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こんにちは、湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムの篠原です。 イギリスに、"Penny wise and Pound foolish. " という諺(ことわざ)があります。 ペニー(1.5円くらい)単位にこだわるくらい超ケチなくせに、ポンド(150円くらい)に通貨単位が変わると超大雑把(おバカ)になるという意味です。 実はコレ、けっこう良くある事例で、普段は楽天とかAMAZONとかで1円単位で安いサイト探して買い物しているような若い夫婦が、川崎あたりのタワーマンションのモデルルーム見に行って、うっかり7千万の3LDK買っちゃうみたいな話です。だいたいそういう方は、ついでに勢いで、オプションで、食洗機とミストシャワーとフローリングのコーティングもオーダーしちゃったりします。(笑) 日本の諺にも、ちょっと意味合いは変わりますが、「安物買いの銭失い」っていうのがありますが、英語でもっと近い意味合いだと、"You get what you pay for.
見えない資産価値 不動産投資においては、「利回り」という指標を頼りに投資先を選定することになるわけですが、未だに表面利回りだけで物件善悪を判断される方もいらっしゃるようです。もちろん大事な指標ではあるのですが、表面利回りにとらわれすぎた結果、前出のようなリスク物件を買ってしまう投資家が数多いるのも事実です。 ココに、二つの物件があります。 A:土地5000万円/建物5000万円(6戸)、年間賃料600万円(利回り6%) B:土地3000万円/建物7000万円(6戸)、年間賃料700万円(利回り7%) 両方とも同じ間取りの新築木造だとして、どちらが良い物件でしょうか? 一見すると、Bは、Aよりも利回りが高いです。トータルはどちらも一億円ですから、Bの方が投資物件としてはよさそうにみえますが、果たしてそうでしょうか? 賢明な投資家の方はお気づきだと思いますが、この情報だけでは答えは出ないのです。 なぜなら、Aの方が減価償却されない土地の価値が高いという見方もできます。Bの方が建物の造りが高級かもしれませんし、専有面積が広そうです。そもそもAとBの賃料は、そもそも適正なのでしょうか? また最初の賃料設定が将来値下がりするリスクは? AとBそれぞれ、どこの会社が、施工、管理、客付けしてくれているのでしょうか? ヤフオク! - 新 賢明なる投資家 下 割安株の見つけ方とバリュ.... Bの方が減価償却を多めに計上できるメリットあるのではないでしょうか? ・・・etc つまり、投資家が、「何に」重きをおいて物件を買うか、何年保有して、出口戦略をどう立てるかで、Aが良いのかBが良いのかが変わってきます。それに加えて、資産価値の前提となる品質が担保されているのか?ここが重要になってきます。 少々乱暴ですが、ハッキリ言って当初の表面利回りなど、実はどうでもいい要素なのです。 皆さんは「誰から買うのか?」が最も重要だとは思いませんか?
やってはいけない不動産投資会社との付き合い方 間違った不動産投資会社選びをしてしまった人が、どんな失敗をしたのか、どんな騙され方をしたのか、失敗した原因を知ることもとても重要です。ここではいくつかの失敗事例と、その原因についてお話します。 3-1. 家賃保証があるから大丈夫 「 家賃保証がついているから赤字にならない 」こうした営業文句に飛びつくケースも多くあります。家賃保証が付いているものの保証料が高額だったり、保証が急に打ちきられ気が付いたら赤字に。残ったのは毎月多額のローン返済だけ・・・というケースです。 3-2. 表面利回りと実利回りの違い 「高利回りですよ」と、 利回りの高さをエサに勧誘してくる ケースも多くあります。注意しなければならないのは「 実質利回りはどうかなのか 」です。表面利回りがよくても、蓋を空けてみたら実質利回りが低く空室が出た途端赤字になってしまうこともあります。 3-3. 月1万円でマンションが持てる 「家賃収入でローン返済をすれば、実質月1万円でマンションが持てます」 こうした勧誘も多いです。ローン返済が終わった後は、家賃収入は全て収入になり、資産も持てる、そう飛びついてしまうのは危険。空室リスクがあることに加え、マンション経営には修繕費、税金など出て行くお金が多くあります。蓋をあけたら1万円どこではなく、毎月数万円の経費が出て行くばかりに・・・ということがあり得ます。 3-4. 回避策は「知識をつけて自分で判断できる」ようになること 上記失敗例に共通するのは、 不動産投資家会社のいいなりなってしまう ことです。不動産投資会社の言うことを盲目的に信じていいなりになってしまうことが失敗の原因なのです。 不動産投資には必ずリスクがあります。想定されるリスクをしっかりと調べ、その上でどうなのかを自分で判断出来るようになる必要があります。 上手い話に乗せられて失敗すれば、損をするのは自分です。そうした失敗を回避する為に必要なのが、正しく判断できる知識を身に付けることです。自分の身を守るためにも、不動産投資会社のいいなりにならず、自分で正しく判断できるようになりましょう。 4. そもそも利用する必要があるのか?不動産投資会社の活用の仕方とは 不動産投資会社と上手く付き合い、上手に利用することは、初心者から不動産投資を進める上で多くのメリットがあることは確かです。しかし一方で盲目的に信じたり任せたりするのは大きなリスクとなります。利用するかどうかをよく考えて判断する必要がありますが 「そもそも自分には不動産投資会社が必要なのか?」を考えてみること も大切です。 どういうスタンスで付き合っていくべきか、どう利用するかを改めて考えてみたいと思います。 4-1.
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札幌・手稲方面 時 平日 土曜 日曜・祝日 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 列車種別・列車名 無印:普通 特:特急 行き先・経由 無印:札幌 手:手稲 ほ:ほしみ 小:小樽 変更・注意マーク ●:当駅始発 ◆: 特定日または特定曜日のみ運転 クリックすると停車駅一覧が見られます 胆振地方(室蘭)の天気 2日(月) 雨後曇 70% 3日(火) 曇時々晴 10% 4日(水) 曇り 30% 週間の天気を見る
千歳・支笏・苫小牧・滝川・夕張・空知 登別・北湯沢・洞爺湖温泉の3名湯を月替わりで楽しめる、ぬくもり溢れる和風ビジネスホテル [最安料金] 3, 864円〜 (消費税込4, 250円〜) [お客さまの声(162件)] 4. 35 〒053-0045 北海道苫小牧市双葉町3-2-8 [地図を見る] アクセス :苫小牧駅よりお車にて約7分 駐車場 :有り 無料 先着順 宿泊プラン一覧 航空券付プラン一覧 新千歳空港国内線ターミナル直結。これ以上ない立地で余裕のひとときを。 8, 182円〜 (消費税込9, 000円〜) [お客さまの声(1300件)] 4. 21 〒066-0012 北海道千歳市美々 新千歳空港内3F [地図を見る] アクセス :新千歳空港内。1階は「到着口5番」・2階は「出発口Eゲート」の側にホテル入り口がございます。 駐車場 :無し(最寄り駐車場は新千歳空港B駐車場、24時間出し入れ無しで平日1200円土日祝日1600円です) 日帰り・デイユース 札幌市のすぐ隣、大自然に囲まれた温泉付きホテル♪有名アウトレットや札幌市中心部にもアクセス抜群です。 5, 910円〜 (消費税込6, 500円〜) [お客さまの声(813件)] 4. 22 〒061-1101 北海道北広島市中の沢316-1 [地図を見る] アクセス :JR 北広島駅より車で8分/シャトルバス運行有り。(ダイヤ要問合せ) 駐車場 :屋外200台駐車可能 無料 予約不要 5連泊以上1泊3600円プラン好評販売中!JR千歳駅より徒歩7分!無料Wi-Fi・USBポートも完備! 2, 164円〜 (消費税込2, 380円〜) [お客さまの声(229件)] 4. 24 〒066-0062 北海道千歳市千代田町3丁目13 [地図を見る] アクセス :新千歳空港から当館までJRに乗って最速11分! 沼ノ端駅 時刻表｜千歳線｜ジョルダン. 駐車場 :1泊800円 事前の予約・取置は承りません。満車の際は近隣の有料駐車場をご案内します。 水の癒し力がテーマ。支笏湖温泉の中心部に位置する支笏湖では最大の温泉リゾートホテルです。 19, 000円〜 (消費税込20, 900円〜) [お客さまの声(490件)] 4. 44 〒066-0281 北海道千歳市支笏湖温泉 [地図を見る] アクセス :札幌~支笏湖(約90分)。 【送迎バス運行(予約制)】千歳(通年・無料)、札幌(冬季・有料)詳細は公式サイトのアクセスへ 駐車場 :有り 30台 無料 ◆JR苫小牧駅南口より徒歩10分◆全室禁煙◆彩り豊かな無料朝食サービス◆ウェルカムドリンク◆小学6年生まで添い寝無料◆ 3, 091円〜 (消費税込3, 400円〜) [お客さまの声(1634件)] 4.