——————– 【目次】 [1]借地権って何?所有権とは何が違うの? [2]借地権の種類は3つ 1. 旧法借地権 2. 普通借地権 3. 定期借地権付きマンションとは. 定期借地権 [3]借地権のメリットデメリット 1. 借地権のメリット 2. 借地権のデメリット [4]借地権物件はどんな人に向いている? [5]まとめ 今回のコラムテーマは「 借地権 」についてです。 所有権物件に比べて物件数は多くはないですが、都内などの人気エリアにも点在している借地権物件。不動産検索サイトで探してみると、びっくりするほど価格が安かったりします。 好立地の物件を安く購入できるのならそんな美味しい話はないと思うのですが、「借地権はやめたほうがいい」という意見もチラホラ聞きます。この記事をご覧になっているあなたもまさに「借地権ってどうなの?」という疑問をお持ちなのではないでしょうか。 そこで今回の記事では、借地権の基礎知識やメリットデメリット、借地権に向いているのはどんな人なのかについてご紹介したいと思います。 [1] 借地権って何?所有権とは何が違うの?
分譲マンションを探していると、「定期借地権付きの物件」に遭遇することがあります。 物件概要の「分譲後の権利形態」という項目で「一般定期借地権の準共有」等となっている物件がそれです。 定期借地権の住宅物件は、通常より価格が安かったり好立地だったりするので、目に留まりやすく、検討される方も多いのですが、購入を検討する前にこの「定期借地権」についてきちんと理解していることが重要です。 この記事では、定期借地権付きマンションについて解説していきます。 今は読んでいる時間が無い!
借地権の種類は大きく分けて3種類ありますが、その中でも 売却しやすいのは「旧借地権」と「普通借地権」で、契約の更新が出来ない「定期借地権」は売却しにくい といえます。契約終了時に更新が出来る「旧借地権」と「普通借地権」は、相続しやすい点から資産価値が高いといえますが、定期借地権は契約満了時に資産価値が"0"になる点から契約期間が短くなればなるほど、売却しにくいといえます。 売却時に地主の許可は必要? 基本的に売却も譲渡も、地主の許可が必要になります 。許可を取らずに売却した場合は、『無断譲渡』を理由として借地契約が無効になってしまう場合があります。売却を検討される際は地主にあらかじめ許可を得たうえで、手続きを進められることをおすすめします。 名義の書き換え料は必要? 売却の場合、許可を得る対価として売却の「承諾料」、つまり「名義の書き換え料」を支払う場合があります 。承諾を得ないと売却できないことから、「承諾料(名義書き換え料)」として、おおよそ借地権価格の5%~15%を支払う傾向にあります。 まとめ 定期借地権やその他借地権について解説しながら、定期借地権付きマンションを持つ際のメリットとデメリットをご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。 他の借地権とは異なり、定期借地権付きのマンションは契約更新ができないことから、期間の制限があり、売却や相続の扱いが難しく感じられがちです。契約満了後の返還義務もありますので、返還後の転居などの必要性も出てきます。 しかし、その分駅から近い場所であったり、地主が手放すことがない希少な場所に位置するマンションが多いのが特徴です。子どもへの相続を検討する必要がない方や、住居を一時的な住まいにする方、転勤が多いなどいずれ他の場所に移り住む予定の方にとって、住みやすさに対する割安な価格に、メリットの大きさを感じられるのではないでしょうか。場合によっては土地価格の高騰により契約当初より資産運用に有効な場合もあります。 条件をよく考慮した上で、定期借地権付きのマンションを検討されることをおすすめします。
投稿日: 2019/01/29 更新日: 2021/07/09 物件を検索していると、「このマンション安い!」って思うことありますよね。 相場よりも割安だったら、まず土地の権利形態を確認して下さい 。「 定期借地権 」という言葉が記載してあるケースがあります。安いからという理由で正しく理解せずにマンション購入すると後悔します。相場よりも安くなる理由と、定期借地権つきマンションのメリット・デメリットについて見てみましょう。 定期借地権とは? 定期借地権とは、「 地主から一定期間、建物の敷地となる土地を借りる権利がある 」ということです。つまり、土地の所有権を持つことはできません。建物のみの所有権となります。 一般的なマンションの定期借地権であれば、新築時に 通常50年の存続期間 が設定されています。では、50年経過したらどうなるでしょうか?実は、定期借地権の場合、 更地にして返還 しなければなりません。(なお、契約更新ができる 普通借地権 という権利も存在します。) 定期借地権は3種類ある 定期借地権つきマンションと言えば、通常は一般定期借地権のことを示しますが、存続期間が50年未満の場合は、建物譲渡特約付借地権のことを示しているケースもあります。主に都心部などの資産価値が高い建物の場合は、 建物譲渡特約付借地権となる場合もあります。 契約内容 一般定期借地権 事業用借地権 建物譲渡特約付借地権 存続期間 50年以上 10年~50年 30年以上 利用目的 制限なし 事業用のみ 契約満了時 建物を取り壊し土地を更地にして明渡す 地主は借地上の建物を買い取る 定期借地権付き建物は売却できる?
家博士 そう。多くのマンションは2、3回目の大規模修繕で修繕積立金が大幅に不足して、数倍に跳ね上がることもあるんだ 所有権マンションの多くは、新築分譲時にあえて月々の負担を軽くするため、修繕積立金を低く設定しています。 大規模修繕をきっかけに、多くのマンションは修繕積立金の不足に気づき、大幅な値上げをする結果になります。 メリット4. 最後に建物解体費用の負担がない 定期借地権マンションは多くの場合、修繕積立金の一部として解体費用が積み立てられているため、最後に費用負担がありません。 一方で所有権マンションでは解体して土地を売却する場合、土地の売却代金から解体費用が引かれます。 RCマンションの解体費用は坪単価5〜8万円(1m 2 あたり1. 5〜2. 定期借地権付きマンション 評価. 5万円)、80m 2 のマンションだと120万〜200万円。 土地が安い郊外や田舎では、解体費用で土地の売却代金がほとんど消えてしまいます。 定期借地権マンションのデメリット 定期借地権マンションのデメリットとして、次の4つが挙げられます。 定期借地権マンションのデメリット 維持費が高い 名義書換料が必要(賃借権のマンションのみ) 住める期間が決まっている 借地終了後に手元にお金が残らない デメリット1. 維持費が高い 定期借地権マンションは、維持費(ランニングコスト)が高くなります。 維持費が高くなる要因は大きく2つ。 「地代」と「解体費用」です。 地代は地主へ支払う賃料 土地の固定資産税がない定期借地権マンションですが、代わりに「地代」がかかります。 地代とは、地主に支払う土地の賃料のこと。 地代は固定資産税よりも高いことが多いのです。 ハウスくん 具体的に、地代はどれくらいかかるの? 家博士 土地の価格に対して、年額で平均1. 8%程度といわれているよ 解体費用の積み立ては少額 また金額は小さいですが、解体費用をあらかじめ積立てているケースが多いのも、維持費が高い理由の一つ。 例えば、200万円を50年で積み立てると、月々3, 333円。 85. 7%の定期借地権マンションで、解体費用を積み立てているという調査結果もあります。 ただし解体費用はいずれ必要になるため、本来は所有権マンションも積み立てておくべきもの。 多くのマンションは積み立てていないため、いざ解体となった時には解体費用の支払いを求められることになるのです。 デメリット2.
「定期借地権マンションを売りたいけど、どうすれば良いの?」 一般的に定期借地権マンションは売りにくいといわれるため、売るときには不安になるかもしれません。 確かに何も考えずに定期借地権マンションを売り出すと、購入者に敬遠されて売れ残る恐れもあります。 しかし定期借地権マンションは、その特徴を利用して上手く売り出せば、普通に売れます。 この記事を読むことで、定期借地権マンションの売却を成功させるためのポイントが分かるでしょう。 あなたの定期借地権マンションの売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。 定期借地権マンション売却の3つのコツ 定期借地権マンションの売却には、3つのコツがあります。 定期借地権マンションを売却する3つのコツ コツ1. 絶妙な価格設定で注目を引く コツ2. メリットと注意点を上手く説明する コツ3. 売却実績が豊富な不動産会社へ依頼する 一つずつ詳しく解説します。 コツ1. 絶妙な価格設定で注目を引く 1つ目のコツは、売り出し価格で購入希望者の注目を引くこと。 ポイントは「ギリギリの価格設定を狙う」 価格で注目を引くといっても、不必要に安く売り出す必要はありません。 次の2点を意識して価格を設定します。 所有権マンションの相場より安く、購入希望者に注目される しかし定期借地権にしては高い 絶妙な価格設定をするためには、売却実績が豊富な不動産会社の意見を3〜6社程度聞くとよいでしょう。 そもそも定期借地権マンションは、同条件の所有権マンションより価格が安くなります。 そもそも新築時は2〜3割安い定期借地権マンション 新築分譲時の価格を比べると、定期借地権マンションの方が2〜3割安いのが一般的。 国土交通省の調査によると、定期借地権マンションの新築時価格は 同条件の所有権マンション価格の80. 定期借地権付物件（マンション）購入を考える・・・｜スタッフコラム｜中古住宅専門店 リプラス. 8% という結果でした。 ( 国土交通省・2009年度(平成21年度)定期借地権付住宅の供給実態調査による ) 残存期間がゼロで価値はゼロに 定期借地権マンションは残存期間がなくなると、理論上の価値は0円になります。 なぜなら、定期借地権マンションは借地期間満了時に建物を取り壊し、土地を借りる権利がなくなるため。 ただし、まだ日本には残存期間がなくなった定期借地権マンションはないため、実際にどうなるのか分かりません。 定期借地権が導入されたのは1992年(平成4年)8月。 借地権の存続期間は「50年以上」なので、早くても2040年ごろにならないと、誰にも分からないのです。 ちなみに所有権マンションも、築年数が古くなると価値が下がるのは同じ。 しかし所有権マンションは、建物の価値がほぼ無くなっても土地の価値が残るため、築30年ほどで下げ止まります。 コツ2.
支給日 支給がスタートするのは、申請した翌月からになります。 たとえば、2月に離婚したけど申請したのが6月だった場合、7月分からの支給となるので注意しましょう。 支給日は、奇数月の1月3月5月7月9月11月『年6回』にわけて支給されます。 前月分までの支給額が該当月の12日前後に指定口座に振り込まれるので、確認するようにしましょう。 毎年8月に現況届が送られてくるので、内容を確認し必ず返送してください。 提出が遅れてしまうと振り込まらない可能性があるので要注意です! 1-5. 申請について 児童扶養手当は離婚手続きしたからといって同時に申請完了ではありません。 離婚届とは別に、専用窓口(子育て支援課)にて自ら児童扶養手当申請をする必要があります。 一般的に必要な持ち物は以下の通りです。 ・申請者の印鑑 ・申請者名義の通帳 ・申請者・児童の戸籍謄本 ・申請者に障害がある場合、身体障害者手帳または診断書 ・賃貸契約書、都営住宅入居許可書※賃貸の場合に限る ・マイナンバー及び利用必要書類・身分が証明できるもの などになります。 家庭状況により必要な持ち物が違う場合もあるので、申請時に確認するようにしましょう。 2. 母子家庭で実家暮らしでも児童扶養手当はもらえる? 児童扶養手当は簡単にいえば、収入が多い人には支給されません。 所得制限額があったり、計算方法が難しかったりと実家暮らしでは児童扶養手当が支給されないのではないかと心配になる人もいるでしょう。 実家暮らしでも絶対に支給されない、というわけではないので正しく受給するためにも以下のことを確認していきましょう。 2-1. 児童扶養手当のご案内（ひとり親家庭や両親に代わり児童を養育している方などのための制度です） | 安堵町役場. 実家暮らしだと支給されにくい 実家暮らしでは児童扶養手当が絶対に支給されない、ということはありませんが支給されにくいのは事実です。 本来であれば全額支給に当てはまる収入であっても実家暮らしなので「生計が同じなのでは?」と誤解が生まれる可能性があるからです。 ふに落ちにくい部分でもありますが、一緒に住んでいる限り世帯主・生計を別にしても支給されにくくなってしまうことを覚えておきましょう。 2-2. 所得制限をオーバーしてる人がいればNG 勘違いしやすいですが『実家暮らし=世帯所得合算』ではありません。 住居をともにしているそれぞれの所得をみられ、一番所得額の高い人が所得制限をオーバーしていれば支給停止になってしまうのです。 たとえば、父・母・自分・子供で実家暮らししており、父の所得が高ければ一部支給または支給停止になります。 2-3.
シングルマザーになることを決意したとき、ひとまず実家に戻る人が多いでしょう。 実家に戻れば子供との暮らしを確立するために必要な『住まいと時間とお金』の確保が容易になります。 しかし、実家住まいで母子家庭が受給できる支援制度を利用することはできるのでしょうか。 ここでは、シングルマザーに支給される『児童扶養手当』について解説していきます。 現在、実家住まいの人・実家住まいを検討している人はぜひ参考にしてください。 1. 母子家庭が受給できる「児童扶養手当」の条件とは? シングルマザーを選択したのならば母子手当とも呼ばれる『児童扶養手当』について知識をつけておきましょう。 母子家庭にとって一番重要な手当でシングルマザーの大きな助けになります。 1-1. そもそも「児童扶養手当」とは? 児童扶養手当とは、配偶者がおらず(離婚・未婚など)児童と生計をともにしている養育者に支給される手当です。 国が定めた規定によって支給が決まるので、支給額・支給要件が自治体ごとに異なることはありません。 では、受給資格者や支給額、手続きなどについて詳しくみていきましょう。 1-2. 支給対象者 支給対象者は、ひとり親家庭(母子家庭・父子家庭)で ※ 児童を養育している者、または児童と同居・監護・生計をともにしている者です。 ※児童とは、18歳に達してからの3月31日までのことを指す。児童に障害がある場合は、20歳の誕生日の前日を指す。 <支給条件> 1. 父母が離婚し、父または母に扶養されていない児童(親権の有無は問わない) 2. 父または母が死亡した児童 3. 父または母の生死が明らかでない児童 4. 父または母に1年以上、遺棄されている児童 5. 父または母が裁判所からのDV保護命令を受けた児童 6. 父または母が1年以上、拘禁されている児童 7. 母が婚姻によらず懐胎し、父または母に扶養されていない児童 8. 7に該当するかどうかが明らかでない児童 9. 離婚後に前夫と同居。児童扶養手当を受給できる？【弁護士が解説】 | 福岡で離婚に強い弁護士に相談【 デイライト法律事務所 】. 父または母が重度の障害を有する児童 引用元: 1-3. 支給額・所得制限 児童扶養手当の支給額は以下の通りです。 また、児童扶養手当は毎年物価の変動により金額が変わるので覚えておきましょう。 ※2020年版 児童扶養手当の支給額には、『全額支給』と『一部支給』の二種類あり、所得制限額を超えてしまうと全額支給されずに、一部支給または支給停止になります。 この所得制限額は、収入や控除、養育費などを加算減算した金額から所得額が抽出されるので計算式はかなり複雑です。 対象児童が一人で全額支給される人の収入はおよそ160万円、所得で87万円。 二人だと収入でおよそ215, 7万円、所得で125万円とされています。 一部支給の場合、収入・所得によって変わるので確認が必要になります。 各区市町村で公開されております計算式は以下の通りです。 実際の合計とは多少誤差がでる可能性があるため、参考程度にしておきましょう。 1-4.
養育費をもらっている場合も支給対象外になりやすい 養育費をもらっている場合も児童扶養手当が支給されにくくなってしまいます。 養育費の約8割の金額を収入とみなされるからです。 自分の収入と合算しても所得制限を超えるほどの養育費でなければ問題ありません。 2-4. 世帯分離してももらえない 前述にある通り、完全に世帯分離していても支給対象外になることがあります。 住民票では世帯を別々にしていても、同じ建物に住んでいる限り何らかのカタチで生活をサポートしてもらっていると判断されるからです。 実際に、生活費・食費・教育費など日常生活で必要なお金はすべて自己負担していても、実家ではないところで暮らすために必要な、家賃や家具、敷金礼金を支払う必要がないためサポートを受けているとみなされる可能性があるわけです。 中には、区市町村窓口で相談を重ねた結果、世帯分離の状態でも受給を許可してもらえることもあるようなので、諦めずに相談してみるのも良いでしょう。 2-5. 遺族年金受給者の場合、一部支給が受けられるかも これまで公的年金(遺族年金、障害年金、老齢年金、労災年金、遺族補償など)を受給している人は、児童扶養手当を受給できませんでした。 しかし、平成26年12月以降は、年金額が児童扶養手当額よりも低い人は、差額分を児童扶養手当で受給できるようになったので、該当者は申請するようにしてください。 3. 実家暮らしで児童扶養手当を満額もらうには? 実家暮らしで児童扶養手当を満額もらう方法はあるのでしょうか。 母子家庭の生活をサポートするために支給される手当なので、どうしても頼れる場所・人がいれば満額は難しくなります。 しかし、外側から見ればサポートされているように見えても実情は国からの支援を必要としている家庭もあるでしょう。 そこで、子供との生活を守るために児童扶養手当をできる限り満額もらえる方法を2つ紹介します。 3-1. すべて別の二世帯住宅にする 世帯分離とは異なり、完全に二世帯住宅化してしまうのも一つの手段です。 玄関・水回り・水道費・光熱費などすべて別々にした二世帯住宅にします。 ただし、ガスメーター・電気メーター・水道メーターが別で必要になり、二世帯住宅用の家でなければ建て替えも視野に入れなければなりません。 そうなるとかなりの費用がかかるため注意が必要です。 二世帯住宅にすることが可能であれば、水道費・光熱費の領収証を区市町村に持参し自立しているか証明できます。 注意点として、ここまでしても支給対象になるかは区市町村の判断になるため事前に確認しましょう。 3-2.
続きを読む