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J-REIT市場の動向と今後の収益見通し。5年間で12%成長を見込む~今年は横ばいも、来年以降回復に向かう見通し 金融研究部 不動産調査室長 岩佐 浩人 文字サイズ 小 中 大 ■要旨 J-REITの業績に対する過度な懸念が和らぐ一方で、収益の源泉となる不動産賃貸市場は先行き不透明感が高い。運用資産の4割を占めるオフィス市場は昨年から調整局面に入り、ホテル市場は宿泊需要が蒸発し厳しさを増している。 本稿では、現在のコロナ禍におけるJ-REITの収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し、今後5年間の「1口当たり分配金(DPU)」の成長率を試算した。 今後5年間のDPU成長率は+12%(年率2. 4%)となり、業績の回復が期待できる結果となった。2021年は概ね横ばいで推移するものの、来年以降は成長率が高まる見通しである。 ただし、今後の成長ドライバーは、コロナ禍により剥落したホテルや商業施設の収益回復と、保有オフィスビルの賃料ギャップ(継続賃料<市場賃料)に依存する。特に、後者については足もとの市場賃料の軟化により賃料ギャップが想定以上に縮小している可能性に注意したい。 ■目次 1――新型コロナ感染拡大による急落から1年。現在、J-REIT市場は2019年末の9割水準を回復 2――保有不動産は物流施設の比率が高まる。1口当たり分配金(DPU)はひとまずピークアウト 3――シナリオを設定し、今後のDPU成長率を試算する 1|保有オフィスビルのNOI増減率は11期連続でプラス。今後は空室率上昇の影響に留意 2|保有オフィスビルのNOI成長率は今後5年間で+3%の見通し 3|賃貸マンションはテナント入替時の賃料上昇が継続。コロナ禍を受けて東京は人口流出に 転じる 4|コロナ禍による減収金額(2020年下期)は▲333億円。回復は2022年以降となる見通し 5|借入利率の変動によるDPUへの寄与度はゼロとなる見通し 6|取得利回りが既存ポート利回りを下回るものの、外部成長はDPUにプラス寄与する見通し 7|今後5年間のDPU成長率は+12%(年率+2. 4%)の見通し 不動産調査室長 岩佐 浩人 (いわさ ひろと) 研究・専門分野 不動産市場・投資分析 ソーシャルメディア アクセスランキング レポート紹介 研究領域 経済 金融・為替 資産運用・資産形成 年金 社会保障制度 保険 不動産 経営・ビジネス 暮らし ジェロントロジー(高齢社会総合研究) 医療・介護・健康・ヘルスケア 政策提言 注目テーマ・キーワード 統計・指標・重要イベント 媒体 アクセスランキング
3%。 ・資産規模は1兆円超となり、国内最大のJ-REITとしての位置付け。 ・2020年10月にJ-REITで過去最大規模の公募増資を行い、「新宿三井ビルディング」、「グラントウキョウサウスタワー」の一部を取得。 ・「NBF新川ビルディング」の一部や「NBF南青山ビル」を譲渡し、外部成 長や資産入替に積極的な姿勢を示す。譲渡益は投資主還元に活用。 ・大型移転の動きから稼働率が低下。空室部分の収益化には時間を要し、内部成長は限定的。既存物件の減収を外部成長や譲渡益で補う。 ■日本ビルファンド投資法人(NBF)の投資口価格と分配金利回りの推移 ■入退去率の推移 ※資産規模は2021年3月25日時点、稼働率は2021年5月末時点。出所:SBI証券作成 ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 投資判断:中立 目標投資口価格:164, 000円 ・丸紅をスポンサー企業とする総合型J-REIT。 ・オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテルなど特定の用途や地域に限定せず、多様な不動産に分散投資し、投資リスクを軽減。 ・資産規模:132物件、6, 657億円。稼働率:97. 3%。 ・2010年に日本コマーシャル投資法人を合併。合併に伴う負ののれん発生益や物件譲渡益の一部を内部留保、将来の分配金原資に活用。 ・20/11期の内部留保額は125億円。UURは、コロナ禍の影響による既存物件への収益の影響が22/11期まで続くと考えている。潤沢な内部留保を取り崩し、1口当たり分配金は3, 100円を下限値とする。 ・UURのポートフォリオの1/4を占めるホテルは、オペレーターを変更するなど テコ入れを図る。この他、「府中ビル」等のリーシングに時間を要している。 ■ユナイテッド・アーバン投資法人(UUR)の投資口価格と分配金利回りの推移 ■UURの用途比率及び地域別比率(2021年6月1日時点) ※資産規模は2021年6月1日時点、稼働率は2021年4月末時点。出所:SBI証券作成 平和不動産リート投資法人(8966) 投資判断:中立 目標投資口価格:171, 000円 ・東証など証券取引所の大家である平和不動産をスポンサー企業とする、中規模オフィスビル・マンションを投資対象とする複合型J-REIT。 ・2010年にジャパン・シングルレジデンス投資法人を合併。合併に伴う負ののれん発生益から毎期一定額を取り崩し、分配金に上乗せ。 ・資産規模:113物件、1, 929億円。稼働率:97.
※ 【7/27開催】 個人 でも活用が可能! 小型航空機・ヘリコプター投資 とは ※ 【7/28開催】 国際税務に精通した 税理士 が" 投資家目線 "で語る 「アジア投資」 の進め方 ※ 【7/28開催】 今さら人には聞けない!これから始めたい方のための 「太陽光発電」投資 講座 ※ 【7/28開催】 金融資産1億円以上 の方のための 「本来あるべきオルタナティブ投資」 ※ 【7/28開催】 セールスの餌食にならないための「 生命保険 」入門講座 ※ 【8/4開催】 相続、事業・資産承継の悩みを解決する 「民事信託」 の具体的活用術 ※ 【8/12開催】 相続トラブルを回避する「 遺言書 」「 遺産分割 」「 遺留分 」関連の対応ポイント ※ 【8/12開催】 専門弁護士 による「 立ち退き、賃料増額調停 」のトラブル事例と対応のコツ ※ 【8/12開催】 < 医師・歯科医師向け >業界のレジェンド講師が教える 保険活用術 このレポートは、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたもので、投資勧誘を目的としたものではありません。投資判断の最終決定は、お客様自身の判断でなさるようお願いいたします。このレポートは、信頼できると考えられる情報に基づいて作成されていますが、東海東京調査センターおよび東海東京証券は、その正確性及び完全性に関して責任を負うものではありません。なお、このレポートに記載された意見は、作成日における判断です。
日本株投資戦略 ≪上昇期待の"J-REIT"≫見通しと、気になる6銘柄の動向を担当アナリストが解説 2021/6/25 投資情報部 鈴木英之・企業調査部 シニアアナリスト 並木幹郎 新型コロナウイルス向けワクチンの接種が順調に進み、国内の経済再開や景気回復に対する期待が強まっています。 そこで、次に注目されるテーマとして、活性化が期待される不動産市場を深堀しました。 タイミング的にも投資妙味が強まってきたJ-REIT(国内不動産投資信託)市場が堅調に推移する中、今後の見通しと気になる銘柄について、ご紹介します。 今回の内容 につきまして は 、 動画にて SBI 証券 企業調査部 シニアアナリスト 並木 による詳しい解説も行っております。ぜひ、ご視聴ください。 日本株投資戦略 ※YouTubeに遷移します。 ■ 執筆者のプロフィール SBI証券 投資情報部長 鈴木 英之 ・出身 東京(下町)生まれ埼玉育ち ・趣味 ハロプロ(牧野真莉愛推し)の応援と旅行(乗り鉄) ・特技 どこでもいつでも寝れます ・好きな食べ物 サイゼリヤのごはん 好きな場所 秋葉原 ラジオNIKKEI(月曜日)、中部経済新聞(水曜日)、ストックボイス(木曜日)、ダイヤモンドZAIなど、定期的寄稿も多数。 今回のポイント 1. 堅調な上昇が期待されるJ-REIT市場 2. 気になる個別銘柄の動向 J-REIT(国内不動産投資信託)市場が堅調です。 日本の不動産の指標として、代表的な東証REIT指数は、短期的な安値となった2020/10/30(金)の1, 635. 35から、6/24(木)終値2, 141. 25まで30. 9%上昇しました。これは、同期間での日経平均株価の上昇率(25. 7%)を上回っています。 月足では昨年11月以降、5月まで7連勝。6月も6/24(木)時点で前月末比3. 3%上昇し、同期間に0. 1%上昇の日経平均株価を大幅に上回っています。 投資口価格の上昇を受け、J-REITの予想分配金利回り(東証REIT加重平均・日経計算)は、昨年末の4. 084%から6/24(木)には3. 36%まで低下しました。それでも、3%を超える高い水準の分配金利回りは、国内地方金融機関や外国人投資家などの投資家から魅力的とされ、再びJ-REITへの注目度が高まっています。 世界的に低金利が続き、国内では長期金利が引き続きゼロ%近い超低金利にとどまる中、"高めの利回りを享受できる円資産"としてのJ-REITの魅力は失われていないようです。 なお、J-REITについては、配当可能利益の90%超を分配するなどの条件を満たすことで、実質的に法人税が免除され、二重課税が排除されているという恩恵があり、構造的に分配金利回りが高くなりやすい面があるようです。 新型コロナウイルスの感染拡大によって、オフィス需要の減少や商業施設の業績悪化等が懸念されていましたが、国土交通省が5/31(月)に発表した不動産価格指数は「住宅」(2021/2末)が前月比+0.
5kVまで除電するのに要する時間を測定。■試験結果:約1. 4分後。KI-HP100(プラズマクラスターNEXT搭載機種)で実施。約2.
5kVまで減衰 します。 イオン濃度が70, 00個なら初期電位5kVから約6分で1.
プラズマクラスター7000でウィルス対策・静電気除去 ▼空気浄化▼ 浮遊するカビ菌やウィルス・ダニのふんや死骸のアレル物質を抑制し空気を浄化しきれいな空気へ ▼静電気除去▼ 静電気を除電することにより、空気清浄機と加湿器の効果を最大限に発揮できます。 ハウスダストや花粉がカーテンなどに付きにくくなります。 ▼ニオイを消臭▼ タバコの付着臭や衣類に付着した汗臭・部屋干し衣類の生乾き臭を消臭し、よりきれいな空気へ シャープの加湿空気清浄機【KC-H50】の仕様 ▼シャープ 加湿 空気清浄機 プラズマクラスター7000【 KC-H50 】▼ 外形寸法 幅 399×奥行230×高さ615(mm) 質量 約7. 7(kg) 電源コード長さ 1. 8(m) タンク容量 約2. 5(L) 高濃度プラズマクラスター7000 適用床面積 約13畳(約21m²) 加湿空気清浄 プレハブ洋室~14畳(23m²) 木造和室~8. 5畳(14m²) 空気清浄 ~23畳(38m²) 清浄時間 8畳を約17分(「強」運転時) 8畳を約12分(「強」運転時) 加湿量 強:500 中: 400 静音: 200 (mL/h) 連続加湿時間 強:約5. 新型コロナも予防できる？SHARPのプラズマクラスター徹底解説！ | 幼稚園・保育園ICTシステム比較サービス【ICTキッズ】. 0時間 中:約6. 3時間 静音:約12. 5時間 【花粉症・PM2. 5・ハウスダストにも有効】おすすめポイント ▼スピード循環気流▼ お部屋全体に風の流れが素早く行き渡るスピード循環気流で、遠くのホコリも引き寄せて大きな背面全体の吸込口でパワフルに吸引!プラズマクラスターイオンが静電気を除去してくれるので、効率よくホコリを吸引することができます。 これは、プラズマクラスター空気清浄機の特長です。 ▼3つのフィルターでPM2. 5にも対応▼ 「静電HEPAフィルター」 ・・・10, 000個の微小な粒子を吸い込み3個しか通さない、10年間交換不要の高性能フィルター 「ダブル脱臭フィルター」 ・・・活性炭に吸着剤を加えて、汗臭やタバコ・体臭もしっかり吸着する 10年間交換不要の 脱臭フィルター 「抗菌・防カビ ホコリブロックプレフィルター」 ・・・目の細かいフィルターで、内部に侵入するホコリを大幅に低減し、集じん性能の低下を抑えます。 ▼うるおい「静か寝」運転▼ 明かりを消すと自動的に静音運転に切り換わり、乾燥をセンサーで検知すると静かに加湿してお部屋を快適に保ちます。 寝ているときも乾燥を気にせず、快適に眠ることができます。 ▼花粉運転▼ 強めの風量の自動運転で花粉やホコリなどをすばやくきれいにします。 花粉症、ハウスダスト、PM2.
そう考えた場合に、まず一番に考えるのが 掃除ですよね 。掃き掃除、拭き掃除を風が通る隅から隅までやる必要がある おそらくそれが最善の対策なんですがね・・? 私は気づいてしまった訳ですよ・・。人類はこうしてずる賢く横着を覚えていくんだろう・・とでもいいましょうか、エアコンには 「とある機能」 があるじゃないか!そう、ハウスダスト対策に、今こそ、 「あの機能」 が本当に効果があるのか! ?というのを確かめる最適な環境なのではないかと・・ さて、前置き終了(/・ω・)/ここから本編ですわ プラズマクラスターって何? プラズマ クラスター 加湿 器 効果. プラズマクラスターというのは空気中に浮遊しているカビ菌やウイルス菌、花粉などアレルギーの原因となる物質(ダニのふん、死骸)を空気中で分解、脱臭する仕組み。帯電を除去する効果で静電気も防ぐとの事 ・・(゚Д゚;) よくわかんねーけど、ダニの死骸とか目に見えないハウスダストを取り除いてくれるなら使ってみる価値あり。一応私のエアコンは プラズマクラスター25000 とかいう性能のようで、これは空中に噴き出される イオンの個数目安(濃度) とやららしいです。 イオンって何よ? イオンの役割は空気中に浮いている浮遊カビ・浮遊菌・ダニのふん、死骸などのアレルギー物質などにピタッとはりついて作用や増殖を抑えるとの事。この時点では 除去 ではなく、 活動を停止させる ので・・ 有害な物質 を 無害に変える という役割のようです ふんふん・・(;´・ω・) 理屈はわかったから、実際に実験して効果を検証してみよう プラズマクラスターモード全開で実験開始! エアコンのモードをプラズマクラスターモードにして、風量を最大、風向きは左右、ルーバーは上下にスイングさせて、部屋全体にまんべんなく、プラズマクラスターが送風されるようにして開始 開始5分:咳は止まらない 送風のゴァー!という力強い音だけが響き、私の咳は止まらない(( ;*д*))o=3=3 ゴホゴホ おいおい・・その送風でまたハウスダスト巻き上げてんじゃねーだろーなぁ・・と思うくらいに効果を感じられません 開始10分:湿度が上がり始めた プラズマクラスター動作前では湿度が65%だったのが、プラズマクラスターを動作させて10分ほどしてから湿度をみてみると、いきなり70%越え・・気づけばアッというまに77%と非常に湿度が高くなりました イオンはお肌にうるおいを与える効果(保湿性)があるとの事なので、もしかしたら、プラズマクラスターモードで送風されているイオンによって湿度が増しはじめたのかも、目には見えないけれど、湿度計では検知できました。あと、むき出しの自分の肌がしっとりしはじめた(笑) 開始30分:咳の回数が減ってきた!?
放出され始めました!!! 部屋の湿度が表示されて、真ん中のランプが"緑色" になっていました。たまに加湿運転ランプがついて、水が補充されている音がするので、正常に作動しているようです。 背面にあるニオイセンサーは、食事中の匂いやファブリーズなど、ニオイ物質にとても敏感に反応します。感度も良いですね。 オナラにも強烈に反応(笑) オレンジからレッドに変わり、臭いと意思表示してる様にファン音がうるさくなります! (^_^;) あと、キャスターが付いているので、横移動はかんたんです。縦移動は無理ですが、、、掃除の際もかんたんに本体を移動させることができます。 2ヶ月ほど使用してみて、いくつか気づいたポイントがあります。良い点と悪い点を挙げてみました。使用時間が短いので参考までに、、、 <良い点> ●おまかせ自動運転で、快適な環境を作ってくれる! ●センサー感度(特にニオイ)が非常に敏感! ●暗くなると"静か寝モード" に切り替わり、動作音がとても静か! ●就寝時に液晶表示を消すことでき、眩しくない。 ●フィルターのお手入れ時期をランプで知らせてくれる。 ●フィルター類の交換が10年ととても長い! 反面、気になる悪い点は以下のところかなと思います。 <悪い点> ●加湿用のタンクやトレイに水アカがたまりやすい。 ●加湿運転が続くと"ぼこぼこ音" が頻繁に鳴る。 最後にシャープ空気清浄機の効果ですが、、、 非常に快適の一言です! 買ってよかった! プラズマクラスターの効果 | 加湿空気清浄機/空気清浄機：シャープ. 私はアレルギー性鼻炎持ちで鼻水や鼻つまりが軽減されましたし、部屋の中にホコリが少なくなった気がします! 今後、スギ花粉や黄砂、有害微粒子PM2. 5 などが飛散する時期にも絶大な効果がありそう ( ^ω^) また、加湿機能は、今後 冬場の乾 燥対策やインフルエンザ予防などで効果を発揮すると思います。 注意する点としては、加湿用タンクの水アカ掃除などの定期的なメンテナンスを確実に行うこと! 当然 掃除機による床の掃除も必須ですよ、、、 プラズマクラスターNEXTや25000などのハイグレードタイプの空気清浄効果も気になります。今後ぜひ使ってみたいと思います。 以上、シャープ プラズマクラスター空気清浄機の紹介でした。まだ使ったことがない方はぜひ使ってみてください。 それではまた、٩( ᐛ)و
2円 フィルター交換の目安は10年 水タンクは約2. 3L パナソニック加湿空気清浄機F-VXL55は寝室にもおすすめできる加湿空気清浄機で、その特徴は高精度なセンサーと汚れに気流を合わせて効果的に吸い取る多彩な吸引モード。そして、汚れをしっかり捕らえる高性能フィルターにパワフルな加湿機能を併せ持っています。 ウイルスやアレルギー物質となる花粉やハウスダストのほか、PM2. 5などを高性能のHEPA集じんフィルターでキャッチ。スーパーナノテク脱臭フィルターによるニオイ除去効果は、タバコ臭などに効果を発揮します。 さらに、省エネ時の電気代は1日約1. 8円。パトロール運転機能で空気環境が悪くなる時間帯や就寝する時間を学習し、自動で運転を制御して節電できるようになっています。 こまめに操作しなくても多彩な汚れに対応しつつ、節電できる。賢い省エネ性能を重視するならパナソニックF-VXL55がピッタリです。 加湿空気清浄機は省エネで快適! もっと電気料金を安くする方法は……! プラズマクラスターって効果あんの？マジで検証したら驚きの効果を体感！ | 好奇心. 加湿空気清浄機は1日約1. 8円の電気代しかかからない機種もあり、健康面だけでなく節約の面から見ても優秀な家電です。もし、それでも電気代に不満があるのなら、電気料金プランを見直してみてはいかがですか? 同居家族が多いほど、冬はもちろん毎月の電気代がグンと安くなる可能性が高いのです! ココでは、あなたが現在契約している電力会社のプランと他社プランを無料で比較できるシミュレーションを開放しています。簡単な入力ですぐに最安の電気料金プランが見つかりますので、ぜひご活用ください!