プロフィール たま子 アイコン画像よろしく毎日喜怒哀楽に忙しい、どうしようもない三重苦のたま子です。宅地建物取引士とFP技能士2級を持っており、長い間住宅に関わった仕事をしておりましたので、住まいとお金にはほんのちょっとだけ明るいか…も?最近は食の安全性が一番の興味事項です。アラフォー視点でブログを書いています。 プライバシーポリシー プライバシーポリシー
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市街化調整区域で土地活用をするには 市街化調整区域とは、都市計画法による「市街化を抑制していく地域」として、各自治体が乱開発を防ぐ目的で設定している「基本的に建物の建築ができない区域」です。 そのため、市街化調整区域で土地活用をするには、以下の2種類の方法によるしかありません。 建物の建築が必要のない土地活用を行う 役所との協議により特別に建築許可を受けて土地活用を行う ※注意:「農地」の場合にはそもそも土地活用できない可能性がある 市街化調整区域内にある土地は地目が「田」や「畑」等の「農地」になっている場合も多いですが、 農地を活用する場合には別に農業委員会へ申請し「農地法に基づく転用許可」を受ける必要 があり、そもそも転用許可が受けられず、活用できない場合があるため注意が必要です。 以下、それぞれの方法について解説していきます。 1-1. 建物の建築が必要のない土地活用を行う 土地活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。 ←スマホの方は左右にスクロールができます→ 上記の中で、「定期借地」や「駐車場」・「ソーラー」等は建物の建築が必要でない土地活用であり、市街化調整区域においても行うことが可能です。 また、それらは建物が必要ないことから、「初期投資が少なくて済む」というメリットもあり、市街化調整区域の土地活用を考える上では、真っ先に検討したい活用方法です。 1-2.
結 論 ⑴ 質問1. について ― 違いが生じる。 ⑵ 質問2. について ― 市街化調整区域内で用途地域が指定されていない土地の場合には、買主が、みずからその土地を同じ用途(駐車場等)に使う目的で購入するのであれば、原則として宅建業法の適用はないが、市街化区域内の土地の場合には、原則として適用があるという違いがある。 ただ、市街化調整区域内の土地の場合でも、その買主が、宅建業者であったり、周辺地域の居住者あるいは農林漁業関係者などであったような場合には、将来その土地を開発するということも考えられるので、そのような場合には、後日のトラブル防止のためにも、宅建業法の適用があるものとして対応した方が無難である。 2.
インフラ整備が不十分である 市街化区域は、積極的に市街化を進めているため、電気やガス、水道などのライフラインや道路や鉄道、病院などの生活に必要な施設といったインフラが整備されています。 しかし、市街化調整区域は、市街化を目的としている地域ではなく自然や資源を守るための地域であるため、インフラが整備されていないことがほとんどです。 「将来的に整備されるのでは?」と期待した人もいるかもしれませんが、 市街化調整区域に指定されている間は市街化が進まないため、整備される保証はありません 。 地震や豪雨といった災害が生じた場合、道路が崩落または土砂崩れで埋まった場合は、 生活インフラがストップする可能性もあります 。土地活用する場合は、 インフラ整備が不十分な環境でも利益が期待できる手段を選ぶことが重要 と言えるでしょう。 3-3. 利便性の低さから需要が期待できない 電気やガス、水道などのライフライン、道路や鉄道、病院などの生活に必要な施設といったインフラが整備されていないということは、 居住に適している環境とは言えません 。 建物の建築が認められて店舗経営を始めても、需要がほとんど期待できないため、安定した利益を得るということは厳しいと言えます。 また、基本的にはスーパーやコンビニ、娯楽施設などもないため、土地活用のために市街化調整区域の土地を購入しても、 後で買い手が見つからない可能性が高いという点に注意 が必要です。 4. 市街化調整区域の6つの土地活用 市街化調整区域では、原則建物の建築が禁止されているため、土地活用を検討している人は、 建物を建築せずに取り組める土地活用の手段を選ぶのが一般的 です。 しかし、建築が認められた場合、建物の建設を伴う土地活用の手段を選ぶことができますが、居住環境が優れているわけではないため、 土地活用の手段をしっかり選ぶことが重要 です。 市街化調整区域で行える土地活用として、以下の6つが挙げられます。 ● 駐車場経営 ● 資材置き場 ● 太陽光発電 ● 霊園・墓地 ● 社会福祉施設 ● 医療施設 それぞれの土地活用の手段について詳しく見ていきましょう。 4-1. 調整区域における駐車場の新設 - 教えて！ 住まいの先生 - Yahoo!不動産. 駐車場経営 立体駐車場経営では建物の建設が必要ですが、平面駐車場経営では建物の建設が不要です。そのため、平面駐車場であれば、市街化調整区域でも速やかに始められます。 駐車場経営は土地を整備するだけで簡単に開業できるため、他の土地活用と比べて投資を大幅に抑えられるというメリットがあります。また、他の用途への転用を行いやすいため、一時的に運用したいという場合にも選択可能です。 コインパーキングではなく、月極駐車場として利用者と長期契約を締結した場合、 継続的に安定した駐車場収入が期待 できます。 しかし、駐車場需要の見込めないエリアでは、駐車場経営を始めても安定した駐車場収入が期待できません。 月極駐車場では維持コストや管理コストがほとんどかからないため、駐車場収入をあまり得られなくても影響を受けにくいと言えます。しかし、コインパーキングでは維持コストや管理コストがかかるため、 駐車場経営の継続が困難になるという点に注意 が必要です。 駐車場経営では建物の建設を伴わないため、市街化調整区域の土地活用に適していますが、上記のようなデメリットも伴うため、 よく考えてから土地活用を始めましょう 。 4-2.
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環境変化が生じにくい 例えば、市街化区域で土地を所有していて、土地活用として太陽光発電を始めたとします。市街化区域では原則建物を建築できるため、近隣に高い建物が建築された場合はパネルに十分な日光が当たらず、収益に大きな支障が生じるので注意が必要です。 市街化調整区域は市街化が抑制されている地域なので、開発行為が原則禁止されています。数年以内に大きな建物が建築される、商業施設が完成するなど急激に市街化が進むことはほとんどありません。 市街化調整区域内で土地活用を行った場合は環境変化による影響を受けにくい ため、 収益予想を立てやすい でしょう。 2-3. 広大な敷地が手に入りやすい 市街化区域と市街化調整区域の土地の資産価値を比べると、市街化区域の資産価値の方が高くなります。そのため、 土地の購入に充てられる資金が同じ場合、市街化調整区域の方が広大な敷地を手に入れることが可能 です。 例えば、土地活用の手段として、駐車場経営や太陽光発電などを選んだ場合、敷地が狭いと駐車できる車の数や設置できるパネルの数が少なく、利回りが低くなります。 しかし、敷地が広ければ駐車できる車の数や設置できるパネルの数が増えて、より多くの利益が得られるため、 高利回りでの運用が期待 できます。 広大な敷地の方がより多くの利益が期待できる土地活用に取り組もうと考えている人は、市街化区域よりも市街化調整区域の方が良い と言えるでしょう。 3. 市街化調整区域も土地活用できる？土地活用の手段を解説｜イエカレ. 市街化調整区域のデメリット 市街化調整区域は、 ランニングコストを抑えられる、環境変化が生じにくい、広大な敷地が手に入りやすい といったメリットがありました。メリットだけを見ると、市街化調整区域は土地活用に向いていそうですが、以下の3つのデメリットを伴うので注意が必要です。 ● 開発が制限されている ● インフラ整備が不十分である ● 利便性の低さから需要が期待できない それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。 3-1. 開発が制限されている 市街化調整区域では、原則建物の建築が禁止されています。「市街化調整区域で既に建物が建っている場合はどうなるの?」と気になった人も多いと思います。 既存の建物も建て替えや増築、リノベーションなどについても原則許可が必要になるので注意 が必要です。 しかし、市街化調整区域の土地でも、 一定の用途に関しては建物を建築できます 。例えば、開発地域に住んでいる人が必要な店舗や学校などの施設、ホテルや遊園地、ゴルフ場などの鉱山や観光資源の設備、市街化区域に建設できない寺や墓、老人ホームなどです。 一定の用途に関しては建物を建築できると言っても、 必ず建築できるわけではありません 。 開発が認められた時しか建築できず、基本的に制限されているので注意 しましょう。 3-2.
市街化調整区域にある土地を所有しているけど、「どのように活用できるのか」がわからず悩んでいませんか?