【減損会計】キャッシュ・フローについて理解を深めるためのポイント 減損会計においては、将来キャッシュ・フローについて見積ることが要求されているわけですが、この見積りには多くのルールがあります。 今回は、これについて触れていきます。 使用価値 使用価値(value in use)は、資産又は資産グループの継続的使用と使用後の処分によって生ずると見込まれる将来キャッシュ・フロー(CF)の現在価値です(減損会計基準 注解(注1)4. 参照)。 ポイントは、以下です。 (1)ある資産(グループ)の 継続的使用 と、 使用後の処分 による将来CFが構成要素であること (2) 割引現在価値 であること 個人的には、(1)が重要だと思います。 今ある資産(グループ)を、儲かってなさそうだからという理由で いきなり処分するのではなく、使用によるCFだけを 想定をするのでもなく、あくまで 使い続けて最後に処分するという想定 をしたときの価値を計算します。 そのためキャッシュ・フローも、この想定にあわせて作成していきます。 そうしますと、CFの期間をどうするのかという話から始まり、償却費はどうするのかとか、税金はどうするのか、いろいろな論点がありますから、基準で定めるわけです。 認識と測定 減損会計において、将来キャッシュ・フローについて定められている場面は、大きく2つであることを確認しましょう。 1. 認識 ▶割引 前 キャッシュ・フローを見積もる場合 2. 測定 ▶ 使用価値 を見積もる場合 この2つがゴッチャになりがちですので、意識してみていきましょう。 期間 キャッシュ・フローを見積る期間 適用指針37. (1)(2)によれば、以下の通りです。 認識 測定(使用価値) 経済的残存使用年数と20年のいずれか短い方(*1) 経済的残存使用年数(*2) ポイントは、認識では20年を上限とするが、測定では使用価値(割引現在価値)を計算する必要があるため、そのような制限は不要である点です(正確な計算のためにはむしろ不要)。 (*1) 認識の場面で、20年という制限があるのは、以下の理由によります。 (減損会計意見書 四 2. 減価償却費 キャッシュフロー 損益計算書 数字. ⑵②及び減損会計基準 二 2.
間接法によるキャッシュフロー計算書の作成の全体像」で示したキャッシュフロー計算書作成のイメージ図を再掲します。 貸借対照表と損益計算書から、キャッシュフロー振替仕訳により、キャッシュフロー精算書を作成し、キャッシュフロー計算書を作成するという全体像が示されています。 貸借対照表と損益計算書から、直接キャシュフロー精算表への振替をすることも可能ですが、直接振替をするよりも、仕訳として見た方が振替について分かりやすいため、キャッシュフロー振替仕訳をした上で、キャシュフロー精算表を作成していきました。 しかし、慣れてくれば、キャシュフロー振替仕訳を考えることなく、貸借対照表と損益計算書から、直接キャシュフロー精算表へ転記することもできるようになるでしょう。 以上の通り、キャッシュフロー計算書の作成にあたっては、「キャシュフロー精算表」の作成が重要になってきます。キャシュフロー精算表については、代表的なものを紹介しましたが、実際のキャシュフロー計算書の作成にあたっては、それぞれの会社に合ったキャッシュフロー精算表を作成することが可能となります。
「良い物件が購入できて稼働率も満足な状況なので、家賃収入が楽しみ」と考えていたものの、いざ確定申告すると「家賃収入が1, 000万円あるのに手残りゼロ…」「税金払ったら赤字になった!」など、あまりお金が残っていないと感じるケースがあります。 この想像と現実のギャップは、どこから生まれるのでしょうか? 実は、 税引き後キャッシュフロー(=家賃収入から諸経費を差し引き、銀行にローンを返済し、さらに税金を納めた後に、残った手残りのお金) を計算しないことで生じるギャップの場合があります。 この計算方法自体は複雑ではありませんし、計算を繰り返し行うことで物件購入までの時間短縮も可能になります。 不動産投資では手残りのお金をプラスにすることが何よりも大切 です。是非、物件購入前にしっかりと計算することをお勧めします。 そこで今回の記事では、『税引き後キャッシュフロー』の計算を分かりやすく解説するとともに、計算の考え方に必要となる ・ 「表面利回り」「実質利回り」 ・ 減価償却費 ・ 2種類ある銀行への返済方法 についても丁寧に解説します。 この記事で取り上げている計算方法を勉強することで、物件購入後の利益を具体的にイメージできるようになっていただければ嬉しく思います。 なお、「税引き後キャッシュフロー」については以下の記事でも知ることができます。合わせてご覧ください。 関連記事 不動産物件の購入を検討する時、あなたはどこを見て購入するか否かを判断しますか? 減価償却費 キャッシュフロー 影響. 多くの人は「その物件を購入して利益が残るかどうか」を基準に判断すると思います。しかしそうやって物件を購入しても、思ったより手元にお金が残らない人が多くいます。[…] あなたが不動産投資を始める「目的」は何でしょうか?会社以外の収入源を持ちたい、やがて不動産投資の収入でリタイアしたい、そう考えているからではないでしょうか。 この記事では、不動産投資でリタイアするためには「どのぐらいの家賃収入が必要か」を[…] 1. まずは「表面利回り」と「実質利回り」の意味と違いを理解しよう! 1-1.
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