この記事のざっくりしたポイント マンション売却で駐車場は基本引き継ぎができない 新たに中古マンションを購入する買主は新たに契約を締結することが必須 マンションに駐車場がないからといって安易に値引きしない 「 今所有しているマンションと駐車場をセットに売却を行いたい。 」 しかし一般的には 駐車場の権利はマンション管理組合にある ため、マンションと併せて売却できないことをご存知でしょうか?
?ってなりませんか。 じゃあ仮に1年間空室が埋まらなければ、空いている駐車場1枠も1年間誰にも貸さないんですか、と。 ここに、借りたい人間がいるのに????? 先週まで空いていたはずなんですけど……というと、 「何で、その時に契約しなかったんですか?ここ、駐車場人気ですよ?」 と言われる始末。 今まで電話応対してくれた人に、ほかに駐車場の問い合わせは来ていますか?って聞いてたけど、来ていませんって言われたからだよ……! そんなの人気なら、焦って契約しておいてたよ!!!
限られた敷地で多くの車の駐車を可能にする機械式駐車場ですが、その高額な維持費用から 「マンションの金食い虫」 なんて呼ばれ方も。 かつて、駐車場100%という謳い文句で販売された新築マンションも、今では若者の車離れ、はたまた居住者の高齢化から、かつては空き待ちしていた駐車場に空きが目立つようになった、という声も聞かれます。 ただ空いているだけならいいのですが、駐車場の利用率低下は、マンションの財政にも影響を与えます。 駐車場の使用料も大切な管理組合の財源の1つなのです。 修繕維持費の掛からない平置きならまだしも、修繕維持費の掛かる機械式駐車場なら尚のこと。収入は減るのに、維持費用は掛かるいっぽう・・・なんてことにもなりかねません。 ここでは、 機械式駐車場のメンテナンスや交換について検討する際に抑えておくべき3つのポイント について、さくら事務所のマンション管理士が解説します。 機械式駐車場の修繕計画で考える際に重要なのが、3つのコト ①いつ入れ替える? 交換のタイミングは?メンテナンスでどれくらい持つの? ②料金はいくら? 駐車料金はいくら? (交換やメンテナンスをしたとして、 どのくらいの期間で 回収できる金額設定? ) ③今、何台空いてるの? 駐車場の 保有 台数 は適切なのでしょうか?居住者のニーズに対して多すぎるようなことはないでしょうか? 進む若年層のクルマ離れ。マンションの空き駐車場への空室対策とは？ | リドックスの賃貸管理悩み相談. 機械式駐車場の交換時期は? 機械式駐車場はマンションに導入されてまだ歴史も浅く、入れ替え事例も他の設備同様に豊富にあるわけではありません。 結果、相場もわからずにバカ高いと思われるような金額を支払ってしまうケースもあります。 機械式駐車場のメンテナンスについて、管理会社から提案された2つのマンションの事例をご紹介します。 【ケース1】高額なメンテナンス費用!そこまでしないで早めに交換もアリ あるマンションの長期修繕計画では、30年後に交換費用として、(120万円×150台)1億8000万円が見込まれていました。 これだけでもかなり高額ですが、更に驚いたのは、交換までのメンテナンス費用。 更に15,16年目に中間メンテナンス費用として1億2000万円も発生することがわかったのです。 あと15年で交換するのに、交換費用の2/3も掛かるメンテナンス費用を負担すべきかどうか・・・ 1億2000万円かけてあと15年持たせるよりも、最低限必要なメンテナンスだけを行い、駐車装置の状態によっては20~25年目の早めに交換しましょう、ということになりました。 最低限の項目に絞り、メンテナンス費用は9000万円におさえることができました 【ケース2】修繕と交換、実はあまり差がないケースも?
駐車場の位置はどうやって決める? 前述しましたように、賃貸方式での駐車場は「共有部分」となります。 ではどのように、駐車場の位置を決めるのでしょうか? 使用する駐車場の位置は新築分譲時に決める 決め方は、分譲会社によってさまざまなようです。 分譲会社との売買契約締結時に駐車場を決定する(したがって"早い者順")場合やお引渡しの時期に抽選を行い決定する場合が多いようです。 専有部分を賃貸にする際には、駐車場使用契約は効力を失う 転勤などで専有部分を賃貸に出す場合には、いったん駐車場を管理組合に返却しなければなりません。 その上で、賃貸人が駐車場を使用したい場合には、それぞれの管理組合のルールにしたがって賃貸人と管理組合とで駐車場使用契約を取り交わすようになります。 自分が使用していた駐車場をそのまま賃貸人に貸せる訳ではありませんので注意しましょう。 3. 駐車場に空きがあるのに借りられない→(10月7日追記)借りられました｜あいうた｜note. 誰に払う?何に使う?分譲マンションの駐車場代 「マンションを購入したのに、駐車場代を払わないといけないのは勿体ない。」というお声を聞きます。 駐車場代は誰に支払って、何に使われているのでしょうか? 使用している駐車場区画が共用部分だった場合、駐車場の使用料は管理組合に支払っていることになります。 管理組合に支払った駐車場使用料は、管理費もしくは修繕積立金へ充当されます。 どちらの扱いになるかは「管理規約」に記載があると思いますので、確認してみてください。 また、 マンションの敷地外の駐車場を管理組合で一括して借り上げているケース や、 販売会社の斡旋で敷地外の駐車場を契約しているケース もあります。その場合の駐車場使用料は、その敷地の所有者 ( オーナー) に支払っていることになりますね。駐車場使用契約の相手は誰なのか、契約書をチェックしてみましょう。 4. 色々ある駐車場のかたち 一戸建てと違い、マンションの駐車場には色々な種類がありますね。「とにかく駐車場があればいい!」と安心するのは危険です。駐車場によっては、愛車が駐車できない場合もあります。 また賃貸住宅と違い、分譲マンションではすべてのメンテナンスを自分たちの費用で実施しないといけないこともポイント。自分が使用していない駐車場のメンテナンス費用も、管理組合みんなで負担しなければいけません。 4-1. 平置き駐車場 一戸建ての駐車場と同じ形状で「平面駐車場」とも言われます。 機械式駐車場のように操作に時間がかかることもなく、車道から入ってそのまま駐車することができますので便利ですね。特別な形状でない限り、駐車する車の車種を気にする必要もありません。 屋外駐車場が主ですが、建物の1階部分に駐車場を設置した「屋内駐車場」もあります。また、平置き駐車場にはメンテナンス費用がほとんどかからないというメリットもあります。 一方で平置き駐車場を設置するにはマンション敷地の広さがある程度必要です。 平置き駐車場だけではマンション戸数分の駐車場を確保できず、駐車場が足りなくなるケースもあります。 都心部では機械式駐車場と併設している場合も多いですが、その場合人気のある平置き駐車場の使用料が高く設定される傾向にあります。 また希望者が多数の場合は抽選や入れ替えなどを協議する管理組合もありますので、希望通りに駐車できない可能性もあります。 4-2.
簡単に言えば、例えば都市部の駐車場需要の高い地域で、規定の延べ床面積を超える大型の建築物を建てる際には、その延べ床面積に応じて、規定の数値で算出した台数以上の駐車場を設置(附置)する必要がある、ということだ。 ところが、敷地面積が十分に取れない都市型のマンションの場合、例えば算出された数値から、「戸数の50%にあたる台数の駐車場を確保すべき」という附置義務が生じたとしても、その規模の敷地を駐車場に充てることは難しい。 そこで、苦肉の策として生まれたのが機械式駐車場なのだ。つまり機械式駐車場は、狭い敷地の中で必要台数分の駐車場を確保するために設置したものであり、それを撤去したり、改修して数を減らしたりすると、附置義務の基準を満たさなくなってしまうのである。 機械式駐車場の空きが多くて不経済だからなんとかしたいのに、駐車場の数を減らすと附置義務の規定に違反してしまうことになるのだから、これはもう手に負えない。 経済が上昇の一途をたどっていた時代に作られた附置義務を、当時とは社会情勢が大きく変わった現在にも当てはめて運用しようとすることで、制度疲労を起こしているといえるだろう。 空きが多いなら壊せばいい? 駐車場の空き問題を解決する方法 そうはいっても、駐車場に空きがあるままの状態では、駐車場使用料の収入が足りず、毎年のメンテナンス費用や、耐用年数経過後の機械の入れ替え費用などがいずれショートしてしまう。将来、確実にマンションの財政が苦しくなることがわかっていながら、現状を放置しておくわけにはいかない。 もし、あなたのマンションの機械式駐車場の空き率が30%を超えているようなら、管理組合としてすぐに対応を検討すべきである。一番効果的なのは、「金食い虫」である機械式駐車場を思い切って全部、あるいは一部を撤去してしまうことだ。一時的に撤去費用はかかるが、メンテナンスや機械のリニューアル費用がなくなるので、長い目で見れば撤去したほうが得なことが多いのだ。 しかし、前述の附置義務の問題があるので、まずは管理会社に依頼するなどして、自分のマンションに対する附置義務の状況を調べてみよう。附置義務は各自治体によって基準が決められているため、たとえば東京都と大阪府とでは、附置義務の基準は異なる。また、これも自治体によって違いがあるが、附置義務が課される対象区域は限定されるため、すべての建築物に附置義務が適用されるわけではないからだ。
マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること 2. 駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること 3.
(2017/4/7 ブログ更新) ストーリー紹介編は以下の記事でまとめています。 【ドラマ】放送禁止 ~ワケあり人情食堂~ ストーリー紹介 その1 【ドラマ】放送禁止 ~ワケあり人情食堂~ ストーリー紹介 その2 さてさて!今回は真相編/考察編です。 私が気付いた限りの伏線、そして今回のドキュメンタリーの真相についてまとめていきます。 ※本記事には放送禁止 ワケあり人情食堂のネタバレが含まれます。ネタバレを見たくない方はご注意ください。 おわったよ・・・おかあさん グエンさんはトクさんによって亡くなりました。それは痴情の縺れによるものでしたが、グエンさんの正体は留学生ではなく、強盗犯であり、指名手配犯でした。 フェイさんによると、グエンさんが過去に襲撃した富豪の家族と、3人の優秀な部下が命を狙っている。とのことですが、トクさんはそれらに該当しません。 今回の事件、裏で糸を引いていたのは・・・ 今回の事件の首謀者は富豪の家族と、3人の優秀な部下です。 そしてその正体は 心さん 、 亜佐雄さん、日奈子さん です。 心さんの招待は 日奈子さんを取材したときに「 2年前 に両親が亡くなり・・・」と言っていたのはグエンさんによるものです。グエンさんも2年前に日本にやってきました。 日奈子さんが富豪の娘です。 では3人の部下とは? 亜佐雄さんは3人の部下のうちの一人と過程して、残り2人はだれか?
それは「渡した」ってことじゃないのか?! なんて思いつつ、住み込みの女の子・日奈子ちゃんはグエンさんの後ろに隠れて、グエンさんは殺されかけたところに徳さんがガブリエルに掴みかかって事なきを得て、みたいな展開。 これを見て私は考えましたよ。 これは、グエンと徳さんと日奈子さんとの三角関係の話だな、と。 事件後のインタビューで日奈子さんは事件について「ショックでした」と言ってますけど、それはグエンと徳さんの仲の良さに嫉妬しての発言だったのでは?と思いましてね。 このあときっと日奈子、暴走するな、なんて予想してましたよ。 で、この一件は女将さんは警察には連絡しないんですよね。 「警察沙汰になんてしたくないんだよ、あいつも苦しんでるんだ」と。 嘘だな、と。 「したくない」んじゃなくて「できない」んだろ?って。 あと、グエンさんのお決まりの席に「鏡」が置いてるんですよね。 食堂の、客の座るテーブルの壁に鏡なんてあります?普通。 絶対にそこに何か映ってるな、と。 そのあと、このドキュメンタリーの背景としてあるアジアの富豪が殺されて、犯人が日本のこの近辺に潜伏中だと。 で、その犯人を追って、富豪の家族や優秀な三人の部下が日本にやってきてる、と。 それがガブリエルなんじゃないかなんて展開があるのです。 でもまあ、そんなのは嘘ですよ、このドキュメンタリーファンなら速攻で見抜く話で。 実は、……女将さんが犯人だろ!! ってなるんです。 ドキュメンタリーはその後、グエンさんに告白した徳さんが振られてしまい、食いさがる徳さんに罵声を浴びせたグエンさんを徳さんがカッとなって絞殺してしまって警察が介入してしまったのでお蔵入りになり、食堂も事件のせいで店を畳む事になり、でも最後にガブリエルがやってきて改心し、女将さんに謝意を述べ、女将さんもお客さんも盛り上がって、「食堂、続けるよー!」なんてなったものの、実はそのあと、閉店してしまい、女将さんも消息不明になってしまったという運びで。 グエンさんって、留学生なんですよ。 なのに、罵声を浴びせた日本語って、結構難しい言い回しだったんですよね。 だから、それって「誰かが教え込んだ」つまり「誰かに言わされた」っていうことなんだと思ったんです。 ……あ!!日奈子だ! !ってなりまして。 そういう三角関係のもつれが真相か、なんか思ったのです。 が!! 見た方はご存知の様に、違ってたんですよねー。 (以下、ネタバレ) 日奈子さんはアジアの富豪の娘で、その富豪を殺したのは実はグエンさんだったんですよね。 で、グエンを追いかけ、三人の部下を伴って日本にやってきた日奈子さんはかつて懇意にしてもらっていた女性、つまり女将さんに協力を願い出て、グレンの暗殺を計画していたわけですよ。 暗殺を計画、暗殺、あんさ、つ、ANSWER TWO、と。 ははぁ〜ん。 で、今作で一番ビビったのは、三人の部下。 実は食堂で女将さんの旦那として出てきていた男性が、3回入れ替わってたんですよ。 これにはマジでビビりました。 入れ替わってる!!
ストーリーはちょっと強引ですが、映像に散りばめられたヒントをチェックする面白さは相変わらずでしたし、何よりも久しぶりに新作が見れて嬉しかったです。 現在はhuluとネットフリックスにて劇場版2作が配信されています。(アマゾンは劇場版2作が有料レンタル配信なので、あまりお得ではないかも)。これまでの過去作も大変面白いので、今回が初見で放送禁止シリーズが気に入った!という人は、是非 過去のシリーズ もレンタルなどでご覧になってみてくださいね! ↓ホラードラマ大好き!