不動産投資をしている人はもちろん、投資目的でなくとも所有しているマンションを賃貸に出したり、売却して利益を得た場合には、減価償却費を計算し確定申告をする必要があります。 そのために必要な減価償却費計算は、ちょっと難しく感じてしまう方も多いはず。 「土地も建物もいっしょに減価償却していいの?」 「中古マンションの耐用年数はどう計算したらいい?」 「結局、いくら税金がかかるの?」 この記事では、簡単にできる中古マンションの減価償却費計算を解説します。確定申告の前に、おさらいしていきましょう。 2021年の確定申告でも、基本的には2020年までと計算方法は変わりません。新型コロナウィルスの流行により、確定申告の期限が例年より長い4月16日までとなっており、さらに17日以降であっても、税務署に申し出れば深刻可能とする方針を、 国税庁が発表 しています。 2017/05/31初出⇒2020/12/25更新 1. 不動産の構造別耐用年数と減価償却の計算方法を解説！ | Relife mode（リライフモード） くらしを変えるきっかけマガジン. そもそも減価償却とは? 建物は基本的に、耐用年数が長いとされています。しかし、築年数の経過とともに徐々に経年劣化していくのも事実。 減価償却とは、経年による「価値の減少」を経費として計上する、会計上の仕組みのことを言います。 あくまで会計処理なので、単に自宅としてマンションを所有しているだけの場合は、関係ありません。 しかし、もし「マンションを売却して利益が出た」「賃貸に出して家賃収入を得ている」といった場合は、これらにかかる税金の申告をする必要があります。そのとき、減価償却を行う必要があるのです。 2. マンションの減価償却費の計算方法 減価償却費の計算式 建物の取得価額×償却率 建物の取得価額とは、物件価格だけでなく、仲介手数料(消費税込み)と固定資産税・都市計画税の精算分も含めた金額をいいます。 ただし、金額の対象となるのは 建物の分だけ 。土地の価格は含まれません。 償却率とは、 1年にどれだけ価値が減少するかを税制上で定めたものです 。 対象となる物件の耐用年数によって決まっています(国税庁|償却率表を参照) 例えば、下記の償却率表で耐用年数30年の定額法の償却率を見てみると、0. 034となります。 建物の償却は「定額法」を用いる 減価償却費の計上方法には「定額法」と「定率法」の2つがあります。 建物はこのうち「 定額法 」で計算することが、税制上で定められています。 「定額法」とは、 毎年決まった金額を償却する というやり方。 つまり賃貸に出している間は、毎年一定の金額を経費として計上することになります。 耐用年数の求め方 減価償却の計算に用いる償却率は、建物の 耐用年数 によって定められています。 RC造マンション(鉄筋コンクリート造のこと)の耐用年数は 47年です 。 構造 法定耐用年数 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造 鉄筋コンクリート(RC)造 47年 れんが・石・ブロック造 38年 木造・合成樹脂造 22年 木骨モルタル造 20年 ただし、中古マンションを購入した場合や、新築であっても何年か住んだあと賃貸に出した場合には、残りの耐用年数を計算し直す必要があります。 残りの耐用年数は、以下の公式で計算します。 中古マンションの耐用年数 (47年-経過年数)+経過年数×0.
賃貸マンションオーナーの不動産所得に意外と大きな影響を与えるのが「減価償却費」です。賃貸マンションオーナーにはすでに耳なじみがある言葉だと思いますが、これから不動産投資を始めたいと考えている方にとっても、減価償却費は押さえておきたいキーワードです。 ここでは、減価償却の意味と、特に中古マンションの減価償却費について、分かりやすく解説します。 不動産所得の計算方法 減価償却費を理解するために、まず不動産所得はどのように計算をするかを確認しましょう。 賃貸経営をしている方は、1年間の不動産所得を計算して確定申告をしなければいけません。不動産所得は「収入」から「必要経費」を差し引いたもののことで、「 収入-必要経費=不動産所得 」で算出します。 「収入」とは、家賃、共益費、礼金、更新料、駐車場代など、賃貸マンションの入居者から受け取ることのできるお金のことです。 一方、主な「必要経費」には、固定資産税などの税金、借入金の利子、管理費、修繕費、光熱費、そして「減価償却費」があります。 減価償却費とは? アパートやマンションなどの建物は、毎年少しずつ古くなり価値が減少していきます。「減価償却」とは毎年価値が減少する分を必要経費として計上することをいい、その必要経費のことを「減価償却費」といいます。 つまり、減価償却費は、実際には毎年お金が出ていかなくても所得から差し引くことができる、ありがたい経費なのです。 なお、土地は償却資産ではないので減価償却費はありません。 減価償却費は建物の耐用年数によって計算しますが、新築建物の耐用年数は、構造によって次のとおりに定められています。耐用年数とは、建物の実際の寿命ではなく、税金の計算上便宜的に決められた利用年数のことをいいます。 〈建物の法定耐用年数と償却率〉 構造 法定耐用年数 償却率 木造 22年 0. 046 鉄骨造(鉄骨厚3mm超4mm以下) 27年 0. 038 鉄骨造(鉄骨厚4mm超) 34年 0. 030 RC造(鉄筋コンクリート造) 47年 0. 中古マンション 耐用年数 計算. 022 出典:財務省令 「減価償却資産の耐用年数等に関する省令(昭和四十年三月三十一日大蔵省令第十五号)」 国税庁 減価償却資産の償却率表 償却率とは、建物の価格が毎年減少する割合のことで、おおむね1を耐用年数で割った数値になります。 減価償却費の計算は、建物の購入価格に償却率を掛けて、「 建物の購入価格×償却率=減価償却費 」の計算式で算出します。 たとえば1億円で新築マンション(RC造)を建築した場合の1年間の減価償却費は「1億円×償却率0.
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2 ※経過年数とは築年数のこと。居住用に使用した期間はこれに含めません。 ②法定耐用年数を超える場合 法定耐用年数× 0. 2 先ほど表で調べた法定耐用年数と、経過年数を当てはめれば、償却率を割り出すために必要な耐用年数が分かります。 3-3-3. 算出した耐用年数と照らし合わせ、償却率を確認 下の表は、耐用年数と償却率の対応表です。先ほど算出した耐用年数をもとに、建物の償却率を調べましょう。 参照: 国税庁「No. 2105 旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)」 3-4. 【STEP3】建物の購入価格 × 償却率の計算式に当てはめて計算 それでは実際に、減価償却費の計算式に当てはめて費用を求めてみましょう。減価償却費を求めるとき、端数は全て切り捨てにします。 3-4-1. 築10年の中古マンションを建物価格1, 500万円で購入した場合の減価償却費 不動産投資のために築10年の中古マンションを購入した場合、次のように減価償却費を計算します。 ▼建物価格 1, 500万円 ▼法定耐用年数の残り年数は47年-10年=37年 ▼見積耐用年数は(47-10)+10×0. 2=39年 ▼償却率は0. 【2021年確定申告分】マンションの減価償却の計算方法とは？ | 中古を買ってリノベーション - ひかリノベ 住まいブログ. 026 ▼減価償却費は 1, 500万円×0. 026=39万円 これで、減価償却費=39万円が算出できました。 *見積耐用年数やその計算方法については「国税庁HP」をご覧ください。 国税庁「No. 5404 中古資産の耐用年数」 3-4-2. 新築当時建物価格2000万円で購入したマンションを5年後に賃貸化した場合の減価償却費 住み替えや転勤などで、新築購入したマンションを5年後に賃貸へ出すケースです。減価償却費は建物価格×法定耐用年数の償却率で計算します。事業用に転用するまでに減少した価値を建物価格から差し引き、その額を未償却残高として確定申告書に記載します。 ▼法定耐用年数は47年 ▼償却率は0. 022 ▼減価償却費は2, 000万円×0. 022=44万円 これで、減価償却費=44万円が算出できました。未償却残高は次のように計算します。 ▼居住中に減少した価値 2, 000万円×0. 9×0. 015×5年=135万円 ※減少した価値は旧定額法で計算 ※法定耐用年数の1. 5倍の年数で償却率を出す (この場合47年×1. 5=70年で、償却率は0.
8%>100% → 非常に優秀 (41, 455÷16, 672)×100=248. 6%>200% → 非常に優秀 ((51, 034-972)÷81, 237)×100=61.
企業の成長力 3つ目の成長力についても、決算書から読み取ることができます。ここで指標となるのは、「売上高成長率」と「経常利益成長率」の2つです。それぞれ、計算式は以下の通りです。 売上高増加額 ÷ 基準とする年の売上高 × 100 = 売上高成長率(%) 経常利益の(当期 - 前期) ÷ 前期経常利益 × 100 = 経常利益成長率(%) これらはいずれも基準となる年や前期などとの比較です。比較対象の売上高や経常利益と比較して、当期はどうであったのかを知ることで、その会社の成長率(つまり成長力)が分かります。 4. 決算書の読み方がさらによく分かるおすすめ書籍3選 決算書の読み方についてさらに理解したい、本格的な知識を持ちたい方向けに、おすすめの書籍を3つご紹介します。 4-1. 週刊ダイヤモンド 決算書100本ノック! 100本ノックという響きからスパルタ的な解説を想像してしまいますが、初心者向けにとても分かりやすく解説されている入門書です。価格的にもお値打ち感が大きいので、最もおすすめの一冊です。 ・ 週刊ダイヤモンド 2019年 8/24号 [雑誌] (最新!超楽チン理解 決算書100本ノック! 【10分で網羅】これだけで決算書の読み方が分かるシンプル解説 – カケハシ. 2019年版) 4-2. オールカラー "ギモン"から逆引き! 決算書の読み方 決算書を読み解く入門書として、ベストセラーになっている良書です。タイトルの通りオールカラーなのでとても見やすく、文章よりも表やグラフを多めに構成しているので、苦手な方でも最後まで苦痛なく読むことができます。 ・ オールカラー "ギモン"から逆引き! 決算書の読み方 4-3. 会計クイズを解くだけで財務3表がわかる 世界一楽しい決算書の読み方 クイズ形式になっているユニークな入門書です。クイズを解きながら会計用語が理解できて、決算書が読めるようになります。1回だけでなく何回もやることで、どんどん理解が深まります。 ・ 会計クイズを解くだけで財務3表がわかる 世界一楽しい決算書の読み方 5. まとめ 決算書の読み方について、最低限知っておくべき知識をできるだけ簡単かつシンプルにまとめました。「決算書」という言葉を見ただけでアレルギー反応を起こしてしまうような方も少なくないと思いますが、この記事の知識をマスターしておくだけでも、決算書から多くのことが分かるようになります。この知識をもとに一度、御社の決算書をご覧になってみて、経営分析に役立ててください。
2020-06-05 こちらでは企業の本質が分かる 「決算書」の見方 についてザックリと ご説明します。 イヤですよね・・。 決算書を見るなんて。 同じく嫌だったカブスルが、 なるべく初心者にも分りやすく 説明しますのでご安心ください。 将来の業績を見越して株を購入したり、倒産危機を逃れる為にチェックすることは大事です。 決算書は企業の成績表! 決算書(財務諸表) を例えるなら、学生時代にもらった「通信簿や成績表」みたいなものです。 決算書を見ることで、収益がどれくらいか?経費をどれくらい使っているのか?など、 財務状況を正確に掴む ことができます。 例えば、売上高が高い=良い会社だとは言えません。 経費が大きいと利益は少ないですし、借入金(借金)が多ければ返済が大変です。 決算書を見ることで、会社に残る利益や経費、資本の活用状況などが分かります。 企業が健全に経営しているかを判断する決算書には、 3つの大事な表 があります。 決算書 何が分かるか? 決算書の読み方基礎の基礎編～貸借対照表と損益計算書の意義と簡単な分析をしてみよう～. 損益計算書 企業の「儲け」 が分かる。 1年間の「儲け」や「損失」の状況が分かり、利益の推移により企業の成長度が把握できる。 貸借対照表 (バランスシート) 企業の「財務状況」 が分かる。 「資産」と「資本」「負債」の状況が分かり、お金がどこから入ってどのように出ていくのかが把握できる。 キャッシュフロー計算書 企業の「現金の増減」 が分かる。 営業によるものか、借入金なのか、現金の質(お金の流れ)が把握できる。 はい。まだ逃げ出してはダメですよ。 とりあえず、 こういったものがあるんだなぁ程度の理解で初心者はOK です! 3つの決算書は、ひとつだけでは企業の状態を把握できず、損益計算書を見て分からないことはキャッシュフロー計算書を見て・・・と、 お互いに足りない情報を補完 しあっています。 3つの決算書を見て 企業の経営状態 を読み解きましょう! もう挫折しそうな方にはカンタンな方法もある すでに逃げ出しそうな方もいらっしゃると思いますので、早めに助け舟をだしておきます!
損益計算書 会社が事業を行った結果がどうなったのかを示すのが、損益計算書です。損益計算書に記載されるのは、利益と経費です。どれだけの経費を使って、そこからどれだけの利益を上げたのかが分かる書類です。その会社がしっかりと利益を出しているか、そして経費に対する利益率がどれだけあるのか(つまり収益力)が分かるため、その会社の事業についての実力を測ることができます。 1-3-3. キャッシュフロー計算書 キャッシュフローとは、その会社の資金状態を示す指標です。キャッシュは現金、フローは流れという意味なので、お金の流れを示すと考えると分かりやすいと思います。会社にとって現金は血液のようなものなので、いくら利益が出ていても入金が遅く資金の手当てが間に合わなければ資金ショートを起こしてしまい、重大な経営リスクになります。 キャッシュフロー計算書は、その会社の資金がどのような状態にあるのかを示しているため、経営の健全性やリスクを知るのに役立ちます。 1-4. 決算書が使用される主な場面 次に、決算書がどんな時に使用されるのかについても解説しましょう。 1-4-1. 確定申告 会社は法人税の課税対象となっていますが、法人税額を計算する根拠になるのが決算書です。つまり、会社は決算書を根拠に確定申告を行っています。 1-4-2. 初心者入門！正しい決算書の見方 | 「読む」お金の授業. 融資審査 会社法人が融資を申し込む際に、必要書類には決算書が含まれています。金融機関は融資をしても問題ないかどうかを審査するノウハウを持っているので、決算書の読み方に関してはプロと言って良いでしょう。 1-4-3. 新規取引 これまで取引関係がない(口座がない)会社との取引を始める際、その取引先として適格かどうかを知る手段として、決算書が用いられることがあります。シンクタンクなどの信用情報を参照することもありますが、直接決算書の提出を求められることもあります。 2. 決算書の3大書類の読み方 財務諸表である貸借対照表、損益計算書、そしてキャッシュフロー計算書のそれぞれについて読み方を解説します。あまり掘り下げず、どの部分を見るべきかを簡潔に解説したいと思います。 2-1. 貸借対照表の読み方 貸借対照表の読み方として押さえておきたいポイントは、以下の点です。 お金をどのように調達したか お金を使って何をしたか、何を買ったか 右側にお金の調達方法が記載され、左側にはそのお金を使って買ったもの、お金の状況が記載されます。これらを見ることにより、会社の資産と負債、純資産という3つのバランスが分かります。このバランスが良くないと資金の効率が悪くなっていたり、資金調達環境が悪くなっているといったように、経営環境の悪化を読み取ることができます。 2-2.
損益計算書の読み方 事業そのものの損益に加えて、資金をどのように有効活用してそこから利益を上げているかが分かるのが、損益計算書です。経費に対してどれだけの利益を上げているのかが分かるので、その会社の収益力や、事業の有望性、優位性などを読み取ることができます。 損益計算書から多くのプロが読み取るのは、その会社の損益分岐点です。損益分岐点が適切であるためには、経費と利益の関係性が健全である必要があります。また、損益分岐点を知ることによって黒字であるのか、赤字であるのかも分かります。 2-3. キャッシュフロー計算書の読み方 損益計算書だけでは読み取れないことを読み取るためにあるのが、キャッシュフロー計算書です。事業の損益だけではお金の流れまでを知ることはできず、どれだけ黒字であっても入金がまだで資金が不足しているようだとリスク要因になりますが、損益計算書だけでそれを読み取ることはできないので、キャッシュフロー計算書が活用されます。 つまり、キャッシュフロー計算書から読み取るべきことは、その会社のお金の流れが健全であるか、適切であるかです。営業キャッシュフローと投資キャッシュフロー、そして財務キャッシュフローの3つで構成されており、この3つがどのような状態にあるかで経営の健全性、安全性が分かります。 3. 決算書が読めると分かる3つのこと 次は、決算書の読み方が理解できると分かるようになる3つのことについて、解説します。 3-1. 経営の健全性、安全性 新規取引や融資審査の際に重視されるのは、その会社の経営が健全であるか、取引をして安全な会社であるかどうかです。そこで重視したいのが、「流動比率」と「当座比率」です。それぞれ、計算式は以下の通りです。 流動資産 ÷ 流動負債 × 100 = 流動比率(%) 当座資産 ÷ 流動負債 × 100 = 当座比率(%) 流動比率が100%を上回っているということは、流動負債よりも流動資産があることになるため、財務状態は健全であると判断できます。 もうひとつの当座比率についても100%を上回っていると安全と判断できますが、経営分析の世界では150%以上あるのが理想的であるとされています。 3-2. 企業の収益性 会社の収益性を知るには、「売上高総利益率」と「売上高営業利益率」、そして「売上高経常利益率」が用いられます。まず、売上高総利益率の計算式は以下の通りです。 売上総利益 ÷ 売上高 × 100 = 売上高総利益率(%) 売上高総利益率が高いということは、その会社の製品やサービスの付加価値が高いことを示しています。つまり、収益性が高いということです。業種によって理想値にばらつきがあるため、同業他社と比較して高いかどうかで収益性の高さを知ることができます。 次に売上高営業利益率の計算式は、以下の通りです。 営業利益 ÷ 売上高 × 100 = 売上高営業利益率(%) 営業活動によってどれだけ収益が上がっているかを示す数値なので、この数値が高いということは「稼ぐ力」が強いことを意味します。1~3%程度が基準となり、これを上回っていると収益性が高いことが分かります。 3つ目の売上高経常利益率については、以下の計算式で求められます。 経常利益 ÷ 売上高 × 100 = 売上高経常利益率(%) この売上高経常利益率で分かるのは、経営効率です。経営効率の高さも収益力に直結するため、この数値を求めることで会社が通常時に発揮できる収益力が分かります。 3-3.
決算書と聞くと、 「どんなものだろう?」 「決算書って結局なに?」 「決算の書類ということはわかるんだけど・・・」 という風に、「よくわからない」というご意見を頂きます。 決算書を簡単に言うと、 会社の通知表 です。1年間、どうでしたか?を記載した書類が、決算書なんですね。 今回は、そんな決算書について、少し詳しく確認していきましょう。 0.そもそも決算書とは 決算書は、第三者に対して会社の会計期間(通常は1年間)の成績を公表するために作成します。なお、第三書とは、投資家・金融機関・債権者・税務署等になります。 決算書では、主に以下のことを明らかにしていきます。 その期間で、どれだけ儲かりましたか? 結局、どんな財産や借金があるんですか?
9%>5% → 優良 ・ROE (5, 625÷50, 062)×100=11. 2%>10% → 優良 以上の指標によると、日本農薬株式会社の経営成績は優良という判断ができますね。 3.おわりに 今回は決算書の読み方についてお話しましたが、いかがでしたでしょうか。貸借対照表・損益計算書と聞くと「?? ?」と思われてしまう方も、B/S・P/Lと呼び替えることによって、少しだけ親近感が持てたのではないかと勝手に思っています。 財務分析は、それだけでたくさんの書籍が出ているほど深い学問ですが、今回紹介した指標をベースに、少しずつ色々な指標に触れていってみてはいかがでしょうか。 個人的に、財務分析を学習したい方にオススメしたいのは、 ビジネス会計検定 です。大阪商工会議所が主催している検定試験で、今回紹介したような財務分析を一から学ぶことができます。 日商簿記検定が「作る側」の検定とすると、ビジネス会計検定は「見る側」の検定です。細かい簿記の知識を使わないで財務分析がしたい!という方にはうってつけの検定と言えるでしょう。 公式テキストも販売されていますので、まずは3級からトライしてみてはいかがでしょうか。かくいう私も、とりあえず2級までは学習しました。職業会計人の方でなければ、日商検定よりもビジネス会計検定の方がオススメです(両方やるのがベストですが)。 ということで、長文にお付き合い頂きありがとうございました。