収益用不動産を取得した場合に、どのように土地と建物に按分するのか。 もちろん買主である不動産投資家にとっては、建物金額を大きくすることに メリットがあります。 建物金額を大きくするためにはどうしたらよいか、地味なように見えて、 非常に重要な論点ですね。 あまり詳細に語られもしないテーマですが、今回は少し掘り下げて考えてみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考えよう 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていますか? 第2回:はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方① 第3回:売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方② 第4回:売買契約書に土地建物をまとめて記載した場合~土地建物の金額の決め方③ はじめに売買契約書ありき 売買契約書に土地建物の金額が別記されている場合は、 その金額になります。 この場合、後で土地建物の金額を別の金額に変更することは原則できません。 過去に売買契約書に記載した金額を無視し、不動産鑑定評価額によって 按分して否認された事例がありますので、見てみましょう。 平成23年12月9日千葉地裁棄却、平成24年5月31日東京高裁控訴棄却、最高裁上告不受理により確定 「控訴人は、一括取得した土地建物の対価の区分について、土地及び建物の一括代金額を、不動産鑑定士による鑑定評価額で按分するのが、客観的合理性が担保された方法であり、全ての場合にこの方法によるべきであると主張する。しかしながら、売買契約の当事者が契約書において合意した売買価額を明示した場合には、それとは異なる金額が実際には合意された金額であったことが控訴人によって主張・立証されたなど特段の事情のない限り、そこに記載された金額をもって、購入の代価とするのが合理的である。」 続いて、同じく売買契約書を無視して固定資産税評価額で按分し、否認された事例。 H20. 土地と建物を一括で購入しました。契約書では、購入金額が区分されていません。どんな区分方法を選択しますか？ | 税理士 板倉雅之 節税の選択肢. 5. 8国税不服審判所裁決 「土地及び建物を一括取得した場合の建物の取得価額については、売買契約書において土地建物の売買価額の総額とともに、内訳として土地、建物それぞれの価額が記載されている場合には、契約当事者が通謀して租税回避の意思や脱税目的等の下に、故意に実体と異なる内容を契約書に表示したなどの特段の事情が認められない限り、当該契約書における記載内容どおりの契約意思の下に契約が成立したものと認められるから、その価額に特段不合理な点が認められない限り、契約当事者双方の契約意思が表示された当該契約書記載の建物の価額によるのが相当である。」 判例を読んでも、取り付く島もありません。 売買契約書に記載された金額は、第三者間の合意により形成されますので、 これを変更することは極めて困難なのです。 ぜひ実現したい建物割合がある場合は、売買契約書に書きこむことが最大の 近道となります。 逆に、不本意であっても書かれた金額は後で変更できません。 売買契約書に記載する金額はどう決める?
3つ理由があるようです。 1つ目が、仲介手数料が減ってしまうということ。 例えば、2億円の物件で土地1億建物1億円(内消費税8百万円)で考えてみましょう。 通常の仲介手数料の計算は、 (2億円-8百万円)×3%+6万円=5, 829, 000円(税別) ですね。 一方、売買契約書に土地建物の内訳の記載がない場合は、 2億円×3%+6万円=6, 060, 000円(税別) になります。彼らの売上が若干減ってしまうのですね。 2つ目が、そもそもそのようなことをしたことがないという慣習です。 売主が個人である場合、土地建物金額を区分記載しないという 慣習は仲介業者においても極めて強固です。 このため、なぜそのようなことを言ってくるのか?何を考えているのか? という反応をされてしまうことも多いです。 3つ目が、自分も良く分からないことを売主に説明することが 面倒だという点です。 まぁ、確かに面倒でしょうが、それも仲介の仕事のような気もします… 売買契約書は慎重に 売買契約書に記載した土地建物の金額は、後日変更することが できません。 事前にしっかりと検討した上で、売買契約書を締結するようにしましょう。
174(旧定率法未償却残額表:耐用年数50年中38年経過0. 174) =8, 874, 000円(建物の時価) ( 詳細に計算するのであれば、全国平均ではなく、その地域の建築価額表を用いるべきと思われます ) 土地建物の時価合計 125, 000, 000円(土地の時価)+8, 874, 000円(建物の時価) =133, 874, 000円(土地建物の時価合計) 土地建物の内訳金額(按分計算)について 1. 土地の金額 150, 000, 000円(売買金額)×125, 000, 000円(土地の時価)/133, 874, 000円 (土地建物の時価合計)=140, 057, 068円(売却代金のうちの土地の金額) 2. 建物の金額 150, 000, 000円(売買金額)×8, 874, 000円(建物の時価)/133, 874, 000円 (土地建物の時価合計)=9, 942, 932円(売却代金のうちの建物の金額:税込) まとめ 土地建物の按分計算については色々な考え方がありますが、費用や時間も考え、実務上、最も合理的であると考えられる方法により、計算することになります。 また、 売買金額が大きくなれば消費税も大きくなります。買主様も売主様も上記の考え方を踏まえて、ご自分にとって一番有利になるよう、金額交渉をしてください 。第三者間の売買であり、上記の考え方を踏まえて計算しているのであれば、税務署から否認されるようなことは少ないかと思います。 最後に、繰り返しになりますが、 売主様の方では「課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」を提出した方が良いのか、提出するならば提出時期にもご注意ください 。 つぎの記事が参考になります。 「不動産を売却(譲渡)した際は消費税に注意しましょう(課税売上割合に準ずる割合の使い方について)」 また、不動産の売買契約書が、税金と、どのように関係するかお知りになりたい方は、次の記事が参考になります。 「不動産の売買契約書で、税理士がチェックすべきポイントとは? 」 売主様・買主様の両者にとって、より良いお話し合いになるようお祈り申し上げます。 ※本記事に関する無料相談はお受けしておりません。あらかじめご了承ください。
「 この度物件を購入することになりました。減価償却を大きく取りたいため、売買金額のうち建物金額を大きくしたいのですが、どんなことに注意すればよいでしょうか? 」という質問を受けることがあります。 通常、土地建物を一括で購入する際に、売買契約書に記載される金額は、土地建物の合計金額になります。土地と建物の金額の内訳がない場合には、一般的に土地と建物の固定資産税評価額で按分する方法が取られます。 しかし、そうすると、建物金額が小さくなってしまうことがよくあります。建物金額を大きくして、減価償却にあてたい買主としては、喜ばしいことではありません。 一方、 売買契約書に建物金額を明記しておけば、原則としてその金額が建物金額と認められます 。それを利用して、建物金額を大きく売買契約書に記載するように売主さんに交渉するよう試みる方がいます。 しかし、どのような場合でも、売買契約書に記載される建物金額が認められるのでしょうか?
近年世間を騒がせた危険生物に関する記事を、4日連続で再録します。最終日のきょうは「ヒグマ」。史上最悪と言われる「三毛別羆事件」について、『慟哭の谷』を著した林務官・木村盛武氏へのインタビューをご紹介します(初公開日:2015年4月15日/本の話WEB掲載) ※ ヒアリ 、 スズメバチ 、 アライグマ の記事も公開中 * * * 『慟哭の谷 北海道三毛別・史上最悪のヒグマ襲撃事件』 (木村盛武 著) 本書『慟哭の谷 北海道三毛別・史上最悪のヒグマ襲撃事件』は、大正4年(1915)の暮れ、北海道苫前村三毛別(さんけべつ)の開拓地に突如現れ、8名もの人を食い殺した三毛別羆(ひぐま)事件の真相を初めて明らかにした傑作ノンフィクションとして関係者の間では、非常に高い評価を受けてきた。著者の木村盛武氏は林務官という仕事の傍ら、ときに怒鳴られ、門前払いを食らいながらも、事件の生存者からの聞き取りを続け、執念で事実を掘り当てた。奇しくも事件から100年を迎える今年、特別編集版として文春文庫のラインアップに新たに加わる事を受けて、改めて木村氏にお話をうかがった。 ◆ ◆ ◆ ――三毛別羆事件は、日本のみならず世界史的にみても類を見ない、まさに史上最悪の熊による食害事件として異彩を放っていますが、木村さんがこの事件に興味をもたれたきっかけは、どういうものだったのでしょうか? 木村 初めてこの事件のことを林務官だった父から聞かされたのは、まだ4、5歳のころだったと思います。余りの恐怖にその夜は小用に立てなかったほどです。その後もやはり林務官だった母方の伯父からも、この事件におけるヒグマの異様なまでの獰猛さを聞かされていました。さらに決定的だったのは、私自身が、水産学校の学生時代、昭和13年の8月に北千島で人食いヒグマに接近遭遇した経験でした。今回の文庫版にも詳しく収録しましたが、私たちよりわずか20分ほど前に出た人が、ヒグマに惨殺された現場を目撃したのみならず、すぐそばにそのヒグマがいる気配を感じて、全身が総毛立つ恐怖を味わいました。これが私にとっては、ひとつの原点だったかもしれません。 木村盛武氏 それから、私も林務官となって、昭和36年ごろ、まさに三毛別事件の現場を管轄にもつ古丹別営林署に勤務することとなり、さらに事件の生存者がまだご存命だということも知り、いよいよ、この事件の真相を突き止めようと考えました。 ――職業柄、林務官というのは、熊の棲息地域で活動する機会が多いわけですが、林務官に対して、ヒグマ対策のような教育は行われているのですか?
A. 015 野田先生より 無いです。基本こっそりと取材してますので。取材先の博物館の学芸員さんとかは、ありがたいことに読んでくださってる方が多いです。釧路市立博物館さんからは取材に行く前からお手紙を頂いていました。博物館 網走監獄の方は、前作『スピナマラダ!』から応援してくれていたそうです。 Q. 016 うたかたさんより 杉元のマフラー(襟巻き)ですが、いつ頃どのように入手したものなのでしょうか?親分に切られたところは大丈夫でしたか? A. 016 野田先生より 小樽に来たときです。小樽は外国人が沢山いましたので、海外のものが手に入りやすかったと思います。切られたところはポケットに入れてあとで縫ったでしょう。ケンシロウも毎回あの赤いTシャツを縫っていたでしょうし。 Q. 017 えびはらさんより 白石は、「付き合ったら一途で情熱的です」と言っていましたが、過去に付き合った女性はいたのでしょうか? A. 017 野田先生より いません。彼の青年期は監獄にいる時間のほうが長いですから。素人童貞です。過去にお気に入りの遊女でもいたんでしょう。 Q. 018 廣田さんより 尾形は何故入院後に髪を伸ばして空前絶後のセクシー上等兵になったのですか? A. 018 野田先生より 解放感でしょうね。 Q. 019 ソイさんより 牛山さんは何故桃が好きなのですか?お尻好きだからですか? A. 019 野田先生より そうです。 Q. 020 えりんぎさんより 家永カノさんの「カノ」は本名ですか?それとも偽名ですか? A. 020 野田先生より 偽名で、本名は「親宣 (チカノブ)」です。 Q. 021 汚礎魔Ⅱさんより 私コスプレを嗜んでおりまして、今度キロランケ氏のコスをしたいと思っております。ですが、氏の髪型が今一つ分からず困っております。一体全体彼の髪型はどうなっているのでしょう? A. 021 野田先生より つむじや耳のあたりまで短髪です。あの髪型は、当時の樺太アイヌの男性の古い写真を参考にしてます。 Q. 022 まんぼうさんより 和田大尉を撃ったのは誰ですか?気になって夜も眠れません。 A. 022 野田先生より 月島です。 Q. 023 すざわさんより 8巻の表紙裏で江渡貝くんが裸足なのは何故ですか? A. 023 野田先生より 死を予感させるからです。 Q. 024 メイリオさんより 江渡貝邸に風呂はあったのでしょうか?
ヒグマが危険だとは限らないんだね! ヒグマとツキノワグマにはどんな違いがあるの? 日本には2種類のクマが生息しています。 北海道のエゾヒグマと本州や四国に生息するニホンツキノワグマです。 違いは一目瞭然です。 ツキノワグマは首もとに三日月模様の白い毛が生えています。 これが名前の由来ですね。また、全体的な体毛も黒です。 一方のエゾヒグマは全体的に茶色っぽい褐色で、首もとの模様も入りません。 さらにツキノワグマは 体長150cmほど、体重は80~100kg です。 エゾヒグマは 200kg にもなるため、大きさが全然違いますよね。 ツキノワグマとエゾヒグマを見間違うことはないでしょう。 生態や性格は似ている部分があります。 ツキノワグマも臆病で人間に近づくことはほとんどありません。しかしヒグマと同じように、人間の味を覚えてしまうと襲ってくることがあります。 食べ物はどちらも草食に近い雑食性です。 ツキノワグマは木登りが上手く、木の実を好んで食べるようです。 別の種類のクマだけど、日本という同じような環境で生活することで、似たような生態を持っていったんだね! まとめ ヒグマはクマの中で最も幅広い地域に生息しています。 成功している動物だと言えますね。 最大はベネディックヒグマですが、過去にはもっと大きな亜種も存在していたんです。 人間による影響で絶滅してしまったということで、本当に残念ですね。 グリズリーという凶暴なヒグマも存在していますが、必ずしも人を襲うというわけではないんです。 臆病だからこそ、身を守るために人に手をかけてしまうことの方が多いはずです。 人とクマが共存することが大切なのかもしれませんね。 最後まで読んでくれてありがとう! またね~! おすすめ書籍 新宅 広二 永岡書店 2017-03-15
041 ムツミさんより 杉元の髪質はストレートなんですか?くせっ毛なんですか? A. 041 野田先生より 髪質って年齢で変わりますよ。僕も二十代で直毛から若干くせっ毛になりました。 Q. 042 山羊さんより アシ(リ)パさんがポンチョや掛け布団代わりにしている白い毛皮は何の動物のものですか? A. 042 野田先生より あれはレタ(ラ)の親の毛皮なんです。レタ(ラ)はヒグマに襲われた親の死体のそばで見つけたんです。うまく本編の流れに組み込めなかった設定は結構あります。 Q. 043 オーマイさんより 谷垣は二〇三高地で偶然会った杉元にカネ餅を与えていましたが、今の谷垣はあれが杉元だったということを覚えているのでしょうか?それとも戦場では相手の顔なんて覚えていられなかったのでしょうか。 A. 043 野田先生より どこかで思い出すかもしれないし、どっちかが気付いてるかもしれませんけど、それについて触れる関係でもないと思います。 Q. 044 トラフグさんより 家永は夏太郎のことまで食べようとしていましたが、土方・永倉・尾形も食べたくなったことはあるんでしょうか?もしも食べるとしたらどこを食べますか? A. 044 野田先生より 若さと強さと美しさを求めるんですけど、土方たちを襲えば普通に殺されますからね。でも、もしも食べるとすれば尾形は目がすごくいいので尾形の目だと思います。 Q. 045 ちゃさんより 読んでいて気になったことなのですが、単行本4巻31話や、5巻46話などに、月島軍曹にそっくりな軍人さんが登場しています。彼は、月島軍曹の兄弟ですか? A. 045 野田先生より 全部月島です。 Q. 046 Samさんより キロランケの名前の意味を教えて下さい。 A. 046 野田先生より アイヌ語の監修をしていただいている中川先生の命名なのですが、「キロ=ちから」、「ランケ=下す」という意味で下半身が力強いということだそうです。ちなみにキラウシは「角がついている」という意味で、子供の頃、鹿の角をつけて遊んでいたからだそうです。 Q. 047 みほこさんより 親分と姫の恋のなれ初めが知りたいです。 A. 047 野田先生より 親分が偶然入った賭場で姫のツボフリに惚れ込み、引き抜こうとするも姫に拒まれるのですが、次第に親分の男の色気に惹かれる姫。ついに組を裏切り親分の元へと走り熱い夜を過ごすのですが、すでに外にはヤクザの追っ手たちが…。 Q.