不動産売買の契約が、そもそも「あるはずのない」契約である場合があります。 そのひとつは売却する人と購入する人が、本来は売買の必要がない物件を共謀して売買契約したことにする 虚偽表示 。もうひとつは、売却する人と購入する人のどちらか、もしくは両方がカン違いしたことが原因で売買契約してしまう 錯誤 です。 意思表示に関連する宅建試験の問題では、虚偽表示と錯誤のどちらの項目でも、第三者への対抗要件をからめて出題される可能性があります。 今回は虚偽表示と錯誤について、混乱しないように整理しておきましょう。 この記事の監修者: 平山 和歌奈 宅建スペシャリスト 不動産会社や金融機関にて、ローンの審査業務、金消・実行業務などに従事。その過程で、キャリアアップのため自主的に宅建の取得を決意。試験の6ヶ月前には出勤前と退勤後に毎日カフェで勉強、3ヶ月前からはさらに休日も朝から閉館まで図書館にこもって勉強。当日は37℃の熱が出てしまったが、見事1発で合格した。現在はiYell株式会社の社長室に所属。 宅建受験者はここをチェック!
Aが所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Bと通謀して、Aを売主、Bを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。善意のCがBから甲土地を買い受けた場合、民法の規定及び判例によれば、 Cが登記を備えていなくても 、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。 【解説】 正解は「 〇 」 Aの味方かと思いきや、第三者Cに土地を売り払うなんて、Bはとんでもない悪人ですね!ゲロ以下の臭いがぷんぷんします! でもAだって悪人。同情はできません。気の毒なのは、AB間の虚偽表示に巻き込まれた第三者Cです。正義を貫く民法は、第三者Cを守るために次のような条件を出しています。 「虚偽表示の無効は善意の第三者に対して主張することができない」 つまり、上でも述べた通り、第三者CはAB間の虚偽表示について善意であれば、 登記がなくても 土地の所有権を有効に取得できることになります。登記の有無に関係なく、善意であれば第三者は守られるわけですね。 次に「過失の有無」について見ていきましょう。この例題はわかりますか? 例題2.過失の有無はどう? セキュリティ関連の記事に出てくる「悪意のある第三者」とは？ | さくらのSSL. Aが、その所有する乙土地を譲渡する意思がないのに、Bと通謀して、Aを売主、Bを買主とする乙土地の仮装の売買契約を締結した。 善意のCがBから乙土地を買い受けた場合、民法の規定及び判例によれば、 Cに過失があると認められるとき 、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができる。 正解は「 × 」 登記の有無と同じく、第三者Cの保護条件に過失の有無は影響しません。 第三者に過失があっても、善意であれば契約の有効を主張できる のです。 あなたは第三者? さて、ここまで何気なく「第三者」と書いてきましたが、だれでも彼でも第三者になるわけではありません。 では、いったいどのような人が第三者に当たるのでしょうか。 スタケンによると、第三者とは「当事者および、その包括承継人(相続人など)以外の者で、 新しく法律上の利害関係を持つようになった者 」を指します。 例題1でBから土地を買い受けたCは、当事者であるAでもBでもありませんし、ABの相続人などでもありません。 さらに、虚偽表示によりAB間の契約が無効になると、買い受けた土地を失う立場にありますので、まごうことなき第三者と言えるわけです。 例.この場合はどう? では、虚偽表示をしたAB間の契約に、新たに 銀行 が加わったらどうでしょう。 例えば偽装工作として、BがAに3000万円を貸すと見せかけ、A土地に 抵当権(お金を借りた人が返済できない場合に土地や建物を担保とする権利のこと)を設定 したとします。 その後、Bは銀行から3000万円を借りるために、A土地に設定した抵当権を、さらに銀行の抵当に入れます。ややこしい話ですが、 Bの抵当権に対して銀行の抵当権を設定したわけです("転抵当"と言います) 。 このとき、AB間の契約が虚偽表示だった場合、銀行は第三者に当たるのでしょうか。 結論を言うと、 銀行は第三者に当たります 。 なぜなら、Bが借りたお金を返せないとき銀行はA土地を差し押さえるわけですが、AB間の虚偽表示により、銀行が転抵当権を設定したBの抵当権が無効となると、転抵当権も無効となり 銀行はお金を回収することができないから 。 明らかに利害関係にあるわけですので、銀行はれっきとした第三者と言えるわけですね。 この例を踏まえて、次の例題を解いてみましょう。文中の債権者Cを、上記の銀行に置き換えて考えればわかりやすいかと思います。 例題3.Cは第三者?
では事例2の場合、Aは甲土地の所有権を主張できるのでしょうか? 結論。事例2の場合、 Aは所有権の主張ができます。 え?登記の有無については条文になくね? 悪意の第三者 意味. ないです。しかし、 判例 では「第三者が勝つためには 登記が必要 だ」としているのです。つまり、第三者の登記の必要性は、いわば裁判所が勝手にくっつけたものです。 これは、不動産の登記制度を考慮して取引の安全性を鑑みた結果、裁判所の判断で 登記を第三者の保護要件 としたのでしょう。 したがいまして、事例2は、第三者のCが 保護要件 である 登記を備えていない以上 、甲土地をめぐる所有権争奪バトルは Aの勝ち! になります。 なお、 Bは登記を備えていますが、 それは 関係ありません。 Bは第三者ではないし、そもそも 債務不履行をやらかした張本人 です。この期に及んで保護されようなぞ、ムシが良すぎるってもんです。 簡潔にまとめると、今回の事例のような場合、Aは、甲土地の 登記 が AかBにあれば、 所有権を主張できます。 登記と解除後の第三者 続いて、第三者が 解除後 に現れた場合は、一体どうなるのでしょうか? 事例3 Aは不動産業者のBに甲土地を売却し、Bは登記をした。その後、AはBの売買代金の不履行(Bの債務不履行)によりAB間の甲土地の売買契約を解除した。その後、不動産業者のBはCに甲土地を転売し、Cは登記をした。 この事例3で、Aは甲土地の所有権を主張できるでしょうか? 売却 転売 売主A → 業者B → C( 甲土地) 登記 登記 解除 甲土地 売主A → 業者B C 解除後に登記 結論。 Aは甲土地の所有権を主張できません。 よって、事例3の甲土地の所有権争いの勝者はCになります。 その根拠となる条文はこちらです。 (不動産に関する物権の変動の対抗要件) 民法177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。 あれ?解除に関する条文じゃない? はい。そうなんです。実は事例3は、解除の問題ではないのです。これは 詐欺の取消後の第三者 と同じハナシです。 つまり、単純に 「早く登記したモン勝ち!」 なのです。なので登記したCの勝ちなのです。 ですので、甲土地の売買契約を解除してから ボサッとしていたAが悪い 、ということです。 なお、もしCがまだ登記をしていなければ、まだ Bに登記がある状態 であれば、甲土地はBの 債務不履行による解除の原状回復義務 の対象ですから、Aは甲土地の所有権を主張できます。 補足:背信的悪意者と信義則 「 不動産登記は早い者勝ち?
世界大百科事典 内の 悪意の擬制 の言及 【商業登記】より …登記すべき事項については登記および公告(前述のごとく登記があれば公告もあったとみなされる)の後でなければ,その事項について善意の第三者に対抗することができない。登記および公告があれば第三者は当然その事実を知っているものとみなされるから(悪意の擬制),登記事項の事実を知らない善意の第三者に対しても対抗できる。しかし,登記・公告後でも第三者が正当な事由(交通杜絶,官報の不到達などの客観的障害をいい,旅行,病気などの主観的事由は含まない)によりそれを知ることができないときには悪意の擬制はなされず,その第三者に対抗することはできない(12条)。… ※「悪意の擬制」について言及している用語解説の一部を掲載しています。 出典| 株式会社平凡社 世界大百科事典 第2版について | 情報
Profile 最新の記事 あなぶきハウジングサービス 東京東支店:仲井 悟史(なかい さとし) 東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。 保有資格:管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士 特技:中国語
ねこくん そこまで難しく考えなくて大丈夫ですよ。一緒に考えていきましょう! 趣味や特技の欄には 相応の実力があるものしか書けないと勘違いしている人が多い ですが、普段からしているようなことでも特技と言える場合があります。 特技のヒント 毎日の日課 何年も継続していること 同僚や友人・家族によく頼まれること 時間を忘れて没頭できること 暇さえあればやってしまうこと ねこくん 例えば、毎日決まった時間に起きられるということや、掃除なども特技のうちに入りますよ! 【例文あり】転職履歴書の趣味・特技欄の書き方【ない場合は？】. 田中くん なるほど!僕はきれい好きだから整理整頓が特技かも。これって書類を綺麗に片付けられるといった仕事に結び付けられるね。 「特技」というと難しく考えがちですが、 日常生活の中から探してみると意外にも多く見つかる ものですので、以下のステップで探してみましょう。 趣味・特技を見つけるステップ 継続していることや没頭できることはないか考える 仕事とどう結び付けられるか考える 実際に記入してみる もし思いつかない場合は、 自己分析 をしてみたり、周囲の人に自分の強みを聞いてみるのもおすすめです。 【まとめ】趣味・特技欄は難しく考えすぎない この記事のまとめ 履歴書の趣味・特技欄は採用担当者があなたがどんな人か理解するためにある 採用担当者がどう感じるかを考えて趣味や特技を書く 好みが分かれる趣味は注意が必要 趣味・特技は単語で終わらせず、詳細な説明も加えて書く ねこくん いちばん大切なのは「相手がどう思うか」を考えることです。自分の伝えたい気持ちばかりが先行しないように注意しましょう。 田中くん 工夫すれば自己PRと合わせて効果的なアピールができるポイントだから、じっくり考えたいね! ねこくん あなたの転職が成功することを祈っています! もしなにか不安なことや質問がございましたら、 LINE や @biblecareer から気軽にご質問くださいね。 あなたへのおすすめ 【例文あり】履歴書の志望動機の書き方と注意点を解説【転職向け】 【2021】転職エージェントおすすめランキング 【業界別に71社から厳選】
履歴書の特技は必要?
フリーターから正社員になりたいと強く考えている人ほど、履歴書の趣味や特技の項目でも迷いがちです。 こんなの特技にならないよな・・・とか、こんな趣味を書いたら不合格になるのでは?と、疑心暗鬼になってしまうんですよね。 ですが安心してください。 履歴書に書いた趣味や特技は、合否に直結する部分ではありません。 とはいっても、「特になし」と書いたのでは、やる気がないと思われるのも事実です。 履歴書で趣味や特技を書く理由とは?
転職活動の履歴書では、自慢が過ぎるような記述は敬遠されます。
採用する側にも、同じような趣味の人、特技のある人がいれば、自分が思うほど重宝されないかもしれません。
客観的な記述を心がけましょう。
また、趣味に没頭しすぎているような文章は避けましょう。
「そんなに趣味に時間を割いて、仕事に影響があるのではないか」と思われたら不利になります。
履歴書には書かないほうがいい趣味・特技 田中くん 逆に書かないほうがいい趣味ってあるのかな?
ねこくん 応援しているチームが採用担当者の好きなチームとライバル関係だった・・・などはよくあることです。 例えば、映画鑑賞(ホラー映画、スプラッター映画)が趣味と書き、採用担当者が好みではなかった場合に良い印象を持ちません。 採用担当者と趣味が合致した場合は盛り上がりますが、そうでない場合はまったく話が弾みません。 どうしても書きたい場合 どうしても書きたい場合は、特定のチームなどを書かない。個人競技を選択する。誰もが知っているような作品(ディズニー映画やハリーポッターなど)をチョイスするなどの工夫をしましょう。 【例文あり】履歴書の趣味・特技欄の書き方 田中くん 書いていい内容、NGな内容はだいたいわかったかな。具体的にはどうやって書けばいい? ねこくん どの趣味にも共通して言えるのが 「ウソは書かない」「単語で終わらせない」 という点です。 当然ですが、嘘は書かないようにしましょう。深掘りした際に必ずボロが出てしまいます。 また、必ず趣味を補足説明するような文章や、より詳細がわかる一文を付け加えましょう。 そうすることで採用担当者も面接で話題に出しやすくなりますし、会話のきっかけが生まれます。 ねこくん 実際の書き方は趣味や特技の内容と、そこから得た学びや気付きを入れるのがポイントですよ! 履歴書 趣味特技 書き方 旅行 ライブ鑑賞. 書き方例 趣味や特技を明記し、簡潔に学びや気付きをまとめると好印象です。 趣味と特技の2つを書く場合 趣味と特技欄が同じになっており、それぞれ別のものを書く場合は[趣味:サッカー][特技:早起き]などわかりやすく書きましょう。 田中くん 具体的な例文を見てみたいな! ねこくん ここからはいくつかのパターンごとに例文を紹介していきますね!