マンションやアパートなどを保有して不動産投資を行っているオーナーの中には、うまくマンション経営やアパート経営ができずに悩んでいる方もいると思います。うまく経営ができていない理由が物件にある場合には、物件を手放すことを視野に入れる必要がありますが、賃貸管理会社に原因が潜んでいるケースもあります。 どのような場合に賃貸管理会社に問題があると判断し、どのような手順で賃貸管理会社を変更すればいいの でしょうか? この記事では、 不動産経営に関して悩んでいる方に向けて、賃貸管理会社を変更する際の主な理由や手順、注意点などについて解説 していきます。 賃貸管理会社を変更するきっかけ 不動産投資を行っているオーナーの中には、少しでも支出を抑えるため、仕事を退職して時間に余裕があるといった理由で賃貸物件の管理を自身で行っているという方がいます。ところが賃貸物件の管理と一口に言っても、入居者募集やトラブル・クレーム対応の他にも建物の点検や清掃、修繕など数多くの業務を行います。 管理には専門的な知識が必要になるほか、時間や手間が掛かるため、仕事と管理を両立することはなかなか容易ではありません 。 サービス内容の低下で居住者の不満が大きくなると、空室増加の原因になるので注意が必要 です。 そのため、 基本的には賃貸管理会社に賃貸物件の管理を委託することをおすすめします が、管理を委託した賃貸管理会社が原因で経営がうまくいかないケースもあります。 安定した不動産経営を行うには賃貸管理会社を変更することも重要ですが、どのようなきっかけで賃貸管理会社を変更するの でしょうか?
入居者への通知と振込口座の変更 管理会社を変更することが決まった場合、その旨を入居者へ通知します。家賃回収業務を新しい管理会社が行う場合は、新しい振込口座を通知したり、新たに引き落としの手続きを行ったりする必要があります。 通知の仕方によってはクレームにつながったり、口座変更の手続きがうまくいかずに滞納となってしまったりすることがありますので、注意しましょう 。 2. 保証会社の契約が終了になる 保証会社を利用している場合、保証会社によっては管理会社が変更になると契約が終了してしまうものがあります。この場合、何もせずにいると「保証会社なし・連帯保証人なし」という状況になってしまう入居者がいるかもしれません。 滞納リスクに備えるため、新しい管理会社と対処法を考えておく必要があります 。 3. 引き継ぎがスムーズにいかないことも 新旧の管理会社は、それぞれまったく別の会社であることがほとんどでしょう。そのため、両者の引き継ぎ業務がスムーズにいかないことがあるので注意が必要です。不安に思う場合は、引き継ぎ状況を定期的に確認すると良いでしょう。 変更する前に確認しておくべきこと 管理会社を変更することはメリットだけではありません。上記のように 管理移管には数カ月単位の時間がかかるうえ、解約手続きや新しい管理会社との管理委託契約の締結など大家さんが行うことも多くあります 。そのため、管理会社を変更する前に、現状で対応する方法がないか改めて確認してみましょう。 管理会社の担当者に不信感がある場合は担当者を変更してもらう、空室の客付けがうまくいかない場合は仲介業務のみを他社にお願いするなどの対処法が考えられます。ただし、 他社に仲介業務を依頼する場合は、大家さんが現在の管理会社と結んでいる管理委託契約・媒介契約の内容に違反していないかの確認が必要です 。 最適な管理会社を見つけるには?
管理会社の変更は、不動産投資をする上で収支を改善させる有効な手段の 1 つ です。 管理会社を変更することで、満室稼働を実現し、収支を安定させることができる場合があります。また、管理会社とのコミュニケーションが円滑になることで、本業に集中でき、よりよいサイクルをつくることができます。 この記事では、「管理会社を変更すべきパターン」を解説し、実際に管理会社を選定・変更する流れを示しています。 管理会社からの営業の言葉を鵜呑みにせず、自分の状況を確認しどの管理会社が最も自分の資産形成をサポートしてくれるのか見極める力を養っていただければと思います。 1. 管理費用を抑えたいという理由で安易に管理会社を変えるべきではない 費用を安くしたいという理由で安易に管理会社を変えるべきではありません。 その理由は、 管理会社の管理費用と空室を埋める力はおおむね比例の関係にあるから です。 駅から遠い・築古・地方の物件 など、放っておいても空室が埋まらない物件の場合には、 管理費用をしっかり払うことで満室を維持 しやすくなります。利回りの高い地方の物件は、多少高い管理手数料を払っても、満室稼働を実現することで、不動産投資を成功させることができるので、管理費用の見極めは特に重要です。したがって、 安易に管理費用の安い会社に変更しようと考えるのは危険 です。 極端に管理費用が安い管理会社は、料金に含まれる業務の内容が非常に少なかったり、別途費用を請求されたりと安いなりの理由がある点も安易に変えるべきでない理由の 1 つです。 もし、あなたの物件の条件が良く、入居の需要がある場合には、管理会社の空室を埋める力が弱くても空室を埋めることができるため、管理費用を抑えてもいいでしょう。しかし、そうでない場合には安易に管理費用の安い会社に変更しようと考えるのは危険です。 2. 管理会社を変更すべき 3 つの基本的なパターン 管理会社を変更すべきパターンは以下の 3つ です。 ・空室が3ヵ月以上続いている場合 ・所有物件の条件がいいのに管理費用が3%よりも高い場合 ・管理会社の対応が悪く本業に支障が出る場合 特に、 空室が 3 ヵ月以上続いている場合には、管理会社を変更すべき です。 不動産経営では、家賃収入が入ってこなければ収支が回っていかないので、空室がある場合には、空室を埋めることのできる会社に変更すべきです。 2-1.
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11763 「神戸どうぶつ王国」はプロポーズの場所にオススメ!? 神戸どうぶつ王国 関西でもロマンチックな街として知られている港町・神戸。そんな神戸に新たなデートスポットとして去年誕生した「神戸どうぶつ王国」を知っていますか? もともと神戸花鳥園だった場所にオープンした、花と動物と人とのふれあい共生パークなんです。可愛らしい動物は600頭以上! そして数えきれないほどの植物があるということで、癒される空間であること間違いなし! しかもプロポーズに最適な場所もあるのだとか!! さっそくアヤカがキタコレポート! ここは「アウトサイドパーク」と「インサイドパーク」に別れているのですが、まずは「インサイドパーク」からお届け。ここは屋内施設のため梅雨の時期にお客さんがたくさん訪れるらしいのですが、年中満開のお花がたくさん見れるので一年中オススメ。あっ、天井を見上げるとたくさんの種類の植物が! 天井に吊るしてある植物だけでも2000鉢はあるのだとか! こんなに植物に囲まれることってめったいないので、不思議な気分にもなりますが、とっても癒されますよ。 園内のほとんどの動物は、ゲージの中ではなく施設内を自由に歩き回っています。そのため、より多くの動物たちとたくさん触れ合えることができちゃうんです。施設内のひとつ「アクアバレー」には、人気のアノ動物が。そう、カピパラです! どうやらカピパラが喜ぶ「ポイント」があるらしいので、触るときはぜひ飼育員さんに訪ねてみてくださいね。意外に固い毛にビックリ! 王国ファーム : 王国の仲間 : 那須どうぶつ王国 : 那須どうぶつ王国. 100円で餌を購入できるので、ぜひ買って餌を与えてみてください。 続いてやってきたのは、「熱帯の森」。ここには、くちばしが特徴的な鳥類のオオハシがいます。オオハシは中南米に多く生息しているんだそう。餌はブルーベリーやリンゴ、パパイヤなど、日替わりなのだとか。100円で販売されていたのでさっそく購入。餌を持って腕をまっすぐのばして見える位置に持っていき、その状態で数分間待っていると・・・嬉しいことに飛んできてくれましたよ! 近くで見るとめっちゃかわいい!! このゾーンでは、餌やりを楽しむカップルがたくさん。彼女が腕にオオハシをのせて彼氏がシャッターを押す。そんな記念撮影を撮るのも楽しいですよね♪ 「アウトサイドパーク」にやってきました。まずは「カンガルーファーム」から。ここでは最近、3頭の赤ちゃんが生まれたのだとか!
ポートアイランドにある「神戸どうぶつ王国」で動物たちに癒やされてきました。ここは「花と動物と人とのふれあい共生」をテーマにした全天候対応の施設でまもなく開園から7周年を迎えます。多くの動植物の中からほんの一部を紹介。 植物では「サガリバナ」という、誰もいなくなった夜に花を開き、人が集まる朝にはその名残だけを残す神秘的な花が咲いていました。東南アジアの熱帯・亜熱帯地域の湿地に生育する植物で、日本では沖縄などで見られるそう。花言葉は「幸運が訪れる」。見ることが出来たらラッキーです。 北入口から入ってすぐ南の「ハシビロコウ生態園 ビッグビル」。 このエリアではアジアで初めてとなる絶滅危惧種に指定されているハシビロコウの繁殖に挑戦しています。 スマトラトラと目が合いました。 クマのプーさんのモデルでもある「アメリカクロクマ」 気持ちよさそうにお休み中の「クーガー(ピューマ)」 「オグロプレーリードッグ」 餌を拾って食べる仕草が可愛いです。 顔を洗う「アライグマ」 「フリーフライトバードパフォーマンス」が楽しめる風のスタジアムへ! 1900㎡の広い芝生広場で鳥たちのイベントが開かれています。平日は午後2時からの1回、土日祝は11時半からと午後2時からの2回行われます。 このアトラクションに参加する「ハリスホーク」。迫力満点!
神戸どうぶつ王国に行きたいけど、周辺にも遊べる場所はあるかな…とお探しのあなたに「デートで使うなら!」という視点でデートスポットをまとめてみました。今回は関西在住の筆者が、地元民だからこそわかるおすすめの神戸ポートアイランドのデートスポット14選を紹介します。 見て・遊んで・食べて楽しい「神戸ポートアイランド」 image by PIXTA / 50744828 神戸の中心市街地である三宮からアクセスがよい「神戸ポートアイランド」は、さまざまな遊び方ができるエリア。 ポートライナーに乗って海景を眺めるのも良し、開放感があるドライブも良しの場所なんですよ。さっそく、2人でおでかけしましょう! 遊ぶなら! まずはじめに、おすすめの遊びスポットをご紹介。 観光名所や神戸ならではの施設があり、地元の方から観光客まで楽しめる情報をお届けします!
神戸どうぶつ王国に行く!おすすめの服装と所要時間、混雑状況 神戸どうぶつ王国の駐車場の料金や混雑状況、周辺パーキング情報