕方くらいまで、日なたに種イモを並べ、太陽光に当てます。夜は寒いため家に取り込みます。これを2週間くらい行っていると種イモから芽が出てきます。緑や赤、紫色の硬い芽が出てくればOKです。 芽出しは必ずしも行う必要はありませんが、芽出しをすると種イモをそのまま植え付けたときよりも発芽がそろって、その後の生育がよくなります。 3. 種イモを切ります 1個が30~50g程度の種イモは切らずにそのまま植え付けますが、約50g以上の大きい種イモは、芽出し後、大きさに応じて切ります。切り方は、1片が平均40g程度になるように、芽が出ている場所を残して縦に切ります。切った種イモは切り口から腐るのを防ぐため、切り口に「草木灰」や「ハイフレッシュ」などを付けてから、直射日光で1日天日干しして乾かします。長時間乾かすとしなびてしまうので注意しましょう。 4. じゃがいもは収穫した後が大切！？畑で育てたじゃがいもの収穫！【2021年6月28日更新】. 種イモを植え付けます 種イモを水はけのよい場所に植え付けます。幅60~70cmで深さ10cmくらいの植え溝を掘り、30cm間隔で植え付けます。植え付ける場所が深すぎると芽が出にくくなるので、土が5cm上にのるくらいが目安です。 5. 芽かきをします ジャガイモから出てきた芽が5cm程度に伸びたら、硬くてよい芽を数本残して残りは引き抜きます。通常は2~3本残すのがよいといわれていますが、残す本数は好みで大丈夫です。種イモが動かないようしっかり押さえ、土の下の方で芽を切るようにしましょう。 6.
お庭で気軽に育てられるじゃがいもは調理してもおいしく、保存もできるので重宝される野菜ですよね。このページでは、じゃがいもの収穫時期について解説しています。 収穫時期がわからない方も多いかと思いますので、収穫の目安や注意点についても記載していきます。 じゃがいもの収穫時期はいつ? じゃがいもの収穫時期は種類によって異なりますので、紹介していきます。 春じゃがいも 春じゃがいもは、5月から7月が収穫時期です。しかし、この収穫時期は品種や育てる地域によって若干差が出ます。初夏に収穫をすると覚えておくとよいでしょう。 植え付けからだいたい100日ほどで収穫ができますので、カレンダーで計算しておくのがおすすめです。 秋じゃがいも 秋じゃがいもの収穫時期は11月下旬から12月上旬です。収穫のタイミングは地上部が黄色く枯れたら収穫時期です。地上部が枯れたあともじゃがいもは大きくなるので、生長を待ってから収穫するとよいですよ。 花が枯れると収穫時期といわれることがありますが、花が枯れてからも生長していくので地上部が枯れるまで待ちましょう。 じゃがいもの収穫時期を見分けるポイントは? じゃがいもの収穫時期を見分けるコツをご紹介していきます。 春じゃがいもの収穫時期を見分けるコツ 花が枯れて、葉が黄色くなり茎が倒れてすっかり弱っているように見える時期にじゃがいもを収穫します。 秋じゃがいもの収穫時期を見分けるコツ 茎が倒れて、弱っているように見えたら収穫のタイミングです。葉の色が変色して明らかに違いがわかれば収穫をしてください。 おすすめの時期は2日以上晴れの日が続いたときです。じゃがいもは土が濡れているとなかなか掘り起こせません。また、じゃがいもが腐る原因にもなりますので、数日雨が降っていない時期に作業をしてください。 じゃがいもの収穫方法 まず周りの土を掘ってください。この「周り」がポイントです。株の真下を掘りたくなるかと思いますが、じゃがいもに傷をつける可能性がありますので、周囲から掘りましょう。じゃがいもに傷をつけないよう、軍手をつけた手で掘り起こすのがおすすめです。 じゃがいもの根元を持ち、少しずつ引き抜いてください。 じゃがいもの収穫で気をつけることは? 収穫は午前中がおすすめです。収穫してから気温が上がり、じゃがいもの表面が乾燥させて保存をします。この乾燥に時間がかかると傷むことがありますので、乾燥させやすい午前中に行うことをおすすめします。 家庭菜園でじゃがいもを栽培して収穫時期を楽しもう じゃがいもは種類が豊富です。収穫までは100日が目安とされていますが、種類や栽培している気候などの環境で差もありますので、地上部が枯れたら収穫すると覚えるといいですよ。 みなさんもじゃがいもを栽培して収穫を楽しんでみてください。 おすすめ機能紹介!