どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か? 不動産投資で利益をあげ続けるためには、基本となる知識やノウハウを学ぶ必要があります。 ハーバード大学デザイン大学院で最先端の知識を学び、それに自身の体験から得たノウハウをミックスして体系化した 『 ハーバード式不動産投資術 』(上田真路著、ダイヤモンド社)が発売されました。本連載では、世界のどこでも通用する、遍的で再現性のあるナレッジである不動産投資術について、同書の中から抜粋してそのエッセンスをわかりやすくお届けします。 良い不動産をデザインするとは、どういうことか? 驚異のリターンを実現するファイナンスの極意とは? 不動産投資のリスクをどうコントロールしたらいいのか? などについて、実際の事例(ケース・スタディ)を踏まえてそのメカニズムを解き明かしていきます。不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、さらに上を目指したい人必読です。 好評連載のバックナンバー は こちら からどうぞ。 Photo: Adobe Stock 資産運用成績/内部収益率(IRR)と資産拡大倍率(Multiple) ここでプロ・フォルマ(資産運用の未来予想図)を描く際に注目すべき指標をあげておく。 ・投資総額:とくに自己資金がいくらで、融資はいくらかが重要 ・想定運用期間:つまり何年で売却を想定するのか(短期、中期、それとも超長期?) ・キャッシュフロー:毎年の不労所得(Income Gain)と売却益(Capital Gain) ・資産運用成績(内部収益率)IRR:どれだけの複利で自分の資産が増えたか ・資産拡大倍率(X/Multiple/マルチプル):投じた自己資金が何倍になったか まず資産運用成績/内部収益率(IRR)と資産拡大倍率(Multiple)という概念について、簡単に表でお伝えする。 それ以外の指標はおそらくイメージがつきやすいと思うし、何よりご自身の資産拡大の未来予測が真っ先に知りたいことだろうから。 下の今日投資した1ドルが、仮に5年後に複利計算ではどうなっているかを示した表を見て欲しい。ハーバードでの不動産ファイナンスの授業も、まずはこの1ドルの将来価値を紹介するところから入る。 もし複利計算の利率が5%なら、5年後には1ドルが1. 【SOZO 松田弘貴】テクノロジー企業の「未来予想図」を考える. 28ドルになっている。そして25%での複利では驚くことに3.
ハーバード式不動産ファイナンスでは、 出口(売却)をいつも想定しておく 一棟もののアパートなど、少しまとまった額の総投資額でのスナップショット(BOE分析)ともなれば、ほぼ自分の勤め人としての年収と同額を稼いでくれていることにほくそ笑む方もいるだろう。 やっと稼働し始めて、1年目の確定申告の時期に貯まった家賃が記載された通帳を見るのは、何とも気分がよい。 しかし、投資の物語は始まったばかりだ。そしてこの物語が驚異のリターンを生んでくれる壮大な映画になることを投資実行前に知れるとしたら、どうだろう? これがハーバード式不動産ファイナンスの極意でもあるPro Forma(プロ・フォルマ/*資産運用の未来予想図)に注目するという考えだ(*もともとは「形式上の」というラテン語が語源だが、不動産においては相応しい言葉で意訳している)。 毎年の不労所得に注目するのが単年のスナップショット、BOE分析だが、その物件を一生持ち続けるのだろうか? 5年後、10年後に大きな修繕費用が必要になったり、空室が一気に生まれたり、または景気の動向や競合物件の出現により家賃収入が縮小してゆかないだろうか? 「持ってよし、売ってよし」が不動産賃貸経営の最強戦略なので、 ハーバード式不動産ファイナンスでは出口(売却)をいつも想定しておくことがコア・アイデア となる。 一定期間の間、物件を持ち続け、家賃収入を享受しつつ、売却できる絶好の機会が訪れたら、迷わず売り、大きな売却益を得る。そして、この時間軸を持った一連の投資とリターンの流れを追えるように映画のようにしたもの、この将来予測をすることをプロ・フォルマを組むと言う。 要は家賃収入と売却益のダブルで儲かる 「資産運用の未来予想図」 を立てることに他ならない。 映画には始まりがあれば、起承転結という具合に「ジ・エンド」もある。ここまで観て初めて、映画に感動することもできるし、明日への活力をもらえたり、一緒に観ている人と喜怒哀楽を共有し楽しんだりすることもできる。不動産でも仕込みがあり売却がある。 ここまでの時間軸をファイナンス的に描いてゆくことがプロ・フォルマを考えるということだ。そしてプロ・フォルマを描いてみると、驚異のリターンの物語を投資する前から見てみることが可能となる。まさか計画通りに行ったらどうしよう?
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0インチ (150Φ)で、ウニみたい。触ると本当に痛いです。笑 ネジ付ワイヤーブラシ用 煙突掃除棒 90cm×4本継ぎ は、ワイヤータイプにしては程よく固めで、上下の操作が楽です。 タメゴローは 「屋根から掃除派」 なので、これを使っています。 ホンマ製作所 ホンマ煙突掃除器6m(ピアノ線) このピアノ線タイプは上から専用ですが、柔らかすぎて上下させにくいのであまりオススメしません。 煙突の下側から掃除するのなら、がっしり突き上げられるロッドタイプ 煙突の下側から掃除する場合は、持ち手部分に固さが求められます。 タメゴローの使っているホンマ製のものでは、平屋建ての煙突が精一杯だと思います。 2階建てや、平屋でも煙突が長めの場合は、この"ロッドタイプ"にしておいた方が、無駄銭使いにならなくてよいと思います。 ↓アメリカ人気No.