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【土地売却の税金シミュレーション】不動産売買にかかる税金の種類は?
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315%
=約132万円
"減価償却費の計算方法"
計算例では省略しましたが、建物を売却した場合には「買った値段」の計算で「減価償却費」を差し引きます。
買った値段=購入代金-減価償却費
減価償却は、所有期間中に建物の価値が少しずつ減っていくという考え方です。
土地の場合は減価償却しません。
また、買った値段が不明で、売却価格×5%で計算した場合には減価償却は行いません。
居住用の場合の減価償却費の計算式は、次のとおりです。
減価償却費=建物の取得価格×0. 9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造によって異なります。
構造
償却率
木造
0. 031
軽量鉄骨(3mm以下)
0. 036
軽量鉄骨(3mm超4mm以下)
0. 025
鉄筋コンクリート 鉄骨鉄筋コンクリート
0. 015
【例】取得価格3, 000万円(このうち建物価格2, 000万円とする)のマンションを3, 200万円で売却した場合。
諸費用は300万円、構造は鉄筋コンクリート、所有期間は6年、用途はマイホーム、「3, 000万円の特別控除」を使わないものとする。
=2, 000万円×0. 9×0. 015×6年=162万円
=((売った値段-(購入代金-減価償却費)-諸費用)×20. 315%
=(3, 200万円-3, 000万円+162万円-300万円)×20. 315%
=約12万円
なお、事業用の不動産の場合は、建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額を差し引きます。
減価償却の計算方法については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。
3. 節税するための3つのコツ
3-1. 購入額がわかる書類を探す
購入代金がわからない場合は、売却代金の5%で取得したものとして計算することになります。
この場合、「売却益」が大きく計上され、課税額が大きくなりがちです。
相続した不動産など、売買に関する書類が見つけにくいケースもあると思いますが、購入額がわかる書類をできる限り探してみましょう。
売買契約書でなくても、 通帳の記録 などで確認できれば認められる場合もあるので、購入額が証明できる書類を探した上で税務署に相談してみてください。
3-2.
不動産売却でかかる税金の種類
不動産売却で発生する可能性がある税金は、次のとおりです。
税金の種類
税率・税額
所得税・住民税
(復興特別所得税含む)
所有期間5年以下:39. 63%
5年超:20. 315%
※10年超所有するマイホームなら14. 21%(利益のうち6, 000万円まで)
※譲渡所得(売却の利益)に課税される。売却の翌年に支払う。
印紙税
売買代金に応じて決まる
(例)
・売買代金1, 000万円超5, 000万円以下:印紙税1万円
・売買代金5, 000万円超1億円以下:印紙税3万円
※売買契約書に貼り付ける。
登録免許税
(抵当権抹消登記)
土地1筆・建物1棟あたり1, 000円
※住宅ローンを利用していた場合に必要。
消費税
10%
※仲介手数料、司法書士報酬等にかかる。
不動産を売却するときに、一番注意したいのが、利益に課税される「 所得税・住民税・復興特別所得税 」です。
その他の税金は比較的少額ですし、仲介してくれる不動産会社から支払いのタイミングについても説明があるので、あまり心配いりません。
それでは、それぞれの税金の詳細を説明していきます。
1-1. 影響が大きいのが「所得税」「住民税」
不動産が買ったときよりも高く売れて、利益が出た場合などに、課税される税金です。
仲介手数料などの諸費用を差し引いた「純粋な利益」に課税される とイメージしてください。
詳細な計算方法については、 2章 で計算シミュレーションを用意していますが、まずはザックリした計算例でご説明しておきます。
2, 000万円で買った不動産が、2, 500万円で売れて、仲介手数料などの諸費用が200万円だとします。
利益は、 2, 500万円-2, 000万円-200万円=300万円 ですので、この300万円に対して税金がかかります。
「所得税」「住民税」「復興特別所得税」を合わせた税率は、不動産を所有していた期間が5年以下なら約39. 63%、5年超なら20. 315%です。
よって、 所有期間が5年以下なら税額は約118万円、5年超なら約60万円 ということになります。
「こんなに税金がかかるの? !」と思われた方も多いと思いますが、マイホームを売却した場合には、利益が3, 000万円まで非課税になる制度があります(居住用財産を譲渡した場合の3, 000万円の特別控除の特例)。
ですので、この特例が使えれば、上の例で所得税・住民税はかかりません。
特例を適用するためには要件がありますが、一般的なマイホームの売却では課税される人は少ないので安心してください。
3, 000万円の特別控除の主な要件
自分が住んでいた家を売ること(別荘や投資用マンションは対象外)。
以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
売った年の前年、前々年にこの特例を受けていないこと。
売却の相手方が親子や夫婦等でないこと。
など。
詳しくは国税庁ホームページをご覧ください。
国税庁「 マイホームを売ったときの特例 」
3000万円控除については、こちらの記事で詳しく解説しています。
1-2.
印紙税
不動産の売買契約書に印紙を貼って納税します。
税額は次のとおりです(2020年(令和2年)3月31日まで一覧表の右側の軽減税率が適用されます)。
契約金額
本則税率
軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの
400円
200円
50万円を超え 100万円以下のもの
1千円
500円
100万円を超え 500万円以下のもの
2千円
500万円を超え1千万円以下のもの
1万円
5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの
2万円
5千万円を超え 1億円以下のもの
6万円
3万円
1億円を超え 5億円以下のもの
10万円
5億円を超え 10億円以下のもの
20万円
16万円
10億円を超え 50億円以下のもの
40万円
32万円
50億円を超えるもの
60万円
48万円
国税庁「 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置 」
1-3. 登録免許税
売却する不動産について、住宅ローンを借入していた場合には、金融機関が「 抵当権 (ていとうけん)※」を設定しています。
※お金を貸す銀行などの金融機関が、借りる人の家や土地をその借金の担保とするために設定する権利のこと
売却時には抵当権の抹消登記が必要となるため、登録免許税を支払います。
税額は、 土地・建物それぞれの個数×1, 000円なので、登録免許税は数千円で済むことがほとんど です。
例えば、一戸建てなら土地・建物を合わせて少なくとも2, 000円で、土地が2筆以上に分かれていれば登録免許税は増えます。
なお、所有権移転登記にも登録免許税がかかりますが、こちらは買主負担となるのが一般的です。
1-4. 消費税
不動産を売却するときには、 仲介手数料 や 司法書士報酬 に消費税がかかります。
2019年10月に消費税が増税となりましたが、個人がマイホーム等を売却するときには増税の影響はあまり大きくありません。
例えば、売買代金が3, 000万円の場合の仲介手数料の上限は96万円(3, 000万円×3%+6万円)ですので、消費税8%なら税額は76, 800円、10%なら96, 000円です。
なお、課税事業者になっている不動産投資家が事業用の不動産を売却したときには、建物部分について消費税が課税されます(2年前の売り上げが1, 000万円を超える場合は課税事業者になります)。
2. 「譲渡所得税・住民税」の計算方法
2-1.
譲渡対象の犬・猫について ★ 当センター収容動物の内、譲渡適性のある犬・猫について 譲渡対象犬の情報 ( ※ ) 譲渡対象猫の情報 ( ※ ) 犬・猫の体調等によっては、 掲載されていても譲渡会に出ないことがあります。 ご了承ください。 視診・触診、簡易検査などにより可能な範囲内で健康を確認していますが、個体によっては内部に病気を抱えていることもあり、 健康体であることを100%保証するものではありません。 ご了承ください。 ★犬・猫を飼う前に、次のことを十分考えてください!! 犬・猫の寿命は15~20年あります。 本当に最後まで責任を持って飼えますか? ご自身が 病気等で世話できなくなった場合 に、誰か代わりに世話してくれる人が決まっていますか? 犬・猫を飼える環境ですか? 【大阪限定】 里親募集中の犬との出会い方！ | PECO（ペコ）. ( 集合住宅の場合に規約等でペット飼育が禁止されてないか、家族に犬・猫のアレルギーの方がいないか 等) 引っ越しの予定はありませんか? ( 「 転居先が飼育不可」での飼育放棄が多いです。 ) 飼育には 毎年何万円も 費用がかかります。 (登録費(犬のみ・3, 000円)、狂犬病予防注射(犬のみ・毎年)、食費、各種ワクチン(毎年)、医療費・不妊手術費 等) 食事、しつけ、散歩、掃除等は毎日、誰がしますか?
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06KB) 」の提出が必要です。(ファックス・郵送・電子メール) 譲渡後1年以内の適切な時期に不妊・去勢手術を済ませた後、「 不妊・去勢手術実施報告書(PDF形式, 87. 52KB) 」の提出が必要です。(ファックス・郵送・電子メール) 飼い主が変わったり、引っ越しで犬の所在地が変わったり、犬が亡くなったりしたような場合には、お住まいの区の区役所と当センターの両方にご連絡をお願いします。 案内チラシ 申請関係書類 犬の場合 動物の譲渡データ登録申請書(個人)(PDF形式, 139. 13KB) (様式第1号の1)申請時に提出必要 譲渡対象者の基準チェック表(犬)(PDF形式, 115. 77KB) (様式第2号の1)申請時に提出必要 譲渡申請及び誓約書(犬)(PDF形式, 130. 98KB) (様式第3号の1)譲渡時に提出必要 現況報告書(PDF形式, 100. 42KB) (様式第4号)譲渡後6カ月以降~1年以内に提出必要 不妊・去勢手術実施報告書(PDF形式, 88. 03KB) (様式第5号)譲渡後1年以内の適切な時期に提出必要 動物の譲渡データ登録申請書(個人)(DOCX形式, 28. 24KB) (様式第1号の1)申請時に提出必要 譲渡対象者の基準チェック表(犬)(DOCX形式, 16. 25KB) (様式第2号の1)申請時に提出必要 譲渡申請及び誓約書(犬)(DOCX形式, 20. 98KB) (様式第3号の1)譲渡時に提出必要 現況報告書(DOCX形式, 19. 55KB) (様式第4号)譲渡後6カ月以降~1年以内に提出必要 不妊・去勢手術実施報告書(DOCX形式, 17. 65KB) (様式第5号)譲渡後1年以内の適切な時期に提出必要
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猫の場合 動物の譲渡データ登録申請書(個人)(PDF形式, 139. 13KB) (様式第1号の1)申請時に提出必要 譲渡対象者の基準チェック表(猫)(PDF形式, 111. 【大阪梅田・中崎町】保護猫カフェウリエル【里親さん募集中】. 59KB) (様式第2号の2)申請時に提出必要 譲渡申請及び誓約書(猫)(PDF形式, 131. 44KB) (様式第3号の2)譲渡時に提出必要 現況報告書(PDF形式, 100.
【大阪梅田・中崎町】保護猫カフェウリエル【里親さん募集中】
中途半端な気持ちで飼わないようにしましょう。 犬を家族に迎えるには、命を預かる心構えと責任感が必要です。子供が一人増えたと思うぐらいの認識をもち、最期の時まで看取ってあげましょう。 犬の寿命は約15年と非常に長く、老犬になれば介護も必要になってきます。10年経過しても、飼い主さんが犬をお世話するだけの体力があるのか、愛情が冷めることはないか、よく考える必要があります。
もしどうしても飼えなくなった場合は、他に世話をしてくれる人がいるか、なども考えるべきポイントです。 里親を募集している犬たちは一度飼い主さんに捨てられ、悲しい思いをした子ばかりです。2度も同じ思いをさせないように、里親に応募する前に今一度よく考えてみてくださいね。 ■犬を迎え入れる準備はできていますか? ■ハウス・ベッド
■食器・水飲み器
■トイレ・ペットシート
■食事・おやつ 犬の居場所になるサークルやケージの準備をしておきましょう。家に慣れないうちは、そこが犬の過ごす場所となります。毛布やクッションなどを引いて、快適な場所を作ってあげてくださいね。 また、食器や水飲み器などの道具も必要になります。食事はおやつは保護していた場所で与えられていたものを、しばらく与えるのが良いでしょう。 犬の大きさに合わせてトイレやペットシートを用意しましょう。家にきてしばらくはトイレをきちんと覚えてくれないかもしれませんが、根気よく教えていけば犬は必ず応えてくれます。焦らずゆっくりと教えていくことが大切です。 まとめ いかがでしたか? 大阪にもたくさんの里親との出会いを待っている犬がいます。
1匹でも多く、幸せな犬が増えることを願います。
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