ドーモ上海摩天楼です。 ■皆様は、路線価方式はご存じですか? 相続税評価の際に使用する物で、国税が路線価を決めてます。 国税HPで見えます。 例えば路線価1㎡15万で土地が300㎡であれば、路線価は15万×300=4500万 上記が正解と思う、個人投資家、不動産屋さんが多数ですが不正解です。 正しくはここに様々な補正率が入ります。 土地の形、土地の大きさ、土地の高低差、道路付け、奥行き、災害地域指定地域、高圧線下補正率、数多くの補正が入ります。 で大抵路線価より低くなります。 例えば⇒ 土地が極端に不整形の場合0. 55程度の補正率を路線価にかけますので 極端に価値は低くなります。 1㎡あたりの国が発表した価格に土地の面積をかけた物が一般投資家や不動産屋では路線価と言われてますが正確には間違いです。 当たり前ですが正しい路線価方式で評価が高い物は実勢値が高く、逆に価値が安い物は評価が低いです。 たいてい個人投資家は補正前の路線価が融資基準の土地評価になると誤解しています。 金融機関は絶対に正しい路線価方式等で土地価値をだしてます。 利回が良くても、融資をお願いして断られるのは、 正しい路線価で評価したら、土地実勢値が低い物件です。 ■じゃあどうすればよいのか? 固定資産税評価という便利な物があります。 固定資産税評価も路線価方式と同じように多くの基準で評価をして、 補正してきちんと価格をだしてます。 しかも市区町村が担当してますので客観的で正確なデータです。 ■固定資産税評価は3年に一度改定、公示価格の70%程度 都心は公示価格の1. 2~1. ～間違え多数！ 正しい路線価の算出方法理解してます？～金融機関に評価される不動産融資の正しい借り方⑦｜上海摩天楼君｜note. 3倍が実勢値です。 ⇒都心一等地は実勢値1. 2倍、地方の田舎は1. 1倍程度という認識でいますが、違うと思う方はここの数字を変えてください。 下記の計算で土地固定資産税評価額から実勢値がだせます。 固定資産税評価額÷0. 7×1. 2=土地実勢値 つまり固定資産税評価額の1. 7倍程度が実勢値です。 固定資産税評価額できちんと土地の実勢値を把握することを 推奨します。 大抵ローンが付かないと言っている人の物件は固定資産税評価額が低く、担保価値がありません。 ■最後にアタクシがもっている物件の路線価について参考までに記載します。良い機会ですので一度見直してください。 固定資産税評価×8/7をかけて路線価評価額を算出。 路線価は公示価格の80%の為。 固定資産税評価額×8/7で路線価評価額を算出。 ⇒路線価は公示価格の8割、固定資産税評価が公示価格の7割で評価基準がほぼ同じため。 この価格を1㎡×土地面積の補正前路線価で割りました。 ①210㎡の3つに綺麗に羊羹型の割れる角地 ⇒乖離率は1、ほぼ解離していません。 ②台形型の1700㎡の土地 ⇒乖離率は0.
家博士 将来的に売却も考えているなら、不動産会社の無料査定が定番だね。 価格は不動産会社の無料査定で確認する 不動産価格を確認するなら、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番です。 ただし今は不動産価格が高騰し、プロでも査定が難しい状況。 不動産価格指数(全国) 「不動産価格指数」とは 不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。 年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。 3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。 マンションは、約8年で58%も値上がりしています。 戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。 戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。 不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。 なるべくエリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ方が、査定の精度は高くなります。 ハウスくん エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの? 家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ 一括査定サイトの定番3社 一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外については こちら にまとめています。 すまいValue 実績 5. 0 不動産会社 4. 5 運営会社 5. 0 査定実績: 40万件 不動産会社数: 大手6社・全国900店舗 運営会社: 大手6社共同運営 大手6社 (三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産) が共同で2016年に設立した一括査定サイト。 6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。 売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。 首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。 2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。 簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。 管理人のコメント 地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。 しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。 特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。 【公式サイト】すまいValue SRE不動産(旧ソニー不動産) 実績 4.
8で割り戻す必要があります。 ■計算式:相続税路線価 ÷ 0. 8 ≒ 実勢価格 関連記事: 2019年の路線価は4年連続の上昇。でも、そもそも路線価ってナニ? ④固定資産税評価額 固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税を課税するための評価額で、市町村が3年に1度算出しています。個別の土地の評価額は所有者だけに通知されますが、相続税路線価と同様、固定資産税路線価という形で公表されています。固定資産税評価額は公示地価(実勢価格)の70%程度となりますので、価格を比較する場合には0. 7で割り戻す必要があります。 ■計算式:固定資産税路線価 ÷ 0. 7 ≒ 実勢価格 公示地価、基準地価(地価調査)、相続税路線価、固定資産税路線価は、「全国地価マップ」というサイトでまとめて検索することができます。対象の土地とそれぞれの価格が地図上に表示され非常に便利です。ぜひ利用してみてください。 ■全国地価マップ ここまでご紹介した指標をまとめると以下のようになります。それぞれ評価時点や発表時期が異なりますので、できるだけ直近の指標を用いて比較するようにしましょう。 ■土地価格の目安となる指標 2、土地の価格に影響を与えるプラス要因、マイナス要因 上記のような指標をもとにおおよその相場を把握することができますが、実際にはその土地がもつ特性や、個別の事情を考慮しながら算定していくことになります。土地の価格に影響を与えるプラス要因、マイナス要因について見ていきましょう。 2-1. 立地や周辺環境 土地価格に影響を与える要素として、まず挙げられるのが立地や周辺環境です。 駅から近く通勤・通学に便利、日々の買い物などに便利なスーパーやショッピングモールが近くにある、大きな公園があるなど、環境のよい立地は価格も上がります。 一方で、墓地や火葬場、工場など、一般的に避けられる傾向のある施設(嫌悪施設)が近くにある場合は価格が下がる傾向があります。 また、高圧線下にある土地は、電力会社の「地役権(ちえきけん)」により、利用が制限されたり、騒音(風切り音)や電波障害が発生したりする可能性があるので、価格が下がる傾向があります。 ※地役権(民法第280条):一定の目的のために、他人の土地を利用する権利。両者の合意により成立する。 2-2. 土地の形状や向き 土地の形状や向きによっても価格は変動します。住宅用地としては、南向きの土地の人気が高く、隣地に高い建物がなく日当たりが確保できる土地は価格が高くなります。 形状については、長方形に近い「整形地」は価格が高くなり、形がいびつな「不整形地」や道路に接する出入口部分が細い「旗竿地」は価格が下がる傾向があります。また、道路との高低差が大きい土地や、崖地・傾斜地なども価格が低くなります。 2-3.
八景島シーパラダイスの駐車場情報! 八景島シーパラダイスに車で行かれる方は、事前に駐車場の情報を抑えておきましょう。 いざ、到着して駐車場が無かったら大変なことになりますよ。 駐車場に関しては、八景島シーパラダイスが開演した後は ほぼ混雑必至 ですので、 できるだけ 開演前に到着 することをオススメします。 と言いますか、 開演前にはすでに駐車場に車を停めて、入り口で開演するのを待つ のがベストですよ! では、下記が八景島シーパラダイスの駐車場情報です。 名称: 八景島B駐車場 住所: 神奈川県横浜市金沢区福浦3丁目地先 料金: 1日1200円 名称: 八景島A駐車場 住所: 神奈川県横浜市金沢区福浦3丁目12 料金: 1日1200円 名称: 海の公園柴口駐車場 住所: 神奈川県横浜市金沢区海の公園10 料金: 1時間ごとに310円、4時間を超え12時間までは1550円、12時間を超えると1時間ごとに310円 名称: タイムスシーサイドスパ八景島 住所: 神奈川県横浜市金沢区柴町361 料金: 8:00-22:00/30分毎200円、22:00-8:00/60分毎100円 八景島シーパラダイスの駐車場は、上記が公式の駐車場および民間駐車場となります。 駐車場から入口に一番近い八景島B駐車場から埋まっていく傾向にありますのでご注意を。 また、八景島シーパラダイス近隣には、民間駐車場などもあります。 けれども開演時間を過ぎればどんどん埋まっていってしまいますので、 停められるチャンスがあったら逃さずにサッと停めてしまう ことをオススメします。 駐車場を求めて待ち時間を費やしたり、 グルグルと近辺を駐車場を探して周ることになったら時間がもったいないですよ! 平日であれば、比較的どんな時間帯でも駐車場は空いているかと思いますが、 上で述べました混雑しやすい時期・季節では早めの来場、早めの駐車が望まれます。 もし休日の朝早くに行くのが難しい、という場合は素直に 電車などの公共交通機関 で行かれることをオススメします。 八景島シーパラダイスの2020年夏休みのアトラクション待ち時間と攻略方法! 次にいかに待ち時間を少なく八景島シーパラダイスを楽しむかの攻略方法をまとめます。 まず、基本的に待ち時間が多くなる傾向にあるアトラクションは下記の通りです。 混雑しやすいアトラクション サーフコースター リヴァイアサン ブルーフォール シーパラダイスタワー 混雑しやすいアトラクションとしては上記のようになっています。 平日でれば、そこまで待ち時間は多くはならないと思います。 (中には待ち時間5分以内の場合も。) けれども休日であれば自体は一変!
ここでは八景島シーパラダイスの公式ツイッターよりリアルタイムの情報をお届けします。 イベント情報やオススメ情報など、八景島シーパラダイスが発信するつぶやきをご参考ください。 Tweets by 八景島シーパラダイス公式 Sponserd Links まとめ 今回は八景島シーパラダイスの2019年夏休み(盆休み)の混雑状況や駐車場情報、待ち時間予想などをお届けしました。 2019年も例年以上に混雑が予想される八景島シーパラダイス。 長蛇の列に並ぶのって時間も体力も消耗してしまいますよね。 出来るだけ待ち時間が多い時間を避けて行動するために、事前にスケジュールを考えておくことが大切です。 あと、体調面にも気を付けてくださいね。 せっかくの夏休み(盆休み)に体調を崩して寝込んでしまったらもったいないですよ! 八景島シーパラダイスへ遊びに行く方は、帽子や羽織る服なども念のため用意していきましょう。 それでは、楽しい盆休みをお過ごしくださいね♪ 以上、「八景島シーパラダイス夏休み混雑状況2019】待ち時間予想や駐車場情報も!」でした! 夏休みに観光地へ遊びに行かれる方にお伝えしたいコトがあります! どこにいくにも 紫外線が気になる季節 になりました。 日焼け止めクリームや日傘で日差しを避ける。 今まであなたのしてきた日焼け対策はどんなものですか? 「対策はしてきたつもりだけど・・・ けど、クリームはニオイが気になるし、 やっぱり焼けちゃってアトが大変・・・」 日焼け止めクリームはニオイが気になったり、汗で流れたりしてしまいます。 それに反射した紫外線対策は日傘では防げていなかった・・・ そう、今までのケアでは不十分だったんです! 今までの対策は穴だらけで紫外線はお肌に届いていたのです。 でも今ではサプリメントを飲むことでケアできるから、全身ムラなく日焼け対策できるんです! ホンマでっかTVでも話題になった日焼け止め成分「ニュートロックスサン」を推奨量配合! ▼▼▼体の内側から日焼けを守りましょう!▼▼▼ 飲む日焼け止めはとても便利でこの季節は必需品です! ニオイも気にならないし汗や水で流れないので良いですね。 男性にも女性にもオススメですよ! ABOUT ME
2020年夏休みは八景島シーパラダイスで遊ぼう! 横浜・八景島シーパラダイスは、神奈川県横浜市金沢区八景島にある水族館・アトラクション・ショッピングモール・ホテルなどがある複合型遊園地です。 近場の人はもちろん遠方から来られる方もいたり、雑誌にもよく載っていたりしていますよね。 でも、限定イベントが開催されたり、アトラクションが追加されたりすると混雑することも・・・ また、電車で来られる方はいいのですが、車で来られる方は駐車場を気にする必要もあります。 そして例年、八景島シーパラダイスの夏休みはとても混雑してアトラクションを体験するのに多くの待ち時間がでてしまうことも。 おそらく 2020年夏休みも例年通りの混雑予想 になると思われます。 そこで今回は、八景島シーパラダイスの2020年夏休みの 混雑予想や駐車場情報、アトラクションの待ち時間の目安や攻略方法 などをお届けします! せっかくの八景島シーパラダイスですので、できるだけ多くのアトラクションを体験したいですよね。 是非、ご参考にしていただけたら幸いです。※自粛の影響で例年と営業期間や時間が異なる場合もあります。 Sponserd Links 八景島シーパラダイスの基本情報 混雑予想や待ち時間、攻略方法などをお伝えする前にまずは基本情報を記載しておきます。 住所や営業時間、アクセス方法などご参考にしてください。 八景島シーパラダイス基本情報 名称: 八景島シーパラダイス 住所: 神奈川県横浜市金沢区八景島 営業時間: 10時~20時 入場料: ワンデーパス 大人・高校生 5, 050円 小・中学生 3, 600円 幼児(4才以上) 2, 050円 シニア(65才以上) 3, 600円 アクセス: 「シーサイドライン」の八景島駅が最寄り駅となります。 「シーサイドライン」への接続駅は、京浜急行線「金沢八景駅」とJR根岸線「新杉田駅」です。 駐車場料金: 1日1, 200円 ※営業時間は日によって10時開演、21時終演の日もあるので注意 八景島シーパラダイスの2020年夏休み混雑予想は?