設例の評価計算 4-1. 自用地としての評価 200千円×1. 0(*1)×700㎡= 140, 000千円 (*1)奥行20mに対する奥行価格補正率 4-2. 貸家建付地の評価 140, 000千円×(1-0. 7(借地権割合)×0. 3(借家権割合)×120㎥/160㎥(賃貸割合))= 117, 950千円
相続税専門 税理士法人チェスター(著) 出版社:ダイヤモンド社 『「華麗なる一族」から学ぶ相続の基礎知識』 ミステリー小説で相続が早わかり 出版社:亜紀書房 『税理士が本当に知りたい相続相談頻出ケーススタディQ&A』 1, 000件を超える相談実績から"よくある事例"を厳選。 出版社:清文社
こんにちは。 相続税専門の税理士法人トゥモローズです。 今回は、自家用駐車場の小規模宅地の特例について確認してみたいと思います。 自家用駐車場だって居住用宅地の一部なのだから問題なく適用が認められるに決まっているでしょ!と思われるかもしれませんが、パターンによっては少し頭を悩ませる論点もありますので私見も含めながらまとめてみます。 ※追記: 小規模宅地等の特例について、基本的な情報をわかりやすくまとめた記事を新たに作成いたしましたので、ぜひご覧ください。 小規模宅地等の特例をわかりやすく解説。相続した土地にかかる相続税を最大80%減額 1. まずは基本パターン 上図の自家用車駐車場部分は、自宅敷地の一部と考え、なんら問題なく特定居住用の小規模宅地の特例80%評価減の適用対象となります。 2. 賃貸アパートに隣接する駐車場敷地の相続税評価. 自宅と駐車場が道路で分断されているパターン こちらについては、まずは土地の評価単位のお話からです。 右側の自宅敷地と左側の駐車場は道路に物理的に分断されているため原則どおり地目ごとに宅地(自宅敷地)と雑種地(駐車場)とを別々に評価します。 続いて、小規模宅地の特例についてです。 自宅敷地部分は問題なく特定居住用の80%評価減の対象となります。 駐車場部分の第三者に賃貸している部分も貸付事業用の50%評価減の対象となります。 問題は、自家用車部分です。 まず、第三者に貸し付けているわけではないので貸付事業用の小規模宅地の特例は使えません。自家用車を停めているのだから上記1と同じように特定居住用の80%減額ができるのではという考え方もあるかもしれませんが、評価単位も別で自宅の一部とは言えないため特定居住用にも該当しないと考えます。 駐車場部分の実際の評価としては、第三者賃貸部分と自家用車部分も一体で評価した後、小規模宅地の特例は、貸している部分(3台分)と自家用部分(2台分)に分けて面積按分します。 具体的には、 「小規模宅地の特例適用額=駐車場の相続税評価額×3台/5台×50%」 により計算すると考えられます。(私見ですが。。。) 3. 自宅と駐車場が隣接し、かつ、貸付事業用もくっついているパターン こちらについては、上記2以上に難しいです。 まず、評価単位は下記2つのパターンが考えられます。 パターンA パターンB どちらの評価単位にすべきかは個々の事例によりますが、自宅敷地と自家用車駐車場部分がフェンス等で分断されていなければ、パターンBの評価単位でも合理的だと考えます。 次に小規模宅地の特例ですが、上述の評価単位に引っ張られるのではないかと考えます。つまり、上記パターンAで評価したならば自家用車駐車場部分は小規模宅地の特例の適用ができず、パターンBならば自宅と自家用車駐車場部分を合わせて特定居住用の80%減額が可能かと考えられます。 したがって、評価の考え方により最終的な評価額が大きく変わってきますので税理士の腕の見せ所でもあります。
条件にあったプランをご提案します。 「相続会議」の土地活用プラン無料請求 まずは活用したい土地の郵便番号かもしくは住所を入力してください 郵便番号 ハイフンを入れずに入力してください 住所 Web Services by Yahoo! JAPAN プラン請求のサービストップへ この記事を書いた人 橋本秋人(ファイナンシャル・プランナー) ファイナンシャル・プランナー FPオフィス ノーサイド代表、ファイナンシャル・プランナー。不動産コンサルタントで、終活アドバイザーとしてNPO法人の活動にも関わっている。 橋本秋人(ファイナンシャル・プランナー)の記事を読む カテゴリートップへ
相続税の計算上は、 定率法で計算し直す 必要があります。 ちなみに個人の確定申告の償却方法を修正する必要はありません。 構築物の確認方法 通常、不動産所得がある方は、毎年所得税の確定申告をしているはずです。 その申告書の中に青色決算書(もしくは収支内訳書)というものがあります。 この決算書の「減価償却費の計算一覧」に構築物が載っています。 これで構築物の確認をすることが出来ます。 確定申告書類 確定申告書類の減価償却費の計算一覧で、構築物の確認が出来ます。 ただ、中には所得税の確定申告をされていない方もいらっしゃいます。 そのような場合には、固定資産税の課税明細書などで確認します。 ただし、固定資産税の課税明細書などでの確認は注意が必要です。 というのも、建物の増改築が行われていても、 固定資産税評価額に反映されていない 場合も少なくありません。 たとえ、外構工事などが建物の固定資産税評価額に含まれていなくても、相続税の申告では構築物として申告する必要があります。 構築物なんて大した金額にならないだろうから、別に確認しなくてもいいのでは?
それ以外の賃借権 上記以外の場合、自用地評価額から控除できる額は以下のようになります。 控除できる価額=自用地評価額×賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合の法定地上権割合の2分の1に相当する割合 賃借権の残存期間による自用地としての価格に乗じる割合 5年以下:2. 5% 5年超10年以下:5. 0% 10年超15年以下:7. 5% 15年超:10. 0% 対象となる土地の自用地評価額が1億円の場合、借地権の残存期間が15年超であれば1, 000万円を借地権の価額として差し引くことができるので、相続税評価額は9, 000万円になります。 これらの場合も、土地が構築物の敷地になっているため、要件を満たせば小規模宅地の評価減の特例の適用を受けることができます。 3. 駐車場 相続税評価 建物. 貸しビルやマンション、店舗棟の専用駐車場の場合 駐車場の場合、もうひとつ考えられる利用状況は、貸しビルやマンション、店舗棟の専用駐車場として使用しているケースです。 この場合は、貸しビルなどの敷地と一体化して使用していると考えられるので、貸しビル等の敷地と同様、貸家建付地として評価をします。ただ、一体として貸し付けられているかどうか、他の利用者がいないかどうか等、契約書の内容や実態をよく調査して確認する必要がありますので注意が必要です。
所有している土地を有効活用したいということで駐車場経営をしていることは多いと思います。相続財産の評価をする際は、青空駐車場として貸し付けているのか、土地を業者に貸し付けて業者がアスファルト等の施設を造っているのかなどの状況により相続税評価が異なります。それでは以下で具体的に見ていきましょう。 1. 貸駐車場として利用している土地の相続税評価３パターン. 土地所有者自身がアスファルト舗装等の設置をしている場合 土地所有者が、所有している土地をそのままもしくはアスファルト舗装やフェンス等の設置をして、貸駐車場として利用している場合、相続税評価の際は自用地として評価します。 駐車場経営をすることはその場所で自動車の保管を引き受ける契約であり、土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なると考えられ、駐車場の利用権が土地自体に及ぶものではないとされるためです。 このような場合の貸駐車場の形態として、青空駐車場やアスファルトを施した形態が考えられると思います。どちらにしても自用地での評価になることは変わりませんが、アスファルトや砂利を施している場合は、構築物の敷地として利用されていることになり、要件を満たせば小規模宅地の評価減の特例の適用を受けることができます。 青空駐車場を営んでいる場合の相続税の節税対策 2. 土地を借りている者がアスファルト舗装等の設置をしている場合 一方、土地を事業者に貸し付けて事業者がアスファルト舗装やその他駐車場設備等の設置を施した場合は、相続税評価が変わってきます。この場合は、土地の所有者自らが駐車場経営をしているわけではないので、土地の賃貸借として考えます。 その土地の自用地評価額から賃借権の価額を控除した額が相続税評価額となりますが、控除できる賃借権価額は、次の2パターンに分かれます。 2-1. 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権 賃借権の登記がされているものや、対価として権利金や一時金の支払いがあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものについては、以下のように計算します。 控除できる価額=自用地評価額×賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合の法定地上権割合または借地権であるとした場合の借地権割合のいずれか低い割合 <賃借権の残存期間による自用地としての価格に乗じる割合> 5年以下:5% 5年超10年以下:10% 10年超15年以下:15% 15年超:20% ただし、地上権は非常に強い権利であるため実務的にはほとんどありません。一般的には次のように計算した額を借地権の価額として控除することが多くなっています。 2-2.
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夫が私を抱いてくれない。私に飽きた?それとも、浮気――?8年間必死で子育てしてきて、体はボロボロ、美容は二の次。ところがある日、夫が22歳の子と浮気宣言!「まだ男を捨てたくない」と言われ、アンチエイジングに奮起するが…?【アンチエイジング~本当に取り戻したいモノ~(原題:アンチエイジング)著:川菜亜子】32歳で結婚してマイホームを建てたが、夫は二カ月後に単身赴任へ。しかし夫の洗濯物の中に、何も書いていないメッセージカードやハデなTシャツがまぎれていて…。【この結婚には秘密がある~扉を開けて~(原題:扉を開けて)著:中村敦子】結婚記念日のディナーに向かう電車の中で、元カレを見かけた。梅雨の季節、雨の中で思い出が蘇る。彼は、かつて働いていた編集部の新人作家だった――。【六月の雨~一生忘れられない人~(原題:六月の雨)著:浅霧陽子】満たされない気持ちを抱えた女たちのストーリー。「彼が私を抱かない理由」オムニバス3選。※本作は雑誌「家庭サスペンス」「嫁と姑DX」等に掲載されていた作品を電子配信用に再編集したものです。 続きを読む
「人間になる」という事は、哀しい事なんだなぁ…。 フシとグーグーの関係。 フシはようやく頼れる人を見つけて、一緒にいたいと願うようになり…。 旅を続ける事、新しい刺激を求め続ける事、そんなもともと備わっている使命ではなく、自らがそうしたいと願う事を選ぶようになった。「人間」のように。 「人間ごっ... 続きを読む こ」と言われ、果実を投げつける。 不快だったのだろうなぁと。 確かに黒フードの目的としては、フシが人間であることに拘る理由はないのだろうけど、フシは人間でいたいと思っている。そんな自我の目覚めがあるように思えます。 だから、4巻予告が、きつい。
こんにちは、まんがMAP管理人のセシルです。 今回は、漫画アプリ『LINEマンガ』で配信中の作品、『うそつきなテトラ』1話のネタバレ感想を紹介していきます。 3話までなら、LINEマンガのアプリで今すぐ無料で読めます!
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