業務処理状況の報告義務 専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した不動産会社には、「 業務処理状況の報告義務 」も課されています。 報告義務は、契約によって頻度が以下のように規定されています。 専任媒介契約 ・・・ 2週間に1回以上の報告 専属専任媒介契約 ・・・ 1週間に1回以上の報告 報告の方法は媒介契約書に定めた方法となります。 電子メールでも構いません。 頻度に関しては、「1回以上」であれば、契約で定めれば何度でも良いことになっています。 報告義務に関しても、違反していれば明確な違反となります。 報告義務違反を理由に解除することは可能です。 4-4. 成約に向けた積極的努力義務 「登録済証の交付義務」や「業務処理状況の報告義務」は、宅地建物取引業法第34条の2に明記された明確な義務です。 一方で、媒介契約書では、契約条文の中に宅地建物取引業者の「 成約に向けた積極的努力義務 」を定めていることが通常です。 【成約に向けた積極的努力義務】 契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて 積極的に努力 すること。 積極的努力義務とは、何をもって積極的なのかが分からず、非常にあいまいで精神論的な規定です。 契約書上は、積極的努力義務に違反している場合でも、解除はできることになっています。 ただし、本当は裏でものすごく努力しているかもしれないため、積極的努力義務を元に契約解除を行うことは慎重に対応すべきです。 依頼者からの一方的な解除と解されてしまうと、違約金が請求されることがあります。 そこで次に費用や違約金が発生することがあるについて解説します。 5.
媒介契約は口頭では成立しない まず、 媒介契約は口頭では成立しない ということを知っておく必要があります。 民法上、契約は書面を取り交わさなくても契約できます。 しかしながら、口頭の媒介契約は、現実に媒介契約が成立しているかどうかあいまいで、またその内容も不明確なため過去に多くのトラブルがありました。 そこで昭和55年の宅地建物取引業法の改正により「媒介契約の明確化、書面化等により、依頼者の保護及び不動産流通市場の整備を図ること」を目的に媒介契約制度が創設されています。 媒介契約の書面化に関し、宅地建物取引業法では以下のように規定されています。 【宅地建物取引業法第34条の2】 1. 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の 媒介の契約 (以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した 書面 を作成して記名押印し、 依頼者にこれを交付しなければならない 。 ・目的物件を特定するために必要な表示 ・目的物件を売買すべき価額又はその評価額 ・媒介契約の類型 ・媒介契約の有効期間及び解除に関する事項 ・目的物件の指定流通機構への登録に関する事項 ・報酬に関する事項 ・その他国土交通省例・内閣府令で定める事項 このように、不動産会社には 媒介契約書の書面交付義務 があるため、口頭で媒介契約を成立させることはできません。 実務上、媒介契約は口頭で進み、売買契約時に媒介契約も同時に締結するということが多々あります。 専任媒介契約や専属専任媒介契約を解除したいと思っても、仮に媒介契約書を締結していない場合には、そもそも契約が成立していないことになります。 仮に、不動産会社側が専任媒介契約や専属専任媒介契約が成立していると主張したら、それはおかしいということです。 書面交付義務に違反した場合には、宅地建物取引業法第65条第2項第2号の規定により、業務停止等の行政処分の対象になります。 口頭契約の場合には、解除以前の問題となりますので、不動産会社にはそもそも契約が成立していない旨を主張するようにしましょう。 3. 解除のルール 次に媒介契約をしっかり締結している場合について解説します。 媒介契約書には、解除について以下のような規定が設けられていることが多いです。 【契約の解除】 甲又は乙が(専属)専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、(専属)専任媒介契約を解除することができます。 甲は売主(依頼者)、乙は不動産会社になります。 媒介契約書では、解除規定が設けられている以上、解除することは可能です。 ただし、解除ができるのは「 媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合 」に限られています。 つまり、 不動産会社が専任媒介契約や専属専任媒介契約の義務に反している場合には解除ができる ということです。 しかしながら、例えば、「なんとなく気に食わない」、「動きが悪い気がする」、「他の不動産会社に頼みたくなった」等々の理由では解除できないということになります。 では、専任媒介契約や専属専任媒介契約における不動産会社の義務とは何でしょうか。 そこで次に専任媒介の義務について解説します。 4.
Q 現在、マンションの売却(専属専任)を依頼して2ヶ月が経過しました。 依頼をした不動産会社からの連絡は基本的に内覧希望があるときのみのようで、いままでに二組の内覧がありましたが、話 は進んでいません。他に二組内覧希望まではありましたが、キャンセルになりました。全て依頼した不動産会社が連れてきたお客様です。 売り出し価格は、いくつか査定をお願いしたところ、ほぼ同じ位であり3100~2570という幅が広いもので、同マンションの今までの売却価格平均坪単価で売り出しました。高めに出してもいないので、あまり価格を下げたくありません。 転勤なので、仕方なく 今の時期にマンションの売却をしていますが、やはりこの時期は売れない時期なのでしょうか?来年の3月までには落ち着きたいのですが、平均的に見て難しいのでしょうか? 転勤は2月中旬なので、1月末まではそのマンションに住んでいます。 場所は、大阪の郊外です。 築10年以内です。 最寄り駅まで、徒歩5分です。 3LDK、家族4人(男の子二人)で住んでいます。 どのくらい、長期戦でみておけばよいか? 不動産会社をかえたほうがよいのか?
内覧者の様子、コメントも毎回細かく聞きました。 様々な方のコメントを聞いた後、?
※認定証の有効期限は受講日から2年間です。 再受講で延長されますので、期限前に再受講をオススメします。 ドクターもスタッフも「食育士」 そんな豊かな話が出来る歯科医院って良いですよね。 歯科食育士アドバンスド「認定証」、半日講座でGETして 下さい!
!の質問を(笑) あなたは どちらの醤油を選びますか? 1本198円の大手メーカーの醤油 or 1本800円の地元の醤油専門蔵元の天然醸造・無添加醤油 素直に正直に答えるならば・・・ 安い方の 「198円の醤油」 ですよね?! でも 「身体に良い方は?」 と聞かれたら、ほとんどの方は後者の 「天然醸造・無添加醤油」と答えるはずです。 これを歯科医院選びに置き換えてみましょう どちらの歯科医院が選ばれるでしょうか? 歯科医の皆さんや歯科衛生士さんを始め、 歯科助手の方、歯科医勤務の管理栄養士さん、 トリートメントコーディネーターや受付など患者さんと直接接する方に 「食」の知識があり、お口のこと以外の知識にも精通している、 健康に気遣いがある歯科医院と「そうでない歯科医院」・・・ どちらが選ばれ、感謝されるでしょうか? 定期管理型歯科医院とは. 特に予防歯科、小児歯科・訪問歯科を標榜するならば、 必須の知識であり、 今後の歯科医院経営を左右する「ビッグツール」「ビッグアイテム」になり得るのが 「食」(食育・食事指導)の知識と実践スキル なのです。 予防医療の中心を担うのは歯科医院で働くあなたです! 内容的には、初級よりも深く、知識だけでなく、患者さんのカウンセリングやコミュニケーションなど「伝える」ために役立つ、健康レシピや玄米の炊き方のコツなども含まれ、楽しく受講することができる講座です。 ▼セミナー内容(開催回によって若干異なる場合があります) 【1】食と健康について 「人に良い」と書いて「食」と成す ●塩の種類と選び方 ●醤油の選び方 ●お米の選び方 ●油の選び方 【2】健康の定義と歯科の役割 ●健康の定義 ●歯科は健康の最上流を担っている ●予防医療の最前線を果たす歯科医院 【3】栄養学から「食養学」へ ●カロリー計算重視の現代栄養学の矛盾 【4】食と心の病 ●うつ病の予防と改善に効果的な食生活 ●認知症は食源病 【5】歯科と食育 ●治療成果の向上 ●現場での食事指導の実際 【6】患者さんとのコミュニケーションツールとしての「食育」 ●患者さんにウケる話題と伝え方 ●オススメの食育レシピ →豆乳マヨネーズ →かつお節簡単ふりかけ 【受講者特典】 全員に「豆乳マヨネーズ」の作り方レシピ&シェーカープレゼント! ご自宅でシャカシャカしてみてください! ↑セミナーで配布する「レシピ」は医院で掲示したり、再配布してもOKです 【特別編】 玄米と古代米の健康パワー 【8】検定試験(選択式・歯科食育士アドバンスド認定コース) 当日の講座内容から出題される「4択式の検定」です。 しっかり聞いて頂ければ決して難しくはありませんので、ご安心ください。 尚、認定書の有効期限は受講日から3年間です。 更新希望される場合は、再受講が必要です。 ※検定終了後、「認定証用」の写真撮影を行ないます ▼こんな方にオススメの講座です 1.ベーシック(初級)歯科食食育士(アドバイザー)講座受講終了された方 2.食育・食事指導の経験や知識・栄養学を学んだことがあり、知識を深めたい方 3.歯科医院の院長先生・ドクター・衛生士をはじめ、歯科医院に勤務する(勤務予定の)管理栄養士・栄養士さんなどすべての歯科医院スタッフ 4.食(栄養学)の知識を得て、勉強会や母親セミナー・患者さん向けの食育・予防医療イベントを開催したい方 5.ご自身やご家族の食生活が気になっている方 6.
ウッディ歯科の診療室は、 個室タイプを採用 されていますので、周囲の方の目を気にすることなく、治療に専念できるでしょう。また、診療台の手前には大きいモニターが設置されており、画像を用いながら説明を受けられます。 治療前のカウンセリングや治療計画の説明を行うカウンセリングルームも、プライバシーに配慮した完全個室です。患者さん1人ひとりとじっくり向き合ってくれるので、歯の治療をお考えの方はウッディ歯科に相談してみてはいかがでしょうか。 ・コンピュータ制御によるセラミック修復を提供!