最終還元利回りの査定が困難 上記で説明した DCF法の査定において重要な要素となる最終還元利回りですが、この査定は困難を極めます 。 よくあるのが、直接還元法の利回りが5. 0%だから建物も古くなるし、少しプレミアムを乗せて5. 平成30年（2018年）問25／宅建過去問. 2%で査定というような評価が実際には多いです。 本当にこれで正しいのか?という検証がなされないまま、エイや!で鑑定評価書が発行されているケースが殆どというのが実態ではないでしょうか。 あと、復帰価格を現在価値に割り戻す際の割引率が各期のCFの割引率と同じというのも府に落ちません。 毎期のCFの変動リスクと最終の物件売却価格の変動リスクは性格がそもそも違う のではないでしょうか。 鑑定評価の解説書には、この割引率はIRRとの説明があるのですが、何故、総合的な投資利回りでああるIRRを事前に把握できるのかということに疑問を私自身は持ち続けています。 N+1年目以降の純収益の査定の限界 上記の例では、6年目の純収益を最終還元利回りで還元して復帰価格を求めました。 この例では、賃料収入が毎年1%ずつ下落するシナリオでしたが、6年目以降はピタッと下落が止まるというシナリオとなっています。 折角、5年間は精緻に分析したのに、6年目以降の数値がかなりアバウトですね。 この N+1年目以降の純収益の査定は、直接還元法における標準化と同じように困難 であり、結局のところ、エイや!で求めている鑑定評価が殆どというのが実情です。 何故か媒介手数料が? 復帰価格算定の際の売却価格から販売に当たっての媒介手数料を控除するというのがDCF法適用上の「慣行」となっています。 この仲介手数料を考慮してしまうと、当然ながら直接還元法による収益価格よりDCF法による収益価格が低く算定されることになります。 保守的な算定という観点からすれば意義はあると思うのですが、何故、仲介手数料だけを考慮するのか?ということにこれまで明確な説明を見たことがありません。 DCF法で算定された収益価格に対して、将来更に仲介手数料を支払って取引するというのは、腑に落ちません 。 以上によりDCF法も万能の手法でないのですが、直接還元法と比較すれば少しはまともということは言えますね。
0% 最終還元利回りは5. 2% その他 売却時の仲介手数料等のコストは勘案しない。 以上を5年間のDCFにて算定した結果が次の通りです。 上記例の場合、黄色の網掛部分が該当します。 この黄色の網掛部分は、各期の純収益(③)に各期の5. 0%で計算した複利現価率(④)を掛け算したものとなりますね。 この黄色の数値を全て足し合わせたものである3, 382, 019円がA部分となります。 次に復帰価格の現在価値を求めます。 まずは復帰価格を求めるには、5年のDCF期間のN+1年目となる6年目の純収益である751, 000円を最終還元利回りで還元して求めることになります。 想定としては、最終還元利回りを5. 2%と査定したので、次のように算定されます。 751, 000円 ÷ 5. 2% = 14, 442, 308円 これが復帰価格となります。 この 復帰価格は、5年目の末に実現する価格なので、時点を現在時点に引き直す必要があります 。 そしてこの復帰価格に5年目の複利現価率である0. 78353を乗じて、復帰価格の現在価値を求めます。 14, 442, 308円 × 0. 78353 =11, 315, 981円 これがB部分となります。 【DCF法による収益価格】 上記で求められたA部分とB部分を合計してDCF法による収益価格となります。 3, 382, 019円 + 11, 315, 981円 =14, 698, 000円 なお、 DCF法の期間は5年でなく10年でも20年でも構いません 。 期間を10年とするものが不動産鑑定士の鑑定評価では多いですね。 (その際、厳密に言えば5年、10年、20年の割引率は理論上異なることに注意が必要です。) ここで面白い算定をしてみましょう。 上記の設例で、初年度純収益と6年目以降の純収益を先ほど求められたDCF法による収益価格にて割り戻すと次のようになります。 初年度純収益に対応するCapRate 800, 000円÷14, 698, 000円= 5. 4% 6年目純収益に対応するCapRate 751, 000円÷14, 698, 000円= 5.
家坂 圭一 (いえさか けいいち) 1968年新潟県生まれ 東京大学法学部卒 ビーグッド教育企画代表 大学受験、国家Ⅰ種公務員(現在の総合職)試験合格の経験を基礎に指導歴25年超。楽に確実に合格する方法の伝授がテーマ。宅建には、平成3年、平成19年~令和元年の計14回合格。
名古屋~仙台間の飛行機はソラハピで便利かつお得に予約しよう 名古屋~仙台間の飛行機移動の運賃は、どうしても少々 高めになってしまいがち。ただしこの運賃は日によって高くなったり、安くなったりするため、場合によっては比較的安価に航空券を購入できることもあります。 名古屋・仙台のお得な利用法 名古屋〜仙台間は、直通の新幹線列車はありません。途中の東京駅で乗り換えになります。名古屋〜東京がJR東海、東京〜仙台がJR東日本になっているので、車両だけでなく新幹線料金も分断されますし、格安チケットも発売されて 福岡空港を発着する時刻表(フライトスケジュール)です。福岡空港を発着する国内線時刻表と国際線時刻表を横串で編集、表示。格安航空券の情報も掲載。
おすすめ順 到着が早い順 所要時間順 乗換回数順 安い順 (05:13) 発 → 09:56 着 総額 38, 821円 (IC利用) 所要時間 4時間43分 乗車時間 2時間25分 乗換 2回 距離 574. 8km 運行情報 名鉄空港特急 (04:05) 発 → (10:46) 着 39, 430円 所要時間 6時間41分 乗車時間 2時間45分 (04:05) 発 → (10:56) 着 所要時間 6時間51分 乗車時間 2時間55分 (05:51) 発 → 10:29 着 47, 020円 所要時間 4時間38分 乗車時間 2時間52分 乗換 3回 東北本線 秋田新幹線 (05:53) 発 → 10:29 着 所要時間 4時間36分 (05:51) 発 → 11:23 着 46, 810円 所要時間 5時間32分 乗車時間 3時間28分 記号の説明 △ … 前後の時刻表から計算した推定時刻です。 () … 徒歩/車を使用した場合の時刻です。 到着駅を指定した直通時刻表
まず、基本となる新幹線を見てみましょう。 はやぶさ+のぞみの東京乗継指定席で片道20, 300円、往復割引を利かして片道19, 280円です。 これで、時間は3時間半程度。 仙台-名古屋間の飛行機は、ANAおよびIBEXの2社(ただし、IBEXはコードシェアでANA便名も付いています)の仙台-中部空港便のみです。 普通運賃は片道IBEXで31, 210円、ANAで32, 210円します。 ただ、IBEXなら前日まで割引料金があり、明日であれば片道24, 610円で買えます。 ANAの場合は3日前までなら同じ24, 610円ですね。 (個別便や、搭乗時期によって価格は変わってきます。現時点での目安と考えてください) さらに、1ヵ月以上前なら時期や便によっては2万円を切るチケットも存在します。 飛行機の場合、仙台駅-仙台空港で30分650円、中部空港-名古屋駅で30分870円が必要になり、飛行機の搭乗前後の時間として40~60分程度を見ておくべきでしょう。 飛行時間は70~80分ですので、トータル所要時間は3時間程度になるでしょうね。 という事で、マイルを貯めるとか、飛行機に乗りたいとかの事情が無い限り、1ヵ月以上前で飛行機のチケットが18, 000円以内で替えるなら飛行機有利、そうでないなら新幹線有利ではないかと思います。
仙台から名古屋、名古屋から仙台へ旅行をする時に気をつけなければいけないことがあります。旅行を楽しむために重要なのが旅費。旅費が安いと現地で使えるお金が増えます。予算をオーバーするとそもそも旅行に出掛けることができません。 そこで、当サイトでは料金が安いことから「 一人旅を安く済ませるコツ 」で新幹線と飛行機を利用した旅行では 宿泊先とまとめて予約できるセットやパック をオススメしています。 しかし、仙台⇔名古屋間の新幹線の場合は、上記に載っている方法だと利用できないことに気づいたので、補足として改めてここでのテーマにしました。新幹線で行くか、飛行機で行くかで迷っている方の参考になれば嬉しいです。 なぜ、仙台⇔名古屋間は新幹線+宿泊セットが少ないのか? 考えられる要因は2つ。 ひとつは、仙台駅から東京駅の区間はJR東日本、東京駅から名古屋駅の区間はJR東海と鉄道会社が違うこと。仙台・名古屋どちらから行くにしても東京駅で新幹線を乗り換える必要があります。利用者からすると同じJRですが、それぞれが独立した会社なので簡単に安いセットをつくるのは難しいのかもしれません。 もうひとつは、仙台から名古屋へは飛行機の方が便利なこと。新幹線では片道4時間かかりますが、飛行機では約70分。仙台空港から仙台駅へは、仙台空港アクセス線で約25分。中部国際空港から名古屋駅へは、名鉄特急で約40分。空港までの移動時間のほかに、搭乗手続き等を考えても飛行機の方が早いかなと思います。 採算が取れない・競合相手が強いために、積極的に新幹線+宿泊セットを売り出していないことが推測できます。逆に、航空券+宿泊パックは豊富な数があります。 新幹線に通常料金よりも安く乗る方法はあります。 新幹線の切符を往復で購入すると、片道601キロ以上あれば乗車券の運賃が1割引になる往復割引が適用されます。仙台駅⇔名古屋駅間の営業距離は717. 8キロあるので往復割引の対象となります。 例えば、仙台から東京「やまびこ自由席」、東京から名古屋「のぞみ自由席」だと、往復割引が適用されて35, 320円になります。片道のみ購入は18, 680円で、往復料金は37, 360円。往復割引を利用すると2, 040円安くなります。 新幹線での1泊2日の旅行の場合、ホテル代を5, 000円として考えると、一人4万円以上かかることになります。仙台空港⇔中部国際空港を運航しているANAの往復航空券+宿泊パックの場合、4万円以下があります。 飛行機の場合は、早めの予約で航空券の運賃が割引されるサービスもあるので、旅費にかなりの差が発生する場合もあります。 以上のことから、仙台から名古屋、名古屋から仙台の旅費を安くしたいならば、当サイトでは飛行機をオススメします。 飛行機が苦手という方もいると思うので、新幹線については今後安い行き方が見つかり次第、追記しようと考えています。 <関連記事> → ANAで国内男一人旅のオリジナルプランをつくる → 飛行機での一人旅に往復パックをお勧めする理由