2017年に積水ハウスが50億円以上をだまし取られたことで、地面師が大きな話題となりました。 「どんな手口で詐欺をはたらいたのか」 「なぜ一流企業がだまされたのか」 気になっている方も多いと思います。一方で不動産取引は、多くの人が人生で一度は関わるものですので 「自分もだまされてしまうのかな」 「どうやったら詐欺を防げるだろうか」 と不安に思っている方もいらっしゃるでしょう。 この記事では、地面師の手口を知りたい方のために、その具体的な方法を解説すると同時に、狙われやすい不動産や防止法についても紹介しています。 最近起きた事件の内容もお伝えしますので、地面師について理解を深め、安心できる不動産取引の実現に役立ててください。 1. 地面師とは 地面師とは、不動産の本当の所有者になりすまし、詐欺のターゲットである買主にその不動産を購入させ、買主から売却代金をだまし取る詐欺師の事を言います。 地面師にだまされた買主は、お金を支払ってもその不動産の所有者にはなれません。 地面師詐欺は一人で行うのではなく、複数の人間がグループで行うのが一般的です。 主犯としてグループを組織し、地面師詐欺を企画する 詐欺のターゲットとなる不動産情報を調査する 本人確認書類や印鑑証明書などを偽造する 取引の代理人をし、買主と実際に交渉する 司法書士などの専門家として、詐欺取引のサポートをする 実際の所有者になりすます など、複数の役割をそれぞれが担当し詐欺を行います。 1. 1.
私たち専門家はマジシャンでも警察でもありません。 精巧に偽造された印鑑証明書、パスポート等を見破るのは技術的には難しいでしょう。 だからこそ、 それ以外のところで、嗅覚を研ぎ澄まさなければならない のではないでしょうか。 たとえば本人に同行してもらっての物件内覧、権利証に代わる書面の提示(たとえば固定資産税納税通知書およびその領収書等)などです。 さらに、最後のチャンスでもあった地主側からの内容証明郵便を不問としたことは痛恨のミスであり、積水ハウスは過失責任を問われてもやむを得ないと考えます。
⇒それが6月9日に却下されたのがこの事件です。 3、司法書士は積水ハウスの専属司法書士みたいですが、そういう場合、司法書士ってどこから書類の授受をするものなのでしょうか? ⇒決済場所で、本人と称する人から受け取ります。 4、完璧な偽造だった場合まで司法書士の責任はあるのでしょうか。 ⇒法務局が見抜いて却下しているので、完璧ではないのでしょう。 5、また、この事件で司法書士もグルで積水の仮登記を抹消したということはあり得ませんか? ⇒積水の専属なら99.9%無いです。 6、そもそも仮登記を申請したのは本人申請なのでしょうか?代理人申請なのでしょうか? 【積水ハウスvs地面師事件の内容（登記や報道による情報の集約）】 | なりすまし・地面師による虚偽の登記 | 東京・埼玉の理系弁護士. ⇒少なくとも、積水ハウス側の本人申請は有り得ないと思われます。普通に考えれば、相続人側の弁護士からの依頼を受けた司法書士が代理しているのでは? 7、積水ハウスが権利者として所有権移転登記申請をしていると思うのですが、この場合、義務者は誰を義務者としているのでしょうか? ⇒本登記は、○ホールディングスの本登記と積水の本登記を申請すると思います。積水の本登記の義務者は○ホールディングスですが、その前の、所有者から○ホールディングスへの本登記が却下されるので全て却下です。 8、相続前の売買なら義務者を亡A相続人Bで申請できると思いますが、今回は所有権移転登記の前に、相続登記が申請されています。とすると、義務者はBとなるのではないでしょうか?
本件の被害を防止できなかった原因について ①購入決定までの問題点 A氏の パスポート や 公正証書 等による 書面での本人確認 を過度に信頼し切って、調査が不十分な状況で契約を進めてしまいました う 再発防止に向けて 4.
M&A Online (2020年6月10日). 2021年3月3日 閲覧。 ^ " 55億円だまし取られた積水ハウス 新旧会長対立の結末 ". 朝日新聞 (2020年6月15日). 2021年3月3日 閲覧。 ^ a b c d e f g h " 積水ハウスから63億円をだまし取った「地面師」の恐るべき手口 実行犯の「偽装証明書」を入手した 伊藤博敏 ". 現代ビジネス( 講談社 ) (2017年8月3日). 2021年3月3日 閲覧。 ^ "五反田のあの旅館跡が更地に 地面師に転がされ…最後は旭化成グループが取得". 東京新聞. (2020年6月22日) 2021年3月4日 閲覧。 ^ "地面師事件、五反田「55億円の土地」に30階建てタワマン建設が決定 旭化成グループ、4月着工". (2021年2月16日) 2021年3月4日 閲覧。 ^ " 積水ハウス地面師事件 「会長は不正取引を知っていた」元不動産部長が実名証言 ". 文春オンライン (2020年4月8日). 2021年3月3日 閲覧。 ^ " 積水ハウス"お家騒動"ともうひとつの危機 前門のお家騒動、後門の市場縮小 ". PRESIDENT Online (2018年4月13日). 2021年3月5日 閲覧。 ^ " 積水ハウス、前会長"和田の乱"はなぜ失敗?現経営陣、前代未聞の奇策で逆転勝ち ". Business Journal (2020年5月8日). 《五反田地面師事件》取引相手が詐欺師だと知っていたとしか考えられない…関係者が明かす積水ハウス“不可解な人事”. 2021年3月5日 閲覧。 ^ " 積水ハウス、阿部会長が4月退任 地面師事件に区切り ". 共同通信 (2021年3月4日). 2021年3月5日 閲覧。 ^ a b " 地面師5人に10億円賠償命令 積水ハウス詐欺被害 ". 日本経済新聞 (2021年1月27日). 2021年3月3日 閲覧。 座標: 北緯35度37分31. 3秒 東経139度43分15秒 / 北緯35. 625361度 東経139. 72083度
所有者本人を装うという地面師詐欺の特徴上、登記情報を見ても詐欺を見破ることは不可能です。 登記情報には本人の顔写真などは含まれていないため、登記情報と、偽造された本人確認書類を見比べるだけではそれが詐欺と気づくことはできません。 なぜ、冷静な判断を欠いてしまうのか? 地面師詐欺を防ぐには、所有者に対する入念な本人確認が必須となります。しかし取引によってはこの本人確認が十分に行なえないことが、地面師詐欺を防げない理由の一つとなっています。 先述の通り、 不動産の取引においては売主が買主よりも強い傾向にあります。 対象となっている不動産が立地面、価格面で買主に魅力的である場合はなおさらです。売主は相場に合わせて「誰にでも売る」と買主を選ぶことができますが、買主は同じ不動産を他の売主から買う事はできません。 同じ不動産が二つとない事から、この力関係が発生しているのです。 そのため、買主からの本人確認のための質問を「しつこい」と売主が嫌がるなど、売主の機嫌を損ねれば取引が簡単に破談となってしまう可能性があります。この力関係のため、後になってみれば「冷静さを欠いていた」と評される判断を行なってしまうケースがあるのです。 1. 4. 地面師の犯人は逮捕されるのか? 少し前に話題となった積水ハウスの事件では、容疑者は逮捕され、主犯とされる被告に対しても実刑判決が下りました。 ただ、グループとして活動する地面師は、警察関係者がその活動の総体を掴みにくい事も多く、犯人逮捕に至らないケースもあるようです。 地面師グループの役割分担の中では、偽造した本人確認書類の中に顔写真が証拠として残る、なりすまし役が最も逮捕されすいのというのが一般的です。しかし、 なりすまし役は地面師グループの中では末端の使い捨てが担う事が多く、報酬も低いとされているので、なりすまし役を逮捕するだけでは地面師グループの中枢まで迫ることができないというのが現実です。 1. 5. 地面師にだまし取られたお金は戻ってくるのか? 地面師にだまし取られたお金は、買主のもとに戻ってこないケースが多いようです。 犯人が捕まって、刑罰が与えられたとしても、警察がお金を強制的に犯人から返還させることはできません。被害者は「不当利得返還請求」という民事裁判を起こす必要があります。民事裁判で、お金の返還請求権が認められたとしても、加害者がそのお金を既に使ってしまい返済能力がない場合には、泣き寝入りするしかないというのが実態です。 2.
Dr. カソリオリジナル "経結膜脱脂法"の「特徴」 目の下のタルミ・クマを 《根本的に改善》 内視鏡的小切開で 低浸襲・短時間・短いダウンタイム Dr. カソリの "経結膜脱脂法"5つの特徴 腫れがほとんどない! 翌日から仕事に行く方がほとんどです。 傷がまったく残らない! 皮膚表面は切開しません。 出血もほとんどない! レーザーを使用しますので出血はほとんどありません。 手術を行うドクターの技術レベルが高い! 形成外科の第一人者Dr. ＜施術写真で説明！＞経結膜脱脂法をどこよりも詳しく解説します！. カソリが手術。 10分程度の手術で終了! ダウンタイムがほとんどないため手軽に受けられます。 カソリの"経結膜脱脂法"では、うたた寝の10分程度で、無痛・無意識のうちに終了。 下まぶたのタルミ(目袋)がとれ、目の下クマの改善に! (15年間ノートラブル&ノークレームの実績があります) 経結膜(下まぶたの裏側)からの小切開のみの 「Dr. カソリ独自の術式」 により、出血もほとんどなく、顔の皮膚表面に傷も残りません。内側・中央・外側の3つの眼窩脂肪を確実に取り除けるのはDR.
極力体が温まることを控える 顔の血流が良くなりすぎるようなことや体を温めすぎるようなことは、内出血や腫れの原因になります。 歌、運動、温泉、サウナ、刺激物(特に辛いもの)、飲酒もダウンタイムを最小限にするため、術後1週間は控えて下さい。(1週間後以降も内出血・腫れが完全に落ち着くまでは控えていただいた方が安全です。) 4. できるだけ頭の位置を高く保つ 経結膜脱脂法の術後は、できるだけ頭を高く保つように心がけて下さい。 日中は、極力横にならずに体を起こしておいたほうが、腫れによるダウンタイムが最小限になります。 お顔が心臓より高い位置にある方が、腫れは早く引くためです。 経結膜脱脂法の術後数日は、枕を高めにしたり、リクライニングチェアを利用して寝られるのもお勧めです。 5.
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カソリの経結膜脱脂法」 "内視鏡的小切開"(当院のみ)と安心麻酔 "短時間"わずか10分! 痛くない! 怖くない! 失敗しない! "他院とは違う、Dr. カソリ独自の術式"による経結膜法 経結膜脱脂法の「概要」 STEP 1. 術前 経結膜脱脂法を行うにはまず、下まぶたのたるみ部分を確認し、手術の方向性を患者様とお話ししながら決めていきます。 STEP 2. 下まぶた結膜から切開 下まぶたを裏返し、レーザーメスで瞼結膜に5mm程度の切開を加えます。 STEP 3. 余剰眼窩脂肪を切除 ヘルニアとして飛び出してくる分だけの眼窩脂肪を取り除きます。(内側・中央・外側の3つの眼窩脂肪を確実に取り除きます) STEP 4.
5~2. 0センチ程度の長さを二ヶ所に分けるのは気がひけるものです。 Dr. カソリ式では、それをあえて5ミリ、5ミリの極小の切開2つに分けます。だからこそ、創縁を余計な負担を掛けない(引っ張りすぎず)組織にやさしい操作で確実かつ的確に余分な眼窩脂肪が取り除けるのです。 そして、小切開であるからこそ、術中、眼窩脂肪が眼球側にはみ出す心配もないので、バランスよく取り切れているかどうか患者さんが寝ながらも確認できます。 更に、小切開であるからこそ、粘膜則を縫合しなくていいので、術後日常生活に戻って血圧が術中に比べ上がって多少の出血か起こったとしても、その小切開部より排出される(血性眼脂・目やに として出てくる)ので、腫れも長引かないのです。 更に、粘膜というのはその内側に問題(ここでは血腫)がないと分かれば、24~48時間できれいに治ってしまう性質があるので、最善の術式と言えるのです。 経結膜脱脂法 Q&A 本当に脂肪なのですか 眼球は非常に大切なので衝撃にも耐えられるように、他の部位とは違う特にクッション性に優れた眼か脂肪によって守られています。それが、眼球の後ろを回り目の下に溜まり支え切れなくなったものが目袋なのです。 シワにならないのですか? 経結膜脱脂 | 二重まぶた・目の整形なら城本クリニック. (年をとって皮膚がゆるんでしまった場合はできないと他院で言われたが…) 皮膚の緩み方にもよりますが、70代、80代の方でもそれが気にならないくらい改善します。 本当に傷跡はできないんですか? 瞼の裏に特種レーザー小さな穴を開けるだけなので傷跡は見えません。 腫れないんですか? レーザーで穴を開けるだけなので、70パーセントの方はほとんど腫れませんし翌日から仕事に行ってもわかりません。残り30パーセントの腫れやすい方は3日くらい腫れ気味に経過しますが、徹夜したような状況で済むはずです。 それほどいい方法なら何故、流行らないのですか? 中にはやっているクリニックもありますが、若い人の張りのある、しかも真ん中一つの部屋だけの脂肪なら取りやすいのですが、他の内側、外側の部屋から取り除くのが難しいからです。 そのため、脂肪だけ取ったらシワになるという理由付けで皮膚を切る方法を勧めるのです。 家の人に分からず出来ますか? そういう方も随分いらっしゃいましたが、目の腫れを心配されても分かった方はいません。 痛くないのですか? 静脈麻酔で眠っていただいた上で行いますので、心配要りません。 本当に10分で終わるのですか?
眼球の下垂による眼窩脂肪の突出 眼球を支えるロックウッド靱帯が緩み、眼球が下垂します。すると眼球下部の脂肪が圧迫され前方に飛び出しくまやたるみとなります。 2. 下まぶたの皮膚や眼輪筋などの緩み 下まぶたの皮膚、眼輪筋、眼輪隔膜などが緩み、それによって眼球下部の脂肪が前方に飛び出しくまやたるみとなります。 3.