完全保存版 事例で学ぶ、やさしい大規模修繕工事の進め方 マンション管理組合の一大イベント大規模修繕工事。 でも、初めての方には大きな壁。 専門用語も多くて難しい!勉強する時間もない! でも、何千万、何億円の修繕積立金はコツコツ貯めた大事なお金。 無駄にはできないし、将来後悔しないようにしっかりやりたい。 そんな悩みをお持ちの理事や修繕委員の方々のための大規模修繕工事ガイド。 マンションは、新築でも、どんな高級マンションでも、 買ってそのままで何十年も快適に過ごすことは出来ません 。人間や車でもメンテナンスが必要なように、少しでも長く快適に住み続けるために、大規模修繕工事、大規模改修工事は避けて通れないとても大切な工事なのです。 マンション管理士ならではの大規模修繕工事コンサルタント業務を行っている筆者が、自宅マンションの大規模修繕工事の様子をご覧頂きながら、大規模修繕工事の進め方を順を追ってご案内していきます 。 特定の情報をお探しの方は↓の メニューから見たいページを選んでください。 順を追って見たい方はコチラから >> 0-1.このホームページについて キーワードから探す 大規模修繕工事Q&A (外部リンク) 皆さんは永住希望ですか? それとも住み替え希望? 「52. 4%」の人が「永住するつもり」(国交省調査結果) 国土交通省による、平成25年度マンション総合調査の調査結果によれば、 「永住するつもりである」が「52. 大規模修繕工事の進め方〜事例で学ぶゼロからのやさしい大規模修繕工事. 4%」に対し、「いずれは住み替えるつもりである」は「17. 6%」でした 。(下図参照。図は平成25年度マンション総合調査より引用) 永住意識は年々増加傾向にあるようですが、特に高齢の方ほどその傾向が強くなっているようです。 そりゃそうですよね。皆さんはいかがでしょうか? マンションは、買った時のままで永住出来る? もちろん、答えは「×」です 。多くの人が知ってることです。 しかし、そのための長期修繕計画や大規模修繕工事等に、どれだけ問題意識を持って真剣に取り組んでいるかと言えば、ほとんどの方が下を向いてしまうのではないでしょうか。。そして、大規模修繕工事の進め方なんて全くわからない方がほとんどではないでしょうか。 「永住したい」、でも、「真剣に取り組んでいない」。 矛盾していますよね??? 大規模修繕工事は、どこか他人事。 大規模修繕工事は誰のため?何のため?
マンションの大規模修繕工事とは、建物を長く健全な状態を維持するために行う改修工事です。長く安心してマンションで過ごすために欠かせない重要なものであり、適切なタイミング・修繕方法で行うことが大きなポイントになります。 ここでは、大規模修繕工事の準備から工事完了までの一般的なフローとその注意点をご紹介します。 まず何から始めればいいのか?何に注意すべきなのか?大規模修繕工事で失敗しないためのポイントを解説します。 大規模修繕工事の一般的なフロー STEP01 修繕委員会の発足 管理会社からの大規模修繕工事実施の提案を受けて、準備を進めるための修繕委員会を立ち上げます。 ここをチェック! 今すぐに大規模修繕工事の実施が必要な状態なのか? 設計事務所やコンサルティング会社など外部専門家の起用は? 工事終了後の資金計画の見通しは? この時点で既に大規模修繕工事実施ありきで管理会社から提案を受けるケースが多々ありますが、「そもそもすぐに実施すべき状態なのか?」から検討する必要があります。 また、外部専門家を起用せず、管理会社からのサポートなどだけで大規模修繕を検討される管理組合もありますが、多くの管理組合、特に規模が大きい管理組合ほど、その施工会社などの選考プロセスを透明化・客観化するため、設計事務所など外部専門家を起用します。しかし、この設計事務所・コンサルティング会社を採用するかが最初の悩みとなります。 加えて、資金計画も重要です。大規模修繕実施後に見直しされるケースも散見されますが、本来は資金の見通しを先に立てるべきではないでしょうか? STEP02 現状把握・劣化診断 大規模修繕工事の実施にあたり、工事範囲や工法選定のためにマンションの劣化状態を調査します。 大規模修繕工事の実施ありきで劣化診断が行われていないか? 修繕積立金の残高も考慮し、どのような修繕を望むか? 大規模修繕の流れ・進め方 わかりやすく徹底解説の完全バイブル. 今すぐ大規模修繕工事を行うべきか? 管理会社が有償・無償で劣化診断を行うケースが散見されます。 ただ、やはりここでも「実施ありき」の調査になってしまうことが多々ありますので、「修繕積立金残高、長い目でどんな修繕を組合として望むのか」を併せて「今すぐ工事を行うべきか?」を検討する必要があります。 また、管理会社による劣化診断では、その調査内容が修繕計画に反映されないケースもままあります。 どのような状態であっても、フルパッケージのもともと想定していた修繕計画が提案されるかもしれません。 STEP03 予算・工事計画の検討 総会で大規模修繕工事実施の決議をとるために概算予算を検討します。また、設計監理方式で行うのか?責任施工方式で行うのか?といった工事の進め方についても検討します。 予算書の金額は妥当なものか?不当に高額な項目はないか?
管理組合内の体制づくり まずは、管理組合内での体制づくりを行います。理事会が主導する場合も多いですが「修繕委員会」といった専門委員会を設置する場合もあります。 理事会は通常の組合運営業務も担当していますので、そこに大規模修繕工事の準備に係る業務が加わるとその量は膨大になります。そこで、理事会の下部組織として設置されるのが「修繕委員会」です。修繕委員会は大規模修繕工事に関わる業務を担当し、工事に関する内容の検討を行い理事会に提案します。最終的な方向性を決定するのは理事会になりますが、工事内容の検討、調査への立ち会い、説明会の実施、工事中の打合せや進捗管理など、その役割は準備段階から完工まで工事全体に深く関わってきます。メンバーに専門的な知識をお持ちの方がいれば力強くもありますので、修繕委員会を結成する際には、過去に大規模修繕工事を経験された方や建築関係に明るい方がいれば声を掛けてみるのも一案です。 また、修繕委員会は必ず設置しなければいけないという組織ではありませんので、管理組合の実情に応じて対応していきましょう。修繕委員会を設置しないかわりに、引継ぎ時のロスを減らすため、大規模修繕工事を機に理事の任期を1年から2年に変更し、半数交代制にするといった対応をされている管理組合もあるようです。 2. パートナー(発注形式)の決定 大規模修繕工事は専門的な知識や視点が求められますので、通常、準備段階から外部の専門家(パートナー)と契約し、工事の設計や管理、実際の工事を行います。代表的な発注形式に「責任施工方式」と「設計監理方式」がありますが、工事を進める上でのパートナーとなる相手に違いがあります。「責任施工方式」とは管理組合と施工する会社(パートナー)の2社間で契約をする方式です。対して、「設計監理方式」は発注者と施工する会社とは別に第三者としてコンサルタント(パートナー)が加わります。コンサルタントが工事の設計を行い、施工会社はコンサルタントが作成した工事仕様書に基づき工事をします。また、工事中はコンサルタントが管理組合に代わり、専門家の視点で工事の監理も行います。 パートナーを選ぶ上で、自分たちが信頼して任せられるかという点か一番大切ですが、業態ごと、会社ごとに特色もあります。パートナー選びは大規模修繕工事における大切なポイントですので、協議を重ね、慎重に検討しましょう。 3.
建物診断の実施 パートナーを決めたら、次に行うのは建物診断です。調査員が実際に建物に訪問し調査を行います。建物に現れる様々な変化から、どこにどのような劣化症状がでているのか、また補修の緊急度はどの程度か、目視や機械調査も併用して判定していきます。調査で得られた結果は大規模修繕工事の時期や工事内容を決定するベースとなります。修繕の第一歩は現状を知ることです。建物診断をきちんと実施し、修繕計画に役立てましょう。 4. 修繕計画・予算を立てる 建物診断で建物の現状がわかったら、次に工事の実施時期や工事内容を検討していきましょう。建物診断で劣化が進んでいると判定された箇所は優先的に修繕計画に組み込んでいく必要があります。対して、状態の良い箇所は次回の大規模修繕工事まで維持できるような処置に留め、その分の費用で、要望の多い改良工事を実施するなどメリハリをつけた予算の使い方を考えていくことも大切です。手すりや自動ドア、オートロックの設置など、安全性や利便性に寄与する改良工事は住人の生活の質も向上しますので、工事に対してより高い満足度を感じていただくことが多いようです。 また、大規模修繕工事の資金には修繕積立金が充てられますが、積立金が不足している場合には、工事内容の見直しや一時金の徴収、融資を受ける、または工事の時期自体を見直すといった対応策を検討する必要があります。同時に、修繕積立金は将来的に予定されている工事のための費用でもありますので、目の前の工事に留まらず、将来的な計画まで踏まえて使い方を考えていきましょう。今後20~30年にわたる収支の状況は長期修繕計画で確認ができます。大きな金額が動く大規模修繕工事の際には必ず見直しを行いましょう。将来的に積立金の不足が予見される場合には、計画内容や積立金額の見直しなど対策も踏まえ、考えていくことが必要です。 5. 施工会社の選定 工事の内容や予算が決まったら、施工会社の選定に移ります。施工会社を決定する際には、複数の会社から見積をとり、比較検討をするのが一般的です。施工会社は専門紙やインターネットなどのメディアやマンションの掲示板などを利用して公募をします。書類選考で数社に絞ったら、「ヒヤリング」と呼ばれるプレゼンテーションの場を設け、各社に工事への取り組み方、会社の体制、アフターサービスの内容などを発表してもらいます。 施工会社を決定する際、費用は非常に重要な判断材料のひとつですが、同時にこれまでの施工実績や経験、工事への意気込みといった質の部分、また財務状況など経営の安定性もしっかり見て総合的に判断することが大切です。工事の仕上がりは建物の耐久性や資産価値にも影響します。補修が適切に行われていないと劣化症状がすぐに再発し、結果として余分な費用や手間がかかるといったことにもなりかねません。また、施工会社とは工事中はもちろん、施工後もアフター点検などを通じて長年にわたる付き合いが始まります。建物のことを安心して任せられる施工会社を、様々な角度から検討して選びましょう。 6.
1. 大規模修繕の必要性を認識しましょう 建物の経年劣化は避けられません。放っておくとマンションの美観や居住性を損ねるだけでなく、資産価値を落としてしまいます。マンションの資産価値を維持するために大規模修繕が必要になります。 理事会から、管理会社もしくは調査会社に事前調査や建物診断を依頼し、調査結果に基づいて適正な工事内容・時期を決定します。 2. 管理組合で体制を整えましょう 理事会・総会にて大規模修繕工事の実施を決定したら、専門委員会(修繕委員会)を設立します。 3.
マンションでは十数年に一度のタイミングで、大規模修繕を行う必要があります。とはいえ「いったい何から手をつければいいの?」と不安に思う方もいるでしょう。 この記事ではそんな大規模修繕を控えた方に向けて、準備から工事完了までの一般的な流れを順を追って説明していきます! そもそも大規模修繕工事ってなに? 頑丈で劣化しないイメージのあるマンションであっても、十数年経つと、紫外線や風雨の影響で外壁などの劣化が進みます。そのため建物の正常な機能や資産価値を維持するためにも、定期的なメンテナンスを行う必要があるのです。 その手段の1つが、大規模修繕工事。特に十数年に一度のタイミングで実施される大規模修繕では、外壁の塗装や屋上の防水、給排水管などの比較的規模の大きい工事を実施することになります。 大規模な工事であるため、費用も高額になるケースがほとんど。一括で支払うことは難しいため、基本的にマンションの所有者は毎月「修繕積立金」を納め、工事までに必要な資金を少しずつ貯えていくことになります。 詳しくは以下の記事でも解説しています。 事前準備から大規模修繕完了までの流れを解説! では、以降で事前準備から工事完了まで、大規模修繕の一般的な流れを紹介していきたいと思います。 【1】理事会とは別の専門チーム「修繕委員会」を発足 大がかりな工事が見込まれる大規模修繕は、予算計画の策定から工事完了まで通常3〜5年程度という長い期間に渡る可能性があります。そのため日常的な管理業務に時間を割かれる理事会とは別に、「修繕委員会」という大規模修繕専門チームの立ち上げも検討したいところ。 もちろん理事会の役員のなかから、必ずしも修繕委員会の委員を選ぶ必要はありません。修繕委員会は立候補制で委員を決めることもあれば、マンションの専門知識に長けているとされる建設業界や不動産業界関係の住人が推薦されるケースもあるようです。 【2】3つある施工会社への依頼方法から1つを選ぶ!
投開票日は3月21日ですが、期日前投票は現在も実施中です。 役所の他にもお近くのスーパー等でも投票ができる自治体もあります。 【参考】期日前投票所及び不在者投票所一覧(pdf) 当日に投票に行けないという方は上記のpdfをご覧になるか、「(お住まいの自治体の名前) 期日前投票」で検索して投票所を探してみてください!
1 です。めちゃくちゃ優しかったです。感動した。 関政幸(せき・まさゆき)氏(41)元自民党県議 自民党推薦、41歳にして県政10年の実績。 友人夫婦が課題として触れていた渋滞に関しても「交通」という言葉で選挙公報で言及しています 。 事務所に電話したところめっちゃくちゃ丁寧に対応していただき、一度内容を文章で欲しいということでメールで取材依頼をさせていただきました。そして分刻みのスケジュールで動かれている中、5分だけならご本人と電話で直接お話をさせていただけることになりました。感謝。大感謝。 関氏「埼玉県です。埼玉県は人口も近いですし、『翔んで埼玉』という映画で話題になったりもして。ライバルとして切磋琢磨し合って千葉県を良い県にしていきたいです」 関氏「 カヌーのやつ(正式名称:ビーバーブラザーズのカヌー探検)! 自分で漕ぐやつですね。絶叫系も好きで、スペースマウンテンも好きです。シンプルな作りなのですが、真っ暗なことで独特のスリルが出るのがいいですね」 関氏「千葉はなんでもありますからね。どんなライフスタイルを考えていますか? (ひがしと彼氏の理想の家を語る)千葉市の緑区や若葉区は便利だと思います。都心へもアクセスできますし、理想の生活もできる環境だと思います。 家建てるコンサルしてもらった。 事務所の方も含め、非常に真面目で優しい印象でした。 平塚正幸(ひらつか・まさゆき)氏(39)政治団体代表 主張が激しい。しかも県政に関わること記載ゼロです。いやしかし、実は考えていることがあるのかもしれない。若干ハラハラしながら連絡先を探します。 ホームページに携帯電話の番号は公開されていましたが、まずは内容等をSMSで送ってほしいとのこと。取材依頼のSMSを送りましたが、反応は得られず。無念。 河合悠祐(かわい・ゆうすけ)氏(40)会社役員 私もただの風邪を引くのも嫌です 。ある意味誰よりも早く有権者の代弁をしてくれたのでは……。白塗り政見放送で話題になった河合氏。私もYouTubeに誘導されるのか? 知事選特設サイトから誘導されたYouTube動画には電話番号は掲載されていなかったものの、 公式LINE@を経由し電話取材を受けていただく約束を取り付けることにあっさり成功 。やったぜ。 河合氏「埼玉県ですね。関東第三位を争っている状況ですが、全てにおいて千葉が勝てるように頑張っていきたいですね」 河合氏「イッツ・ア・スモールワールドが好きです。僕は絶叫系がダメなんですよね。イッツ・ア・スモールワールドののんびりした空気感に浸るのが好きです」 河合氏「やはり舞浜駅ですね。 ぜひ年間パスポートを購入していただいてディズニーランドを庭のように使ってほしいです。 ちょっとお弁当を食べに行こうかなとか散歩しようかなとか、そういうノリで使ってほしい。ということで、舞浜です!」 YouTubeの印象そのままだ!という感想でした。裏表がないのは良いことだ。絶叫系は吐き気を催すほど苦手らしいです。 期日前投票も実施中!3月21日までに投票へ行こう 以上、千葉県知事選挙立候補者全8名にアタックした結果でした。 選挙事務所の方の反応も含め、お人柄を含めて投票の材料にしていただけたら幸いです!
コンサルタント会社 を経営されていた過去もあったり、 入水自殺 を図ったり…。 ちょっと謎な人物である 込山洋さん の プロフィール はコチラでまとめました! [st-card myclass="" id=3630 label="マック赤坂秘書?! " pc_height="" name="" bgcolor="#da70d6″ color="" fontawesome="" readmore="on" thumbnail="on"] 都知事選やばい候補者? :平塚正幸 「 コロナはただの風邪 」と訴えている 平塚正幸さん。 設立したばかりの 国民主権党 の 党首 。 社会活動家としてYouTubeを開設するまでの経歴も空白で謎が深まる候補者です。。 平塚正幸さん の 学歴 や 経歴 などをまとめて記事はコチラ! [st-card myclass="" id=3712 label="コロナは風邪? " pc_height="" name="" bgcolor="#da70d6″ color="" fontawesome="" readmore="on" thumbnail="on"] 都知事選やばい候補者? :市川ヒロシ(浩司) この度、東京都知事選立候補を表明しました市川ヒロシ氏(右側 庶民と動物の会 代表)会見前の打ち合わせです。 内田明氏。(真ん中・人と猫の共生を図る対策会議 代表) 藤村晃子氏(左手・日本動物虐待防止協会 代表) — 北田直俊 (@smallonecinema) June 17, 2020 赤い眼鏡 がとても似合ってて印象的でした。 第一印象は垂れ目の優しそうな オジサマ 。 お仕事は 有限会社ヒロシプロジェクト の 取締役 として ディスコのイベント企画・運営 をされているようです。 具体的な都政のことよりも 動物虐待防止 を訴えられていた印象。 ヒロシプロジェクト取締役の前は、 お笑いのショーパブ業界 で働いていたこともあり興味深い経歴をお持ちでしたよ! そして、選挙活動は「 ヒロシ流(=ディスコ流) 」とのこと… いったい、どんな選挙活動 なのでしょうか? 都知事選候補者の 市川ヒロシさん の詳しい プロフィール はコチラにまとめました! [st-card myclass="" id=3610 label="ディスコ流? " pc_height="" name="" bgcolor="#da70d6″ color="" fontawesome="" readmore="on" thumbnail="on"]