不動産投資を行う上では、税金のお話を避けて通ることはできません。 不動産にまつわる税金を押さえなければ、不動産投資の正確な収支を予測することができないだけでなく、 最悪の場合追徴課税などにより無駄な出費を発生させてしまいます 。逆に税金について 理解を深めることで、資金のマネジメントをできる上に、税金の節税方法についても把握できます 。 アパート経営を始めてみたいけど、どんな税金がかかるのか 税金をどうやって計算するのか 税金をできるだけ軽減して、無駄をなくす方法とは 不動産投資のいわば「超初心者」に当たる方に向けて、この記事では不動産投資を行う際にかかる税金についてお伝えします。 監修:志田 宏樹 法政大学 工学部卒業。 公認会計士。 前職の優成監査法人では、上場企業のイ ンチャージ、IPO、デュ―・デリジェン ス、学校法人監査等、多岐にわたる業務を担当。 現在は武蔵コーポレーション株式会社の財務会計部部長として、財務・会計関係業務の統括を行い、金融機関からの資金調達を行っている。 著書『連結決算の実務Q&A』。 1. 全体像:時期別にかかる税金全 8 選 不動産投資をする上での税金は大きく「購入時」「管理運営時」「売却時」の3つに分けて考えられます。 具体的には、 〇購入時 不動産取得税 印紙税 登録免許税 〇管理運営時 固定資産税・都市計画税 所得税・住民税 個人事業税 消費税 〇売却時 所得税・住民税 以上の 8 種類です。 こう見ると非常に多いな…と感じるかもしれませんが、これらのすべての税金が課されるわけではありません。例えば、個人事業税については、一定規模以上のアパ―ト経営を行っている方にのみ課税されます。 また、各税金において「どんな時に課税されるか」「どう税額を計算するか」「軽減措置はあるか」という 3 つの観点を抑えてみてください。それだけで十分理解できるため、難しく考える必要はありません。 臆せず、 1 つ 1 つ理解することで、不動産投資における税金を武器にしましょう。 2. 購入時にかかる税金 3 選 アパート購入時には、大まかに 3 種類の税金が課せられます。不動産取得税、印紙税、登録免許税の 3 種類です。 それぞれ簡単に説明すると、以下のとおりです。 不動産取得税:不動産を購入などで取得することそれ自体に課税される 印紙税:売買契約書等を作成する際に必要 登録免許税:不動産を購入し権利を登記する際に必要 実際に不動産を購入する際は次の通りに納付します。 不動産取得税:納税通知書を待って納付 印紙税:売買契約書等に収入印紙を貼り付け 登録免許税:登記を受ける際に領収書を法務局に提出 2.
この記事を読んでいる方は、 ・実際に大家としてアパート経営をしていて「不動産賃貸業」と「大家」の違いが気になる ・ただの大家としてではなく「不動産賃貸業」として規模を広げていき安定した状態を作りたい ・不動産賃貸業のことが知りたい ・何かの投資を始めたくて漠然と不動産関係が儲かりそうだから調べてみた など、いずれも「不動産賃貸業」に興味がある人ではないでしょうか。 不動産賃貸業はいわゆる大家業と同じです。実は不動産賃貸業には個人事業主と法人があり、税制や融資の種類で違いがあります。では、個人事業主と法人でどのような違いがあるのでしょうか?
融資が受けやすい 法人として会社を設立すると社会的信頼度が増し、金融機関からの融資が受けやすいと言われています。 「法人を立ち上げたばかりでも大丈夫?」という疑問もありますが、新しい法人でも融資を受けることは可能です。 ただし、金融機関の中には、設立した法人を「個人の資産管理会社」として位置付け、個人と法人とを一体として審査する所もあり、個人として融資を受けにくい場合審査に通らないという可能性があります。 そういった場合は不動産賃貸事業として数年黒字を出すことで経営への信頼度が増し、融資に通りやすくなり、追加融資も受けやすくなります。 会社員でない方、連帯保証人を立てる事が難しい場合は法人化により融資を受ける事を検討しましょう。 2. 【個人事業主】不動産投資の会計処理で勘違いしがちなポイントまとめ. 節税上のメリットが大きい 上記の例の通り、所得が一定額を超えると法人の方が納める税金が少なくなります。 また、経費の幅が広がるというメリットもあります。知人や配偶者の家族等を役員にして、清掃等の仕事をしてもらい役員報酬を支払うことで人件費として経費を計上できます。 ただし、役員報酬に対し所得税・住民税・社会保険料がかかりますので注意しましょう。 個人事業主は青色申告で赤字の繰り越し期間が3年であるのに対し、法人の場合9年まで繰り越しが可能で、生命保険も経費として計上できます。 3. 事業主としての覚悟ができる 法人化する事で節税や融資面でメリットはありますが、設立の段階で労力と費用が必要になります。労力と費用をかけた分「不動産投資を成功させる」という覚悟が生まれます。 たとえ節税が目的でも「会社の代表」となりますので、事業主として経営を続けていく気力が湧いてくることでしょう。 法人化のデメリット3つ 1. 手続きが煩雑 法人化をするにあたって、必要書類の準備や定款の作成・認証、法務局への登記申請等の手続きが必要となり、兼業の方には負担になります。 必要書類は登記申請書や印鑑証明書、印鑑届出書等で、印鑑証明書は役所に取りに行くという手間・費用が発生します。 2. 設立・維持費用がかかる 法人には設立・維持費用がかかります。登録免許税や定款認証費、専門家への報酬等が設立にかかる費用となっています。 維持費用としては税理士への報酬費用、社会保険料等があります。 3.
とあなたが主張しても、 実際に打ち合わせをしたかどうか検証することはできません(議事録とか残せば別ですが)。 このような場合は、経費として認めません! という税金のルールがあります。 非常に個人事業主としては不利なルールですが、 これがないと、プライベートなものも無制限に経費に入れられるようになってしまうので、 歯止めをかけるための抑止力としてこの基準ができたのだと思います。 不動産賃貸業の家事按分割合 例えば、会社員をしながら不動産賃貸業を始めた場合で車を保有していたとします。 この場合、車を利用するケースとしては、 ・会社への通勤 ・プライベートでの利用 ・不動産賃貸業に関連して使用 する3パターンがあると思います。 年間で100万円ガソリン代を利用したとします。 このうち、いくらを経費にするか?という経費にする割合を家事按分割合といいます。 100万円のガソリン代を全額経費にしていた場合、 必ず税務調査で減らされます。 例えば・・・ 普段は会社勤めで、不動産賃貸業では車を利用できませんよね。 だから、100万円のうち、経費となるのは 100万円÷7×2=28万円 までです! というようなことを調査官は主張してきます。 要は、平日は仕事してるんだから、不動産賃貸業目的で車を利用するのは 土日だけだよね、という主張です。 まぁ、これでも優しいほうの調査官だと思います。 実際、不動産賃貸業で2/7も車利用している人いませんよね?
左右の乳房の大きさや形に変化がありませんか? 2. 乳房のどこかにくぼみやひきつれたところはありませんか? 3. 乳頭がへこんだり、湿疹のようなただれができていませんか? 乳がんになりやすいタイプ？ | 新婚33歳。乳がんなんて聞いてないよ！. 左:両手をあげた姿勢で 右:両手を腰に当てて 片方の腕を上げ、もう片方の手の指(親指以外の4本の指の腹)で乳頭の周りから乳房、脇の下まで「の」の字を書くように触り、しこりがないかをくまなく確認しましょう。 仰向けになり、触れる側の肩の下に座布団などを入れた状態で触れると、乳房の厚みが薄くなるので、しこりを発見しやすくなります。 また、入浴の際に手に石けんをつけて行うと手が滑りやすくなり、小さなしこりも見つけやすくなります。 左:片手をあげた姿勢で、 4本の指の腹を使って 中:「の」の字を書くように 分泌液がないかを確認する 乳房の付け根から乳頭にかけて、やさしく押してしぼるようにして、乳頭からの分泌がないかを確認しましょう。 しこり、その他の異常に気づいたら、自己判断したり悩んだりせずに、早く外科や乳腺外科などの専門医を受診しましょう。 乳がん検診は以下4つの健診センターで承ります。お気軽にご相談ください。
乳がんってどんな病気? 乳がんになりやすいのはどんな人?
はい、胸のサイズはとくに関係ありません。 ▼乳がんリスクを上げてしまう「行動」とは? Q.乳がんの発症リスクを上げてしまう行動はありますか? 次のような行動は、乳がん発症リスクを高めます。 ◯ 飲酒 ◯ 喫煙 ◯ ホルモン補充療法 △ 経口避妊薬(ピル)の使用 飲酒や喫煙は、量が増えれば増えるほど乳がんの発症リスクを高めます。とくに若いうちからの喫煙はリスクを大きく上昇させます。 Q.ホルモン補充療法とは何ですか? ホルモン補充療法とは、更年期障害を改善する治療法の1つです。ホルモン補充療法の中でもエストロゲンとプロゲスチンを併用する方法では、わずかながら乳がん発症リスクが上がることが分かっています。 Q.経口避妊薬(ピル)の使用もリスクを上げてしまいますか? 「リスクをわずかに上げる可能性がある」と言われています。 ホルモン補充療法とピルの使用に関しては、もしリスクを高めるとしても程度はわずかですので、可能性があることを知った上でメリットとデメリットの両方を考え併せて使用することが大切と言えます。 Q.他に、乳がんリスクを上げてしまう行動はありますか? 閉経後の運動不足も、乳がんリスクを高めます。これは「閉経後の肥満」がリスクを高めることと関連していると思われます。いくつになっても適度な運動を続けることで、乳がんリスクを低くすることができるのです。と言っても年齢を重ねてから急に運動を始めるのは大変ですから、若いうちから意識して運動を習慣にしておくと良いでしょう。 ▼私リスクが高いかも?心配なときの対処法 Q.乳がんリスクが高い要素にいくつも当てはまっている場合、どんなことに気をつければ良いですか? 乳がんについて｜乳腺外科・マンモグラフィ・乳がん検診・乳腺専門医・大阪府高槻市・りょうクリニックHP. 基本的には、若い頃からできるだけリスクを下げる生活を心がけましょう。具体的には飲酒や喫煙をほどほどに抑え、適度に運動する習慣を身に着けておくことです。 さらに月1回のセルフチェックを行いましょう。乳がんは、がんの中でも自分で発見できる珍しいタイプのがんです。そして早期に発見できれば治る確率も9割と非常に高くなります。 ▶セルフチェックの正しい方法については、 前回の記事 をご覧ください。 Q.20代、30代でも検診を受けた方が良いのでしょうか? 30代以下の方に関しては、そうとも限りません。というのも 若い方の乳がんは非常に少なく、また検診では見つかりづらい のです。 マンモグラフィ検診ではX線に白く写り込む乳がんを探します。ところが若い人の乳房には乳腺という組織の濃度が高く、この乳腺もX線に白く写り込むので、乳がんか乳腺かの見極めが難しくなります。ですから20〜30代の方は、超音波による検診や月1回のセルフチェックをしっかり行うことをおすすめします。 Q.若くても検診を受けた方が良いケースはありますか?
心臓病や突然死と性格や行動(タイプA)が関係するって本当?
8倍になるという。 「胃の中で食塩の濃度が高まると、粘膜がダメージを受け、炎症が起こり、発がん物質や、胃がんの発生に関与するピロリ菌の影響を受けやすくなる。ただ、これは、塩分だけではなく、塩蔵の過程で生成されるニトロソ化合物が、リスクを上げる原因になっている可能性もあります。 2010年の日本人の食事摂取基準では、1日の塩分摂取量は男性9g、女性7・5g未満となっています。人間は塩分を1g程度摂っていれば生命を維持できると言われますから、減らせば減らすほど健康にはいいのです」 豆腐や納豆など大豆製品に含まれるイソフラボンは、体によいとされている。前立腺がん(前立腺内にとどまる限局がんに限定)では、イソフラボンを摂れば摂るほど、罹患リスクが低下。特に61歳以上の男性に、この傾向がより強くみられたという。また、女性では、閉経後に限ると、イソフラボンを摂るほど、乳がんになりにくい傾向があった。 野菜や果物も、がん予防になると考えられているが、がんの種類によって、摂りすぎても効果が変わらないという結果も見られた。主ながんとの関係は次のようになっている。 ●胃がん ・・・ほとんど食べない人を1とすると、緑色の野菜を週1~2日食べる人で発生率が0. 78。ただし、それ以上多く食べても、数字はさほど変わらない。 ●肝臓がん ・・・野菜の摂取量が多い人は、少ない人に比べて40%発生率が減少。特に、カロテンの摂取量が多いほどリスクが減る傾向にあった。 ●食道がん ・・・野菜・果物を多く摂ると、あまり摂らない人に比べ、リスクはほぼ半減。摂取量が1日当たり100g増加するとリスクは10%低下した。 肥満よりやせすぎが危ない ■肥満・運動 太っているほど不健康、運動はするに越したことはないというのが我々の常識だが、肥満や運動とがんとの関係はどうか。 肥満度を調べるには[CMI=体重(kg)÷<身長(m)>2]が使われる。男性では、CMIが21未満のやせているグループと30以上の非常に太ったグループで、がんの発生率が高くなった。さらに、CMIが19未満の最もやせている人のがん発生率は特に高かった(グラフ左)。肥満は病気の原因になると考えられがちだが、実はやせすぎの人のほうが、がんのリスクは高くなるという傾向が見られたのだ。 一方、肥満体型の男性は、大腸がんになりやすい。CMIが25~27未満の人では1.