監修者:井上 恵子 (いのうえ けいこ) 住まいのアトリエ 井上一級建築士事務所所長。 一級建築士、インテリアプランナー、住宅性能評価員講習修了。 大学卒業後、総合建設会社の設計部で主にマンションの設計・工事監理、性能評価などを担当。独立後は生活者の視点から「安心・安全・快適な住まい」「間取り研究」をテーマに、webサイトや新聞・雑誌へのコラム掲載、マンション購入セミナーの講師として活動。 中古マンションは新築マンションに比べて取得価格が安く、予算を抑えて購入できるところが大きな利点です。ただ、価格の安さだけを重視して中古マンションを選んでしまうと、思わぬ誤算から「 こんなはずじゃなかった… 」と後悔することになりかねません。 中古マンションといえども、人生を左右するような大きな買い物であることに変わりはありませんので、物件を選ぶときは細心の注意を払うようにしましょう。 今回は、 中古マンションを購入する際の注意点 を段取り別にご紹介します。 関連記事 【はじめてのマンション購入】注意すべき25のポイントを流れ別に徹底解説 \マンションを買いたい人必見! !/ 匿名で「未公開物件」が届く! ?完全会員制の家探しサイト 中古マンション選びのポイントは?
「築年数」は何年目がおすすめ? お買い得なのは、 築20年以上 のマンションです。 建物の価格は築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20~25年前後で底値を迎えます。 築20年を超えると価格の変動は緩やかになり、将来売却するときも大きく値崩れする心配がありません。また築年数が古いほど、立地の良い物件が豊富にあります。 駅前や都心に近い便利なエリアは、すでに住宅や商業施設で埋まっています。そうしたエリアは、新しくマンションを建てられる土地の余剰がほとんど無いので、必然的に既存の物件から選ぶことになります。 立地は資産価値に直結します。 建物価格 と 土地価格 、二つの観点から築20年以上で納得できる物件を選ぶのがベストです。 築20年のマンションには何年住める? これまで取り壊しになったRC造マンションの「平均寿命」は、築68年でした。 一方でRC造マンションの構造を支えているコンクリートの寿命は、じつは100年以上と言われています。 しかし、日本国内でマンションが本格的に供給され始めたのは戦後ですから、一概に何年と断言することは難しくもあります。 マンションに限らず、建物の寿命は管理状態によって大きく変わるため、築40年ほどで廃墟のようになってしまう例もあれば、築100年を超えても立派に住宅として現役という例も……。とくに、海外に目を向けるとそういった例は珍しくありません。 したがってマンションの寿命を考えるとき重要なのは、築年数よりも適切な メンテナンス が行われているかどうか。 個々のマンションの修繕状況は、過去の修繕記録や今後の長期修繕計画、修繕積立金の貯蓄額などから判断できます。(詳しくは3章へ) 築古物件は耐震性が不安? 売主さんが居住中の物件を内覧する意外なメリット3つ。効果的な内見方法は？ | 資産価値のある家を買う。マイホーム購入はミトミ. 「古い建物は現在と耐震基準が異なる」ということは多くの方がご存知でしょう。 現行の 新耐震基準 が適用され始めたのは、 1981年6月 から。 耐震基準の適用は建築確認を受けた日が基準となるため、同年に竣工した物件は、旧耐震か新耐震かあらためて確認が必要ですが、(2019年現在)築37年以内のマンションは、みな新耐震基準が適用されています。 もちろん旧耐震時代の建物がすべて危険というわけではなく、中には現在の新築マンション以上に堅牢に造られているものもあります。 緩い地盤のうえに建っている新耐震よりも、立地の良い旧耐震の方が被害に遭いにくいという事情もあり、耐震基準だけでは一概に語れない面もありますが、一つの指標にはなるでしょう。 3.
2020 06. 4 中古物件を内覧する際の注意点とは?
他人の家のスリッパを履くのに抵抗がある、もしスリッパが用意されていなかったらどうしよう?等と不安に思う方は結構いらっしゃるみたいです。 スリッパは基本的に案内する不動産営業マンが用意しますので、安心しましょう。 案内時に営業マンがスリッパも用意しない様であれば、ちょっと気の利かない不動産会社かも知れません。 居住中の写真を撮っても大丈夫?
「管理状態」がマンションの寿命を左右する 管理状態はマンションの寿命を左右します。 内覧では屋上防水のふくらみや、外壁・廊下・バルコニーのヒビ割れ、塗装剥げ、タイルの浮きが放置されていないか、確認しましょう。 また共用設備の利用状況からも、日常の手入れの良さをはかることができます。 駐車場や駐輪場、エントランス、ゴミ置場などの清掃が行き届いているか、きれいに使用されているかも忘れずに見ておきましょう。 管理組合の運営状況もチェック 維持管理の中核となるのが、管理組合の存在です。 管理規約や長期修繕計画、これまでの修繕記録はあるか。毎月の管理費や修繕積立金の支払い金額は妥当か。修繕積立金の貯蓄額は充分かどうかも気になるところです。 一回の大規模修繕に必要な費用は、一戸あたり 100〜120万円 。 大規模修繕は国土交通省によれば、「12年に一度を目安に行うこと」と推奨されていますから、ここから逆算すると積み立て金額は、毎月1万円〜2万円前後が目安となります(※占有面積や、マンション全体の住戸数によっても変わります) 管理費や修繕積立金の滞納状況も確認したいポイントです。とくに大規模なマンションでは、数件の払い忘れはままあるものですが、理由もなく長期滞納が何件も放置されている状況は考えものです。 建て替えの可能性は? 築40年を迎えるころになると、そろそろ建て替えが検討される物件も……。 建て替えが議論されるということは、建物の維持管理に関心が高いことの現れでもあり、それ自体悪いことではありません。 しかし、購入後リフォームやリノベーションを行う場合、数年で建て替えになってしまうのは勿体無いですね。 また建て替えは、住民が費用の一部(場合によっては全部)を負担しなくてはいけません。物件によっては、高層化するなどして住民負担を軽くできるケースもありますが、これは容積率や建ぺい率に余裕がないと出来ないことです。 建て替えが議論されている場合は、住民の費用負担はどれくらいになりそうか、必ず確認しましょう。 4. 「相場」を知って割高物件を避ける 中古マンションには定価がないため、割高なのか、割安なのか判断がつきにくいですね。 しかしマンションの価格は、おもに立地と築年数によって決まるので、「同じエリアの、同じくらいの築年数の物件がいくらで売られているか」を知ることで、適正金額が把握できます。 不動産販売情報をみて、近隣の物件の価格と、購入を検討している物件の価格を比べてみましょう。 中古マンションの売買は、多少の値引きを経て成約するのが一般的です。過去に売買された物件の最終的な成約価格は、 レインズマーケットインフォメーション と 土地情報システム で公開されていますので、参考までにチェックしてみましょう。 市況を読んで買い時を知る 不動産価格はいつも一定ではありません。たとえば、駅が新しく出来て都心へのアクセスが向上すると、周辺の物件価格はハネ上がります。 JR山手線品川駅と田町駅の間に新設された高輪ゲートウェイ駅や、新宿〜海老名間を結ぶ相鉄・JR直通線の開業などは、周辺の価格相場に変化をもたらしました。 また経済情勢や金利の変動も、不動産取引の増減に影響します。こうした市況情報を把握するためには、 東日本レインズ ・ 不動産流通推進センター ・ 東京カンテイ が役立ちます。 5.
中古住宅を比較・検討するにあたっては「内覧」が欠かせません。中古住宅の場合は、現オーナーが実際に暮らしている物件を見学するケースも多く、リアルな生活のイメージが膨らみやすいのもメリット。一方、売りたい側にとっても、物件の住み心地を直接アピールできるチャンスといえるでしょう。 ※マンションAIレポート内では取材当時の情報で掲載しております。 売りたい側、買いたい側、双方にとって大切な「内覧」という機会。前者は我が家を少しでも魅力的に見せたいでしょうし、後者はその良し悪しをしっかりチェックしておきたいところです。そのためにはどんな準備をし、どんなことを意識して内覧に臨めばいいのでしょうか? これまで数多くの内覧に立ち会ってきたソニー不動産エージェントの細川司郎が、売却側、購入側それぞれの視点でポイントを解説します。 ●売却側のポイント1「分譲時のパンフレットや修繕履歴などの資料を用意しておく」 まずは、売却側のポイントから。売主としては当然、少しでも多くの人に見てもらい、少しでもいい条件で買ってくれる人に巡り合いたいところ。とはいえ、ただやみくもに内覧数を増やせばいいというものでもないようです。 細川「中古住宅における内覧の歩留まり率※は2割ほどといわれています。つまり、5件の内覧があれば成約になる可能性が高いということですね。ただ、これはあくまで平均値で、なかには15件の内覧があっても決まらないケースもあります。それはやはり、準備不足で魅力をうまく訴求できていなかったり、見せるポイント自体がズレているということだと思います。」 そうした問題点を指摘し、ズレを解消するアドバイスを行うのも営業担当者の仕事だといいます。では、物件の魅力をうまくアピールするには、どんな準備をすればいいのでしょうか? 細川「可能であれば、資料はできる限り用意していただいたほうがよいと思います。たとえば、分譲マンションの売却であれば分譲時のカラーパンフレットですね。設備をはじめ、物件自体の魅力がぎゅっと凝縮された資料ですので、そちらと照らし合わせながら見学ができるとスムーズです。また、設計や建築の各種証明書も、あれば準備しておくといいでしょう。スペックや劣化、老朽化の状況もわかりやすくなります。」 もし、そうした資料を紛失、あるいは捨ててしまった場合は、「お手製の資料」でも構わないといいます。 細川「手書きレベルでも、リフォームの履歴などを残しておいたりするのはよいと思います。また、オーナーが立ち会えず代理人に一任する場合は、『ここをアピールしてください』というポイントを資料にして送ってこられる方もいらっしゃいますね。」 ●売却側のポイント2「実際の暮らしぶりを素直に伝え、ネガティブなポイントも隠さない」 では、実際に内覧で「お客様」をお迎えする際、どのような点を重点的にアピールすべきなのでしょうか?
まずは、WEBサイトをご覧ください。リフォームの施工事例を見ることが出来ます。 東京のリフォーム・リノベーションはONOYA東京
サロントリートメントは、美容室でしか取り扱いのないトリートメントを体験できたり、髪の状態に合わせて美容師さんが調整してくれるので、すぐにツヤや手触りが復活するのが魅力。 一方で家でのトリートメントは、毎日続けることで少しずつ髪に栄養を与えることで髪の状態を上げたり維持したりすることができます。 役割が違うので、どちらが良いかは決められません! サロンに行く頻度も人それぞれなので、ご自分のライフスタイルに合ったものをと思いますが、 カラーやパーマをしている人ならご自宅でのトリートメントで髪が変わる可能性大! カラーやパーマをする時は、キューティクルを無理やり開いたり、髪の結合を一時的にでも切るのですから、髪へのダメージは相当なもの。 "カラーの色が抜ける"と同時に髪のタンパク質なども流れ出ているのです。 サロンに行かない間もダメージケアをすると、サロン帰りの艶や髪色を長くキープできますよ。 トリートメントって本当に必要なの? 子どもの頃はトリートメントしなくても綺麗な髪だったし… カラー・パーマ・アイロンやめるだけで綺麗になれるんじゃないかしら? いいえ!残念ながら、生きてるだけで髪は傷むといっても過言ではありません! 私たちの生活の中には、日常ダメージの原因がたくさんあるのです… 実は怖い! ?隠れた日常ダメージの原因 シャンプー(きしみによる摩擦・脱脂しすぎ・タンパク変性) ドライヤーの熱風 ブラッシングによる摩擦 就寝時の摩擦 紫外線 乾燥 静電気 と、このように美髪を邪魔する敵だらけな世の中… ですが、「髪は洗わない方が綺麗になれる」と言われても現代人には受け入れられませんよね。 そう。だから、美髪を維持するのにもトリートメントが必要なのです。 役割を知って上手に使い分けよう!トリートメントの種類 トリートメントには、洗い流すインパストリートメントと、洗い流さないアウトバストリートメント大きく分けて2種類あります。 髪への効果の違いを知ると、上級者的な使い分けができますよ! インバストリートメントの特徴 インバスタイプは濡れた髪、つまり若干キューティクルが開いた状態の髪につけるので、内部へ補修成分を浸透させやすいです。 インバストリートメントの種類 ●通常の洗い流すトリートメント:髪を補修、コーティング ●ヘアパック・ヘアマスク:髪をしっかり補修、しっかりコーティング ●カラートリートメント ヘアパック・ヘアマスクは、通常のトリートメントより補修成分の量が多いのが特徴。また、中にはカラートリートメントもあります。 補修成分たっぷりなのはダメージヘアには良いのですが、あまり傷んでない髪に頻繁に使うとベタつきや重さを感じやすくなるので気を付けたいですね~ アウトバストリートメントの種類 アウトバスは、補修やコーティングのほか、+αの機能がある製品がずらり。 ツヤを出す・熱から髪を守る・髪を絡まりにくくする・スタイリングができる…さまざまな特徴があるので、自分に合ったものを選びましょう。 ●ヘアオイル:髪にツヤを出す、熱から髪を守る ●ヘアミルク:保湿・保水力が高い、スタイリング ●ヘアジェル:絡まりにくくする、スタイリング ●ヘアミスト:保護膜で守る SSTEPの選び方ガイド!ダメージレベルと悩みで STEP1:ダメージレベルに合わせて今のヘアケアを見直しを!
まとめ 【髪にツヤを与える方法】と【髪のツヤを保つ方法】についてご紹介しました。 お出かけ前のひと手間、そしてコツを押さえたお手入れと習慣で、ツヤツヤの髪へ一歩ずつ近づいていきましょう。 そして、ツヤツヤの髪で女っぷり急上昇を目指していきましょう。 ◆髪にツヤ 肌らぶ関連記事◆ ◆ 髪をつやつや、さらさらにする方法は? ◆ 髪の毛のパサパサ対策をチェック! ◆ ヘアオイルおすすめ【最新】サラサラ髪もいい香りも! ◆ ヘアオイルの使い方をチェック! ◆ 椿油でツヤ髪へ!
【酸化しにくい椿油100%のピュアオイル 大島椿 椿油】 の良い口コミ 切っても切っても毛先がすぐ痛むのがなやみです。 髪が長いから切るしかないかなぁと悩んでいたのですが、いつもいく美容院の美容師さんがおすすめしてくれた、このヘアケアが良さそうで、購入しました。 とってもいい香りで気に入っています。 髪の毛を下ろしていることが多いので以前まではダメージキラキラ目立ってるいたのですが、これを使うようになってから、しっとりまとまるようになりました。 ベタベタはせず、しっとりで、いい感じです。 @cosme ⇒酸化しにくい椿油100%のピュアオイル 大島椿 椿油を詳しく見る 次のおすすめ記事 髪の毛と地肌を清潔に保ち、ヘアケアの基礎となるシャンプー。 しかし、「良いシャンプーを知りたい!」と思っても、数が多すぎてどれを選べば良いか迷ってしまいますよね。 そこでこの記事では、自身もシャンプーの開発・販売に7年間 … 投稿ナビゲーション
軽:ダメージ予防できるアウトバストリートメント 中:補修力が高いインバストリートメント+ダメージ予防できるアウトバストリートメント 重:週数回のヘアパック+補修力が高いインバストリートメント+ダメージ予防&質感調整できるアウトバストリートメント STEP2:悩み別にトリートメントの機能を選ぼう!