みなさんの住宅購入・中古マンション・リノベーションのさまざまな疑問・質問に、趣味=中古マンションの"こっしー"がお答えする「 リノベーションなんでも相談室 」のお時間です。 今回お答えするご質問は、こちら。 「マンションを探すなかで、自主管理という管理形態があることを知りました。自主管理のマンションというのは、どういうものなのでしょうか」。 マンションを探してポータルサイトを見ていると、「管理形態:自主管理」という表記を目にすることがあるかもしれません。 前回のコラム では、マンションの管理会社について解説しましたが、自主管理というのは、管理会社が入らない管理形態になります。今回は、自主管理のマンションとはどのようなもので、選ぶ際にはどこに目を向ければよいのか、解説してまいります。 そもそも、自主管理とは マンションの管理形態には、「全部委託方式」「一部委託方式」「自主管理方式」の大きく分けて3つの種類が存在します。 前回のコラム では、マンション管理会社の業務として、事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務の4つを紹介しましたが、これらすべてを管理会社に委託するのが全部委託方式、一部は自分たちで担い、一部は管理会社に委託するのが一部委託方式、管理会社には一切委託しないのが自主管理方式です。それぞれの特長については、表1をご覧ください。 表1.
× 推定積算 「推定積算」と「推定積算率」 不動産用語における「積算評価」とは、不動産の価値を評価する計算方法のひとつで、土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価(現在価値による評価)し、それを合算するという評価方法です。 当サイト「推定積算」とは、当社独自評価により土地建物評価計算をしたものになり、「推定積算率」とは、「推定積算」価格に対する「販売価格」の割合を示したものになります。 提案価格 「提案価格」 当社が現時点での独自評価による算出に基づき不動産を購入できる可能性があるとして提案する価格。 この提案価格は目安に過ぎず、当該不動産を実際にこの金額で購入できることを保証するものではありません。 提案利回 「提案利回」 当社が提案する「提案価格」の表面利回り。 買付証明お申込み 「買付証明お申込み」 ご希望物件の買付証明をお申込みいただけます。当社は、会員様の代理人として、売主様に対し、買付予約を行います。 なお、「買付予約」とは、売買契約の申し込みやその予約ではなく、会員様の買付の意向を売主様に表明するためのものに過ぎません。 何らかの法的拘束力を有するものではございませんので、予めご了承ください。 提案積算率 「提案積算率」 当社が提案する「推定積算」価格に対する「提案価格」の割合。 保存した検索条件
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管理組合向け 2020. 08.
アパート経営・マンション経営をはじめる際に、よく目にするのは管理業務はどうするかという問題です。 長い目で見れば、管理が行き届いたアパートやマンションには、優良な入居者様が増え、建物自体の痛みや老朽化の進行が遅くなります。反対に管理がずさんだと、優良な入居者様が減り、空室が増え、建物の劣化が加速してしまいます。 以上のようなことから、アパート経営・マンション経営にとって管理業務が極めて重要であることがわかります。 そこで今回は、アパート経営・マンション経営の管理業務について、どのような方法があって、それぞれどんな特徴があるのか解説したいと思います。 アパート経営・マンション経営の管理業務は、どんなことをするのか? アパート・マンションの管理業務は非常に多岐にわたっています。 不動産管理会社との契約内容にもよりますが、ざっと内容をあげていくと、家賃の入金管理と明細の作成、リーシング活動(空室に客付けすること)、契約業務、契約更新業務、入居者からのクレーム対応、消防点検、建物のトラブル対応、植栽管理、工事業者への連絡、家賃滞納者への督促・回収業務、退去の立ち会い、敷金精算業務、定期清掃などなどという具合です。 アパート経営・マンション経営の自主管理とは? 自主管理のマンションとは、何ですか？ | リノベーションなんでも相談室 | 住まいのコラム | みんなで考える住まいのかたち｜無印良品の家. 自主管理とは、上記の管理業務のうち昔から不動産屋さんが行っていたリーシング業務や契約業務、契約更新業務、敷金清算業務以外の業務を、オーナー様が自分で行う管理方法です。入居者様とコミュニケーションをとることができますし、オーナー様にとっては、かなり手間暇がかかることですが避けては通れない重要な業務です。また、管理する戸数が増えてくると手が回らなくなる恐れがあるので注意が必要です。 アパート経営・マンション経営の委託管理とは? 委託管理とは、アパート・マンションの管理業務を管理会社に任せてしまう管理方法です。すべての管理業務を委託する場合と部分的に委託する場合があります。通常、管理委託料は家賃の5%程度が相場です(委託する業務内容によって多少変わります)。管理会社よっては、入居者様のクレームに24時間対応するなどのサービスを提供している会社もあります。 管理する戸数が少なくて、入居者様とできるだけ交流したいなど特別な理由がある場合は、自主管理も考えられますが、アパート・マンションの管理業務はそれほど簡単なものではありません。ある程度戸数がある場合は委託管理にした方が、アパート経営・マンション経営にはプラスになることが多いようです。 よくあるご質問 土地活用・不動産経営は初心者なのですが、どのように相談をおこなえばよいでしょうか?
管理会社に委託すると管理組合様の業務が下図のように大幅に軽減されます。 特に自主管理で会計担当をされている役員さんは毎月の支払や記帳など組合業務に時間を取られているのではないでしょうか? そのほかにも、工事見積を取得する際に「どこの業者に頼んだらいいの?」「相場はいくら?」…、設備異常が発生した際には夜間・休日でも住人が対応している…、と頭を悩ませていませんか? マンション管理会社ではこれらの業務をサポートしてくれます。 しかしマンション管理会社へ委託したとしても管理組合の主体はあくまでも"組合員の皆さま"です。 自主管理の時と同様に理事会・総会へご出席いただき、マンション管理会社と一緒にマンションの管理運営に取り組んでいただきます。 (何もしなくていい!ということにはなりませんのでご注意を…) 委託する際の3つのポイント 「マンション管理会社に相談してみようかな」、そう思われた方は下記3つのポイントを押さえることをおススメします! ①自主管理であり続ける良い部分と困る部分を書き出してみる →困る部分が良い部分よりも多いようであれば管理会社へ委託する時期なのかもしれません。 ②管理会社3~5社へ相談してみる →マンションにそれぞれ特徴があるように管理会社にも特徴があります。 自分たちのマンションに合った管理会社を見つけるためにも、最低でも3社には相談してみましょう。 ③収支シミュレーションをしてみる →管理委託した場合、管理組合の収支はどのようになるでしょうか。 支出が増えてしまった場合でも費用削減ばかりに目を向けず、現在の負担と費用を天秤にかけてみてください。 いくつあてはまる?自主管理マンションの「困ったあるある」 ☑固定の人たちの間で役員(役割)がグルグル回っている ☑理事会・総会以外でマンションの運営業務に時間を取られてしまう ☑管理規約はあるが規約通りに運営できていない ☑マンション標準管理規約を活用し自分たちのマンションに合った管理規約の制定をしていない ☑マンションの竣工図や資料等管理組合で保管状況を把握していない ☑未収金の督促や緊急時対応を住人自らが実施している いかがでしたか?「困ったあるある」がいくつも当てはまった方は、一度マンション管理会社へ委託することを検討する時期なのかもしれません。 The following two tabs change content below.
:シャワーホースを交換する シャワーホースは消耗品なので、当然ながら劣化していきます。集合住宅にお住いの場合は、不動産会社に相談してみて下さい。 大家さんの負担で交換できる可能性が高い ですよ。 もちろん、自分で交換することもできます。ホームセンターなどで、 ご自宅の元栓のメーカーに合うシャワーホースを購入しましょう。 もしもメーカーが不明の場合は、シャワーホースを取り外してお店に持っていき、どれが合うのか確認してもらえばいいですね。 あとは、100円ショップでも購入できる工具(プライヤー)があれば、簡単に交換することが可能です。 ここまでは、水道の水圧が弱い場合に、自分でできる対処法をご紹介しました。ここからは、 自分ではできない場合の対処法 を紹介していきます。 水圧が弱くても我慢できるのであればいいのですが、私のように"冬のシャワーが寒すぎる"というような 生活に支障をきたす こともありますよね。ぜひチェックしてみて下さい! お湯の水圧が弱い!原因は給湯器の能力不足かも? 水を出した場合は大丈夫なのに、 お湯の水圧が弱い ということはありませんか?その場合の原因と対処法をご紹介します。 お湯の水圧が弱い原因と対処法 ■お湯の水圧が弱い2つの原因とは? 1. 業者不要！？これが素人一人でできるシャワーの水圧を上げる方法|水回りトラブル入門. 給湯器の容量 が家族構成や生活スタイルに合っていない 2. 給湯器が 壊れている ■給湯器の水圧を上げる方法 容量が合っていない場合も壊れている場合も、給湯器を 交換 するしかありません。 壊れている場合は修理も可能ですが、ほとんどの場合は 「交換したほうがお得」 と感じる見積りを出されることになります。 給湯器の値段や工事費はさまざまなので、工事業者に見積もりをとることになります。不当な見積もりを出してくる業者も多く存在するので、 複数社から見積もりをとることをおすすめします。 ご自宅の給湯器の容量が、家族構成や生活スタイルに合っているのかどうかは、下記の方法で確認してみて下さい! 【給湯器の容量を確認する方法】 給湯器に貼り付けてあるラベルに、4ケタの数字が記載されています。 最初の2ケタが給湯器の容量 を示しています。 給湯器の容量が『16』だったら… 2分間の間に25℃のお湯が16リットル出る という意味です。家族の人数が多くて、一度に数カ所でお湯を使うという場合は、大きい容量の給湯器が必要です。 *給湯器の容量の目安 ・1~2人暮らし:16 ・2~3人暮らし:20 ・4~5人暮らし:24 全て試してもダメ!そんな場合はすぐに相談を!
4 Cupper-2 回答日時: 2012/04/18 22:24 水道水の圧力は圧力損失から求めるもの…ですので No. 1の方の答えが正答ように思います。 太くすると、 ・流し台 ・シャワー ・洗面台 ・トイレ ・庭の散水栓 を同時に使ってもから出る水の量が変わらない…圧力の変化が少ない設計になります。 これらの末端がいくつあるか、どのくらいの長さの配管か、同時にいくつ使うか等を 考慮して設計するものですので条件を変えて設計し直してもらってはいかがでしょう。 また太くする以外にも、屈曲部を少なくすることでも圧力損失を抑えることができます。 …2階でも水を使いたいとか、そんな注文をされるのであれば20mmの配管を使うのは 分かる気がするですよ。 水道の圧力が不足しているのでしたらお住まいの地域の水道事業体に相談されるのも 良いでしょう。意外と解決策を持っていたりしますので、悩んでいるのでしたら 明日にでも連絡してみると良いかもしれません。 15 No. 水道の水圧を上げる方法についての質問です。当方の実家は田舎で現在集落の何件かで共同の山からでる井戸水を使用しております。一月水道代金400円で蛇口を開けっ放しで水が枯れるまで垂れ流そうと400円という夢のよ - 教えて！ 住まいの先生 - Yahoo!不動産. 3 回答日時: 2012/04/18 22:03 まず誤解が無いようにですが、配管の直径を変えても元の水圧は高くはなりません。 高くなるのは配管を通って末端の蛇口から流れ出す時の水圧です。流動水圧と呼ばれるものです。 水道管の直径は、内部を流れる水の抵抗になります。径20mmの配管の水が流れる面積は径13mmの倍以上ありますから、そこそこには良く流れるようになります。 体感できるかどうかは末端に取り付ける蛇口によります。水が流れる面積が大きな回転式ハンドルがついている蛇口であれば、全開したときの水の勢いは径20mmの配管のほうがいいことは分かりますが、このごろよく見るシングルレバーやサーモスタットの蛇口は、もともとの絞りがきついので分かりにくいでしょう。 複数個所で同時使用するような場合(例:風呂を貯めながら洗い物をする)には違いが出やすくなります。しかし、ガス瞬間式の給湯機を使うのであれば、今度は給湯器の能力が制約になります。 一般家庭であれば、大家族でしょっちゅう同時使用をするようなことが無いなら、管径を大きくしてもさして体感はできないと思います。 9 No. 2 nekonynan 回答日時: 2012/04/18 21:56 水道管の直径が換わっても圧力は同じです。 それをパスカルの原理といいます。 HMの話は嘘・・・・です。流れる水量が増えるだけ … 20ミリすれば、取れる水量が増えるだけ・・・・約2.36倍 水量が増える 風呂、炊事場で同時に使えば、水道管が細いほど水が出にくいが、太いのにすれば圧力が同じでも流れる量が増える。 人数が多く、同時に水道を使うのが多いのならな太くすれば良い。 問題点は、太くすれば水道の基本料金が上がります。東京都水道局ならば約300円基本料金が上がる。 2 No.
■家全体の水圧が弱いのはなぜ? 水道の元栓(止水バルブ)が閉まりすぎている と、家全体の水圧が弱くなります。 ■家全体の水圧を自分で上げる方法 水道の 元栓(止水バルブ)を少しずつ開けて 、調度いい水圧になるまで調整します。 元栓から蛇口までは離れていますので、ニ人以上で作業することをおすすめします。 ちなみに水道の元栓は、家の玄関脇などにある量水器の中にあります。量水器は、 下の画像 のような感じです。これを空けると元栓(止水バルブ)があります。 家の限定の場所で水圧が弱い原因と対処法 次に、家の限定の場所で水圧が弱い場合について、お伝えします。 ■家の限定の場所で水圧が弱い原因 止水栓が閉まりすぎている と、その部分の蛇口の水圧が弱くなります。 ■家の限定の場所の水圧を自分で上げる方法 水圧が弱い蛇口から水を出し、 止水栓を少しずつ開けて 、調度いい水圧になるまで調整します。止水栓は、蛇口の近くにあります。 下の画像 はトイレの止水栓です。 赤い矢印のところにマイナスドライバーを差し込んで回すことで、水圧を調整できます。 キッチンや洗面所の水道の止水栓は、 シンク下 にあることが多いです。 シャワーヘッドにトラブルはない? シャワーの水圧が弱いと感じている場合は、シャワーヘッドにトラブルがないか確認してみましょう。 シャワーの水圧が弱い場合は、 シャワーヘッドの目詰まり か、 シャワーホースの劣化 の可能性が高いです。シャワーヘッドの水圧が弱い場合に、自分でできる対処法は3つあります。 ■ シャワーの水圧を自分で上げる方法1. :シャワーヘッドを掃除する 水道水に含まれている カルシウムが、シャワーヘッドにこびりついて水圧を下げていること があります。 シャワーの本体と、水が出てくる穴の開いている部分は、ドライバーなどで簡単にはずれます!ここをはずして、カルシウムがこびりついている部分を、 酢やクエン酸に漬けてゴシゴシこすると汚れが落ちます 。 ■シャワーの水圧を自分で上げる方法2. :シャワーヘッドを交換する ホームセンターなどで、 簡単に交換できるシャワーヘッド が販売されています。ご自宅のシャワーヘッドの口径を確認したうえで、ぜひ一度探してみてください。 "シャワーの水圧を上げる" 、 "炭入り" 、 "マイナスイオン配合" など、さまざまなシャワーヘッドがありますよ。 ■ シャワーの水圧を自分で上げる方法3.
水道の水圧の弱さを自分で解決する方法はあります! 私は築40年の古い家に住んでいますが、よく「住めば都」といわれるように、なかなか快適に暮らしています。でも、一つだけ…。 シャワーの水圧の弱さ だけは、どうにも不満です 。 とくに、冬に水圧の弱いシャワーを浴びるとどうなるか?…寒い!寒すぎる!! !生きた心地がしません。 いままで、つい我慢してきてしまいましたが、ふと「さっさと調べてなんとかしたほうがいいのでは?」という気分になったので…。 今回は、水圧の弱い水道に「喝!」を入れるかのごとく、こんな内容をご紹介します。 水圧が弱いときにまず 確認すること は? 水道の 水圧を 自分で 上げる方法 シャワーの水圧 が弱いときの原因と対処法 お湯の水圧が弱いときの 原因と対処法 自分では解決できないときの 相談先 とは? 家の中で不具合があっても、つい面倒くさかったりして、対応を後回しにしてしまうことってありますよね。いつしかそんな不具合のある状態が、当たり前のようになってしまったりして…。 水圧に関しても、不便なだけでなんとかやり過ごせてしまうので、不満に思いつつもそのままにしていませんか?でも、 もしかしたら自分の手で、意外にも簡単に改善できるかもしれません! 私と同じようなことでお悩みの皆様は、ぜひ一緒に見ていきましょう。 水道の水圧が弱い!まず確認することは? 水圧が弱いと感じたときに確認するのは5つの項目です。 ■水道の水圧が弱いときに確認すること 1. 水圧が弱い水道は 家全体? それとも 限定の場所? 2. シャワーヘッド や シャワーホース にトラブルはないか? 3. 給湯器の容量 は合っているか? 4. 水道口径 が小さくないか? (一戸建ての場合) 5. 給水装置 のトラブルは起きていないか? (集合住宅の場合) 上記のすべてのケースで、自分で対処できるわけではないですが、次章では自分でも対処できるケースに関して、その 原因と対処法 をご紹介していきます。 自分でできる!水道の水圧を上げる対処法とは? 水道の専門家でないからといって、何もできないわけではありません。原因によっては、自分で水圧を上げられる場合も。 まずは、以下の方法を試してみてください! 家全体の水圧が弱い原因と対処法 水圧が弱いときの確認事項をチェックして、限定の箇所ではなく、家全体の水圧が弱かった場合についてみていきましょう。 まずは、 一戸建ての場合 についてお伝えします。マンションやアパートなどの集合住宅の場合は、また後ほどご紹介しますね!