修繕費に関するトラブルと回避方法 アパート経営において修繕費に関するトラブルが発生するのは、主に中古アパートを購入するとき、および経営中のアパートで入居者が退去したときです。 中古アパート購入時の修繕費トラブルと回避方法 築10年以上の中古アパートを購入する場合、購入直後の大規模修繕が必要となることを想定しておかなければなりません。修繕費に絡むトラブルを避けるには、必ず修繕履歴を確認した上で購入を考えるべきです。たとえ問題がないように見えても、あるいは売り手が問題ないとしていても注意しましょう。購入前に、ホームインスペクション(住宅診断)を利用することもよいでしょう。 退去時の修繕費トラブルと回避方法 退去者が出た場合、退去にともない部屋内の原状回復のためにリフォームやハウスクリーニングなどを行います。しかし、この費用をどこまで退去者が責任を負うかという点でトラブルになることがあります。原則としては、入居者が汚損した部分については入居者に原状回復義務が生じますが、判断が難しい場合もあります。トラブルとならないためには、国土交通省が制作している「 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 」を参考として、契約書・重要事項説明書で取り決めておき、入居時にきちんと説明をしておくことが重要です。また、退去時には必ず立会い、状態を退去者と相互確認を行いましょう。 5. 修繕費を意識したアパート経営を アパートにはさまざまな修繕費がかかりますが、物件の価値を保ち入居を維持していくには欠かせないものです。10~15年単位で高額な費用がかかることもありますが、修繕計画をしっかり立てておくことで十分に対処可能です。 また、修繕費は、劣化の回復であれば修繕費として計上できますが、修繕とともに価値を高めた場合には、資本的支出として減価償却が必要となります。このあたりの取扱いも考慮した上で中長期の修繕計画を立てておくことが大切です。 不動産投資の資料請求はこちら 不動産投資の無料セミナーに参加する
その理由のほとんどが、 "資金不足" カニ。 長期修繕計画を作成しているわけですから、費用が発生する時期は事前に予測できるはずです。 いざというときに資金がなくて修繕工事ができない、などということがないように、 毎月きちんと修繕積立 を続けていきましょう。 修繕積立金は経費になる? 建物を修繕して支払いが発生した場合には、 「修繕費」として必要経費に計上 できます。 実は不動産所得に対して認められている経費のなかに、「修繕積立金」という項目はありません。 そして、修繕工事に対する支払いのなかでも、 修繕費に計上できないものがあります。 【計上できないもの】 階段を新しく追加するなど、増築工事に該当するもの 用途変更のための改造 給湯器などの機械類を高品質なものに交換した場合 このように建物の価値が向上する工事は、修繕とは認められないのです。この場合は資産計上してから、別途処理する必要があります。 いずれにしても、この辺の判断は、素人にはむずかしいので、 専門家に相談する のがいいでしょう。 まとめ アパート経営をはじめたのはいいけれど、将来発生する修繕費をまったく考えていなかったために経営が行き詰まってしまうようでは、後悔してもしきれませんよね。 そういったリスクを回避するためには、なんといっても「 きちんとした長期修繕計画の作成 」が有効です。 修繕するときに、人気のアパート設備を導入しませんか? それが無料インターネットです>> アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説
アパートの長期修繕計画を立てても、都合よくそのとおりに進むわけではありません。 まずは 定期的に点検(1年に1回程度)を実施 しましょう。そうすることによって、建物の不具合を早期に発見することができます。 ピンポイントな修繕で早めに対応できれば、大規模修繕工事のコスト削減もキタイできるね。 タシカニ!
アパートの大規模修繕費用の相場 大規模修繕工事が必要なのは、マンションだけではありません。 戸数が少なく、建物面積が比較的小さいアパートでも、定期的な修繕が必要です。 アパートの屋上や外壁、各世帯のバルコニーやエアコン、共用部の廊下などを修繕することで、築年数が古いアパートも、物件としての価値を高めることができます。 アパートの修繕を徹底解説!費用負担は入居者?オーナー?
排水管・排水桝 排水管は給水管と違い塩ビ管を使用しているため、サビによるつまりは発生しません。 その代わり固形物が溜まりやすく、つまりを引き起こしやすいのです。 だいたい5年ごとを目安にメンテナンスをおこなえばいいでしょう。 排水管の洗浄費用(内部・外部共)の相場は、10戸アパートで約5万〜10万円です。 通常、排水管の交換までは必要ありません。メンテナンス用に合流点や湾曲部には排水桝が設置されていますから、 桝からの高圧洗浄で十分対応 できます。 7. 給配水管 従来、主に使用されてきた塩ビライニング管(内部を塩ビ管でコーティングしてある配管材)は、どうしても 継手部分が腐食 します。 15年目を経過するころには腐食も進行しているはずです。しかし費用の兼ね合いから、30年ほど経過した時点で給配水管の全交換をおこなうことが多いです。 この場合、大工工事なども発生する場合があり、最低でも300万円以上は予算に計上しておくべきです。 また、比較的最近建築されたアパートは、ポリブデン管など錆びない新素材で配管されています。その場合は、長期計画から配管替えを省略しても問題ありません。 建具やその他に関する工事 その他以下の部分も修繕費用を忘れないようにしましょう。 各戸玄関ドアやサッシ・網戸などの外部建具 外部通路やフェンスなどの外構 8. 外部建具 外部建具には、 住戸玄関ドア 共用部ドア パイプシャフトドア サッシ・網戸 などがあります。 これらは防錆対策がしっかりされていますから、10年ごとの点検と調整で十分です。 工事ごとに料金は違いますが、たとえば玄関ドアクローサーの交換費用だと、1箇所あたり15, 000円ほどかかります。 普段は、住民から要請があったときに対応するというスタンスで問題ないでしょう。 9. アパート大規模修繕の費用相場はいくら？古いRC・木造物件の見積もり | 大規模修繕ラボ. 外構 共用外部通路 フェンス 駐車場 駐輪場 植栽 外部電灯 など、外構の修繕については、多岐に渡って計画を立てる必要があります。 外構は共通しておおよそ20年で補修や調整が発生します。たとえば駐車場の再舗装ですと1㎡あたり約7, 000〜9, 000円が目安となる相場です。 室内の設備に関する工事 室内にある設備は、毎日使用するので、劣化が激しく、故障も少なくありません。 費用と発生時期をきちんと把握しておくべきですね。 とはいえ、 使用年数よりも、使われかたや個体ごとの当たり外れの要素のほうが大きい ため、予測が立てづらくもあります。 迅速に対応できるように、 普段から修理業者とコミュニケーションをとっておくこと も大切。 10.
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