賃貸経営の基礎知識 今まで戸建てを所有していた人が賃貸住宅への建て替えを行うべきなのは、どのような場合なのでしょうか。 建て替えの効果が出るケース、メリットやデメリット、賃貸経営を成功させるための方法などを考えてみましょう。 この記事を読むのにかかる時間: 5分 戸建てから賃貸住宅に建て替えるメリットは? 現在、戸建てを賃貸住宅に建て替えるかどうか悩んでいる人は、まずそのメリットを考えてみましょう。 まず、相続税対策として非常に有効であるということです。たとえば、自分で利用している土地(自用地)に賃貸住宅を建てると、「貸家建付地」という評価方法に変わるため、大幅に評価を減額(=税額を軽減)することができます。そして、現金を使って賃貸住宅を建てるのであれば、だいたい現金のままだった時と比べて6割程度まで評価額を下げることができます。さらには、経営がうまくいっていれば家賃収入により現金の確保もできるのです。 税対策だけではなく、遺産分割対策としても有効です。自宅の土地建物しか資産がないような人でも、賃貸住宅を「区分建物(それぞれの部屋が別々の登記簿になっており、別個独立の権利として扱われるマンションやアパート)」にしておけば、複数の子供がいても、それぞれに別個の財産として渡すことができます。 また、実質的には、所有者が高齢になってきたのに、土地が広すぎて草むしりなどの手間に悩まされている場合に、建物や駐車場の部分が増えるため、所有者が手入れすべき面積を減らせるというメリットもあります。 戸建てから賃貸住宅のデメリットについて 戸建てから賃貸住宅に建て替えるデメリットは? 一方で、賃貸住宅に建て替えることによるデメリットもあります。 戸建てが建っている土地の立地などの条件面をよく検討しなければ、空室が出るリスクがあるということです。 ありがちな失敗としては、相続税対策のことばかりを考えていて採算性に目が行っておらず、多額のローンを組んだにもかかわらずあまり収益が上がらないというものがあります。こうなると、場合によっては、せっかく建てた賃貸住宅を手放さなければならないことも出てきます。 よく「アパートローンを組まないと相続税節税効果がない」と思っている人もいるのですが、上記のように現金で買った場合の評価額減もあるわけですから、現金で買える人については無理にローンを組む必要はないのです。 どうしてもローンを組んで建設する際には、くれぐれも利回りを慎重にシミュレーションしましょう。表面利回りだけに騙されることなく、諸費用もシビアに見なくてはなりません。 賃貸経営の際に諸費用として考えられるものは、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕積立金などがあります。これらを差し引くと、意外に手残りが少なかったということもあるので、そこまで加味した「実質利回り」を計算することが必要です。 賃貸住宅で高利回りを実現させるには より高い収益を上げるためにはどうすればよい?
リフォーム費用は家賃収入で償却。「5年くらいでまかないたい」とNさん。 アドバイスとこれからの展望 「この家は20年くらい前に、母と住むために二世帯住宅に建て替えたものですが、その際に考えたのは『将来にわたって住み継げる家』にすることでした。母はいつか亡くなってしまうし、私たち夫婦も必ず年をとる。そうなったときに余った部屋を人に貸せること、誰にとっても住みやすい設計にしておくことはとても大事。3階までのエレベーターをつけたのも、私たちが階段を上れなくなっても、2階3階に住み続けることができるからです。また将来、私と夫が1階で生活し、2~3階を賃貸住宅にすることも考えられると思っています。 私たちは、当時から将来は人に貸すことを考えて水道のメーターを世帯ごとに分けたりしていましたが、いざ貸すとなると、やはり色々と改修しなければいけない点も出てきました。もし、二世帯住宅を建てるなら、あらかじめ玄関を別につくっておくなど、将来の賃貸利用も見越しておくといいと思います」 間取りとDATA 施主名 Nさん 家族構成 夫婦 構想期間 20年 開いているスペースの面積 268. 8m² 開いているスペースの% 約30% 住所 東京都杉並区 建物形態 一戸建て 取材協力 旭化成ホームズ 取材・文/榎並紀行<やじろべえ> 撮影/飯田照明 間取図イラスト/tokico 情報掲載日/2013年3月29日 ほかの実例を見る 近隣住民も集う マンションの日曜喫茶 マンション居住者だけでなく、地域の人にも開かれた「日曜喫茶」。100円モーニングでマンション内外の交流を図る。 おうちでコンサート! 室内楽を気軽に楽しむ 築30年超のコーポラティブマンションの集会所ではじまったコンサートが前身。プロの音楽家を招き、無料演奏会を自宅で開催。 住人、地域をつなぐ マンション内の名物マルシェ 茅ヶ崎市のマンションで、第4日曜に開催される「アイランズマルシェ」。月1回、マンション前の広場が近隣住民の社交場になる。 妻との約束に導かれた、 自宅「子ども食堂」 山田和夫さんが主宰する「要町あさやけ子ども食堂」。子ども1人でも入れる食堂として、第一・第三水曜日に自宅を開放している。 大切な人と大好きなパンに 囲まれて生きる 実家の空きスペースを改装して自宅パン屋を開業。自身も3人の子どもを育てている。 ママもRUNしたい!
仕事で経理を担当されている方はよく知っていると思いますが、会計上、 減価償却という計算方法 があります。 かかった費用を一度に計上するのでなく、数年にわたって分割して計上していくこの仕組み。 実は、リフォームの費用にも適用出来るということをご存知ですか? ここでは、 リフォーム費用の減価償却と耐用年数 について説明していきます。 スポンサーリンク 減価償却とは? 減価償却 という言葉、「なんとなく聞いたことはあるけど、よくわかっていない」という方もいるかもしれません。そこで、まずは減価償却という言葉の意味について説明します。 この言葉は、本来 「Depreciation」 という英語を半ば強引に日本語に訳した言葉で、本来の英語の意味を直訳すると 「価値下落」 という意味になります。 その本来の言葉の意味通り、 使っている間に建物など物自体の価値がだんだん下がっていくという考え方に基づいた計算方法 になります。 つまり減価償却とは、 下がった価値を金額で表したもので、その金額を経理上経費として処理すること をいいます。 そして、その物を使用する期間を法的に定めているのが 法定耐用年数 です。 例えば自動車の場合、 法定耐用年数は5年・6年・7年 となっています。その期間内にかかった費用を償却していくことになります。 具体的には、 300万円の自動車を購入し、その法定耐用年数が5年であれば、1年に60万円ずつ価値が減っていき、5年後に価値がゼロになる という考え方ですね。 300万円を一度に費用として計上するのではなく、5年にわけて60万円ずつ計上していく、というのが減価償却の基本的な仕組みになっています。 建物の場合の耐用年数とは? 不動産の場合、土地には関係ありません。建物だけに適用されます。 建物の耐用年数は以下になります。 鉄骨造(RC造)は47年 木造は22年 軽量鉄骨造は27年 重量鉄骨造は37年 となっています。 また、それぞれに減価償却率が定められており、 47年の場合0. 022 22年の場合0. 046 27年の場合0. 038 34年の場合0. 030 例えば、 5000万円で軽量鉄骨造の事務所を建てた場合における年間の償却額 を算出すると、5000万円×0. 038=190万円となります。 この額を、年間の経費として計上することができます。 リフォームの費用にも減価償却が適用される?
8万円=3, 348万円、鉄骨造のアパートは60坪×75. 7万円=4, 542万円、鉄筋コンクリート造で60坪×74. 8万円=4, 488万円になります。 1-3. 付帯建築費用 アパート本体の建築費用の他に、次のような付帯建築工事の費用も必要です。 解体費用(既存アパート解体施工費) エクステリア工事(塀、駐車スペース、アプローチ土間など) 造園工事(植栽施工費など) 登記費用(所有権保存登記手数料) 火災保険料 設計料 解体費用は、アパートの構造体やその他の条件によって異なります。また、エクステリア工事は手を掛ける範囲によって費用は異なります。急を要するものかどうか、予算とのバランスを考慮して進めて下さい。 1-4. 入居者の退去費用 アパートの建て替えには、 解体をはじめる前に「入居者の退去」が必要 です。入居者に退去をお願いする場合、一般的には入居者に対して立ち退き料を支払います。また、賃貸借契約の定型的な書式には、オーナーからの解約申し入れは期間満了の6カ月前には行うようにと書かれていることが多いです。 原則として、入居者は「正当な理由がなければ解約に応じなくともよい」ことになっており、立ち退きにかかる費用相当を支払うことで、立ち退きを了承してもらえるよう入居者に働きかける必要があります。立ち退き料に明確な決まりはありませんが、一般的に「家賃の6カ月相当分」や「引っ越し費用に相当する額」とされています。 入居者に立ち退きをお願いする場合、 最も避けたいのはトラブルになること です。立ち退きがスムーズに運ばない場合、建て替えの工程を予定通りに進めることが困難になってしまいます。円満な話し合いを進めることが大切です。 2. アパート建て替えの収支計画 アパートの建て替えを検討するときは、収支計画を立てることが重要です。ここからは、収支計画について解説していきます。 2-1. 収支計画の立て方 建て替えのときの収支計画は、家賃収入と経費などで支出するもの、それぞれのお金の流れを想定して計画します。 家賃収入は常に満室になるという設定ではなく、入居者の出入りがあって一定の空室があることを想定します。 また、支出としては、日常的に必要な維持管理費の他、経年劣化などによる修繕費なども考慮して、長期間にわたって計画することがポイントです。 2-2. 収支計画をシミュレーション 収支計画で大切なポイントは、どれくらいの利益が見込めるかという「利回り」です。 おおよその利回りを把握することで、建て替えに必要な資金がどれくらいの期間で回収できるか、可視化することができます。 例えば実質利回り(1年間にその物件が生み出す収益の、物件取得にかかった費用に対する割合)が8パーセントになるよう予算を組んで物件を建築した場合、かかった費用を回収するには12.
・賃貸部分が増える分、建築面積が大きくなるので借入総額が多くなる。 ・空室リスクを考えなければいけない。 ・入居者が事故・事件などを起こす可能性がある。 ・他人と一緒に住むのが煩わしい。 デメリットをみれば「自宅併用型賃貸住宅」が万全だとは言えませんが、住宅を手に入れる一つの方法として検討する価値はあると思います。 また最近では、自宅併用型賃貸住宅も企画プランが出ていますし、戸建賃貸などの低価格住宅をつなげる事で、立派な自宅併用型賃貸住宅になります。 昔のように一からプランを考え設計していくなど、高額な費用を考えなければいけない時代は終わりました。 こんな時代だからこそ頭を柔軟にして、売買・賃貸・自宅併用型賃貸などいろいろな住生活の中から、あなたにとってベストな住み方をされる事をお勧めいたします。
それは後者の方が、求める成功の姿をはっきりと見せてくれるからです。 「自分が望んでいるものは何か」 これをはっきりとわかっている人は、そこに到達するまでやり抜くことができる。 具体的な目標を決めたら、そのために必要な行動は何かを具体的にすることも大切。 いつまでに何をするかを決めること。 メンタル・コントラストで成功確率を高める 「私にとって成功とは何か」そして「成功への障害は何か」この2つを繰り返し心の中で考える事はとても大事なことです。 この心の中の作業を、心理学では「メンタル・コントラスト」と呼びます。 メンタル・コントラストは目標をつかむ強い心構えを持つためにとても有効な方法です。 このテクニックの具体的方法は以下の通り。 目標を達成し、成功したときの「感情」をしっかりと味わう。 心の中で、その時起こっていることを明瞭にイメージする。(周囲の様子はどうなっているでしょうか?どんな声が聞こえてくるでしょうか?)
?」と迷ったり、「買わない理由を見つけること」ではありません。 しかも、ここにはまともな低評価はありません。参考になりません。 繰り返します。さっさとこの本を買って行動を起こすことです。 そうでなければ、中途半端に取り組むくらいならクソをして寝てろと申し上げたい。 低評価をみれば、やれ「新しさがない」だの、やれ「内容が薄い」だの、「OJTがないだの」よくまあ、恥ずかしげもなく言えたものですね。。。 ここまでこのレビューを読んでくれた、賢明な方なら上記の低評価がいかにマトハズレなのか理解できるのではないでしょうか? なにがマトハズレなのか??
「意志力が強い人」を思い浮かべる 2. 自分へのご褒美 3.
仮に「やせたい」を目標にするなら「やせる」ではなく、「3ヶ月で5キロやせる」とすることで、目標到達に向けて"やり抜く"ことができます。 また、目標を具体的にすることで「やるべきこと」も見えてきます。 「3ヶ月で5キロやせる」と目標設定したならば、今から 自分のやるべきこと、どれだけやるべきか が明確になります。 誰でもサボりたくなるし、落ち込むこともあるし、どんどんラクな方向に進んでしまいがちですが、それは「具体的な目標」を設定できていないからです。 まずは、目標を紙に書き、そこから「具体的」にしてみましょう!
『やり抜く人の9つの習慣』の要約まとめが知りたい。 こんな人の悩みを解決します。 目標を達成できないのは 「才能がないから」「向き不向きがあるから」 と思い込んでいる人は間違いです。 "成功者"と呼ばれる人は、「共通する思考や行動パターン」があることが心理学の調査で明らかになっています。 では、その「共通する思考や行動パターン」とはどのようなものなのか、本書で書かれている『9つの習慣』をご紹介します。 下記のような悩みをお持ちの方におすすめです。 目標がなかなか達成できない 物事が長続きしない これらは、誰でも起こりうるものなので、心配する必要ありません。 この 『9つの習慣』を習慣づけることができれば… それでは、見ていきましょう! 「9つの習慣」とは?
読書大好きゆーぽん (@jiyucho33) です! 今回は目標達成するやり抜く力を身につける!「やり抜く人の9つの習慣」を紹介します! 先に言っておきますが、今年のベスト3に入りそうなくらい良い本でした! 著者はモチベーションと目標達成の第一人者でもあるハイディ・グラント・ハルバーソン氏。 この「やり抜く人の9つの習慣」は一言で言えば目標達成する技術を身につける本です。 「収入を○円アップしたい!」「あと○kg痩せたい!」など、あらゆる目標達成に効きます! 【書評】やり抜く人の9つの習慣 #ビジネス書を楽しもう | DevelopersIO. 目標達成に関する本は様々ありますが、この本は「これ以上そぎ落とせない」というくらいページ数が少なく、内容が濃い本です。 わかりやすく書かれており、本を読むのが苦手…という人でもスイスイ読めます。 中学生くらいでも余裕で読めますね。 簡単なワークををするページもあり、実際に自分が達成したい目標に置き換えることもできるので、誰でも真似しやすくすぐに役立ちます。 ▽やり抜く人の9つの習慣 やり抜く人の9つの習慣の評判 コンパクトかつ分かりやすく要点がまとまっており、習慣本の中では読みやすい良書です(^ ^) 私も自分の習慣化の中に採り入れたい要素があり、とても参考になりました。 『やり抜く人の9つの習慣』(ハイディ・グラント・ハルバーソン) #読書 #習慣 — 楽しい習慣家💛💛@本から学ぶ人類の叡智 (@shukanka) August 20, 2019 「やり抜く人の9つの習慣」 著者:ハイディ・グラント・ハルバーソン 読了。 薄い本で、サラッと読めた。 研究紹介についても、必要最低限でまとまっていて、読みやすかった。 習慣というより、考え方の本。 夢を夢で終わらせないために、どう考えていくべきかを示している。 — aki (@aki09099600) August 25, 2019 やり抜く人の9つの習慣の紹介文 ◎話題沸騰! Harvard Business Reviewで最多閲覧数を記録 ◎モチベーション科学の第一人者が教える「心理学的に正しい目標達成の方法」とは? 「成功とは生まれつきの才能で決まるものではありません」 「成功する人には共通の思考や行動のパターンがあります」──。 コロンビア大学でモチベーション理論を教える社会心理学者の著者は、こう断言します。 多くの心理学者たちの数々の実験と、著者自身の研究成果によって証明ずみの「心理学的に正しい目標達成の方法」を著者がまとめたハーバードビジネスレビュー誌ブログの記事は、過去最大の閲覧数を記録する大反響を呼びました。 本書は、その話題の記事に加筆してつくられた1冊。 心理学で証明された正しい目標達成方法だけが、コンパクトなページ数に詰まっている本書は、アメリカの読者の間で「お宝本」として話題を呼びました。 多くのビジネス書・経営書を出版するHarvard Business School Press社で最も成功した電子書籍となっています。 ◎本書で紹介する「目標達成に最も寄与する習慣」 ・目標に具体性を与える ・目標達成への行動計画をつくる ・目標までの距離を意識する ・現実的楽観主義者になる ・「成長すること」に集中する……etc.