前回のコラムでは、不動産投資の税金のポイントとなる減価償却費について、建物価格を高くするための売主との交渉方法などに触れながらお話しました。今回は、不動産運営で金額が大きくなりがちな修繕費についてお伝えします。 修繕は、毎年通常発生するものと、大規模修繕があります。そして、これらが発生した時に一括で経費にすることができれば、税金は減少します。しかし、その判断基準を間違えてしまうと、税務署ともめることにもなりかねません。また融資対策で不利になることもあるので、判断基準をしっかり押さえてうまく使えるようになってくださいね。 経費になるか資産になるか? 不動産投資をする上で、必ず発生するのが修繕です。小さなものであれば、共用部分の蛍光灯の取り替えや、入居者が住んでいる部屋の壊れた備品や建具、給湯器等の設備の修理。もう少し大きなものになると、給水設備や消防設備の修理。もっと大きなものであれば、外壁の塗装や、屋上防水などです。またアパートやマンションの場合、入居者が退去した後に、リフォームを実施して壁紙や床などを綺麗にするときにも修繕費が発生します。 これら修繕に掛かる費用は、税務的には非常に問題になりやすい費用です。なぜなら他の経費と比べて金額が大きくなる傾向が高く、納税額に大きな影響を与えるからです。工事やリフォームをした時、税務上では、その内容によって、修繕費か資本的支出に分かれます。修繕費となった場合は、必要経費となりますので、その工事やリフォームが完成した年に一括で経費にすることができます。 しかし、資本的支出となった場合は、まず資産に計上して、その後、資産の耐用年数に渡って減価償却費として経費化していきます。違いは、一括で経費にできるか、複数年に渡って経費にできるかという点です。 基本的な考え方は、使用可能期間が延長したり、固定資産の価値を高める支出は資本的支出になり、原状回復とみなされるものは修繕費になりますが、この判断がとても難しいのです。 修繕費の判断基準を押さえよう! リフォームしたら固定資産税に影響するの？上がる場合はどうしたら？｜リフォーム会社紹介サイト「ホームプロ」. まず具体例として、リフォームをした際に、18万円のエアコンを取り付けたとします。 さて、これは修繕費になるのでしょうか?それとも資産になるのでしょうか? 税務上は、原則として10万円以上の備品は資産となり、エアコンの耐用年数に渡って減価償却していきます。しかし、このエアコンは20万円未満なので、「一括償却資産」という制度を利用すれば、3年間で均等償却をすることができます。さらに、青色申告をしていると30万円未満まで適用できる「少額減価償却資産」という制度を利用すれば、備品消耗品費として一括で経費にすることができます。ただし、この少額減価償却資産の制度は、年間300万円に達するまでしか使うことができません。 次に資本的支出になってしまう、代表的な例を挙げておきます。 建物に避難階段の取り付けなど、物理的に付け加えた場合 用途変更のための模様替えなど、改造や改装した場合 これらの場合は、資本的支出になると通達に書かれてあるため、資産になります。 30万円以下の備品にも当てはまらない、そして、資本的支出の代表例にも当てはまらない支出は、次のフローチャートに当てはめて判断していきます。 修繕費と資本的支出を分ける基準 修繕費 ←はい 掛かった費用が20万円未満か?
リフォーム、トータルでの工事費用はどちらが安い? 最後に、建て替えとリフォーム、トータルで工事費用はいくらになるか?どっちが安いかをご紹介しましょう。 住宅リフォーム推進協議会によると、30年ごとに建て替えた場合のトータルの工事費用は90年で7800万円掛かるのに対し、リフォームを繰り返す場合は5200万円で、リフォームのほうが2600万円安いと言うデータがあります。 このリフォーム費用には、住宅性能向上や間取り変更、水回りリフォーム、屋根や外壁などのメンテナンス工事も含まれています。 またリフォームにどこまで費用を掛けるべきかという質問に対しては、ガイドは建て替えに必要な費用の7割を超える場合は、建て替えを選ぶことをお勧めしています。 建て替えはいちから新しく始める家づくりであり、リフォームはこれまでの家族の歴史を継ぐ家づくりです。どちらにもメリットがたくさんありますので、後悔の無いようじっくり選んで頂ければと思います。 【関連記事】 プロが見た!中古住宅リフォームでの失敗事例と後悔の声 中古マンション購入リフォームの注意点、成功のコツ 築年数別リフォーム!築10年~25年超まで家はこうして劣化する Copyright(c)2019 一級建築士事務所 Office Yuu, All rights reserved.
・賃貸部分が増える分、建築面積が大きくなるので借入総額が多くなる。 ・空室リスクを考えなければいけない。 ・入居者が事故・事件などを起こす可能性がある。 ・他人と一緒に住むのが煩わしい。 デメリットをみれば「自宅併用型賃貸住宅」が万全だとは言えませんが、住宅を手に入れる一つの方法として検討する価値はあると思います。 また最近では、自宅併用型賃貸住宅も企画プランが出ていますし、戸建賃貸などの低価格住宅をつなげる事で、立派な自宅併用型賃貸住宅になります。 昔のように一からプランを考え設計していくなど、高額な費用を考えなければいけない時代は終わりました。 こんな時代だからこそ頭を柔軟にして、売買・賃貸・自宅併用型賃貸などいろいろな住生活の中から、あなたにとってベストな住み方をされる事をお勧めいたします。
地主との良好な関係を続けるためにも、法的に必要がなくても変更になる事項は事前に報告して承諾を得るようにしましょう。」 地主との土地賃貸借契約は数十年にわたる非常に期間の長い契約です。日頃からしっかりとコミュニケーションをとって、円満な関係を保ちましょう。 実務的にも借地人の建物建築の際、金融機関融資を利用しようとすると、金融機関から「土地上の建物に抵当権をつけることについての地主の承諾書」の提出を求められると思います。地主との関係が悪いとこの承諾を得られず、その結果、借地人が融資を利用できないという事態になったりしますので、極力良い関係を保ちましょう。 なお、冒頭で、相続した不動産の処分について、「④地主に買い取ってもらう」と書きましたが、地域によって借地権売買が一般的なところとそうでないところがあります。借地権売買が一般的でない地域では、単純に地主から「貸した土地が要らないなら返してよ・・・。」ということで終わってしまうでしょう。 地域によって商慣習も違いますし、地理的に近い場所であっても事案によって少しずつ条件が違ったりして、正解は一つということの方が少ないと思います。ケースバイケースといえますので、ご遠慮なく相談ください。
Q 亡くなる数ヶ月前に壊れてきた屋根を補修して300万円くらいかかったのですが、この場合も300万円の70%相当で評価しなければいけませんか? A 質疑応答事例等で具体的なリフォームの範囲が規定されていませんが、「増改築等」に該当するかしないかが分水嶺になると考えます。 まず、増築とは読んで字の如く、建物が増えることです。縦の増築であれば平屋を2階建てにしたり、横の増築であれば新たな部屋を家の横に付けたりなどです。増築については実際に建物が物理的に大きくなっているため迷うことはないと思います。 問題となるのは改築です。改築の定義を固定資産税逐条解説から引用すると 「家屋の主要構造部である壁、柱、床、梁、屋根又は昇降設備の一種以上について行われた更新で、その更新のための支出が簡単な修理、修繕等のために支出される程度のものではなく、資本的支出と認められるものをいう」 とあります。 ご質問のケースでは、その屋根の改修が元の屋根より価値の高いものになっていないような通常の維持修繕である場合には70%評価の必要はないと考えています。 ② 70%評価だと高すぎるので何か対策はあるの? Q リフォームの70%相当が相続税の対象となるなんて高すぎると思います。例えば、30年前に3, 000万円で建築した家屋で今の固定資産税評価額が200万円くらいで、その家屋に2, 000万円のリフォームを施すと、1, 600万円(200万円+2, 000万円×70%)になるということですよね?元の家の固定資産税評価額に比べると高すぎて不条理な気がします。 A お亡くなりになる前であれば、役所の固定資産税課に行って、リフォームをした旨を伝え、固定資産税評価額を見直してもらうべきです。1, 600万円よりもかなり低い金額で固定資産税評価額が改訂されるはずです。毎年の固定資産税は増えるかもしれませんが、相続税の負担よりは影響が少ないケースも多いと思います。 また、亡くなった後であっても申告期限までに固定資産税評価額が改訂されればその固定資産税評価額を使用できますので是非検討してみてください。 ③ 親の家に子供がリフォームした場合は? Q 親の家に子供の負担でリフォームしたのですが、相続税の計算はどうなりますか? A 子のリフォームにより親の家の価値が増加したと考えられるため上記2同様に評価することになります。なお、家屋の所有者とリフォーム費用負担者が違う場合の税金上の注意点は 親の持ち家に子がリフォームをする場合 の記事を参照してください。 ■関連記事: >>不動産(土地・建物)にかかる相続税と手続・評価方法のわかりやすい解説
とりあえずここではアニメーション映像について。 本当に綺麗で丁寧なアニメーション。WITらしい雰囲気(曖昧な表現…)が全面に出ているからまた良いんだろうなぁ〜。 ちょっとダークっぽいような感じ。 進撃の巨人 とかを見ていた人なら分かるはず! う〜ん…なかなか言葉では表せないんですが、とにかく素晴らしいクオリティでした! TVの小さい画面で見るのが本当にもったいない…。 ★ これもWITの特徴かも知れないですがバトルシーンとグロ描写の素晴らしさ! スピード感に溢れ、迫力のあるバトルシーンは見ていて興奮ですよ! [映画]甲鉄城のカバネリ 序章を映画館で上映しよう！ | ドリパス. 詳しくは書きませんが「 進撃の巨人 」や「 終わりのセラフ 」等を想像して頂ければ。 そしてグロ描写。 カバネを装甲機関車で轢き殺したり、撃ったり斬りつけたり。一方でカバネの攻撃もかなりのもの。首筋に噛み付いたり…。 グロ系も大好きなので嬉しいです! 「 進撃の巨人 」や「 屍者の帝国 」等を想像して頂ければ。 ★ こういう設定、自分は大好きなんですよ〜。 スチームパンク 系ですね。時代改変というか過去を少しいじったような設定や、歯車の組み合わさったような機械が出てくる感じ。知っている単語が少し変わって出てくるのも好きな理由です。 今回も同じ。 舞台は 蒸気機関 の発達した日ノ本。武士が活躍していて日本の江戸時代っぽい。 甲鉄城を始めとする装甲 蒸気機関車 や蒸気を利用した銃 等の複雑そうな道具や機械も出てくるし。 こういうのは「 進撃の巨人 」にも当てはまりますよね。 舞台は中世ヨーロッパ?立体起動装置とかが出てきて。 ★ 音楽も素晴らしかったですね〜。 映画館の大 サウンド で聴いたから余計に印象に残っているんでしょう。 とにかくBGM。いつも通りの"澤野クオリティ"(笑) バトルシーンで掛かる曲はもう格好良すぎ! それから、主題歌(OP, ED)をEGOISTが歌うっていうことも重要です! いや〜2曲とも素晴らしかったですよ!加えて、OP, EDアニメーションも格好良くて、美しくて最高でした! ● ストーリーの厚みも十二分。人間のエゴをえぐり出したような内容を入れたのはやはり上手いなぁ。 カバネに襲われた時は我先に逃げようとするし、たとえ仲間でもカバネの疑いがあれば躊躇なく殺す。 こういうのを描くことでぐっと深みと厚みと面白さが加わりますもんね。 ● あとはキャ ラク ターの描き方も今回は少し気になりました。(良い意味) なんて言うんだろう…?最近のアニメキャラと違って滑らかというか、丁寧というか…。 さて、やっぱりヒロインの「無名」は可愛いですね。どちらかというと戦っている時の無名の方が好きです!
1211 位 43 pt 上映リクエスト受付中 あと 1 ポイント で 1195 位 にランクアップ! 13 人 2, 900 ファン登録人数 15 人 ファン掲示板 0 投稿 リクエストの地域分布 「甲鉄城のカバネリ 序章」をリクエストした人は、他にこんな作品をリクエストしています。 ドリパスからのお知らせ ★重要★「真夜中の五分前」「こんな夜更けにバナナかよ」パンフレットのお問い合わせをいただいているお客様へ ★重要★利用規約改定のお知らせ ★重要★プリペイド式/デビット式/通話料決済の料金引き落としについて ★重要★ 新型コロナウイルス感染予防の対応について ランキングの作品表示について チケット未購入時のチケット料金引き落としについて お問い合わせ対応時間について ドリパスをフォローする @dre_passさんをフォロー 貢献度ランキング
勇敢 スペクタクル 不気味 映画まとめを作成する 監督 荒木哲郎 2. 09 点 / 評価:119件 みたいムービー 19 みたログ 189 みたい みた 19. 3% 7. 6% 3. 4% 2. 5% 67. 2% 解説 『進撃の巨人』アニメ版の監督・荒木哲郎と制作会社 WIT STUDIO がタッグを組み、鋼鉄の皮膜に覆われた心臓を持つ"カバネ"と人間の戦闘を描くアニメ。独自の武器"ツラヌキ筒"を開発した少年・生駒を... 続きをみる
蒸気機関車が線路を走り、地上を跋扈のカバネ達。迎え撃つは侍たちと異形の者たち、名を"カバネリ"。こいつが最近スクリーンで出会った途端に惚れちまった荒木×大河内×WIT陣の『甲鉄城のカバネリ』だから!! 監督の名は荒木哲郎。社会現象を巻き起こした大ヒット作『進撃の巨人』や話以外が破格の次元に突達していた『ギルティクラウン』と、俺ら男子が胸を燃やし、拳を握っちまうぐらいの男子心過熱アニメを作り続けるクリエイター。 脚本家の名は大河内一楼。未だ未見で済まないが(アニメファンを語れるのか俺? )『コードギアス』で一気に名を馳せ、先程述べた『ギルティクラウン』、"貫通"に度肝抜かされた『革命機ヴァルヴレイヴ』と、賛否両論真っ二つのアニメで有名な脚本家(個人的には『スペース☆ダンディ』のアデリー回はめちゃくちゃ必見!あ、これは良い意味よ)。 会社名はWIT STUDIO。『進撃の巨人』『鬼灯の冷徹』『終わりのセラフ』シリーズなど、話題作ばっかり作る今後がめちゃくちゃ楽しみな会社! 【映画】甲鉄城のカバネリ 序章 - メモスト. とまあ、いきなりこんな紹介でレビュー始めちゃったけどさ、ちょっとそれを言いたいぐらいここはポイント高いのよ!だって話題作ばっかり作ってる布陣がさ"今すぐ見たこと自慢したくて、したくてもうたまらないヤツ"ほんとに作っちゃったんだからさ!!そりゃあ文章熱帯びるよ!!暴れたいぐらい面白えから!! まず、入りの時点で熱い!装甲蒸気機関車「駿城(はやじろ)」が阻むカバネを蹴散らしてさ(あの外観が『デス・レース』好きの(あ、アンダーソン版ね)俺としては全身興奮)、そっからすぐにカバネの攻撃喰らって乗員一人が怪我。合間に主役の生駒を入れて、「ツラヌキ筒」の試作テストと駿城戦を交互に描写。カバネ化前に怪我した乗員「自決袋」で泣きながら自害(この時周りの同乗者がさ、とにかく自決を煽ってたね)。無事に駿城は脱出したけど、生駒の試作テストは失敗。これら一連の場面がさ、とにかくすっごい迫力なのよ!勿論巨大スクリーンがもたらす恩恵だと思うけど、ただ迫力だけじゃない。あれだけ限られた時間の中で密度の濃い世界を説明!しっかも何に恐れていて、何に"慣れてしまっているか(ここはある意味大河内氏の筆の特筆すべきとこ!作品全体のキーポイントかも?)"が分かり易くて頭入った!あとねバトル燃えのみならず"既存"で防衛の侍側と"新手"を生もうと足掻く生駒の対比もちゃんと描いてるから、結果"カッコいい説明パート"に見事昇華しちゃってんの!侍側は現状勝ち組、生駒はまだ負け組位置…って明確な双方の置かれたエリアを丁寧、かつ楽しくお披露目!既にこれで傑作だったし、ちょっと"ピークかな…?
2016年3月18日公開 68分 (C) カバネリ製作委員会 見どころ 『進撃の巨人』アニメ版の監督・荒木哲郎と制作会社 WIT STUDIO がタッグを組み、鋼鉄の皮膜に覆われた心臓を持つ"カバネ"と人間の戦闘を描くアニメ。独自の武器"ツラヌキ筒"を開発した少年・生駒を中心に、少年少女たちが生き残りを懸けてカバネとのバトルを繰り広げる。ボイスキャストには、畠中祐、千本木彩花、内田真礼ら声優陣が集結。スタッフとして、『ベルセルク 黄金時代篇』シリーズなどの大河内一楼がシリーズ構成と脚本、『マクロス』シリーズなどの美樹本晴彦がキャラクター原案に名を連ねている。 あらすじ 産業革命の時代、驚異的な怪物"カバネ"が現れる。カバネは鋼鉄の皮膜で覆われた心臓を貫かなければ死なず、さらにはカバネにかまれた者は蘇生し人を襲撃することから、世界中にカバネが増えていく。極東の島国・日ノ本では蒸気機関車"駿城"で生産物を運び、互いに支え合っていた。ある日、日ノ本をカバネが襲撃。顕金駅で暮らし、製鉄と蒸気機関の生産に携わる少年・生駒はオリジナルの武器"ツラヌキ筒"でカバネに立ち向かう。 関連記事 [PR] 映画詳細データ 製作国 日本 配給 松竹メディア事業部 アニメーション制作 WIT STUDIO 技術 カラー (新宿ピカデリーほか) リンク 公式サイト
2016年3月23日 【評価:4. 6(見込み点)/5. 0】 (TVアニメの先行上映で未完結なので。) 【一言】 超最高なクオリティ。 劇場で観られて本当に良かった。 来期がマジで楽しみ。 『死んでも生きろ』 【STORY】 4月からフジテレビのアニメ枠「 ノイタミナ 」で放送される『 甲鉄城のカバネリ 』の1〜3話までの劇場先行上映。 蒸気機関 が発達した世界。しかし鋼鉄の心臓を持つ生ける屍=「カバネ」によって世界は覆い尽くされていった。 極東の島国"日ノ本"では各地に砦を築き、移動に装甲 蒸気機関車 を用いる事でカバネから見を守っていた。 一人の蒸気鍛冶の少年"生駒"は"無名"と名乗る不思議な少女に出会う。 ここから生駒の戦いが始まるのだった―。 【詳細】 監督: 荒木哲郎 制作: WIT STUDIO 主題歌:EGOIST 日本公開:2016年3月18日 HP: 【感想】 ★ これは最高に面白い! 劇場で観るにふさわしいアニメ。映画館で見られて本当に良かった!大スクリーンで迫力の映像と大 サウンド を楽しめたんだから! 70分程度なのに超楽しめたんだよ?これが12話なんてなったらもう…。 クオリティが高すぎるよ!ってか、これが毎週見れるんでしょ?絶対に期待して良い! まず挙げるは綺麗で、丁寧すぎるアニメーション。これは本当に映画レベル。TVじゃもったいなすぎる! そして音楽。まぁ、澤野さんが手掛けているんだから当たり前だけれども格好良いなぁ〜。 EGOISTの歌も良かったし、OP, EDアニメーションもGood! 色々な方が言うように、確かに「 スチームパンク 風和製 進撃の巨人 』。主人公の意志とか、設定、アニメの構図なんかも似ているな〜って思う部分が何箇所も。 バトル、グロシーンが本当に素晴らしい! 息もつかせぬほどのスピード感に溢れ、徹底的に細部まで描かれたバトルは必見! グロ描写も完璧! 疑心暗鬼や利己、生死など窮地に立たされた人間達の心情ドラマにも本当にドキドキ。 3話までの先行上映でここまでドキドキして、楽しめるんだからこれからどうなっちゃうんだろう! 大いに期待のアニメーション作品。 後に書く内容も踏まえてこのスタッフ紹介(? )を先に持ってきました。 ★ 特筆すべきはやはり『クオリティ』でしょう。このまま12話全部を劇場版と言って公会しても全く問題ない!